原告楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住海興縣。
委托代理人劉金鳳，河北海之光律師事務所律師。
被告衡水昆侖房地產開發(fā)有限公司海興分公司（以下簡稱昆侖房地產海興分公司）。
負責人曹文占，任經理。
委托代理人張志勇、袁炳超，河北榆軒律師事務所律師。

原告楊某某與被告衡水昆侖房地產開發(fā)有限公司海興分公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員及元戎獨任審判，于2013年8月14日公開開庭進行了審理。原告委托代理人馬風良、被告委托代理人張志勇、袁炳超均到庭參加訴訟，本案已審理完畢。
原告楊某某訴稱，2012年5月7日，原告楊某某與被告昆侖房地產海興分公司簽訂了商品房買賣合同，合同約定：原告購買興?；▓@第3幢樓第3單元101號房，其建筑面積為130.37平方米，每平方米2700元，共計351999元，應于2012年10月1日前交付使用。原告按合同約定于2012年5日7日向被告一次性付清購房款351999元。由于上述住宅樓在2012年10月1日前未經驗收合格，未達到交付使用條件，延期交付至2013年5月7日。按原、被告之間的合同約定，出賣人逾期交房的違約責任：被告應按日向原告支付已交房價款萬分之三的違約金。據此提起訴訟，請求判令被告支付從2012年10月2日至2013年5月7日逾期交房違約金23021元，訴訟費用由被告承擔。
被告昆侖房地產海興分公司辯稱，一、根據原被告雙方簽訂的商品房買賣合同第八條約定“如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：……5、其他不可預見、不能避免并不能克服的原因?！北景钢校谂d?；▓@小區(qū)工程拆遷安置過程中，雖經縣委、縣政府及開發(fā)商方面的努力，但拆遷戶拒不配合拆遷安置工作的開展，使拆遷安置工作舉步維艱、幾次停頓，歷經六年之久，以致開發(fā)商延期交房。本次拆遷工程所遭受的障礙如此之大，解決如此之難，實屬不可預見、不能避免并不能克服的原因，開發(fā)商理應減輕以至不承擔延期交房的違約責任。二、在商品房銷售過程中，原告通過找熟人托關系，向被告索取優(yōu)惠。原告購房時房屋時價為每平方米2938元，優(yōu)惠后每平方米2700元，原告所購房屋為130.37平方米，共計優(yōu)惠31028元。原告享受優(yōu)惠利益后反而又起訴被告，違反誠信原則，被告如知原告日后會起訴也不會給予其優(yōu)惠，原告行為嚴重違反公序良俗原則。據此，理應將被告給予原告的優(yōu)惠款從被告的違約金中扣除，超出部分由原告退還。三、本案中，被告曾在2013年4月30日多次催促原告前來辦理房屋交接手續(xù)，是原告一再拖延。即使被告違約，其違約期限應截止至2013年4月30日，原告所計違約期限有誤。
經審理查明，2012年5月7日，原告楊某某與被告昆侖房地產海興分公司在興?；▓@售樓處簽訂商品房買賣合同，合同載明主要內容為：第三條、買受人所購商品房的基本情況（興海花園）第3幢3單元101號房，……該商品房（合同約定）建筑面積共130.37平方米，其中套內建筑面積110.41平方米；第四條、計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第1種方式計算該商品房價款：1、按建筑面積計算，該商品房單價為（人民幣）每平方米2700元，總金額（人民幣）叁拾伍萬壹仟玖佰玖拾玖元整?！诹鶙l、付款方式及期限。買受人按下列第1種方式按期付款：1、一次性付款，買受人于2012年5月7日向出賣人繳納房款人民幣351999元……第七條、買受人逾期付款的違約責任。買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第1種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）。①逾期付款在30日之內，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；……第八條、交付期限。出賣人應當在2012年10月1日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用……但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：1、遭遇不可抗力、且出賣人在發(fā)生之日起30日內告知買受人的；……5、其他不可預見、不能避免并不能克服的原因。第九條、出賣人逾期交房的違約責任。除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）。（1）……（2）逾期超過60日后，……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金?！谑粭l、交接。商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單?！?。合同簽訂后，原告楊某某依約于當日將全部房款351999元交付給被告，但被告卻在2013年5月6日才將房屋交付于原告，并交納了住房專項維修資金和電費，被告構成遲延履行，逾期計218天。
上述事實由原被告陳述、原告提供的商品房買賣合同一份、收據一份、住宅專項維修資金收據一張等證據予以證實，并已開庭質證。

本院認為，原告楊某某與被告昆侖房地產海興分公司雙方簽訂的合同是雙方當事人真實意思表示，且未違反法律及行政法規(guī)強制性規(guī)定，依法應認定為有效。合法有效的合同自成立時即具有法律效力，雙方當事人應恪守誠信，依約全面而適當履行義務，否則應承擔相應的違約責任。
（一）關于被告抗辯所稱因拆遷工程遭遇重大障礙而致延期交房是屬不可抗力，應減免違約責任的問題。本院認為，房屋拆遷是因國家建設、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護的需要，由建設單位對現存建設用地上的房屋進行拆除，且對房屋所有者或使用者進行拆遷安置并給予一定補償的活動。由此看來，房屋拆遷是一項社會綜合工程，其難度大、影響深、風險高是屬公眾共知的事實，而且它不是獨立于作為建設方（被告）之外的客觀事件，其進程和結果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和應有的謹慎與勤勉并恪守誠信，完全可以對拆遷活動中所遭遇的困難狀況及其結果加以控制和克服。因此，拆遷障礙并不符合合同中所約定的不可預見、不可避免、不可克服等減免責任的情形，不屬于不可抗力，依此本院對被告的此項抗辯主張不予支持。（二）關于被告抗辯所稱應將已給予原告購房優(yōu)惠款項從其應支付違約金中扣除問題。本院認為，在市場經濟條件下，對買受方實行降低讓利等種種優(yōu)惠是開發(fā)商常見并行之有效的促銷手段，借以實現多銷營利、爭取市場占有率的經濟目的，即使個別買受人通過關系要求開發(fā)商降低房價，但同意與否是作為理性市場主體開發(fā)商完全能夠有權自行決定的，在無證據證明存在影響被告真實意思自主表示的情形下，合同中所載明的房屋價款就是原被告雙方充分磋商后合意的結果，應得到法律的確認與保護。被告此項抗辯主張，實際上是讓守約方分擔本應違約方所承擔的違約責任，與法相悖，本院予以駁回。（三）關于違約期限問題。被告抗辯稱曾在2013年4月30日多次催促原告來被告處辦理房屋交接手續(xù)，由于原告拖延才于5月6日交房，因此違約期限應截至2013年4月30日止。原告對此否認，被告也未提供證據予以證實。本院認為，原被告雙方在合同中已約定通知形式為書面，被告在未征得原告同意情況下改為電話通知是對合同條款的單方變更，對原告不具有拘束力，電話通知形式不能認定被告方適當履行了合同義務，故被告此項主張理據不足，本院不予采信。
綜上，被告昆侖房地產海興分公司沒有按照合同約定如期向原告交付房屋，構成遲延交付，有違誠信，是一種違約行為。在沒有法定和約定的減免責任的條件下，應當承擔違約責任，按照已交付房款總額每日萬分之三的標準承擔違約金為351999元×218天×0.0003=23020.7元。依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十七條之規(guī)定，判決如下：

被告衡水昆侖房地產開發(fā)有限公司海興分公司于本判決生效之日起五日內支付原告違約金23020.7元。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費減半收取188元，由被告昆侖房地產海興分公司承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河北省滄州市中級人民法院。

代理審判員 及元戎

書記員： 朱維松