原告：楊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省杭州市。
　　委托訴訟代理人：柯登響，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省杭州市。
　　委托訴訟代理人：趙宇風(fēng)，浙江近真律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海國(guó)際機(jī)電五金交易中心有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：楊德鳳，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：魏西庚，上海創(chuàng)遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：梁萬(wàn)美，上海創(chuàng)遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師。
　　原告楊某某與被告上海國(guó)際機(jī)電五金交易中心有限公司(以下簡(jiǎn)稱國(guó)際機(jī)電公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人柯登響、趙宇風(fēng)，被告委托訴訟代理人魏西庚、梁萬(wàn)美到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告楊某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：判令被告支付自2015年1月1日起至實(shí)際交房之日止的逾期交房違約金(暫計(jì)至2018年6月5日為人民幣(以下幣種同)133,920元)。事實(shí)與理由：2014年1月8日，原、被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，約定原告向被告購(gòu)買位于上海市嘉定區(qū)寶安公路4369弄《五金城配套三期項(xiàng)目(二期)》3號(hào)22層2203室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)，合同總價(jià)款1,368,288元，被告應(yīng)于2014年12月31日前交房。原告已向被告支付了購(gòu)房款54萬(wàn)元，但被告卻因自身原因?qū)е路课菀恢睙o(wú)法交付。原、被告雙方商定，該房屋價(jià)格調(diào)整為54萬(wàn)元，原告已經(jīng)全部付清了購(gòu)房款，被告法定代表人在《上海市商品房預(yù)售合同》價(jià)格條款處進(jìn)行了標(biāo)注并加蓋了公司公章。后被告仍未交房，故原告涉訴。庭審中，原告明確暫主張逾期交房違約金至2018年10月30日。
　　被告國(guó)際機(jī)電公司辯稱，不同意原告的訴訟請(qǐng)求，當(dāng)初原、被告簽訂了借款合同，在借款合同后又另外簽訂了購(gòu)房合同，購(gòu)房合同是為借款合同提供擔(dān)保，雙方實(shí)際為借貸關(guān)系，應(yīng)當(dāng)以借貸關(guān)系來(lái)審查和處理。
　　楊某某圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了以下證據(jù)：
　　1、《上海市商品房預(yù)售合同》，證明楊某某與國(guó)際機(jī)電公司之間是買賣合同關(guān)系，該合同中的房屋總價(jià)款由國(guó)際機(jī)電公司法定代表人楊德鳳更改為54萬(wàn)元，雙方已將借貸關(guān)系轉(zhuǎn)化為買賣關(guān)系；
　　2、個(gè)人電子轉(zhuǎn)賬憑證，證明楊某某已經(jīng)支付了全部款項(xiàng)699萬(wàn)元，其中691萬(wàn)元為房款，8萬(wàn)元為維修基金；
　　3、承諾書(shū)，證明2014年10月初，因國(guó)際機(jī)電公司出現(xiàn)資金困難，向楊某某出具了該承諾書(shū)，表示若到期無(wú)法償還債務(wù)則同意以房抵債，雙方借貸關(guān)系已經(jīng)結(jié)清并消滅，現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)履行《上海市商品房預(yù)售合同》；
　　4、(2017)滬0114民初6105號(hào)民事判決書(shū)，證明楊某某曾就他案起訴要求國(guó)際機(jī)電公司支付逾期交房違約金并勝訴。
　　經(jīng)質(zhì)證，國(guó)際機(jī)電公司對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性予以認(rèn)可，但認(rèn)為預(yù)售合同不是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不能達(dá)到原告的證明目的，房?jī)r(jià)條款的更改時(shí)間與合同簽訂時(shí)間一致；對(duì)證據(jù)二，認(rèn)為打款時(shí)間和金額都與預(yù)售合同不吻合，且未備注為購(gòu)房款；對(duì)證據(jù)三的真實(shí)性無(wú)異議，國(guó)際機(jī)電公司確實(shí)向部分客戶出具過(guò)該承諾書(shū)，出具時(shí)間應(yīng)為2014年10月24日前，但是其并未向楊某某出具過(guò)，不知楊某某如何取得。該承諾書(shū)未明確指向系爭(zhēng)房屋，亦未體現(xiàn)對(duì)之前借貸賬目進(jìn)行結(jié)算的意思；對(duì)證據(jù)四，系楊某某隱瞞與國(guó)際機(jī)電公司間的借貸關(guān)系而取得了勝訴判決，國(guó)際機(jī)電公司將對(duì)此案提起再審。
　　國(guó)際機(jī)電公司圍繞其辯稱意見(jiàn)依法提交了以下證據(jù)：
　　1、借款合同，證明楊某某與國(guó)際機(jī)電公司之間是借貸關(guān)系；
　　2、不動(dòng)產(chǎn)登記簿，證明系爭(zhēng)房屋處于查封狀態(tài)，預(yù)售合同無(wú)法履行；
　　3、打款憑證，證明楊某某向國(guó)際機(jī)電公司打款時(shí)附言“借款”，雙方之間是借貸關(guān)系；
　　4、其他應(yīng)付款明細(xì)分類賬，證明國(guó)際機(jī)電公司于2015年9月30日向楊某某還款4萬(wàn)元，并于2017年8月31日還款1萬(wàn)元；
　　5、杭州客戶登記表，證明國(guó)際機(jī)電公司于2015年9月14日支付給柯登響現(xiàn)金2萬(wàn)元，雙方并沒(méi)有進(jìn)行過(guò)借款的結(jié)算，國(guó)際機(jī)電始終在還款；
　　6、委托書(shū)，證明2016年5月19日，楊某某仍在委托代表與國(guó)際機(jī)電公司洽談還款事宜，雙方借貸關(guān)系尚未結(jié)清，并未轉(zhuǎn)化為買賣關(guān)系；
　　7、以房抵債框架協(xié)議書(shū)，證明2017年11月30日，楊某某丈夫柯登響仍按照借貸關(guān)系向國(guó)際機(jī)電公司主張欠款，雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系此前尚未結(jié)清；
　　8、楊某某丈夫柯登響向楊德鳳出具的報(bào)告，證明2018年10月9日，楊某某仍主張欠款是699萬(wàn)元，后續(xù)以房抵債價(jià)格問(wèn)題需要雙方協(xié)商；
　　9、(2015)嘉民三(民)初字第539號(hào)民事判決書(shū)，證明系爭(zhēng)房屋尚未竣工，目前處于停工狀態(tài)。
　　經(jīng)質(zhì)證，楊某某對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為雙方的借貸關(guān)系已經(jīng)解除；對(duì)證據(jù)二的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為(2015)嘉民保字第9號(hào)民事裁定書(shū)的查封已失效，其他查封均在其與國(guó)際機(jī)電公司簽訂預(yù)售合同且借貸關(guān)系已轉(zhuǎn)化為買賣關(guān)系之后；對(duì)證據(jù)三的真實(shí)性無(wú)異議，雙方之前確實(shí)是借款關(guān)系；對(duì)證據(jù)四、五的真實(shí)性無(wú)異議，楊某某方共收到5萬(wàn)元，但該5萬(wàn)元系國(guó)際機(jī)電公司支付給楊某某的差旅費(fèi)，與還款無(wú)關(guān)；對(duì)證據(jù)六的真實(shí)性無(wú)異議，是楊某某所簽，部分債權(quán)人主張借款，部分債權(quán)人主張拿房，而在拿不到房的情況下，同意由重組方還款；對(duì)證據(jù)七真實(shí)性無(wú)異議，系楊某某丈夫柯登響代表案外人陳黎恩所簽，并非代表?xiàng)钅衬?，楊某某已?014年12月22日完成了以房抵債，只是欠缺部分單據(jù)，尚未履行完畢；對(duì)證據(jù)八的真實(shí)性無(wú)異議，系柯登響出具，但當(dāng)時(shí)楊某某的以房抵債手續(xù)已經(jīng)完成，柯登響只是要求國(guó)際機(jī)電公司完善單據(jù)以阻止他人將系爭(zhēng)房屋拍賣；對(duì)證據(jù)九真實(shí)性認(rèn)可，確認(rèn)系爭(zhēng)房屋尚未完工。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2013年10月21日，楊某某(乙方、出借人)與國(guó)際機(jī)電公司(甲方、借款人)簽訂《借款合同》一份，約定：乙方向甲方出借借款人民幣54萬(wàn)元，借款期限為6個(gè)月，自2013年10月21日至2014年4月20日止；雙方于簽訂借款合同當(dāng)天，另行簽訂系爭(zhēng)房屋的買賣合同，并于網(wǎng)上備案，甲方同意以該房屋的所有權(quán)作為該筆借款的擔(dān)保，商品房買賣合同系借款合同不可分割的組成部分；雙方簽署房屋買賣合同并網(wǎng)上備案后，乙方將54萬(wàn)元以支付購(gòu)房款名義打入甲方房屋買賣賬號(hào)；借款期限在三個(gè)月以后，如有客戶要購(gòu)買房產(chǎn)，甲方可以提前五天和乙方商量，在取得乙方同意的前提下，甲方可以置換另一套房產(chǎn)作為抵押，乙方配合辦理相關(guān)手續(xù)；借款月利息1.9%(不包括復(fù)利)，月利息為10,260元，按月支付利息，每月10日付息一次，首期付息日為10月21日，到期一次性歸還本金及剩余利息，甲方債務(wù)履行完畢后，乙方必須無(wú)條件配合甲方辦理系爭(zhēng)房屋的退房手續(xù)，雙方簽訂的房屋買賣合同解除；合同項(xiàng)下抵押房產(chǎn)的價(jià)值為1,368,288元；甲方未按合同規(guī)定時(shí)間支付借款利息超過(guò)十天時(shí)，乙方有權(quán)終止本合同并收回全部借款和利息，自甲方欠息之日起，甲方按欠息金額的50%向乙方支付違約金或賠償損失；借款若發(fā)生逾期或部分逾期，甲方每日按逾期金額的千分之一向乙方支付違約金，如訴至法院，由甲方承擔(dān)乙方的訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、律師費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，乙方有權(quán)選擇要求甲方按逾期金額同期銀行利率的4倍按逾期天數(shù)向乙方賠償損失。該合同第八條約定，當(dāng)甲方不能按約定履行借款合同時(shí)，甲方同意，乙方可以選擇部分行使或全部行使下列權(quán)利：1、乙方可以依據(jù)借款合同向甲方主張債權(quán)，甲方按約定承擔(dān)違約責(zé)任；2、乙方可以依據(jù)本合同項(xiàng)下的上海市商品房買賣合同向甲方主張權(quán)利，但商品房買賣合同約定的房屋總價(jià)款變更為54萬(wàn)元，甲方視同乙方已全額付清購(gòu)房款，甲方三天內(nèi)向乙方出具購(gòu)房款發(fā)票，無(wú)條件為乙方辦理交房手續(xù)以及系爭(zhēng)房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證、契證、土地證，乙方享有正常購(gòu)房者享有的包租權(quán)益，合同其他條款不變。
　　2014年1月7日，楊某某(乙方、買方)與國(guó)際機(jī)電公司(甲方、賣方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，約定：乙方向甲方購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，總房?jī)r(jià)款1,368,288元，；付款方式為一次性付款，不貸款，具體為：1、乙方于2014年1月8日與甲方簽約，并付首付房款54萬(wàn)元；2、乙方于_年_月_日前支付房款_元；房屋交付應(yīng)取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書(shū)》；甲方應(yīng)于2014年12月31日前將房屋交付乙方；甲方如未在約定期限內(nèi)將房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之二計(jì)算，違約金自合同約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止，逾期超過(guò)60天，乙方有權(quán)單方面解除合同。該合同第三條總價(jià)款處手寫(xiě)字樣“按實(shí)際成交價(jià)伍拾肆萬(wàn)元整，一次性付清，楊德鳳”，并加蓋國(guó)際機(jī)電公司公章，附件一付款方式第二款被劃除同時(shí)有手寫(xiě)字樣“按實(shí)際成交價(jià)伍拾肆萬(wàn)元整，一次性付清，楊德鳳”并由國(guó)際機(jī)電公司在劃線及手寫(xiě)處加蓋公章。
　　又查明，2013年9月至2014年1月期間，雙方共簽訂15份《借款合同》，涉及借款金額共計(jì)699萬(wàn)元，并就含系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的15套房屋簽訂15份《上海市商品房預(yù)售合同》作為借款擔(dān)保。
　　合同簽訂后，國(guó)際機(jī)電公司按約償還上述借款利息至2014年10月，此后未再支付過(guò)利息。
　　2014年10月，國(guó)際機(jī)電公司出具由其法定代表人楊德鳳簽字并加蓋公章的承諾書(shū)一份，載明：因公司資金周轉(zhuǎn)暫時(shí)出現(xiàn)困難，遲延支付了本金或本應(yīng)支付的本月利息，現(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商，作出如下承諾：一、2014年10月24日前支付10月份的利息，以后按照約定支付；二、如果本月利息未支付及有重大違約事項(xiàng)，公司無(wú)條件同意做預(yù)告登記；三、2015年2月28日前，還清不續(xù)期客戶的本金，若沒(méi)有按約清償，公司同意要房的客戶收房，收房時(shí)修改網(wǎng)簽價(jià)格，客戶的本金作為一次性全款付清，公司開(kāi)具房產(chǎn)正式發(fā)票，三個(gè)月內(nèi)可以正式更名，公司予以協(xié)助；或者客戶按照合同要求公司承擔(dān)違約責(zé)任。
　　2016年5月19日，包括楊某某在內(nèi)的國(guó)際機(jī)電公司相關(guān)債權(quán)人出具委托書(shū)一份，稱“本人出借給上海國(guó)際機(jī)電五金城有限公司楊德鳳、張?jiān)律慕杩?，自愿委托授?quán)肖雋、吳錦良、陳起云、林進(jìn)飛、劉穎、俞立、徐興忠七位代表，與公司重組方上海阜興金融控股(集團(tuán))有限公司及其相關(guān)下屬公司洽談具體還款事項(xiàng)”。
　　2017年11月30日，國(guó)際機(jī)電公司(甲方)與杭州債權(quán)人代表(乙方)簽訂以房抵債框架協(xié)議書(shū)一份，其中約定：因甲方資金鏈斷裂，無(wú)力還款，雙方經(jīng)協(xié)商后同意通過(guò)以房抵債方式解決甲方的債務(wù)問(wèn)題，雙方重新商定房產(chǎn)價(jià)格，共同協(xié)調(diào)解除法院查封，實(shí)現(xiàn)物業(yè)竣工，在甲方物業(yè)處于可交易狀態(tài)后，實(shí)現(xiàn)以房抵債，協(xié)議并約定了以房抵債相關(guān)事宜的落實(shí)，如重新商定房屋價(jià)格、乙方負(fù)責(zé)先期籌集資金用于解除查封、甲方負(fù)責(zé)籌集資金完成工程竣工等?？碌琼懺谠搮f(xié)議中作為債權(quán)人代表之一簽字。
　　2018年10月9日，柯登響向楊德鳳出具關(guān)于楊某某所借款項(xiàng)以房抵債模式的報(bào)告一份，表明其已向法院提出執(zhí)行異議之訴，但需要完善相關(guān)證據(jù)才能使處于司法查封狀態(tài)的系爭(zhēng)房屋免于被拍賣，此后雙方才可以談以房抵債事宜，柯登響并就以房抵債的具體事宜提出疑問(wèn)，具體內(nèi)容如下：“操作過(guò)程中的細(xì)節(jié)還有幾個(gè)疑問(wèn)：發(fā)票能不能開(kāi)，稅率是多少，房子以什么價(jià)格抵，這些事要你拍板?！?br/>　　另查，系爭(zhēng)房屋仍在建，尚未竣工，亦未辦理過(guò)產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)。
　　審理中，楊某某與國(guó)際機(jī)電公司對(duì)雙方借款總額699萬(wàn)元無(wú)異議，就剩余借款本金，國(guó)際機(jī)電公司主張為631萬(wàn)元，而楊某某主張為699萬(wàn)元。經(jīng)本院釋明，楊某某堅(jiān)持要求履行商品房預(yù)售合同。
　　本院認(rèn)為，楊某某與國(guó)際機(jī)電公司原通過(guò)簽訂預(yù)售合同為借款合同提供抵押擔(dān)保，簽訂預(yù)售合同的真實(shí)意思并非發(fā)生買賣關(guān)系，對(duì)于此節(jié)事實(shí)雙方均無(wú)異議。需要注意的是，借款合同中第八條的約定，即國(guó)際機(jī)電公司不能按約定履行借款合同時(shí)，楊某某可以依據(jù)預(yù)售合同主張權(quán)利，但預(yù)售合同約定的房屋總價(jià)款變更為54萬(wàn)元，國(guó)際機(jī)電公司視同楊某某已全額付清購(gòu)房款，三天內(nèi)向楊某某出具購(gòu)房款發(fā)票，無(wú)條件為楊某某辦理交房手續(xù)以及系爭(zhēng)房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證、契證、土地證，實(shí)際上是約定在國(guó)際機(jī)電公司不能按約履行借款合同時(shí)，楊某某以明顯低于抵押物價(jià)值的對(duì)價(jià)通過(guò)履行買賣合同的形式取得抵押物的所有權(quán)，違反禁止流押的規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。
　　但是，在國(guó)際機(jī)電公司未能按約向楊某某償還本息的情況下，如雙方確經(jīng)對(duì)賬結(jié)算，一致同意終止借款關(guān)系，建立房屋買賣關(guān)系，并將借款本息轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，同時(shí)對(duì)房屋交付、尾款支付、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)作出新的約定，系雙方實(shí)現(xiàn)權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排，不屬于法律、行政法規(guī)的禁止情形。目前爭(zhēng)議在于，國(guó)際機(jī)電公司在2014年10月后未能按約償還借款利息之后，雙方有無(wú)經(jīng)過(guò)對(duì)賬結(jié)算并最終協(xié)商一致將借款關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系？首先，國(guó)際機(jī)電公司出具的承諾書(shū)并未直接指向楊某某或系爭(zhēng)房屋，亦不能反映雙方進(jìn)行過(guò)結(jié)算。就承諾書(shū)的第三點(diǎn)內(nèi)容來(lái)看，實(shí)質(zhì)與借款合同第八條之約定一樣，違反法律規(guī)定。其次，雙方未就借款本息進(jìn)行對(duì)賬結(jié)算并明確剩余債權(quán)數(shù)額，更未在剩余借款本息金額明晰的基礎(chǔ)上重新簽訂房屋買賣合同以對(duì)房屋交付、過(guò)戶、違約責(zé)任等作出新的安排。楊某某主張修改合同價(jià)款即為對(duì)賬完成，但國(guó)際機(jī)電公司認(rèn)為價(jià)款修改與借款合同同步形成，直至本次庭審結(jié)束，雙方仍對(duì)剩余借款本息金額各執(zhí)一詞，現(xiàn)有證據(jù)不能表明雙方在對(duì)賬結(jié)算后已就借款關(guān)系轉(zhuǎn)化為買賣關(guān)系達(dá)成一致意見(jiàn)。再次，國(guó)際機(jī)電公司提交的委托書(shū)、報(bào)告等能夠反映，楊某某及其丈夫于2017年前后仍在主張與國(guó)際機(jī)電公司協(xié)商以房抵債事宜，雙方就以房抵債的細(xì)節(jié)問(wèn)題尚未協(xié)商一致，故楊某某稱于2014年12月雙方已完成以房抵債，顯然與事實(shí)不符。綜上，本院不能認(rèn)定雙方已經(jīng)過(guò)對(duì)賬結(jié)算并最終協(xié)商一致將借款關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，預(yù)售合同并非雙方真實(shí)意思表示，楊某某主張國(guó)際機(jī)電公司給予逾期交房違約金的請(qǐng)求缺乏依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告楊某某的訴訟請(qǐng)求。
　　本案受理費(fèi)2,978元，減半收取1,489元，由原告楊某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：許雯雯

書(shū)記員：梅麗霞