原告楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人陳文勝，系湖北宏義律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。
被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司。住所地：老河口市東啟街與中山路交叉路口。
法定代表人熊國(guó)順，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人鄭琦紅，系湖北正音律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。
委托代理人劉芳菲，系湖北正音律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。

原告楊某某與被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱建某開發(fā)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案。本院于2014年7月16日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員蔣亞平獨(dú)任審判，于2014年9月29日公開開庭進(jìn)行了審理，原告楊某某的委托代理人陳琳，被告建某開發(fā)公司的委托代理人劉芳菲均到庭參加了訴訟。原、被告雙方同意三個(gè)月調(diào)解期限。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：1、2010年1月21日，原告楊某某（買受人）與被告老河口市建某開發(fā)有限責(zé)任公司（出賣人）簽訂了一份商品房買賣合同，合同主要內(nèi)容約定：一、建設(shè)項(xiàng)目的依據(jù)；二、買受人購(gòu)買的商品房為預(yù)售商品房。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為老河口市房管局，商品房預(yù)售許可證號(hào)為鄂河房預(yù)售字（2009）006號(hào)；三、買受人所購(gòu)商品房的基本情況，買受人購(gòu)買的商品房為本合同第三條規(guī)定的項(xiàng)目中的二單元5XX號(hào)房，約定建筑面積共181.62平方米；四、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米1960元，總金額355975元；五、面積確認(rèn)及面積差異處理。雙方自行約定，按產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，每平方米價(jià)格不變，實(shí)行多退少補(bǔ)；六、付款方式及期限。其他方式，首付人民幣328398元，余款27577元于2010年8月1日付清；七、買受人逾期付款的違約責(zé)任。逾期在60日內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過(guò)60日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的1.5%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之三的違約金；八、交付期限，出賣人應(yīng)當(dāng)在2010年10月1日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用，遭遇不可抗力，出賣人在發(fā)生之日起15日內(nèi)告知買受人；九、出賣人逾期交房的違約責(zé)任。逾期不超過(guò)60日，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過(guò)60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1.5%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金；十、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的規(guī)定；十一、交接，商品房到達(dá)交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單；所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)；由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：買受人逾期接受房屋的，依照本合同承擔(dān)違約責(zé)任；十二、本合同自雙方簽訂之日起生效。合同簽訂后，原告楊某某于2010年8月1日交清購(gòu)房款355975元，原告楊某某已按合同約定履行全部付款義務(wù)。
2、2009年9月24日，老河口市房地產(chǎn)管理局商品房（預(yù)）銷售發(fā)證機(jī)關(guān)給被告建某開發(fā)公司頒發(fā)了鄂河房預(yù)售字（2009）006號(hào)湖北省商品房預(yù)售許可證書。預(yù)售商品房項(xiàng)目名稱：明珠華府。項(xiàng)目地址：文化街中段。功能：商住。有效期自2009年9月24日至2010年9月23日止。
3、2011年6月28日，老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司明珠華府項(xiàng)目部給明珠華府業(yè)主發(fā)了明珠華府住宅交房通知書，其內(nèi)容：一、交房時(shí)間為2011年7月1日；二、交房地點(diǎn)明珠華府售樓部。按合同約定實(shí)際逾期交房272天。
4、2011年至2014年6月11日，老河口市明珠華府部分業(yè)主因開發(fā)商延期交房賠償一事，一直在老河口市信訪局信訪，經(jīng)有關(guān)部門多次協(xié)調(diào)，開發(fā)商和業(yè)主就賠償事宜未能達(dá)成一致意見，建議雙方通過(guò)訴訟解決，在市信訪局提供的信訪人員名單中有原告楊某某。
綜合各方當(dāng)事人的起訴和答辯意見，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、原告楊某某的起訴是否已超過(guò)訴訟時(shí)效？二、雙方約定的違約金數(shù)額是否過(guò)高及如何調(diào)整？
針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第137條關(guān)于“訴訟時(shí)效從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算”之規(guī)定，本案原告以被告延期交房向其主張承擔(dān)違約金，該請(qǐng)求權(quán)訴訟時(shí)效應(yīng)從原告楊某某知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害之日起計(jì)算，訴訟時(shí)效為二年。而原告向人民法院主張權(quán)利時(shí)間為2014年7月16日，期間，若無(wú)中止、中斷、延長(zhǎng)情形之一的，可以認(rèn)定原告楊某某的起訴已超過(guò)二年的訴訟時(shí)效。但本案原告楊某某自2011年起到2014年6月11日止，經(jīng)常在老河口市信訪局信訪，要求被告建某開發(fā)公司賠償延期交房的違約金。據(jù)此，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》第十四條的規(guī)定：“權(quán)利人向人民調(diào)解委員會(huì)以及其他依法有權(quán)解決相關(guān)民事糾紛的國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)組織提出保護(hù)相應(yīng)民事權(quán)利的請(qǐng)求，訴訟時(shí)效從提出請(qǐng)求之日起中斷”。此條規(guī)定的國(guó)家機(jī)關(guān)包括國(guó)家行政機(jī)關(guān)，而國(guó)家行政機(jī)關(guān)是指依照憲法和法律規(guī)定對(duì)國(guó)家事務(wù)進(jìn)行組織管理的國(guó)家機(jī)關(guān)。如信訪機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等。原告楊某某不斷到信訪局信訪要求解決相關(guān)民事糾紛，符合司法解釋規(guī)定情形。又根據(jù)《民法通則》第141條關(guān)于“訴訟時(shí)效因提起訴訟，當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算”之規(guī)定，本案訴爭(zhēng)訴訟時(shí)效應(yīng)從2011年發(fā)生中斷并重新計(jì)算。
針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，本院認(rèn)為，違約金的意義在于對(duì)合同履行利益的補(bǔ)償，但也不排除當(dāng)事人在公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則指導(dǎo)下，約定與適用懲罰性的違約金。若只強(qiáng)調(diào)補(bǔ)償性而無(wú)懲罰性，則違約金對(duì)合同履行的保障作用將大大降低，從而無(wú)法達(dá)到有效制裁違約行為，保護(hù)守約方利益的目的。與此同時(shí)，當(dāng)事人之間的契約自由也需要合同正義的規(guī)則，不可能完全放任當(dāng)事人自由約定。落實(shí)到糾紛的實(shí)體處理中，人民法院對(duì)違約金的裁判需結(jié)合合同履行的實(shí)際情況，以實(shí)際損失作為認(rèn)定基礎(chǔ)進(jìn)行綜合考量。從舉證責(zé)任角度分析，根據(jù)誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證的原則，作為申請(qǐng)調(diào)減違約金的違約方，首先應(yīng)由建某開發(fā)公司就違約金的調(diào)減事由加以舉證證明，而后原告應(yīng)出示其認(rèn)為違約金約定合理的事實(shí)依據(jù)。本案中，被告依據(jù)合同的約定已逾期交付房屋272天，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。然而原告訴稱由于被告違約造成的實(shí)際損失或可得利益損失的具體數(shù)額無(wú)法提供充分證據(jù)予以證明，被告對(duì)原告相關(guān)損失具體數(shù)額亦無(wú)法提供充分證據(jù)予以證明。因此無(wú)法根據(jù)實(shí)際損失與違約金的差額來(lái)判斷當(dāng)事人之間的違約金計(jì)算方法約定是否過(guò)高。故本案的違約金標(biāo)準(zhǔn)只能兼顧合同履行情況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則予以衡量。
《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償?shù)挠?jì)算方法。本案雙方當(dāng)事人締約時(shí)選擇的系后者，即損失賠償額計(jì)算方法。合同約定在違約方逾期交付商品房的情況下，每逾期一日，按已交付房款萬(wàn)分之三支付違約金，原告要求被告承擔(dān)逾期交房的違約金29901.9元，而以中國(guó)人民銀行同期月貸款利率計(jì)算方法所得16018.88元，實(shí)際損失比例（29901.9元-16018.88元）÷16018.88元=86.7%，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出30%標(biāo)準(zhǔn)。故可認(rèn)定為過(guò)分高于原告的實(shí)際損失，被告建某開發(fā)公司主張調(diào)減違約金數(shù)額請(qǐng)求，本院依法應(yīng)予支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條之規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。在充分尊重締約雙方合同當(dāng)事人意思自治，且考慮各方實(shí)際履行情況的前提下，本院認(rèn)為違約金的具體數(shù)額應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠償，每月實(shí)際損失以逾期交房期間中國(guó)人民銀行同期月貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。

綜上所述，本院認(rèn)為：原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同是其真實(shí)意思表示，且沒有違反國(guó)家法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。合同關(guān)于交房期限的約定明確，被告逾期交房構(gòu)成違約行為，原告訴請(qǐng)被告逾期交房的違約金于法有據(jù)，應(yīng)予支持。被告辯稱，工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格是商品房交付使用的法定條件，2011年5月13日工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收合格記錄是以證明合同第八條約定的交房日期是2011年5月13日的理由。本院認(rèn)為，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同在交房期限條款中約定的出賣人應(yīng)將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付買受人，是為保障房屋質(zhì)量對(duì)出賣人做出的約束，屬于出賣人的合同義務(wù)，若房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格，買受人有權(quán)拒絕受領(lǐng)并追究出賣人相應(yīng)責(zé)任。被告提出的相關(guān)法律、行政法規(guī)或部門規(guī)章中關(guān)于建筑工程或商品房交付使用應(yīng)經(jīng)驗(yàn)收合格，否則不得交付使用之規(guī)定，是對(duì)建筑工程施工人、房地產(chǎn)開發(fā)商等法定約束，旨在保障建筑工程或商品房的建設(shè)質(zhì)量安全，與商品房買賣合同中關(guān)于交房期限的約定，以及出賣人按照商品房買賣合同約定的交房期限履行交房義務(wù)并無(wú)必然聯(lián)系。被告還辯稱，商品房買賣合同約定“經(jīng)驗(yàn)收合格”為房屋交付日期和交付條件是附條件的法律行為。對(duì)此本院認(rèn)為，商品房買賣合同約定“本合同自雙方簽訂之日起生效”，雙方當(dāng)事人對(duì)此約定外并未就合同中關(guān)于交房期限的約定附有生效條件另行作出特別約定，且按照通常文義理解，并不能得出合同中關(guān)于交房期限的約定于房屋經(jīng)驗(yàn)收合格后方才生效的認(rèn)識(shí)，故被告的該項(xiàng)抗辯理由不能成立。關(guān)于被告辯稱原告訴請(qǐng)其承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任沒有先行進(jìn)行催告，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。此外原告不斷到國(guó)家行政機(jī)關(guān)（信訪局）信訪要求解決延期交房的賠償事宜，符合法律規(guī)定的訴訟時(shí)效中斷情形。被告申請(qǐng)因約定違約金數(shù)額過(guò)高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整，符合法律規(guī)定，本院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條，最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)合同法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題解釋（二）》第二十九條，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事調(diào)解工作若干問(wèn)題的規(guī)定》第六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向楊某某支付違約金16018.88元（計(jì)算方法為：支付房?jī)r(jià)款×逾期月數(shù)×中國(guó)人民銀行同期月貸款利率，即355975元×9×0.06÷12=16018.88元）；
二、駁回原告楊某某的其他訴訟請(qǐng)求。
被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限公司若未按本判決指定期限內(nèi)履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)540元，減半收取270元，由原告楊某某負(fù)擔(dān)130元，被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)140元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院。

審判員　　蔣亞平

書記員：余瑾