原告(反訴被告)：楊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地河南省，現(xiàn)住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：馬峰，上海匯創(chuàng)律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海紐滋實業(yè)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：鈕士坤，董事長。
　　委托訴訟代理人：房隱，北京天馳君泰律師事務所上海分所律師。
　　委托訴訟代理人：王書文，北京天馳君泰律師事務所上海分所律師。
　　原告楊某與被告上海紐滋實業(yè)有限公司(以下簡稱紐滋公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月14日立案受理。本案訴訟期間，紐滋公司提出反訴，本院經審查認為符合反訴受理條件，遂予以受理并與本訴合并審理，先適用簡易程序于2018年10月18日公開開庭進行了審理，后因案情復雜，依法組成合議庭適用普通程序于2018年12月20日公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)楊某及其委托訴訟代理人馬峰，被告(反訴原告)紐滋公司的委托訴訟代理人房隱、王書文到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　楊某向本院提出訴訟請求：1.紐滋公司退還楊某租金人民幣(幣種下同)44,250元；2.紐滋公司退還楊某租賃保證金30,000元；3.紐滋公司賠償楊某裝修損失141,160元；4.紐滋公司向楊某支付營業(yè)預期收入損失60,000元；5.紐滋公司向楊某支付違約金177,000元。
　　事實和理由：2017年11月28日，楊某作為乙方、紐滋公司作為甲方，簽訂一份實質為房屋租賃合同的《合作協(xié)議》，約定由紐滋公司將位于上海市閔行區(qū)安寧路XXX號、XXX號房屋(即本案涉案房屋)出租給楊某使用，租用期限從2017年12月28日至2022年10月31日止；并約定了2018年3月1日至2020年10月31日月租金為14,704.20元、2020年11月1日至2022年10月31日月租金為15,880.536元，租賃保證金為30,000元；雙方還在合同中二十二條約定“因甲方違約造成本協(xié)議終止的，甲方向乙方支付本合同履約金四倍作為乙方損失賠償”。合同簽訂后，楊某向紐滋公司支付了保證金30,000元，房租44,250元，物業(yè)管理費3,270元。楊某對該房屋進行了裝修，裝修費用為141,160元。2018年5月3日，紐滋公司在楊某裝修尚未完成，還未開始經營時就無故單方解除合同。楊某接到其通知后，于2018年5月16日通知其辦理房屋交接手續(xù)，并退還租金和保證金，并予以賠償。但紐滋公司收到該通知后未與楊某聯(lián)系，但是其于2018年5月22日擅自將該租賃房屋門鎖損毀，加裝另外的鎖具。因紐滋公司單方違約解除合同并不通過楊某同意收回房屋，且拒不退還楊某已支付的租金和保證金，也不支付楊某裝修費用、營業(yè)預期收入損失和解除合同賠償金。楊某多次催討無果，故起訴至法院。
　　訴訟過程中，楊某增加第6項訴訟請求：紐滋公司向楊某支付其他損失9,360元(包含電信網絡安裝及一年使用費2,990元、收銀系統(tǒng)3,100元、半年物業(yè)管理費3,270元)。庭審中，楊某撤回上述第3項要求賠償裝修損失、第4項要求支付營業(yè)預期收入損失及第6項要求支付其他損失之訴訟請求。
　　針對楊某的訴訟請求，紐滋公司辯稱，不同意楊某的訴訟請求。2017年11月28日雙方簽訂合同后其把房屋交給楊某，合作裝修期間其一直積極配合楊某裝修、辦理工商登記手續(xù)、協(xié)助開業(yè)。楊某于2018年2月26日之前就已經完成裝修，門頭已經安裝完畢，經營品類是燒烤和龍蝦，品牌是饞仙閣，該品牌和經營品類都與合作協(xié)議約定的品牌禾鮮體驗館不同。其與業(yè)主方簽訂的品牌為禾鮮體驗館，所以其與業(yè)主方的租賃協(xié)議、補充協(xié)議中約定不允許開設重油煙項目，而燒烤屬于重油煙項目，且楊某有義務宣傳禾鮮體驗館。楊某的開業(yè)內容包括燒烤和龍蝦，而合作協(xié)議中約定只能經營羊蝎子火鍋，不能改變品類，所以其一直要求楊某整改，不僅包括裝修的整改，也包括經營業(yè)態(tài)的整改。但截至2018年3月楊某準備開業(yè)時，宣傳單上還是經營燒烤等。由于火鍋和燒烤差別較大，火鍋屬于輕餐飲，而燒烤需要明火，屬于重餐飲，且會產生重油煙，需要排煙設備等，會影響小區(qū)內的居住環(huán)境，所以合同明確約定只能做火鍋。基于楊某的違約行為在先，其與業(yè)主方均要求楊某進行整改，但楊某一直未整改，故業(yè)主方認為其違約，于2018年3月20日向其發(fā)了告知函，于2018年4月30日與其終止租賃協(xié)議，且業(yè)主方的告知函中明確告知系因為經營內容和協(xié)議不符。因其不具備租賃權限，不能繼續(xù)履行合同，且楊某違約，故其有權解除合同。楊某提出的各項損失無依據(jù)，楊某違約在先，所以楊某應該向其支付違約金，并承擔2018年3月至5月期間的租金，且保證金也應該由其予以扣除。
　　同時，紐滋公司向本院提出反訴請求：1.楊某交付的保證金30,000元歸紐滋公司所有；2.楊某向紐滋公司支付違約金177,000元。
　　事實和理由：雙方于2017年11月28日簽訂了《合作協(xié)議》，約定紐滋公司將涉案房屋交付給楊某使用；自2018年3月1日至2020年10月31日月合作費為14,704.20元，保證金為30,000元；自該房屋實際交付之日起至2018年1月17日，為楊某的合作準備期；楊某規(guī)劃的裝修設計、風格、所采用的裝修材質等均應與紐滋公司協(xié)商并取得風格協(xié)調。楊某未知會紐滋公司擅自進行裝修或者裝修效果不符合紐滋公司整體的規(guī)劃，紐滋公司有權要求楊某整改；合作期間，除合作準備期之外，若楊某未正常開展本協(xié)議約定的經營事項持續(xù)超過7日或者累計超過30日的，紐滋公司有權單方面解除本協(xié)議并扣除全部的合作保證金。合作保證金不足賠償紐滋公司遭受的合作費用等損失的，紐滋公司有權繼續(xù)向楊某追償；合作期間，楊某經營的類型主題品牌為禾鮮體驗館，經營的品類為羊蝎子火鍋。除此之外，未經紐滋公司書面同意，不得開展其他任何經營活動；若楊某實際經營與本協(xié)議中確定的類型不符，或中途轉讓的，紐滋公司有權立即終止本協(xié)議，扣除全部的合作保證金并由楊某承擔違約責任，楊某應該按本協(xié)議終止時所應交付的月合作費用的四倍向紐滋公司支付違約金等?！逗献鲄f(xié)議》簽訂后，紐滋公司按約履行了自己的義務，但楊某存在擅自裝修且裝修效果不符合整體規(guī)劃，未在合作準備期之后正常開展約定的經營事項且持續(xù)超過7日、累計超過30日，未征得紐滋公司同意的情況下經營的品牌是饞仙閣而非協(xié)議約定的“禾鮮體驗館”，且經營的品類除了羊蝎子火鍋等輕餐飲之外，還包括燒烤和小龍蝦等重餐飲，為此紐滋公司以電話、微信等各種方式要求楊某改正，但是楊某一直拒不改正，就此，紐滋公司于2018年5月3日向楊某發(fā)送了《解除通知》，通知其《合作協(xié)議》自楊某接到該通知之日起3日后正式解除。紐滋公司認為楊某的行為已構成違約，根據(jù)《合作協(xié)議》的規(guī)定，楊某的合作保證金30,000元應扣除，同時應按照《合作協(xié)議》終止時所交付的月合作費用的四倍承擔違約金。《合作協(xié)議》于2018年5月通知楊某后終止，截至當月合作費用為44,250元，故違約金應為177,000元。為維護自身合法權益，故紐滋公司提起了反訴。
　　針對紐滋公司的反訴請求，楊某辯稱，不同意紐滋公司的反訴請求。楊某不存在違約行為，系紐滋公司單方無故解除合同。第一，紐滋公司提出其擅自裝修不符合紐滋公司的裝修要求，但雙方對裝修一直在協(xié)商，直至2018年3月中下旬仍在協(xié)商，其按紐滋公司的要求整改裝修，所以不存在擅自裝修的問題；第二，紐滋公司稱其沒有在合同約定的期限內開展經營事項，其不予認可。由于雙方對房屋的裝修一直沒有達成一致，一直在溝通，且其完全遵循紐滋公司的要求設計門頭的整改，所以紐滋公司的法定代表人對于其沒有在合同約定的時間內營業(yè)是認可的；第三，關于經營品牌，首先門店沒有實際開業(yè)經營，且紐滋公司的法定代表人對門店進行整改提供了整改方案，紐滋公司的法定代表人也是同意其品牌的，給其發(fā)送的圖也是有其品牌的，說明紐滋公司認可其品牌；第四，紐滋公司稱其經營小龍蝦等重餐飲，不是事實，其沒有開業(yè)沒有經營，且其承諾過紐滋公司不會進行重餐飲的行為；第五，紐滋公司稱多次要求其進行整改，其實雙方就裝修進行過協(xié)商，且其完全按照紐滋公司的要求做相關的裝修。故在履行該協(xié)議過程中，其完全沒有違約行為，反而是紐滋公司多次對其進行刁難和阻撓，且最后單方解除了合同，紐滋公司違約，且應該承擔違約責任。
　　本院經審理認定事實如下：2017年11月14日，紐滋公司(簽約甲方)與楊某(簽約乙方)簽訂《承租協(xié)議》1份，約定雙方就安寧路XXX-XXX號區(qū)域承租達成如下協(xié)議：第一條：甲方提供場所供乙方作為餐飲的經營場所,租賃費用4.50元/平方，其他遞增及物業(yè)管理費、水、電、煤等其門牌號所屬房屋產生的費用及相應的法律責任由乙方承擔。(其他以業(yè)主方和甲方簽署的合同內容為準)；第二條：雙方約定在11/14-21日一周內簽署正式租賃合同，此時間內如因甲方原因不能簽署，由甲方賠償乙方保證金費用，如乙方原因放棄簽署，則賠償甲方保證金，保證金金額為30,000元。
　　同日，楊某向紐滋公司支付了30,000元。
　　2017年11月28日，紐滋公司(簽約甲方)與楊某(簽約乙方)簽訂《合作協(xié)議》1份，約定：一、本協(xié)議所約定的房屋地址為上海市閔行區(qū)安寧路xxx、xxx號，具體以甲方交付給乙方的房屋為準；二、雙方約定的合作期限按照下列方式執(zhí)行：2.1.第一階段(裝修階段)：自該房屋實際交付之日起至2018年2月28日止；2.2.第二階段：自2018年3月1日之日起至2020年10月31日止；2.3.第三階段：自2020年11月1日之日起至2022年10月31日止；第二階段期限屆滿，如需繼續(xù)合作，在上一階段期限屆滿之前30日，經甲方書面確認后，可按照本協(xié)議的約定開始下一階段的合作，否則，本協(xié)議自動終止；乙方最遲應于合作準備期滿之日開展正常的經營活動，并保證在合作期限內始終處于正常的經營狀況；三、甲乙雙方約定，乙方于本協(xié)議簽訂之日起的三個工作日內向甲方支付30,000元作為合作保證金，甲方收款后出具同額正式收據(jù)；四、計費建筑面積：雙方確定該房屋計費建筑面積按照108.92平方米計算，該房屋已經乙方實地測量，乙方同意不對該房屋的實測建筑面積的誤差提出任何異議，雙方同意，本協(xié)議約定的合作費用，不因該房屋建筑面積的實際誤差而進行任何調整；五、合作費用及計算方法：5.1.自該房屋實際交付之日起至2018年2月28日，為乙方的合作準備期，合作準備期間不發(fā)生合作費用；5.2.2018年3月1日至2020年10月31日合作費用單價為每天每平方米4.50元，月合作費用為14,704.20元，季度合作費用為44,112.60元;5.3.2020年11月1日至2020年10月31日合作費用單價為每天每平方米4.86元，月合作費用為15,880.536元，季度合作費用為47,641.608元;計算方法：月合作費用=(計費建筑面積×合作費用單價×365天)/12個月；六、乙方費用支付方式如下：按三個月為一期支付，首期費用于簽訂本協(xié)議之后三個工作日內支付，以后于每年1、4、7、10月的15日前支付下一季度的合作費用；九、乙方規(guī)劃的：裝修設計、風格、所采用的裝修材質等均應與甲方協(xié)商并爭取風格協(xié)調，乙方未知會甲方擅自進行裝修或者裝修效果不符合甲方整體的規(guī)劃，甲方有權要求乙方進行整改；十、合作期間，除合作準備期之外，若乙方未正常開展本協(xié)議約定的經營事項持續(xù)超過7日或累計超過30日的，甲方有權單方面解除本協(xié)議并扣除全部的合作保證金，合作保證金不足賠償甲方遭受的合作費用等損失的，甲方有權繼續(xù)向乙方追償；十四、乙方對該房屋的經營和管理須符合甲方的要求和標準，乙方對該房屋的管理和使用，不得對相鄰物業(yè)構成不利影響；十八、本協(xié)議提前終止時，乙方應于收到甲方終止本協(xié)議通知之日起的3日內將該房屋按照其現(xiàn)狀交還給甲方，且乙方不得損害該房屋內的任何裝飾、裝修、設備及設施，如有損害，須按照其價值予以賠償，同時，乙方應按照本協(xié)議的約定辦理相應的注銷手續(xù)，在注銷手續(xù)完成之前，乙方應繼續(xù)承擔本協(xié)議約定的合作費用；二十、如乙方在合作期滿后當日內或本協(xié)議提前終止之日內未向甲方交還該房屋，則甲方除有權按本協(xié)議的規(guī)定向乙方收取占用使用費、物業(yè)管理費及其他費用外，還有權在合作期滿或本協(xié)議提前終止之日的3日后開啟該房屋的鎖并更換門鎖，將該房屋內的物件，包括但不限于家具、裝置和其他添置物搬出該房屋，并將該房屋騰空收回，甲方對因此而引起的損壞及乙方之損失概不負責；二十一、合作關系終止時，乙方應結清水、電及其他應由乙方支付的費用，甲方收取的合作保證金在扣除用以抵充由乙方承擔的費用外，剩余部分按無息歸還乙方；二十二、因乙方違約造成本協(xié)議終止的，作為補償，乙方同意該房屋內全部設施、設備、物品無償歸甲方所有(但其金額不計算在違約金內)，因甲方違約造成本協(xié)議終止的，甲方向乙方支付本合同履約金肆倍作為乙方損失補償；本協(xié)議到期或提前終止，且乙方公司注冊在安寧路的，乙方須及時到工商、稅務部門辦理注銷等手續(xù)，甲方在收到乙方的注銷證明且乙方已繳清所有其他費用的五個工作日內將剩余的合作保證金無息退還給乙方；二十三、合作期間,乙方經營的類型主題品牌為禾鮮體驗館，經營的品類為羊蝎子火鍋，除此之外，未經甲方書面同意，不得開展其他任何經營活動，本協(xié)議不可轉讓，乙方不得另行委托第三方進行經營或將該房屋轉讓給第三方，若乙方實際經營與本協(xié)議中確定的類型不符，或中途轉讓的，甲方有權立即終止本協(xié)議，扣除全部的合作保證金并由乙方承擔違約責任，乙方應按本協(xié)議終止時所應交付的月合作費用的肆倍向甲方支付違約金，若本協(xié)議終止后該房屋仍由第三方占有或經營的，乙方應督促第三方盡快按本協(xié)議的約定方式交付該房屋，在房屋未交付前，乙方每月應按月合作費用的肆倍繼續(xù)向甲方支付違約金，天數(shù)不足一個月的按一個月計算；二十五、合作期內，如根據(jù)乙方的合理要求需對本協(xié)議進行調整，經甲方書面同意后，因該等調整而產生的費用全部由乙方承擔；二十八、任何一方違反本協(xié)議的約定，經另一方催告后未立即改正，或雖改正但違反本協(xié)議的約定達三次以上的，另一方有權立即解除本協(xié)議，并追究對方的違約責任；三十、一方發(fā)給另一方的通知或信件應是書面的，并按本協(xié)議所約定的地址發(fā)送。上述合同還對雙方的其他權利義務作了約定。
　　同日，楊某向紐滋公司支付了10,000元。
　　2017年11月29日，楊某向紐滋公司支付了34,112.60元。
　　2017年12月18日，紐滋公司向楊某交付了涉案房屋，楊某開始對涉案房屋進行裝修。
　　2018年3月16日，楊某向紐滋公司法定代表人通過微信發(fā)送涉案房屋外觀照片，詢問：“這個可以嗎？我叫他們做門頭了，鈕總把源文件發(fā)過來，他們好做顏色”，紐滋公司法定代表人于2018年3月17日回復：“現(xiàn)在給你”并發(fā)送圖片格式文件。
　　2018年3月28日，案外人上海閔行置業(yè)發(fā)展有限公司(作為出租方，簽約甲方)與紐滋公司(作為承租方，簽約乙方)簽訂《終止協(xié)議》1份，約定乙方租賃了屬于甲方位于上海市閔行區(qū)安寧路xxxx號的房屋，并簽署了上海市房屋租賃合同，因乙方違約，經雙方協(xié)商，將原合同提前終止，達成意向如下：一、甲、乙雙方簽署的原合同于2018年4月30日終止，乙方應付清物業(yè)管理、水、電等相關費用；二、安寧路xxxx處擇日另行簽署租賃合同。
　　2018年5月3日，紐滋公司向楊某發(fā)出《解除通知》1份，載明：“《合作協(xié)議》簽訂后貴方在未征得我方同意的情況下擅自裝修，且實際經營的品牌是饞仙閣，經營的品類是小龍蝦。就此，貴方既未事先征得我方的同意，事后亦未取得我方的同意。對此業(yè)主方要求我方進行整改。為此，我方以電話、微信等各種方式多次要求貴方改正，但貴方一直未予改正。貴方行為已經嚴重違反了《合作協(xié)議》的相關規(guī)定，并給本公司對其他相關房屋的正常使用造成了嚴重的不良影響?；谏鲜銮闆r，我方現(xiàn)正式通知貴方如下：1、自貴方接到本通知之日起3日后，《合作協(xié)議》正式解除。2、根據(jù)《合作協(xié)議》第十八條的規(guī)定，貴方須于收到本通知之日起的3日內將貴方使用的位于本市閔行區(qū)安寧路869、871號房屋按照其現(xiàn)狀交還給我方，且貴方不得損害該房屋內的任何裝飾、裝修、設備及設施。如有損害，須按照其價值予以賠償。3、根據(jù)《合作協(xié)議》第二十二條的規(guī)定，貴方須在《合作協(xié)議》正式解除后20日注銷貴方注冊在該房屋內的主體。在注銷手續(xù)完成之前，貴方須繼續(xù)承擔本協(xié)議約定的合作費用。4、我方保留按照《合作協(xié)議》的規(guī)定追究貴方違約責任的權利?！?br/>　　2018年5月16日，楊某發(fā)出《通知》1份，載明：“2017年11月28日，貴司與我簽訂一份房屋租賃合同，由我承租貴司位于閔行區(qū)安寧路869、871號的房屋。因貴司已單方提出解除合同，現(xiàn)通知貴司在收到本通知后三日內收回房屋，辦理房屋交接手續(xù)；退還我已支付的租金和保證金，并對我的裝修損失和停業(yè)損失予以賠償。如逾期，所產生的相關損失由貴司承擔，我將保留追究貴司相關法律責任的權利?！?br/>　　2018年5月22日，上海市公安局閔行分局華坪路派出所出具《上海公安局案(事)件接報回執(zhí)單》1份，上載：報警時間為2018年5月22日13時57分，報案內容為報警人在閔行安寧路XXX號門口，稱：租房問題引起自己的廠房門鎖被鋸掉了，請民警到場處理。已告知雙方協(xié)商處理或到相關部門解決。
　　2018年5月25日，紐滋公司向楊某出具《告知函》1份，載明：因楊某經營內容與原協(xié)議約定不符，經多次溝通仍未改正，故其已發(fā)送了解除通知，雙方的協(xié)議已于2018年5月3日提前終止，楊某應盡快將遺留在涉案房屋內的設備、設施拆除并搬離，由于楊某在涉案房屋上加了環(huán)形鎖，且未交出鑰匙，故告知楊某，現(xiàn)開發(fā)商將按照原合同約定內容執(zhí)行：物業(yè)會同其將開啟涉案房屋的鎖并更換門鎖，將涉案房屋內的物件搬出該房屋，并將房屋騰空收回。
　　2018年8月14日，楊某以訴稱之理由向本院提起訴訟。
　　另查明，涉案房屋的權利人為案外人上海閔行置業(yè)發(fā)展有限公司。案外人上海閔行置業(yè)發(fā)展有限公司將位于上海市閔行區(qū)安寧路xxxx號的房屋出租給紐滋公司，雙方簽訂的《補充條款》中約定，紐滋公司經營的類型主題品牌為禾鮮體驗館，無重油煙項目，若紐滋公司實際經營與本合同中確定的類型不符，上海閔行置業(yè)發(fā)展有限公司有權中止本租賃合同，并由紐滋公司承擔違約責任，紐滋公司應按月租金費用的四倍支付違約金，本合同未經上海閔行置業(yè)發(fā)展有限公司同意不可轉租。案外人上海閔行置業(yè)發(fā)展有限公司于2018年3月20日向紐滋公司出具《告知函》1份，載明：紐滋公司承租了其位于上海市閔行區(qū)安寧路xxxx號的房屋，并簽署了《上海市房屋租賃合同》，因紐滋公司在安寧路xxxx號房屋經營的內容與原協(xié)議約定不符，經多次溝通仍未改正，故其已于2018年3月12日致函并發(fā)送了解除通知，雙方的協(xié)議已于2018年4月30日提前終止，對于遺留在安寧路xxx號房屋內的設備、設施應盡快拆除搬離，由于紐滋公司非但未及時拆除搬離，并在上述房屋外加了環(huán)形鎖，且未交出鑰匙，故告知紐滋公司，其將按照合同的約定內容執(zhí)行，物業(yè)會同其將開啟涉案房屋的鎖并更換門鎖，將上述房屋內的物件搬出該房屋，并將房屋騰空收回。
　　訴訟中，楊某與紐滋公司均確認雙方簽訂的《合作協(xié)議》實為房屋租賃合同，并確認楊某已支付了租金44,250元及保證金30,000元，租金的起算日期為2018年3月1日。紐滋公司認為系楊某違約，其已向楊某發(fā)送了解除通知，楊某認為其收到了解除通知，但沒有收到過2018年5月25日的《告知函》，現(xiàn)其同意解除雙方的協(xié)議，楊某與紐滋公司于庭審中均同意雙方簽訂的《合作協(xié)議》于2018年5月7日解除，并均確認紐滋公司已于2018年5月22日收回了涉案房屋，現(xiàn)涉案房屋已由案外人承租并實際經營。
　　審理中，楊某與紐滋公司均確認楊某裝修后并未在涉案房屋內實際開業(yè)并經營，紐滋公司陳述由于楊某積極準備開業(yè)的項目是業(yè)主不允許的重油煙項目，其不可能等到實際違約行為發(fā)生才讓楊某停止，故在實際沒有發(fā)生的時候就解除了合同；楊某陳述由于其裝修時“禾鮮體驗館”還沒有裝修，其問過紐滋公司，紐滋公司表示在饞仙閣門頭上加“禾鮮”即可，并通過微信向其發(fā)了圖片，其根據(jù)紐滋公司的要求一直在整改，已拆除了原門頭，并已按照圖片樣式制作了新門頭，但紐滋公司不讓安裝；紐滋公司對此認為其確實發(fā)了裝修門頭給楊某，但楊某并未按此要求制作，且原門頭是業(yè)主方拆除的，合同解除的最終原因是經營業(yè)態(tài)，裝修門頭只是一部分原因。
　　以上事實，由楊某提供的《承租協(xié)議》、《合作協(xié)議》、支付寶轉賬截屏、《現(xiàn)金繳款單》、《解除通知》、《通知》、EMS快遞郵寄憑證、《上海公安局案(事)件接報回執(zhí)單》、物業(yè)費收據(jù)、微信聊天記錄，紐滋公司提供的《合作協(xié)議》、《解除通知》及郵寄憑證、《告知函》、《終止協(xié)議》、《補充條款》、營業(yè)執(zhí)照、不動產權證書以及雙方當事人的庭審陳述所證實。上述證據(jù)具有真實性，且與本案相關聯(lián)，本院予以確認并在卷佐證。訴訟中，楊某還提供了《室內裝修工程協(xié)議》、預算單及結算單，以證明楊某裝修承租房屋的裝修費用，紐滋公司對上述證據(jù)真實性予以認可，但認為與本案無關；楊某提供了門頭設計圖紙及情況說明，以證明楊某按紐滋公司的要求所制作的門頭已完成，但因紐滋公司的原因未能安裝，紐滋公司對上述證據(jù)真實性予以認可，但認為無法確認有無制作以及做到何種程度；此外，楊某還提供了《證明》、《饞仙閣二維火智能餐廳解決方案》、中國電信客戶登記單及套餐申請登記表以及照片，以證明楊某安裝收銀系統(tǒng)及電信網絡等損失以及裝修情況，紐滋公司對《證明》的真實性予以認可，但認為與本案無關，對上述其余證據(jù)的真實性均不予認可。紐滋公司提供了照片及開業(yè)宣傳單，以證明楊某在未經其同意的情況下擅自裝修且裝修效果不符合整體規(guī)劃，楊某對上述證據(jù)的真實性有異議，認為照片上的門頭已經拆除，且其已按照紐滋公司的要求做好了新門頭準備安裝，并認為宣傳單不是其制作的；紐滋公司還提供了其與業(yè)主方的聊天記錄及證明，以證明業(yè)主方于2018年2月9日明確說明不允許重油煙項目并要求整改，楊某對上述證據(jù)的真實性有異議，且認為微信中提到的門頭已按要求進行了整改，且微信中業(yè)主方提到了紐滋公司的租金支付，故其認為業(yè)主方與紐滋公司解約是由于租金，與其無關，紐滋公司在與其溝通過程中即單方終止了合同。
　　本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中，楊某與紐滋公司簽訂的《合作協(xié)議》系當事人的真實意思表示，內容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應按約履行義務、行使權利。訴訟中,楊某與紐滋公司均確認雙方簽訂的上述《合作協(xié)議》實為房屋租賃合同,且均同意上述《合作協(xié)議》于2018年5月7日解除，故本院對此予以確認。現(xiàn)楊某要求紐滋公司退還租金、保證金并承擔違約責任，紐滋公司則以楊某違約為由要求沒收保證金并要求楊某承擔違約責任，故本案爭議焦點在于雙方之間簽訂的《合作協(xié)議》解除的責任承擔和后果處理。
　　一、關于解除的責任承擔問題，紐滋公司認為楊某經營的品牌為饞仙閣而并非合作協(xié)議中約定的禾鮮體驗館，且經營的品類為燒烤和龍蝦而并非合作協(xié)議中約定的羊蝎子火鍋，由于楊某積極準備開業(yè)的項目是業(yè)主方不允許的重油煙項目，且一直未予整改，業(yè)主方與紐滋公司終止了租賃協(xié)議，故楊某的行為構成違約，造成雙方之間合作協(xié)議的解除；楊某則認為雙方之間合作協(xié)議的解除系由于紐滋公司在其裝修尚未完成且還未開始經營時就單方提出解除構成違約造成。對此，本院認為，雖然楊某在紐滋公司交付房屋后對涉案房屋進行了裝修，在裝修過程中在涉案房屋上制作并安裝了內容為“饞仙閣羊蝎子”及“燒烤龍蝦”的招牌，但根據(jù)雙方的合作協(xié)議約定，楊某未知會紐滋公司擅自進行裝修或者裝修效果不符合紐滋公司整體的規(guī)劃，紐滋公司有權要求楊某進行整改，且紐滋公司的法定代表人在與楊某的溝通中已向其發(fā)送了添加了“HOMEFRESH”及“饞仙閣”標識且內容為“饞仙閣”及“羊蝎子”的招牌樣式，楊某也已在向其確認后另行設計并制作了上述招牌，雖然雙方合作協(xié)議約定楊某經營的類型主題品牌為禾鮮體驗館，經營的品類為羊蝎子火鍋，除此之外，未經紐滋公司書面同意，不得開展其他任何經營活動，且楊某對涉案房屋的經營和管理須符合紐滋公司的要求和標準，楊某對涉案房屋的管理和使用，不得對相鄰物業(yè)構成不利影響，但根據(jù)審理查明的事實，楊某在裝修后并未在涉案房屋內實際開業(yè)并經營，紐滋公司所稱的楊某經營重油煙項目并未實際發(fā)生，也未實際造成相關的影響及后果，現(xiàn)紐滋公司在庭審中陳述協(xié)議解除的最終原因系經營業(yè)態(tài)，故本院認為，對于楊某在履行協(xié)議的過程中存在的問題，紐滋公司有權要求楊某進行整改，然紐滋公司在雙方協(xié)商整改以促成開業(yè)的過程中，在紐滋公司未能提供充分證據(jù)證明楊某的經營行為造成了實際損害及違約結果的情況下，直接提出解除雙方的協(xié)議，且收回了涉案房屋，導致合同無法繼續(xù)履行，故紐滋公司的行為構成違約。
　　二、關于解除的后果處理問題，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。本案中，楊某與紐滋公司均確認楊某已支付了租金44,250元，租金的起算日期為2018年3月1日，且紐滋公司已于2018年5月22日收回了涉案房屋，故楊某理應向紐滋公司支付自2018年3月1日起至2018年5月22日止的租金及房屋使用費共計40,124.34元(14,704.20元×12個月/365天×83天)，紐滋公司應向楊某返還剩余的租金4,215.66元。根據(jù)雙方協(xié)議約定，紐滋公司收取的保證金扣除用以抵充由楊某承擔的費用外，剩余部分按無息歸還楊某，故對于楊某要求紐滋公司返還保證金30,000元之訴訟請求，本院予以支持。由于紐滋公司違約，故紐滋公司理應承擔相應的違約責任。根據(jù)雙方協(xié)議約定，因紐滋公司違約造成協(xié)議終止的，紐滋公司向楊某支付本合同履約金四倍作為楊某的損失補償，現(xiàn)楊某要求紐滋公司支付違約金，紐滋公司在訴訟中提出違約金標準過高，本院結合合同的履行情況、當事人的過錯程度以及楊某的實際損失等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，酌定由紐滋公司向楊某支付違約金80,000元。由于紐滋公司違約，故紐滋公司要求楊某交付的保證金歸其所有之反訴請求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。紐滋公司要求楊某支付違約金之反訴請求，于法無據(jù)，本院亦不予支持。楊某申請撤回要求賠償裝修損失、支付營業(yè)預期收入損失及其他損失之訴訟請求，符合有關法律規(guī)定，本院可予準許。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十七條、第二十九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海紐滋實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告(反訴被告)楊某租金人民幣4,215.66元；
　　二、被告(反訴原告)上海紐滋實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告(反訴被告)楊某保證金人民幣30,000元；
　　三、被告(反訴原告)上海紐滋實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告(反訴被告)楊某違約金人民幣80,000元；
　　四、駁回被告(反訴原告)上海紐滋實業(yè)有限公司的全部反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費人民幣8,086.16元，由原告(反訴被告)楊某負擔人民幣6,044.72元，被告(反訴原告)上海紐滋實業(yè)有限公司負擔人民幣2,041.44元。反訴案件受理費減半收取計人民幣2,202.50元，由被告(反訴原告)上海紐滋實業(yè)有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：尹??萍

書記員：林??葉