原告(反訴被告)：楊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地河南省，現(xiàn)住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：馬峰，上海匯創(chuàng)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海紐滋實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：鈕士坤，董事長。
　　委托訴訟代理人：房隱，北京天馳君泰律師事務(wù)所上海分所律師。
　　委托訴訟代理人：王書文，北京天馳君泰律師事務(wù)所上海分所律師。
　　原告楊某與被告上海紐滋實(shí)業(yè)有限公司(以下簡稱紐滋公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月14日立案受理。本案訴訟期間，紐滋公司提出反訴，本院經(jīng)審查認(rèn)為符合反訴受理?xiàng)l件，遂予以受理并與本訴合并審理，先適用簡易程序于2018年10月18日公開開庭進(jìn)行了審理，后因案情復(fù)雜，依法組成合議庭適用普通程序于2018年12月20日公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)楊某及其委托訴訟代理人馬峰，被告(反訴原告)紐滋公司的委托訴訟代理人房隱、王書文到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　楊某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.紐滋公司退還楊某租金人民幣(幣種下同)44,250元；2.紐滋公司退還楊某租賃保證金30,000元；3.紐滋公司賠償楊某裝修損失141,160元；4.紐滋公司向楊某支付營業(yè)預(yù)期收入損失60,000元；5.紐滋公司向楊某支付違約金177,000元。
　　事實(shí)和理由：2017年11月28日，楊某作為乙方、紐滋公司作為甲方，簽訂一份實(shí)質(zhì)為房屋租賃合同的《合作協(xié)議》，約定由紐滋公司將位于上海市閔行區(qū)安寧路XXX號(hào)、XXX號(hào)房屋(即本案涉案房屋)出租給楊某使用，租用期限從2017年12月28日至2022年10月31日止；并約定了2018年3月1日至2020年10月31日月租金為14,704.20元、2020年11月1日至2022年10月31日月租金為15,880.536元，租賃保證金為30,000元；雙方還在合同中二十二條約定“因甲方違約造成本協(xié)議終止的，甲方向乙方支付本合同履約金四倍作為乙方損失賠償”。合同簽訂后，楊某向紐滋公司支付了保證金30,000元，房租44,250元，物業(yè)管理費(fèi)3,270元。楊某對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修，裝修費(fèi)用為141,160元。2018年5月3日，紐滋公司在楊某裝修尚未完成，還未開始經(jīng)營時(shí)就無故單方解除合同。楊某接到其通知后，于2018年5月16日通知其辦理房屋交接手續(xù)，并退還租金和保證金，并予以賠償。但紐滋公司收到該通知后未與楊某聯(lián)系，但是其于2018年5月22日擅自將該租賃房屋門鎖損毀，加裝另外的鎖具。因紐滋公司單方違約解除合同并不通過楊某同意收回房屋，且拒不退還楊某已支付的租金和保證金，也不支付楊某裝修費(fèi)用、營業(yè)預(yù)期收入損失和解除合同賠償金。楊某多次催討無果，故起訴至法院。
　　訴訟過程中，楊某增加第6項(xiàng)訴訟請(qǐng)求：紐滋公司向楊某支付其他損失9,360元(包含電信網(wǎng)絡(luò)安裝及一年使用費(fèi)2,990元、收銀系統(tǒng)3,100元、半年物業(yè)管理費(fèi)3,270元)。庭審中，楊某撤回上述第3項(xiàng)要求賠償裝修損失、第4項(xiàng)要求支付營業(yè)預(yù)期收入損失及第6項(xiàng)要求支付其他損失之訴訟請(qǐng)求。
　　針對(duì)楊某的訴訟請(qǐng)求，紐滋公司辯稱，不同意楊某的訴訟請(qǐng)求。2017年11月28日雙方簽訂合同后其把房屋交給楊某，合作裝修期間其一直積極配合楊某裝修、辦理工商登記手續(xù)、協(xié)助開業(yè)。楊某于2018年2月26日之前就已經(jīng)完成裝修，門頭已經(jīng)安裝完畢，經(jīng)營品類是燒烤和龍蝦，品牌是饞仙閣，該品牌和經(jīng)營品類都與合作協(xié)議約定的品牌禾鮮體驗(yàn)館不同。其與業(yè)主方簽訂的品牌為禾鮮體驗(yàn)館，所以其與業(yè)主方的租賃協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議中約定不允許開設(shè)重油煙項(xiàng)目，而燒烤屬于重油煙項(xiàng)目，且楊某有義務(wù)宣傳禾鮮體驗(yàn)館。楊某的開業(yè)內(nèi)容包括燒烤和龍蝦，而合作協(xié)議中約定只能經(jīng)營羊蝎子火鍋，不能改變品類，所以其一直要求楊某整改，不僅包括裝修的整改，也包括經(jīng)營業(yè)態(tài)的整改。但截至2018年3月楊某準(zhǔn)備開業(yè)時(shí)，宣傳單上還是經(jīng)營燒烤等。由于火鍋和燒烤差別較大，火鍋屬于輕餐飲，而燒烤需要明火，屬于重餐飲，且會(huì)產(chǎn)生重油煙，需要排煙設(shè)備等，會(huì)影響小區(qū)內(nèi)的居住環(huán)境，所以合同明確約定只能做火鍋?；跅钅车倪`約行為在先，其與業(yè)主方均要求楊某進(jìn)行整改，但楊某一直未整改，故業(yè)主方認(rèn)為其違約，于2018年3月20日向其發(fā)了告知函，于2018年4月30日與其終止租賃協(xié)議，且業(yè)主方的告知函中明確告知系因?yàn)榻?jīng)營內(nèi)容和協(xié)議不符。因其不具備租賃權(quán)限，不能繼續(xù)履行合同，且楊某違約，故其有權(quán)解除合同。楊某提出的各項(xiàng)損失無依據(jù)，楊某違約在先，所以楊某應(yīng)該向其支付違約金，并承擔(dān)2018年3月至5月期間的租金，且保證金也應(yīng)該由其予以扣除。
　　同時(shí)，紐滋公司向本院提出反訴請(qǐng)求：1.楊某交付的保證金30,000元?dú)w紐滋公司所有；2.楊某向紐滋公司支付違約金177,000元。
　　事實(shí)和理由：雙方于2017年11月28日簽訂了《合作協(xié)議》，約定紐滋公司將涉案房屋交付給楊某使用；自2018年3月1日至2020年10月31日月合作費(fèi)為14,704.20元，保證金為30,000元；自該房屋實(shí)際交付之日起至2018年1月17日，為楊某的合作準(zhǔn)備期；楊某規(guī)劃的裝修設(shè)計(jì)、風(fēng)格、所采用的裝修材質(zhì)等均應(yīng)與紐滋公司協(xié)商并取得風(fēng)格協(xié)調(diào)。楊某未知會(huì)紐滋公司擅自進(jìn)行裝修或者裝修效果不符合紐滋公司整體的規(guī)劃，紐滋公司有權(quán)要求楊某整改；合作期間，除合作準(zhǔn)備期之外，若楊某未正常開展本協(xié)議約定的經(jīng)營事項(xiàng)持續(xù)超過7日或者累計(jì)超過30日的，紐滋公司有權(quán)單方面解除本協(xié)議并扣除全部的合作保證金。合作保證金不足賠償紐滋公司遭受的合作費(fèi)用等損失的，紐滋公司有權(quán)繼續(xù)向楊某追償；合作期間，楊某經(jīng)營的類型主題品牌為禾鮮體驗(yàn)館，經(jīng)營的品類為羊蝎子火鍋。除此之外，未經(jīng)紐滋公司書面同意，不得開展其他任何經(jīng)營活動(dòng)；若楊某實(shí)際經(jīng)營與本協(xié)議中確定的類型不符，或中途轉(zhuǎn)讓的，紐滋公司有權(quán)立即終止本協(xié)議，扣除全部的合作保證金并由楊某承擔(dān)違約責(zé)任，楊某應(yīng)該按本協(xié)議終止時(shí)所應(yīng)交付的月合作費(fèi)用的四倍向紐滋公司支付違約金等?！逗献鲄f(xié)議》簽訂后，紐滋公司按約履行了自己的義務(wù)，但楊某存在擅自裝修且裝修效果不符合整體規(guī)劃，未在合作準(zhǔn)備期之后正常開展約定的經(jīng)營事項(xiàng)且持續(xù)超過7日、累計(jì)超過30日，未征得紐滋公司同意的情況下經(jīng)營的品牌是饞仙閣而非協(xié)議約定的“禾鮮體驗(yàn)館”，且經(jīng)營的品類除了羊蝎子火鍋等輕餐飲之外，還包括燒烤和小龍蝦等重餐飲，為此紐滋公司以電話、微信等各種方式要求楊某改正，但是楊某一直拒不改正，就此，紐滋公司于2018年5月3日向楊某發(fā)送了《解除通知》，通知其《合作協(xié)議》自楊某接到該通知之日起3日后正式解除。紐滋公司認(rèn)為楊某的行為已構(gòu)成違約，根據(jù)《合作協(xié)議》的規(guī)定，楊某的合作保證金30,000元應(yīng)扣除，同時(shí)應(yīng)按照《合作協(xié)議》終止時(shí)所交付的月合作費(fèi)用的四倍承擔(dān)違約金。《合作協(xié)議》于2018年5月通知楊某后終止，截至當(dāng)月合作費(fèi)用為44,250元，故違約金應(yīng)為177,000元。為維護(hù)自身合法權(quán)益，故紐滋公司提起了反訴。
　　針對(duì)紐滋公司的反訴請(qǐng)求，楊某辯稱，不同意紐滋公司的反訴請(qǐng)求。楊某不存在違約行為，系紐滋公司單方無故解除合同。第一，紐滋公司提出其擅自裝修不符合紐滋公司的裝修要求，但雙方對(duì)裝修一直在協(xié)商，直至2018年3月中下旬仍在協(xié)商，其按紐滋公司的要求整改裝修，所以不存在擅自裝修的問題；第二，紐滋公司稱其沒有在合同約定的期限內(nèi)開展經(jīng)營事項(xiàng)，其不予認(rèn)可。由于雙方對(duì)房屋的裝修一直沒有達(dá)成一致，一直在溝通，且其完全遵循紐滋公司的要求設(shè)計(jì)門頭的整改，所以紐滋公司的法定代表人對(duì)于其沒有在合同約定的時(shí)間內(nèi)營業(yè)是認(rèn)可的；第三，關(guān)于經(jīng)營品牌，首先門店沒有實(shí)際開業(yè)經(jīng)營，且紐滋公司的法定代表人對(duì)門店進(jìn)行整改提供了整改方案，紐滋公司的法定代表人也是同意其品牌的，給其發(fā)送的圖也是有其品牌的，說明紐滋公司認(rèn)可其品牌；第四，紐滋公司稱其經(jīng)營小龍蝦等重餐飲，不是事實(shí)，其沒有開業(yè)沒有經(jīng)營，且其承諾過紐滋公司不會(huì)進(jìn)行重餐飲的行為；第五，紐滋公司稱多次要求其進(jìn)行整改，其實(shí)雙方就裝修進(jìn)行過協(xié)商，且其完全按照紐滋公司的要求做相關(guān)的裝修。故在履行該協(xié)議過程中，其完全沒有違約行為，反而是紐滋公司多次對(duì)其進(jìn)行刁難和阻撓，且最后單方解除了合同，紐滋公司違約，且應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年11月14日，紐滋公司(簽約甲方)與楊某(簽約乙方)簽訂《承租協(xié)議》1份，約定雙方就安寧路XXX-XXX號(hào)區(qū)域承租達(dá)成如下協(xié)議：第一條：甲方提供場所供乙方作為餐飲的經(jīng)營場所,租賃費(fèi)用4.50元/平方，其他遞增及物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤等其門牌號(hào)所屬房屋產(chǎn)生的費(fèi)用及相應(yīng)的法律責(zé)任由乙方承擔(dān)。(其他以業(yè)主方和甲方簽署的合同內(nèi)容為準(zhǔn))；第二條：雙方約定在11/14-21日一周內(nèi)簽署正式租賃合同，此時(shí)間內(nèi)如因甲方原因不能簽署，由甲方賠償乙方保證金費(fèi)用，如乙方原因放棄簽署，則賠償甲方保證金，保證金金額為30,000元。
　　同日，楊某向紐滋公司支付了30,000元。
　　2017年11月28日，紐滋公司(簽約甲方)與楊某(簽約乙方)簽訂《合作協(xié)議》1份，約定：一、本協(xié)議所約定的房屋地址為上海市閔行區(qū)安寧路xxx、xxx號(hào)，具體以甲方交付給乙方的房屋為準(zhǔn)；二、雙方約定的合作期限按照下列方式執(zhí)行：2.1.第一階段(裝修階段)：自該房屋實(shí)際交付之日起至2018年2月28日止；2.2.第二階段：自2018年3月1日之日起至2020年10月31日止；2.3.第三階段：自2020年11月1日之日起至2022年10月31日止；第二階段期限屆滿，如需繼續(xù)合作，在上一階段期限屆滿之前30日，經(jīng)甲方書面確認(rèn)后，可按照本協(xié)議的約定開始下一階段的合作，否則，本協(xié)議自動(dòng)終止；乙方最遲應(yīng)于合作準(zhǔn)備期滿之日開展正常的經(jīng)營活動(dòng)，并保證在合作期限內(nèi)始終處于正常的經(jīng)營狀況；三、甲乙雙方約定，乙方于本協(xié)議簽訂之日起的三個(gè)工作日內(nèi)向甲方支付30,000元作為合作保證金，甲方收款后出具同額正式收據(jù)；四、計(jì)費(fèi)建筑面積：雙方確定該房屋計(jì)費(fèi)建筑面積按照108.92平方米計(jì)算，該房屋已經(jīng)乙方實(shí)地測量，乙方同意不對(duì)該房屋的實(shí)測建筑面積的誤差提出任何異議，雙方同意，本協(xié)議約定的合作費(fèi)用，不因該房屋建筑面積的實(shí)際誤差而進(jìn)行任何調(diào)整；五、合作費(fèi)用及計(jì)算方法：5.1.自該房屋實(shí)際交付之日起至2018年2月28日，為乙方的合作準(zhǔn)備期，合作準(zhǔn)備期間不發(fā)生合作費(fèi)用；5.2.2018年3月1日至2020年10月31日合作費(fèi)用單價(jià)為每天每平方米4.50元，月合作費(fèi)用為14,704.20元，季度合作費(fèi)用為44,112.60元;5.3.2020年11月1日至2020年10月31日合作費(fèi)用單價(jià)為每天每平方米4.86元，月合作費(fèi)用為15,880.536元，季度合作費(fèi)用為47,641.608元;計(jì)算方法：月合作費(fèi)用=(計(jì)費(fèi)建筑面積×合作費(fèi)用單價(jià)×365天)/12個(gè)月；六、乙方費(fèi)用支付方式如下：按三個(gè)月為一期支付，首期費(fèi)用于簽訂本協(xié)議之后三個(gè)工作日內(nèi)支付，以后于每年1、4、7、10月的15日前支付下一季度的合作費(fèi)用；九、乙方規(guī)劃的：裝修設(shè)計(jì)、風(fēng)格、所采用的裝修材質(zhì)等均應(yīng)與甲方協(xié)商并爭取風(fēng)格協(xié)調(diào)，乙方未知會(huì)甲方擅自進(jìn)行裝修或者裝修效果不符合甲方整體的規(guī)劃，甲方有權(quán)要求乙方進(jìn)行整改；十、合作期間，除合作準(zhǔn)備期之外，若乙方未正常開展本協(xié)議約定的經(jīng)營事項(xiàng)持續(xù)超過7日或累計(jì)超過30日的，甲方有權(quán)單方面解除本協(xié)議并扣除全部的合作保證金，合作保證金不足賠償甲方遭受的合作費(fèi)用等損失的，甲方有權(quán)繼續(xù)向乙方追償；十四、乙方對(duì)該房屋的經(jīng)營和管理須符合甲方的要求和標(biāo)準(zhǔn)，乙方對(duì)該房屋的管理和使用，不得對(duì)相鄰物業(yè)構(gòu)成不利影響；十八、本協(xié)議提前終止時(shí)，乙方應(yīng)于收到甲方終止本協(xié)議通知之日起的3日內(nèi)將該房屋按照其現(xiàn)狀交還給甲方，且乙方不得損害該房屋內(nèi)的任何裝飾、裝修、設(shè)備及設(shè)施，如有損害，須按照其價(jià)值予以賠償，同時(shí)，乙方應(yīng)按照本協(xié)議的約定辦理相應(yīng)的注銷手續(xù)，在注銷手續(xù)完成之前，乙方應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)本協(xié)議約定的合作費(fèi)用；二十、如乙方在合作期滿后當(dāng)日內(nèi)或本協(xié)議提前終止之日內(nèi)未向甲方交還該房屋，則甲方除有權(quán)按本協(xié)議的規(guī)定向乙方收取占用使用費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用外，還有權(quán)在合作期滿或本協(xié)議提前終止之日的3日后開啟該房屋的鎖并更換門鎖，將該房屋內(nèi)的物件，包括但不限于家具、裝置和其他添置物搬出該房屋，并將該房屋騰空收回，甲方對(duì)因此而引起的損壞及乙方之損失概不負(fù)責(zé)；二十一、合作關(guān)系終止時(shí)，乙方應(yīng)結(jié)清水、電及其他應(yīng)由乙方支付的費(fèi)用，甲方收取的合作保證金在扣除用以抵充由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分按無息歸還乙方；二十二、因乙方違約造成本協(xié)議終止的，作為補(bǔ)償，乙方同意該房屋內(nèi)全部設(shè)施、設(shè)備、物品無償歸甲方所有(但其金額不計(jì)算在違約金內(nèi))，因甲方違約造成本協(xié)議終止的，甲方向乙方支付本合同履約金肆倍作為乙方損失補(bǔ)償；本協(xié)議到期或提前終止，且乙方公司注冊(cè)在安寧路的，乙方須及時(shí)到工商、稅務(wù)部門辦理注銷等手續(xù)，甲方在收到乙方的注銷證明且乙方已繳清所有其他費(fèi)用的五個(gè)工作日內(nèi)將剩余的合作保證金無息退還給乙方；二十三、合作期間,乙方經(jīng)營的類型主題品牌為禾鮮體驗(yàn)館，經(jīng)營的品類為羊蝎子火鍋，除此之外，未經(jīng)甲方書面同意，不得開展其他任何經(jīng)營活動(dòng)，本協(xié)議不可轉(zhuǎn)讓，乙方不得另行委托第三方進(jìn)行經(jīng)營或?qū)⒃摲课蒉D(zhuǎn)讓給第三方，若乙方實(shí)際經(jīng)營與本協(xié)議中確定的類型不符，或中途轉(zhuǎn)讓的，甲方有權(quán)立即終止本協(xié)議，扣除全部的合作保證金并由乙方承擔(dān)違約責(zé)任，乙方應(yīng)按本協(xié)議終止時(shí)所應(yīng)交付的月合作費(fèi)用的肆倍向甲方支付違約金，若本協(xié)議終止后該房屋仍由第三方占有或經(jīng)營的，乙方應(yīng)督促第三方盡快按本協(xié)議的約定方式交付該房屋，在房屋未交付前，乙方每月應(yīng)按月合作費(fèi)用的肆倍繼續(xù)向甲方支付違約金，天數(shù)不足一個(gè)月的按一個(gè)月計(jì)算；二十五、合作期內(nèi)，如根據(jù)乙方的合理要求需對(duì)本協(xié)議進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)甲方書面同意后，因該等調(diào)整而產(chǎn)生的費(fèi)用全部由乙方承擔(dān)；二十八、任何一方違反本協(xié)議的約定，經(jīng)另一方催告后未立即改正，或雖改正但違反本協(xié)議的約定達(dá)三次以上的，另一方有權(quán)立即解除本協(xié)議，并追究對(duì)方的違約責(zé)任；三十、一方發(fā)給另一方的通知或信件應(yīng)是書面的，并按本協(xié)議所約定的地址發(fā)送。上述合同還對(duì)雙方的其他權(quán)利義務(wù)作了約定。
　　同日，楊某向紐滋公司支付了10,000元。
　　2017年11月29日，楊某向紐滋公司支付了34,112.60元。
　　2017年12月18日，紐滋公司向楊某交付了涉案房屋，楊某開始對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修。
　　2018年3月16日，楊某向紐滋公司法定代表人通過微信發(fā)送涉案房屋外觀照片，詢問：“這個(gè)可以嗎？我叫他們做門頭了，鈕總把源文件發(fā)過來，他們好做顏色”，紐滋公司法定代表人于2018年3月17日回復(fù)：“現(xiàn)在給你”并發(fā)送圖片格式文件。
　　2018年3月28日，案外人上海閔行置業(yè)發(fā)展有限公司(作為出租方，簽約甲方)與紐滋公司(作為承租方，簽約乙方)簽訂《終止協(xié)議》1份，約定乙方租賃了屬于甲方位于上海市閔行區(qū)安寧路xxxx號(hào)的房屋，并簽署了上海市房屋租賃合同，因乙方違約，經(jīng)雙方協(xié)商，將原合同提前終止，達(dá)成意向如下：一、甲、乙雙方簽署的原合同于2018年4月30日終止，乙方應(yīng)付清物業(yè)管理、水、電等相關(guān)費(fèi)用；二、安寧路xxxx處擇日另行簽署租賃合同。
　　2018年5月3日，紐滋公司向楊某發(fā)出《解除通知》1份，載明：“《合作協(xié)議》簽訂后貴方在未征得我方同意的情況下擅自裝修，且實(shí)際經(jīng)營的品牌是饞仙閣，經(jīng)營的品類是小龍蝦。就此，貴方既未事先征得我方的同意，事后亦未取得我方的同意。對(duì)此業(yè)主方要求我方進(jìn)行整改。為此，我方以電話、微信等各種方式多次要求貴方改正，但貴方一直未予改正。貴方行為已經(jīng)嚴(yán)重違反了《合作協(xié)議》的相關(guān)規(guī)定，并給本公司對(duì)其他相關(guān)房屋的正常使用造成了嚴(yán)重的不良影響?；谏鲜銮闆r，我方現(xiàn)正式通知貴方如下：1、自貴方接到本通知之日起3日后，《合作協(xié)議》正式解除。2、根據(jù)《合作協(xié)議》第十八條的規(guī)定，貴方須于收到本通知之日起的3日內(nèi)將貴方使用的位于本市閔行區(qū)安寧路869、871號(hào)房屋按照其現(xiàn)狀交還給我方，且貴方不得損害該房屋內(nèi)的任何裝飾、裝修、設(shè)備及設(shè)施。如有損害，須按照其價(jià)值予以賠償。3、根據(jù)《合作協(xié)議》第二十二條的規(guī)定，貴方須在《合作協(xié)議》正式解除后20日注銷貴方注冊(cè)在該房屋內(nèi)的主體。在注銷手續(xù)完成之前，貴方須繼續(xù)承擔(dān)本協(xié)議約定的合作費(fèi)用。4、我方保留按照《合作協(xié)議》的規(guī)定追究貴方違約責(zé)任的權(quán)利?！?br/>　　2018年5月16日，楊某發(fā)出《通知》1份，載明：“2017年11月28日，貴司與我簽訂一份房屋租賃合同，由我承租貴司位于閔行區(qū)安寧路869、871號(hào)的房屋。因貴司已單方提出解除合同，現(xiàn)通知貴司在收到本通知后三日內(nèi)收回房屋，辦理房屋交接手續(xù)；退還我已支付的租金和保證金，并對(duì)我的裝修損失和停業(yè)損失予以賠償。如逾期，所產(chǎn)生的相關(guān)損失由貴司承擔(dān)，我將保留追究貴司相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)利。”
　　2018年5月22日，上海市公安局閔行分局華坪路派出所出具《上海公安局案(事)件接報(bào)回執(zhí)單》1份，上載：報(bào)警時(shí)間為2018年5月22日13時(shí)57分，報(bào)案內(nèi)容為報(bào)警人在閔行安寧路XXX號(hào)門口，稱：租房問題引起自己的廠房門鎖被鋸掉了，請(qǐng)民警到場處理。已告知雙方協(xié)商處理或到相關(guān)部門解決。
　　2018年5月25日，紐滋公司向楊某出具《告知函》1份，載明：因楊某經(jīng)營內(nèi)容與原協(xié)議約定不符，經(jīng)多次溝通仍未改正，故其已發(fā)送了解除通知，雙方的協(xié)議已于2018年5月3日提前終止，楊某應(yīng)盡快將遺留在涉案房屋內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施拆除并搬離，由于楊某在涉案房屋上加了環(huán)形鎖，且未交出鑰匙，故告知楊某，現(xiàn)開發(fā)商將按照原合同約定內(nèi)容執(zhí)行：物業(yè)會(huì)同其將開啟涉案房屋的鎖并更換門鎖，將涉案房屋內(nèi)的物件搬出該房屋，并將房屋騰空收回。
　　2018年8月14日，楊某以訴稱之理由向本院提起訴訟。
　　另查明，涉案房屋的權(quán)利人為案外人上海閔行置業(yè)發(fā)展有限公司。案外人上海閔行置業(yè)發(fā)展有限公司將位于上海市閔行區(qū)安寧路xxxx號(hào)的房屋出租給紐滋公司，雙方簽訂的《補(bǔ)充條款》中約定，紐滋公司經(jīng)營的類型主題品牌為禾鮮體驗(yàn)館，無重油煙項(xiàng)目，若紐滋公司實(shí)際經(jīng)營與本合同中確定的類型不符，上海閔行置業(yè)發(fā)展有限公司有權(quán)中止本租賃合同，并由紐滋公司承擔(dān)違約責(zé)任，紐滋公司應(yīng)按月租金費(fèi)用的四倍支付違約金，本合同未經(jīng)上海閔行置業(yè)發(fā)展有限公司同意不可轉(zhuǎn)租。案外人上海閔行置業(yè)發(fā)展有限公司于2018年3月20日向紐滋公司出具《告知函》1份，載明：紐滋公司承租了其位于上海市閔行區(qū)安寧路xxxx號(hào)的房屋，并簽署了《上海市房屋租賃合同》，因紐滋公司在安寧路xxxx號(hào)房屋經(jīng)營的內(nèi)容與原協(xié)議約定不符，經(jīng)多次溝通仍未改正，故其已于2018年3月12日致函并發(fā)送了解除通知，雙方的協(xié)議已于2018年4月30日提前終止，對(duì)于遺留在安寧路xxx號(hào)房屋內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)盡快拆除搬離，由于紐滋公司非但未及時(shí)拆除搬離，并在上述房屋外加了環(huán)形鎖，且未交出鑰匙，故告知紐滋公司，其將按照合同的約定內(nèi)容執(zhí)行，物業(yè)會(huì)同其將開啟涉案房屋的鎖并更換門鎖，將上述房屋內(nèi)的物件搬出該房屋，并將房屋騰空收回。
　　訴訟中，楊某與紐滋公司均確認(rèn)雙方簽訂的《合作協(xié)議》實(shí)為房屋租賃合同，并確認(rèn)楊某已支付了租金44,250元及保證金30,000元，租金的起算日期為2018年3月1日。紐滋公司認(rèn)為系楊某違約，其已向楊某發(fā)送了解除通知，楊某認(rèn)為其收到了解除通知，但沒有收到過2018年5月25日的《告知函》，現(xiàn)其同意解除雙方的協(xié)議，楊某與紐滋公司于庭審中均同意雙方簽訂的《合作協(xié)議》于2018年5月7日解除，并均確認(rèn)紐滋公司已于2018年5月22日收回了涉案房屋，現(xiàn)涉案房屋已由案外人承租并實(shí)際經(jīng)營。
　　審理中，楊某與紐滋公司均確認(rèn)楊某裝修后并未在涉案房屋內(nèi)實(shí)際開業(yè)并經(jīng)營，紐滋公司陳述由于楊某積極準(zhǔn)備開業(yè)的項(xiàng)目是業(yè)主不允許的重油煙項(xiàng)目，其不可能等到實(shí)際違約行為發(fā)生才讓楊某停止，故在實(shí)際沒有發(fā)生的時(shí)候就解除了合同；楊某陳述由于其裝修時(shí)“禾鮮體驗(yàn)館”還沒有裝修，其問過紐滋公司，紐滋公司表示在饞仙閣門頭上加“禾鮮”即可，并通過微信向其發(fā)了圖片，其根據(jù)紐滋公司的要求一直在整改，已拆除了原門頭，并已按照?qǐng)D片樣式制作了新門頭，但紐滋公司不讓安裝；紐滋公司對(duì)此認(rèn)為其確實(shí)發(fā)了裝修門頭給楊某，但楊某并未按此要求制作，且原門頭是業(yè)主方拆除的，合同解除的最終原因是經(jīng)營業(yè)態(tài)，裝修門頭只是一部分原因。
　　以上事實(shí)，由楊某提供的《承租協(xié)議》、《合作協(xié)議》、支付寶轉(zhuǎn)賬截屏、《現(xiàn)金繳款單》、《解除通知》、《通知》、EMS快遞郵寄憑證、《上海公安局案(事)件接報(bào)回執(zhí)單》、物業(yè)費(fèi)收據(jù)、微信聊天記錄，紐滋公司提供的《合作協(xié)議》、《解除通知》及郵寄憑證、《告知函》、《終止協(xié)議》、《補(bǔ)充條款》、營業(yè)執(zhí)照、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書以及雙方當(dāng)事人的庭審陳述所證實(shí)。上述證據(jù)具有真實(shí)性，且與本案相關(guān)聯(lián)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。訴訟中，楊某還提供了《室內(nèi)裝修工程協(xié)議》、預(yù)算單及結(jié)算單，以證明楊某裝修承租房屋的裝修費(fèi)用，紐滋公司對(duì)上述證據(jù)真實(shí)性予以認(rèn)可，但認(rèn)為與本案無關(guān)；楊某提供了門頭設(shè)計(jì)圖紙及情況說明，以證明楊某按紐滋公司的要求所制作的門頭已完成，但因紐滋公司的原因未能安裝，紐滋公司對(duì)上述證據(jù)真實(shí)性予以認(rèn)可，但認(rèn)為無法確認(rèn)有無制作以及做到何種程度；此外，楊某還提供了《證明》、《饞仙閣二維火智能餐廳解決方案》、中國電信客戶登記單及套餐申請(qǐng)登記表以及照片，以證明楊某安裝收銀系統(tǒng)及電信網(wǎng)絡(luò)等損失以及裝修情況，紐滋公司對(duì)《證明》的真實(shí)性予以認(rèn)可，但認(rèn)為與本案無關(guān)，對(duì)上述其余證據(jù)的真實(shí)性均不予認(rèn)可。紐滋公司提供了照片及開業(yè)宣傳單，以證明楊某在未經(jīng)其同意的情況下擅自裝修且裝修效果不符合整體規(guī)劃，楊某對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性有異議，認(rèn)為照片上的門頭已經(jīng)拆除，且其已按照紐滋公司的要求做好了新門頭準(zhǔn)備安裝，并認(rèn)為宣傳單不是其制作的；紐滋公司還提供了其與業(yè)主方的聊天記錄及證明，以證明業(yè)主方于2018年2月9日明確說明不允許重油煙項(xiàng)目并要求整改，楊某對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性有異議，且認(rèn)為微信中提到的門頭已按要求進(jìn)行了整改，且微信中業(yè)主方提到了紐滋公司的租金支付，故其認(rèn)為業(yè)主方與紐滋公司解約是由于租金，與其無關(guān)，紐滋公司在與其溝通過程中即單方終止了合同。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案中，楊某與紐滋公司簽訂的《合作協(xié)議》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行義務(wù)、行使權(quán)利。訴訟中,楊某與紐滋公司均確認(rèn)雙方簽訂的上述《合作協(xié)議》實(shí)為房屋租賃合同,且均同意上述《合作協(xié)議》于2018年5月7日解除，故本院對(duì)此予以確認(rèn)?，F(xiàn)楊某要求紐滋公司退還租金、保證金并承擔(dān)違約責(zé)任，紐滋公司則以楊某違約為由要求沒收保證金并要求楊某承擔(dān)違約責(zé)任，故本案爭議焦點(diǎn)在于雙方之間簽訂的《合作協(xié)議》解除的責(zé)任承擔(dān)和后果處理。
　　一、關(guān)于解除的責(zé)任承擔(dān)問題，紐滋公司認(rèn)為楊某經(jīng)營的品牌為饞仙閣而并非合作協(xié)議中約定的禾鮮體驗(yàn)館，且經(jīng)營的品類為燒烤和龍蝦而并非合作協(xié)議中約定的羊蝎子火鍋，由于楊某積極準(zhǔn)備開業(yè)的項(xiàng)目是業(yè)主方不允許的重油煙項(xiàng)目，且一直未予整改，業(yè)主方與紐滋公司終止了租賃協(xié)議，故楊某的行為構(gòu)成違約，造成雙方之間合作協(xié)議的解除；楊某則認(rèn)為雙方之間合作協(xié)議的解除系由于紐滋公司在其裝修尚未完成且還未開始經(jīng)營時(shí)就單方提出解除構(gòu)成違約造成。對(duì)此，本院認(rèn)為，雖然楊某在紐滋公司交付房屋后對(duì)涉案房屋進(jìn)行了裝修，在裝修過程中在涉案房屋上制作并安裝了內(nèi)容為“饞仙閣羊蝎子”及“燒烤龍蝦”的招牌，但根據(jù)雙方的合作協(xié)議約定，楊某未知會(huì)紐滋公司擅自進(jìn)行裝修或者裝修效果不符合紐滋公司整體的規(guī)劃，紐滋公司有權(quán)要求楊某進(jìn)行整改，且紐滋公司的法定代表人在與楊某的溝通中已向其發(fā)送了添加了“HOMEFRESH”及“饞仙閣”標(biāo)識(shí)且內(nèi)容為“饞仙閣”及“羊蝎子”的招牌樣式，楊某也已在向其確認(rèn)后另行設(shè)計(jì)并制作了上述招牌，雖然雙方合作協(xié)議約定楊某經(jīng)營的類型主題品牌為禾鮮體驗(yàn)館，經(jīng)營的品類為羊蝎子火鍋，除此之外，未經(jīng)紐滋公司書面同意，不得開展其他任何經(jīng)營活動(dòng)，且楊某對(duì)涉案房屋的經(jīng)營和管理須符合紐滋公司的要求和標(biāo)準(zhǔn)，楊某對(duì)涉案房屋的管理和使用，不得對(duì)相鄰物業(yè)構(gòu)成不利影響，但根據(jù)審理查明的事實(shí)，楊某在裝修后并未在涉案房屋內(nèi)實(shí)際開業(yè)并經(jīng)營，紐滋公司所稱的楊某經(jīng)營重油煙項(xiàng)目并未實(shí)際發(fā)生，也未實(shí)際造成相關(guān)的影響及后果，現(xiàn)紐滋公司在庭審中陳述協(xié)議解除的最終原因系經(jīng)營業(yè)態(tài)，故本院認(rèn)為，對(duì)于楊某在履行協(xié)議的過程中存在的問題，紐滋公司有權(quán)要求楊某進(jìn)行整改，然紐滋公司在雙方協(xié)商整改以促成開業(yè)的過程中，在紐滋公司未能提供充分證據(jù)證明楊某的經(jīng)營行為造成了實(shí)際損害及違約結(jié)果的情況下，直接提出解除雙方的協(xié)議，且收回了涉案房屋，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，故紐滋公司的行為構(gòu)成違約。
　　二、關(guān)于解除的后果處理問題，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。本案中，楊某與紐滋公司均確認(rèn)楊某已支付了租金44,250元，租金的起算日期為2018年3月1日，且紐滋公司已于2018年5月22日收回了涉案房屋，故楊某理應(yīng)向紐滋公司支付自2018年3月1日起至2018年5月22日止的租金及房屋使用費(fèi)共計(jì)40,124.34元(14,704.20元×12個(gè)月/365天×83天)，紐滋公司應(yīng)向楊某返還剩余的租金4,215.66元。根據(jù)雙方協(xié)議約定，紐滋公司收取的保證金扣除用以抵充由楊某承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分按無息歸還楊某，故對(duì)于楊某要求紐滋公司返還保證金30,000元之訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。由于紐滋公司違約，故紐滋公司理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)雙方協(xié)議約定，因紐滋公司違約造成協(xié)議終止的，紐滋公司向楊某支付本合同履約金四倍作為楊某的損失補(bǔ)償，現(xiàn)楊某要求紐滋公司支付違約金，紐滋公司在訴訟中提出違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，本院結(jié)合合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及楊某的實(shí)際損失等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，酌定由紐滋公司向楊某支付違約金80,000元。由于紐滋公司違約，故紐滋公司要求楊某交付的保證金歸其所有之反訴請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。紐滋公司要求楊某支付違約金之反訴請(qǐng)求，于法無據(jù)，本院亦不予支持。楊某申請(qǐng)撤回要求賠償裝修損失、支付營業(yè)預(yù)期收入損失及其他損失之訴訟請(qǐng)求，符合有關(guān)法律規(guī)定，本院可予準(zhǔn)許。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十七條、第二十九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海紐滋實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)楊某租金人民幣4,215.66元；
　　二、被告(反訴原告)上海紐滋實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)楊某保證金人民幣30,000元；
　　三、被告(反訴原告)上海紐滋實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)楊某違約金人民幣80,000元；
　　四、駁回被告(反訴原告)上海紐滋實(shí)業(yè)有限公司的全部反訴訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)人民幣8,086.16元，由原告(反訴被告)楊某負(fù)擔(dān)人民幣6,044.72元，被告(反訴原告)上海紐滋實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣2,041.44元。反訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)人民幣2,202.50元，由被告(反訴原告)上海紐滋實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：尹??萍

書記員：林??葉