上訴人（原審原告）：楊育新，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住隨州市曾都區(qū)。委托訴訟代理人：陳令，湖北常泰律師事務(wù)所律師。上訴人（原審被告）：熊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住隨州市曾都區(qū)，系王道元之妻。委托訴訟代理人：王莉，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣東省深圳市羅湖區(qū)，系王道元、熊某某女兒。上訴人（原審第三人）：王道秀，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住隨縣。委托訴訟代理人：劉鈺，貴州中創(chuàng)聯(lián)律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：王道元，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住隨州市曾都區(qū)。委托訴訟代理人：王莉，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣東省深圳市羅湖區(qū)，系王道元、熊某某女兒。被上訴人（原審第三人）：王道群，女，xxxx年xx月xx日出生，住隨縣。被上訴人（原審第三人）：李運(yùn)知，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住隨縣，系王道秀的丈夫。以上兩被上訴人的共同委托訴訟代理人：劉鈺，貴州中創(chuàng)聯(lián)律師事務(wù)所律師。

上訴人楊育新上訴請求：改判被上訴人履行不動產(chǎn)登記過戶手續(xù)，本案一切費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：1、一審判決認(rèn)定事實錯誤。本案訴爭房屋的土地使用權(quán)證登記使用權(quán)人是李正南，王道元母親叫李正蘭非李正南。登記在李正南名下的土地使用權(quán)證是否真實，在不動產(chǎn)管理部門目前也無法調(diào)取相應(yīng)檔案資料，無法核實真?zhèn)巍ＴV爭房屋土地使用權(quán)屬王道元所有，王道元因建造房屋取得土地使用權(quán)，王道元與楊育新轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是房屋和土地。1998年所辦理的李正南名下的土地使用權(quán)證就是為了規(guī)避風(fēng)險、對抗調(diào)查。土地證登記人應(yīng)該和房產(chǎn)證登記人一致，土地使用權(quán)登記在李正南名下，這一情況與我國上世紀(jì)八、九十年代對于房產(chǎn)和土地登記相對較混亂的現(xiàn)狀有關(guān)。2、一審判決適用法律有誤。一審判決的判項與現(xiàn)行法律規(guī)定相悖，與現(xiàn)實脫節(jié)，會導(dǎo)致上訴人無法過戶。土地證無法另行起訴過戶，一審判項會導(dǎo)致無法執(zhí)行的情形。一審認(rèn)定上訴人屬于善意取得，應(yīng)適用《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，無論土地證是否在王道元名下，上訴人均善意取得了該不動產(chǎn)。即使李正南的土地證真實，那么王道元和李正南之間也構(gòu)成典型的表見代理。王道元與李正南是母子關(guān)系，平時一些民事法律行為均由王道元操辦，該房屋是王道元一手建造，在上訴人與王道元簽訂房屋買賣合同時，王道元已經(jīng)將房產(chǎn)證、土地證全部進(jìn)行了交付，在近十年間其本人及李正南的繼承人從未主張權(quán)利。3、原審實體處理不當(dāng)，訴爭房屋土地應(yīng)一并處理。從合同目的看，楊育新支付16萬元的對價不光是房產(chǎn)還包括土地。房屋和土地是一體的，王道元在轉(zhuǎn)讓時，房屋和土地具有不可分割性。請求法院依法改判，支持上訴人的上訴請求。上訴人熊某某上訴請求：依法撤銷一審判決，改判駁回楊育新的訴訟請求，一、二審訴訟費(fèi)用由楊育新承擔(dān)。事實和理由：1、一審判決以上訴人多年來未主動起訴認(rèn)定“未經(jīng)本人同意與事實不符”，顯然是認(rèn)定事實錯誤，適用法律錯誤。房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議沒有上訴人簽名，該協(xié)議僅有楊育新與王道元簽署，上訴人未參與。事后他們并未告知在外地的上訴人，上訴人幾個月后寒假從武漢回家才知，他們已搶先裝修入住。一審未正確適用誰主張誰舉證的法律規(guī)定：主張法律關(guān)系成立的舉證責(zé)任在楊育新，而楊育新沒有提供任何證明上訴人在場或者同意出賣該房的證據(jù)。一審未對上訴人一審證據(jù)依法認(rèn)證，未依法查明相關(guān)事實。一審作出的沒有事實依據(jù)及法律依據(jù)的推斷邏輯錯誤。一審僅以時隔多年上訴人沒有主動打官司，就推定上訴人是同意的。該邏輯錯誤，而且沒有考慮本案雙方當(dāng)事人的血親關(guān)系。2、一審認(rèn)定被上訴人是善意買受人，系認(rèn)定事實及適用法律錯誤。因本案被上訴人與出賣人的親戚關(guān)系，比一般買受人需要盡更多的注意義務(wù)。善意買受人是指不知道除了登記產(chǎn)權(quán)人以外還有其他共有人的買方，被上訴人明顯不是。3、一審判決協(xié)助辦理房屋的過戶，有違法律規(guī)定。上訴人作為共同共有人不同意出賣該房，屬于法律上不能履行過戶的事由。4、一審根據(jù)房屋登記的公示原則，認(rèn)定被上訴人與王道元簽訂合同沒有不當(dāng)，不僅是對法律理解錯誤，也沒有遵循公序善良原則的要求?；诘怯浌緛砼袛喈a(chǎn)權(quán)人是否僅有登記人一人，是對于買受人不知道還有其他共有人的情形，本案則完全不是這種情況。請二審法院支持上訴人的上訴請求。上訴人王道秀上訴請求：依法撤銷一審判決，依法改判，駁回被上訴人（原審原告）的一審訴訟請求，上訴費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：1、一審雖未直接判決原審第三人承擔(dān)民事責(zé)任，但一審判決認(rèn)定該房屬于楊育新所有，并作出原審被告協(xié)助過戶的判決，對上訴人的民事權(quán)益有直接影響。2、一審認(rèn)定事實不清、適用法律錯誤，導(dǎo)致錯誤認(rèn)定“被上訴人在受讓房產(chǎn)時應(yīng)屬善意受讓人”。根據(jù)法律規(guī)定，被上訴人不屬于善意買受人，更未構(gòu)成善意取得。據(jù)被上訴人一審提交證據(jù)《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》，及被上訴人民事訴狀的自認(rèn)、庭審陳述，均表明被上訴人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議時就明知房屋所有權(quán)人、土地使用人分別登記為王道元、李正南。楊育新對王道元的父母親、姐妹、妻子兒女等家庭成員情況清楚明知，當(dāng)時明知土地證登記的土地使用人是王道元養(yǎng)母李正南，卻未要求告知李正南。該轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低于當(dāng)時市場價格，不屬于合理對價。被上訴人與部分共有人王道元擅自買賣該家庭共有財產(chǎn)，直到本案訴訟我們才得知。被上訴人從未找過上訴人要求協(xié)助過戶。被上訴人對該房屋及土地未構(gòu)成法律上的不動產(chǎn)善意取得。3、一審判決原審被告對該房產(chǎn)協(xié)助變更過戶，屬于適用法律錯誤?；谖餀?quán)法、房地產(chǎn)管理法、買賣合同司法解釋的規(guī)定以及目前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的情況，因共有人不同意導(dǎo)致物權(quán)不能變更，楊育新應(yīng)基于合同相對性原則，向簽訂合同的當(dāng)事人主張債權(quán)權(quán)利，由合同當(dāng)事人根據(jù)各自過錯、違約情形承擔(dān)。4、一審認(rèn)定事實不清。無論是房屋及土地權(quán)屬證書，還是反映家庭成員戶籍變遷、土地申報及房屋建設(shè)歷經(jīng)當(dāng)時的組織檢查的歷史書證資料等，都表明該訴爭房屋系家庭共同共有財產(chǎn)。綜上，請二審法院支持上訴人的上訴請求。針對上訴人熊某某、王道秀的上訴，楊育新辯稱，答辯意見同楊育新的上訴意見。針對上訴人楊育新、王道秀的上訴，熊某某辯稱，李正蘭與李正南屬同一人。楊育新知道王道元的母親叫李正南。楊育新、熊紅秀對于熊某某不愿出售房屋是知道的，他們一再表示會和熊某某商量，王道元才先在協(xié)議上簽了字。訴爭房屋從申報土地交費(fèi)和建房，王道元的父母親參與了出資，加之申報建房土地時獲得批準(zhǔn)的是王國全，王國全去世后，土地證就登記在王國全的妻子李正南名下。土地證登記在李正南名下，與規(guī)避風(fēng)險無關(guān)。王道元提交的《營建私房綜合匯總表》、《自查自報情況匯報》反映了當(dāng)時的客觀情況。針對上訴人楊育新、熊某某的上訴，王道秀辯稱，涉案房屋及土地是原審第三人及原審被告的共同共有財產(chǎn)。上訴人所稱的表見代理的主張沒有事實和法律依據(jù)。上訴人上訴稱訴爭房屋及土地應(yīng)該一并處理的主張不能成立。上訴人不是善意買受人，不能構(gòu)成善意取得。請二審法院駁回楊育新的一審訴訟請求。被上訴人王道元辯稱，同熊某某的答辯意見。若其他共有人愿意協(xié)助過戶，我愿意過戶。若其他共有人不同意過戶，我愿意與楊育新按照過錯責(zé)任承擔(dān)責(zé)任。被上訴人王道群、李運(yùn)知的答辯意見與王道秀的答辯意見一致。楊育新向一審法院起訴請求：1、判決確認(rèn)楊育新、熊某某房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書有效和位于蔣家崗二組房屋（所有權(quán)證號隨房字第××號）的所有權(quán)和土地使用權(quán)歸楊育新所有；2、判決王道元、熊某某履行協(xié)助過戶的義務(wù)；3、案件受理費(fèi)由王道元、熊某某承擔(dān)。事實與理由：楊育新的妻子熊紅秀與熊某某系親姐妹關(guān)系。2007年10月19日，楊育新與王道元簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議約定王道元將其所有的房屋轉(zhuǎn)讓給楊育新，楊育新一次性支付王道元、熊某某購房款16萬元。協(xié)議簽訂后，楊育新支付16萬元購房款，王道元交付房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證（該土地使用權(quán)證登記人為李正南）。楊育新收房后，已裝修居住至今。在此期間，楊育新多次請求王道元、熊某某協(xié)助過戶，但王道元、熊某某均不履行協(xié)助過戶義務(wù)。為此，楊育新訴至法院。一審法院認(rèn)定事實：2007年10月19日，楊育新與王道元簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議的主要內(nèi)容為：乙方（楊育新）購得甲方（王道元）在市特殊學(xué)校內(nèi)兩套上下層樓房壹棟，轉(zhuǎn)讓價壹拾陸萬元（人民幣）整（計：160000元），并一次性付清房款；甲乙雙方的各種費(fèi)稅由乙方負(fù)擔(dān)，甲方概不負(fù)責(zé)；甲方應(yīng)及時向乙方移交（出）房產(chǎn)證和土地使用證；甲方有責(zé)任和義務(wù)協(xié)助乙方解決在房屋裝修、使用過程中可能出現(xiàn)的各類糾紛（如，水電、有線電視等）。楊育新在協(xié)議簽訂后支付了16萬元購房款。1990年6月14日，訴爭房屋由隨州市房地產(chǎn)管理局登記在王道元名下（證號為隨房字第××號）。1998年3月2日，隨州市土地管理局將訴爭房屋占用的土地登記在王道元母親李正南名下（證號為隨國用98字第1185號）。一審另查明：王國全（王道元的父親）與李正南（王道元的母親）共有子女三人，分別為王道群、王道元、王道秀。王國全于1995年去世，李正南于2009年1月去世。一審法院認(rèn)為，楊育新與王道元簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方都具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗，該協(xié)議合法有效。訴爭房屋已在1990年6月14日登記在王道元名下，以不動產(chǎn)物權(quán)登記的方式公示，楊育新在受讓房產(chǎn)時應(yīng)屬善意受讓人，且熊某某明知楊育新與王道元簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》近10年之久而不主張合同無效和解除合同，卻在楊育新請求房產(chǎn)歸屬和履行過戶義務(wù)時辯稱訴爭房產(chǎn)出讓時未經(jīng)其同意，明顯與事實不符，故該訴爭房屋歸楊育新所有，王道元、熊某某應(yīng)履行協(xié)助過戶的義務(wù)。本案中，訴爭房屋的《國有土地使用證》登記在王道元母親李正南名下，雖然該土地使用權(quán)取得應(yīng)該在房屋產(chǎn)權(quán)證登記之前，但在1998年3月2日登記在李正南名下，該土地使用權(quán)應(yīng)為李正南所有，王道元轉(zhuǎn)讓訴爭房屋時，土地使用權(quán)不應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓，有關(guān)土地使用權(quán)的爭議由當(dāng)事人另行主張。依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條、《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定，判決：一、王道元、熊某某于判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助楊育新辦理訴爭房屋過戶手續(xù)；二、駁回楊育新的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)3500元，由楊育新負(fù)擔(dān)2000元，王道元負(fù)擔(dān)1500元。上訴人楊育新為支持其上訴請求，二審期間向法院提交下列證據(jù)：曾都區(qū)東城辦事處蔣家崗社區(qū)居民委員會出具的收據(jù)。證明目的：王道元辦理土地使用證繳納的費(fèi)用。熊某某、王道秀、王道元、王道群均質(zhì)證認(rèn)為，證據(jù)的形式和內(nèi)容不符合法律規(guī)定，經(jīng)辦人應(yīng)當(dāng)在證明上簽字，證據(jù)下方“經(jīng)查”的內(nèi)容不是書證，不能達(dá)到其證明目的。上訴人熊某某為支持其上訴請求，二審期間向法院提交下列證據(jù)：王道元書寫的《我營建私房自查自報情況匯報》。證明目的：證明建房的經(jīng)過以及資金來源。楊育新質(zhì)證認(rèn)為，不屬于新證據(jù)，是王道元自書的材料，內(nèi)容的真實性無法核實，從該證據(jù)可以看出私房的實際建設(shè)人是王道元，而不是王國全或李正南，且內(nèi)容前后矛盾，不能達(dá)到其證明目的。王道秀、李運(yùn)知、王道群均質(zhì)證認(rèn)為，對證據(jù)無異議，楊育新在一審提交的干部建房核查情況一覽表與該證據(jù)的筆跡是一致的，可以反映房屋從土地到建房有王國全和李正南的參與，不能否定王國全和李正南對房屋享有的權(quán)益。對上述當(dāng)事人有異議的證據(jù)，本院認(rèn)為，楊育新提交的證據(jù)上加蓋了曾都區(qū)東城辦事處蔣家崗社區(qū)居民委員會的公章，但該現(xiàn)金收入憑證下方書寫的“經(jīng)查”部分，沒有經(jīng)辦人的簽名或蓋章，不能認(rèn)定該現(xiàn)金收入憑證是否包含了王道元購買地基的交費(fèi)，故對該證據(jù)不予采信。熊某某提交的證據(jù)系本案的當(dāng)事人王道元本人書寫的內(nèi)容，其陳述建房的經(jīng)過以及資金來源無其他有效證據(jù)予以佐證，無法達(dá)到其證明目的，故對該證據(jù)亦不予采信。本院二審查明的事實與一審查明的事實一致，本院予以確認(rèn)。
上訴人楊育新、熊某某、王道秀因與被上訴人王道元、王道群、李運(yùn)知房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院（2017）鄂1303民初444號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人楊育新的委托訴訟代理人陳令，上訴人熊某某及被上訴人王道元的委托訴訟代理人王莉，上訴人王道秀及被上訴人王道群、李運(yùn)知的共同委托訴訟代理人劉鈺，到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點為：王道元、熊某某是否應(yīng)當(dāng)協(xié)助楊育新辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的過戶手續(xù)？上訴人熊某某、王道秀均上訴稱訴爭房屋屬于王道元、熊某某、王國全、李正南四人的家庭共同財產(chǎn)，王道元對該共有財產(chǎn)無權(quán)處分。本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案訴爭房屋系王道元在隨州市供電局任職期間，參加供電局八戶聯(lián)合集資建房，由王道元辦理了相關(guān)的建房審批手續(xù)后興建而成。雖然王道元、熊某某在一審、二審提交了《關(guān)于王道元同志營建私房的情況匯報》、《營建私房綜合匯總表》、《我營建私房自查自報情況匯報》，但上述材料系王道元對于隨州市供電局清房領(lǐng)導(dǎo)小組清查干部職工營建私房情況所作出的書面匯報，并不能充分證明訴爭房屋由王道元、熊某某、王國全、李正南四人共同出資建造以及屬于王道元、熊某某、王國全、李正南四人的家庭共同財產(chǎn)。根據(jù)當(dāng)時有效的《城市私有房屋管理條例》第六條第二款規(guī)定：“數(shù)人共有的城市私有房屋，房屋所有人應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取共同共有或按份共有的房屋所有權(quán)證?！痹摲课萦?990年6月14日僅登記在王道元名下，而未登記王道元的父母王國全、李正南的名字。雖然該房屋的土地使用權(quán)證于1998年3月2日登記在王道元的養(yǎng)母李正南名下，但因該房屋的房屋所有權(quán)證登記在先，在沒有充足證據(jù)認(rèn)定王道元的父母王國全、李正南對該房屋建房存在出資行為的情況下，基于房產(chǎn)與地產(chǎn)不可分離的自然屬性和我國立法采用的“房地一體”原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋屬于王道元、熊某某的共同財產(chǎn)，實際土地使用權(quán)人為王道元、熊某某。王道元與楊育新簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將訴爭房屋轉(zhuǎn)讓給楊育新，該房屋的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并予以轉(zhuǎn)讓。原審法院判決有關(guān)土地使用權(quán)的爭議由當(dāng)事人另行主張系適用法律錯誤，本院依法予以糾正。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第十七條：“婚姻法第十七條關(guān)于‘夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)’的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！睏钣屡c王道元于2007年10月19日簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議簽訂后，楊育新向王道元支付了16萬元的購房款，王道元向楊育新移交了房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，此后楊育新對訴爭房屋進(jìn)行了裝修并入住多年。上訴人熊某某稱其對王道元出售房屋不知情亦不同意，無充分證據(jù)予以證實，且其在長達(dá)十年多的時間內(nèi)長期怠于行使權(quán)利，與一般房屋所有人對權(quán)利的關(guān)注，形成較大反差。王道元與楊育新簽訂協(xié)議處置家庭的重要財產(chǎn)，楊育新基于熊某某與王道元的夫妻關(guān)系，有理由相信王道元的行為系其與熊某某的共同意思表示，且楊育新支付合理價格購買房屋，該協(xié)議內(nèi)容并未顯失公平，楊育新在交易過程中并無過錯，屬善意買受人，從而合法取得訴爭房屋的所有權(quán)，上訴人熊某某上訴稱一審認(rèn)定被上訴人是善意買受人，系認(rèn)定事實及適用法律錯誤的上訴理由不能成立，本院不予支持。綜上，上訴人楊育新的上訴請求成立，予以支持。上訴人熊某某、王道秀的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條、《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題解釋》第三條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院（2017）鄂1303民初444號民事判決；二、王道元、熊某某于判決生效之日起三十日內(nèi)協(xié)助楊育新辦理位于隨州市蔣家崗二組房屋及土地的過戶登記手續(xù)；三、駁回楊育新的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)3500元，由楊育新負(fù)擔(dān)2000元，王道元負(fù)擔(dān)1500元；二審案件受理費(fèi)7080元，由楊育新負(fù)擔(dān)80元，熊某某負(fù)擔(dān)3500元，王道秀負(fù)擔(dān)3500元。本判決為終審判決。

審判長　　詹君健
審判員　　李　超
審判員　　張　歡

書記員：王洪琴