上訴人(原審原告)：楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省漢川市人，住襄陽市樊城區(qū)。
委托訴訟代理人：蘆進(jìn)，湖北元領(lǐng)律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告)：襄陽遠(yuǎn)馳實(shí)業(yè)有限公司。住所地：襄陽市襄城區(qū)荊州街73號；主要辦事機(jī)構(gòu)所在地：襄陽市樊城區(qū)新華路7號。組織機(jī)構(gòu)代碼：66225796－4。
法定代表人：李長城，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：唐齊斌，湖北長久律師事務(wù)所律師。

上訴人楊某某因與被上訴人襄陽遠(yuǎn)馳實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱遠(yuǎn)馳公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服襄陽市樊城區(qū)人民法院（2016）鄂0606民初4735號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年06月13日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人楊某某的委托訴訟代理人蘆進(jìn)，被上訴人遠(yuǎn)馳公司的委托訴訟代理人唐齊斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
楊某某上訴請求:1、請求二審法院依法撤銷原判，發(fā)回重審或者依法改判支持上訴人在一審中的訴訟請求，即賠償上訴人損失46733元。2、本案的所有訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清。1、上訴人與被上訴人在2012年8月簽訂的《商品房買賣合同》，明確約定上訴人購買摩卡小鎮(zhèn)3-1-12-3號預(yù)售商品房，房屋建筑面積121.13平方米；套內(nèi)建筑面積104.37平方米，公攤面積16.76平方米，然而被上訴人交付給上訴人的房屋，實(shí)際建筑面積為120.94平方米，其中套內(nèi)建筑面積為98.58平方米，公攤面積為22.36平方米；套內(nèi)建筑面積的誤差高達(dá)5.79平方米，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出法律規(guī)定的合理范圍，被上訴人明顯構(gòu)成違約。一審判決認(rèn)定不存在違約錯誤。2、上訴人與被上訴人簽訂合同的時候，雙方并未就賠償方式做協(xié)商約定。被上訴人提供的合同中已經(jīng)自動選擇了建筑面積，排除套內(nèi)建筑面積，并沒有給上訴人選擇的機(jī)會和權(quán)利，所以該條是被上訴人提供的格式條款，并不是雙方約定的選擇結(jié)果。被上訴人提交的證據(jù)面簽合同可以有效的證明這一點(diǎn)，且被上訴人在合同簽訂的時候并未對此條款作出提示以及合理提示和說明義務(wù)。而該條款明顯是為了免除被上訴人責(zé)任，排除了上訴人主要權(quán)利，該條款依法應(yīng)無效。二、一審判決適用法律錯誤。一審判決片面理解和適用了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋》，依據(jù)該解釋第十四條的規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照以下約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理…….",而認(rèn)定上訴人與被上訴人因?yàn)橛?jì)價方式選擇的是建筑面積，因此承擔(dān)違約責(zé)任等前提是“建筑面積”而非“套內(nèi)建筑面積”。上訴人認(rèn)為一審法院對該解釋十四條的理解和適用有偏差。一審法院依照該條規(guī)定認(rèn)定被上訴人與上訴人約定的是建筑面積，故套內(nèi)建筑面積的面積差異便忽略，可是最高院出臺該條解釋，就是為了保障買房人的權(quán)利，買房人實(shí)際居住的房屋面積即套內(nèi)面積大幅縮小，被上訴人為了規(guī)避自己的責(zé)任肆意加大公攤面積，這很顯然就是違反了最高院司法解釋的法理，解釋中也明確指明未做約定的，依照法律規(guī)定處理，上訴人與被上訴人合同中僅僅對建筑面積的誤差處理做了約定，對套內(nèi)建筑面積的誤差處理并沒有約定，故應(yīng)當(dāng)適用十四條的處理規(guī)則：“（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人”。一審判決依據(jù)該條認(rèn)定被上訴人不構(gòu)成違約不承擔(dān)違約責(zé)任，顯然是對十四條的錯誤理解和適用。綜上所述，被上訴人交付的房屋與簽訂的合同面積誤差遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過法律規(guī)定的合理范圍，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，被上訴人提供的合同是格式合同，上訴人與被上訴人并沒有對面積誤差的爭議做出協(xié)商約定，而是被上訴人單方的意思表示，且合同中對套內(nèi)建筑面積的誤差處理并沒有約定，故依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題解釋》第十四條規(guī)定，被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，將套內(nèi)建筑面積誤差比3%以內(nèi)部分的購房款返還上訴人，面積誤差比超過3%部分的房價雙倍返還上訴人，共計(jì)46733元。
遠(yuǎn)馳公司辯稱，一、一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，上訴人認(rèn)為一審判決認(rèn)定事實(shí)不清之觀點(diǎn)依法不能成立。對被上訴人交付的房屋套內(nèi)面積與合同約定的套內(nèi)面積不符，被上訴人并不持異議，一審判決也予以了客觀認(rèn)定。上訴人與被上訴人訂立商品房買賣合同所使用的合同文本是由湖北省工商管理局及湖北省建設(shè)廳監(jiān)制的標(biāo)準(zhǔn)文本，而非被上訴人提供的格式文本；二、一審判決適用法律正確，上訴人認(rèn)為一審判決適用法律錯誤之觀點(diǎn)依法不能成立。綜上事實(shí)和理由，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。上訴人的上訴依法不能成立，請求二審法院依法駁回上訴人的上訴，維持原判。
楊某某向一審法院起訴請求：請求判令遠(yuǎn)馳公司返還購房款46733元，本案訴訟費(fèi)由遠(yuǎn)馳公司負(fù)擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：“遠(yuǎn)馳˙摩卡小鎮(zhèn)”商品房建設(shè)項(xiàng)目由遠(yuǎn)馳公司開發(fā)，項(xiàng)目地址位于襄陽市××新區(qū)江山北路。2011年12月15日，遠(yuǎn)馳公司取得摩卡小鎮(zhèn)1幢的預(yù)售許可證；2012年5月31日，遠(yuǎn)馳公司取得摩卡小鎮(zhèn)2幢、3幢、5幢的預(yù)售許可證。
2013年1月，楊某某與遠(yuǎn)馳公司簽訂《商品房買賣合同》，約定楊某某購買摩卡小鎮(zhèn)3-1-12-3號預(yù)售商品房，房屋建筑面積為121.13平方米；雙方選擇按建筑面積計(jì)價，單價為5531.25元，總價款為670000元；楊某某支付首期購房款后，余款向指定銀行辦理貸款，遠(yuǎn)馳公司應(yīng)于2013年6月30日之前交付房屋；根據(jù)雙方選擇的計(jì)價方式，面積確認(rèn)及面積差異均以建筑面積而非套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行處理：合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的，按產(chǎn)權(quán)登記面積據(jù)實(shí)結(jié)算；誤差比絕對值超出3%的，楊某某可選擇退房，遠(yuǎn)馳公司應(yīng)及時返還購房款并支付相應(yīng)利息；若楊某某放棄退房，合同繼續(xù)履行，仍按產(chǎn)權(quán)登記面積據(jù)實(shí)結(jié)算差價。該合同簽訂后，雙方根據(jù)房地產(chǎn)管理要求，又于2013年1月29日網(wǎng)簽一份合同，該合同對房屋面積進(jìn)一步予以明確，即建筑面積為121.13平方米，其中套內(nèi)建筑面積為104.37平方米，公攤面積為16.76平方米，其他主要內(nèi)容與前述合同一致。楊某某依約支付了購房款，遠(yuǎn)馳公司于商品房竣工驗(yàn)收合格后交付了房屋。訴爭房屋經(jīng)襄陽市房屋測繪中心測算，建筑面積為120.94平方米，其中套內(nèi)建筑面積為98.58平方米，公攤面積為22.36平方米；與合同約定相比，建筑面積減少0.19平方米，套內(nèi)建筑面積減少5.79平方米，公攤面積增加5.6平方米。
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時生效，對雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。本案中，遠(yuǎn)馳公司交付的商品房套內(nèi)建筑面積少于約定面積，雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)為遠(yuǎn)馳公司是否應(yīng)為此承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理……”，即解決商品房面積爭議，爭議雙方有約定的應(yīng)當(dāng)依約定的方式，沒有約定的才應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的原則處理。本案中，楊某某認(rèn)為雙方對套內(nèi)建筑面積差異的處理方式?jīng)]有約定，因而應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定處理。但根據(jù)審理查明的事實(shí)，雙方因商品房的計(jì)價方式選擇以“建筑面積”計(jì)價而非以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價，與此對應(yīng)，關(guān)于面積確認(rèn)及面積差異處理亦明確約定以“建筑面積”而非以“套內(nèi)建筑面積”為依據(jù)，故遠(yuǎn)馳公司因面積差異承擔(dān)違約責(zé)任的前提是“建筑面積”而非“套內(nèi)建筑面積”出現(xiàn)誤差，雙方并非沒有約定套內(nèi)建筑面積差異的處理方式，而是明確排除了以“套內(nèi)建筑面積”為依據(jù)處理面積差異；其次，根據(jù)合同約定，即使實(shí)測建筑面積與約定建筑面積誤差比絕對值超出合理范圍，遠(yuǎn)馳公司承擔(dān)違約責(zé)任的方式也是當(dāng)買受人選擇退房時，在約定期限內(nèi)返還購房款并支付相應(yīng)利息，而非以購房單價為依據(jù)賠償損失。本案中楊某某已接收房屋并入住，表明其自行選擇放棄退房，雙方按照合同約定，應(yīng)當(dāng)按產(chǎn)權(quán)登記面積據(jù)實(shí)結(jié)算差價。綜上，楊某某以套內(nèi)建筑面積誤差較大為由主張遠(yuǎn)馳公司按建筑面積單價承擔(dān)賠償責(zé)任與合同約定不符，不予支持；遠(yuǎn)馳公司的相應(yīng)抗辯理由，予以采納。鑒于本案糾紛的起因遠(yuǎn)馳公司負(fù)有責(zé)任，確定案件受理費(fèi)由遠(yuǎn)馳公司負(fù)擔(dān)。綜上，楊某某的訴訟請求不能成立，依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條第二款之規(guī)定，判決如下：駁回楊某某的訴訟請求。案件受理費(fèi)960元，由遠(yuǎn)馳公司負(fù)擔(dān)。
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。對一審判決認(rèn)定的事實(shí)，與二審查明一致。本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時生效。本案訴爭的商品房買賣合同真實(shí)性雙方均不持異議?，F(xiàn)雙方發(fā)生爭議的事由系對合同中面積誤差計(jì)算應(yīng)按照套內(nèi)面積計(jì)算，還是應(yīng)按照建筑面積計(jì)算。按照雙方合同的約定，對計(jì)價方式選擇按照建筑面積計(jì)算。同時還約定對面積確認(rèn)及面積差異處理亦以建筑面積為依據(jù)，并進(jìn)行了詳細(xì)處理方式約定。現(xiàn)上訴人楊某某提出因被上訴人遠(yuǎn)馳公司提供的系格式合同，并提前對可選擇項(xiàng)進(jìn)行了勾選，導(dǎo)致其權(quán)利受到損害，應(yīng)屬無效條款。本院認(rèn)為，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第88號）第十八條第一款規(guī)定，“商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價”，第二十條，“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式”。按照上述辦法的規(guī)定，以及結(jié)合本案雙方簽訂的商品房買賣合同文本系國家建設(shè)部和國家工商行政管理局制作的示范文本，并非遠(yuǎn)弛公司單方制作之事實(shí)。且該合同中也明確載明了多種選項(xiàng)供當(dāng)事人選擇。雙方當(dāng)事人可以對合同文本中的內(nèi)容進(jìn)行選擇、刪除、添加，一經(jīng)選擇協(xié)商確定，即對雙方當(dāng)事人發(fā)生法律效力。現(xiàn)上訴人在合同已履行完畢并實(shí)際占有房屋后，提出關(guān)于面積誤差約定無效，無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。雙方對房屋的面積誤差計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定予以執(zhí)行。同時，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理”。故一審法院按照雙方合同約定，“當(dāng)買受人選擇退房時，在約定期限內(nèi)返還購房款并支付相應(yīng)利息”。因上訴人楊某某放棄退房而判決駁回上訴人要求遠(yuǎn)馳公司按套內(nèi)建筑面積差額單價的雙倍支付賠償金的訴訟請求，并無不當(dāng)。符合雙方合同約定及司法解釋規(guī)定。本院予以確認(rèn)。
綜上所述，楊某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)969元，由上訴人楊某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　蘇　軼 審判員　魏　俊 審判員　嚴(yán)庭東

書記員：岳偉峰