楊某某
王飛（湖北遇真律師事務(wù)所）
十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
易平（湖北三豐律師事務(wù)所）
李析

原告:楊某某，女，生于1986年10月1日，漢族。
委托代理人:王飛，湖北遇真律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:一般代理。
被告:十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地:湖北省十堰市人民北路33號(hào)。
法定代表人:尹新平，系該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人:易平，湖北三豐律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，提起上訴，代為簽收法律文書等。
委托代理人:李析，系被告公司副經(jīng)理，代理權(quán)限:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，提起上訴，代為簽收法律文書等。
原告楊某某訴被告十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱:佳和公司）房屋買賣合同糾紛一案，于2015年3月25日向本院提起訴訟。
本院受理后，依法組成由審判員周智華擔(dān)任審判長(zhǎng)并主審、審判員王少波、人民陪審員楊月參加的合議庭，于2015年4月20日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告楊某某及委托代理人王飛和被告佳和公司的委托代理人李析、易平到庭參加訴訟。
本案經(jīng)合議庭評(píng)議，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告楊某某訴稱:原、被告雙方于2010年10月29日簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定原告購買被告開發(fā)的位于丹江口市丹江大道30號(hào)明珠·新天地1206號(hào)商品房。
合同簽訂后，原告按合同約定向被告支付了房屋總價(jià)款266648元，被告為原告出具了收據(jù)兩張，2011年11月26日被告將原告購買的商品房交付給原告。
根據(jù)雙方簽訂的合同第15條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，但被告至今遲遲未給原告辦理。
后經(jīng)原告等小區(qū)業(yè)主多次與被告協(xié)商，被告于2014年11月24日出具承諾書，承諾“在2014年12月31日前為丹江口市明珠新天地所有業(yè)主辦好房產(chǎn)證、土地使用證及各種證件。
若在2014年12月31日前未辦理好，公司承諾按購房總價(jià)3%每月賠償違約金給每位業(yè)主。
”但至原告起訴之日被告仍未給原告辦理好相關(guān)證件，為維護(hù)原告合法權(quán)益，特向法院提起訴訟，請(qǐng)求依法判令被告為原告開具金額為266648元的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，立即給原告購買的丹江口市丹江大道30號(hào)明珠·新天地1206號(hào)商品房辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，向原告支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金20265.25元（266648元×3%÷30天×76天，計(jì)算至2015年3月16日），從2015年3月17日以購房總價(jià)款按每月3%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金至實(shí)際辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日止，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
原告楊某某為支持其請(qǐng)求理由，向本院提交了如下證據(jù):
第一組證據(jù):原告身份證復(fù)印件1份。
擬證明:原告的主體資格。
經(jīng)質(zhì)證:被告對(duì)此份證據(jù)無異議。
本院對(duì)此份證據(jù)的證明效力予以確認(rèn)。
第二組證據(jù):雙方簽訂的《商品房買賣合同》、承諾書復(fù)印件各1份，購房款收據(jù)2份。
擬證明:原告在被告處購買商品房并按照合同約定已付清購房款；被告交房時(shí)間以及應(yīng)在交房后90日內(nèi)給原告辦理房屋權(quán)屬證書；被告在2014年12月31日前不能辦理房屋權(quán)屬證書，每月按照原告交付購房款的3%支付違約金直至給原告辦理權(quán)屬證書止。
經(jīng)質(zhì)證:被告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為合同第15條第2項(xiàng)約定違約金是按1%支付；該收據(jù)就是正規(guī)發(fā)票，可在辦權(quán)屬證時(shí)核準(zhǔn)面積后再開；承諾書的內(nèi)容不是被告寫的，是受業(yè)主脅迫被告才簽字的。
本院對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)，對(duì)其證明目的和被告的質(zhì)證意見將結(jié)合本案其他證據(jù)予以分析認(rèn)定。
被告佳和公司口頭辯稱:1.被告已經(jīng)按照原告的要求開具了1張20萬元的發(fā)票，剩余數(shù)額因?yàn)榉慨a(chǎn)準(zhǔn)確面積沒有出來，出來后多退少補(bǔ)；2.原告要求我們辦理證件，我們?cè)诜e極辦理證件，由于國土部門的種種原因，我們沒有辦理下來，我們準(zhǔn)備行政訴訟，要求國土部門辦理證件，國土部門辦理下來后，我們積極給原告辦理；3.原告要求按承諾書支付違約金，被告是在受到脅迫的情況下簽訂的承諾書，約定過高，應(yīng)以該合同上約定的標(biāo)準(zhǔn)支付。
被告佳和公司為支持其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù):
第一組證據(jù):被告的營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證復(fù)印件各1份，擬證明:原告的主體資格。
經(jīng)質(zhì)證:被告對(duì)此份證據(jù)無異議。
本院對(duì)此份證據(jù)的證明效力予以確認(rèn)。
第二組證據(jù):銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票1份，金額20萬元。
擬證明:原告已經(jīng)向原告開具了不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。
經(jīng)質(zhì)證:被告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性無異議，但原告要求再開具66648元發(fā)票。
本院對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)，對(duì)其證明目的和被告的質(zhì)證意見將結(jié)合本案其他證據(jù)予以分析認(rèn)定。
第三組證據(jù):2014年11月24日錄像資料、2015年4月28日丹江口市均州路派出所接出警情況說明各1份。
擬證明:2014年11月24日業(yè)主圍堵酒店大門的事實(shí)，被告是在受脅迫的情況下在承諾書上簽字蓋章的。
經(jīng)質(zhì)證:原告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性無異議，對(duì)證明目的有異議。
認(rèn)為原告多次找被告，被告一直在拖延；2014年11月24日住戶聽說給酒店業(yè)主出具承諾書，住戶都去找到公司出具同樣的承諾書，通過市信訪局聯(lián)系被告的負(fù)責(zé)人來后協(xié)商形成的承諾書，不存在脅迫。
本院對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)，對(duì)其證明目的和被告的質(zhì)證意見將結(jié)合本案其他證據(jù)予以分析認(rèn)定。
本院認(rèn)為:原、被告簽訂的商品房買賣合同，系雙方真實(shí)意識(shí)表示，且已取得了湖北省商品房預(yù)售許可證書，符合法律規(guī)定，合法有效，依法予以保護(hù)。
原告按合同約定，履行了交付房款的全部義務(wù)，被告雖按約將房屋交付原告使用，但未按照合同約定在房屋交付使用后90日之內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提供必要的文件資料備案，導(dǎo)致不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
合同中雖約定出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1％向買受人支付違約金，但該約定過低，對(duì)買受人不公平。
被告提出承諾書約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，要求按合同約定支付。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少；最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十八條 ?規(guī)定，當(dāng)事人依照合同法第第一百一十四條 ?第二款 ?的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實(shí)際損失額為限；第二十九條 ?規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。
本案中，原告不能提供實(shí)際損失的證據(jù)，但確有損失。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
本院酌定按利率上浮至月息6‰計(jì)算，自2015年1月1日至2015年3月31日被告應(yīng)支付原告的逾期利息為4799.66元（266648元×月息6‰×3個(gè)月）。
對(duì)原告要求被告支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金20265.25元，2015年3月30日以后的違約金按購房款總價(jià)3%每月的標(biāo)準(zhǔn)支付至實(shí)際辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日止的訴訟請(qǐng)求，本院予以部分支持。
對(duì)原告要求被告立即給原告購買的丹江口市丹江大道30號(hào)明珠·新天地1206號(hào)房屋辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，因合同約定由被告向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交所需備案的資料，且辦產(chǎn)權(quán)證只有產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)才能辦理，被告應(yīng)按合同約定履行義務(wù)；對(duì)原告要求被告開具正式發(fā)票的請(qǐng)求，因稅務(wù)發(fā)票由稅務(wù)機(jī)關(guān)管理，原告可向稅務(wù)機(jī)關(guān)反映，不屬于人民法院主管范圍，況且合同亦未約定賣方開具正式發(fā)票的時(shí)間，該項(xiàng)請(qǐng)求本院不予支持。
對(duì)被告關(guān)于雙方簽訂的商品房合同中對(duì)于逾期交房的違約責(zé)任有約定，應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行的辯解意見，因約定明顯過低，本院不予支持；對(duì)其承諾的違約金明顯過高的理由，本院予以支持；對(duì)其辯解房屋證件沒有辦理的責(zé)任不在被告的抗辯理由，因不是法定免責(zé)事由，且有將辦理房屋權(quán)屬登記所需的全部資料交付產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的義務(wù)，故本院對(duì)此抗辯理由不予支持。
依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條 ?，《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十八條 ?、第二十九條 ?、并參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下:
一、被告十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后30日內(nèi)將辦理位于丹江口市丹江大道30號(hào)明珠·新天地樓盤的房屋權(quán)屬登記所需的全部資料交付產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
二、被告十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后10日內(nèi)向原告楊某某支付自2015年1月1日起至2015年3月31日的逾期辦證違約金4799.66元，自2015年4月1日起至實(shí)際提供辦理房屋權(quán)屬登記所需的全部資料交付產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案之日止向原告楊某某支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金（違約金按購房總價(jià)款266648元，以月利率6‰予以計(jì)算）。
三、駁回原告楊某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)387元，原告楊某某承擔(dān)257元，被告十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)130元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級(jí)人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。
湖北十堰市中級(jí)人民法院訴訟費(fèi)專戶名稱:湖北省十堰市中級(jí)人民法院；開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰廣場(chǎng)支行；賬號(hào):17×××01；通過郵局匯款，匯款十堰市中級(jí)人民法院，郵編:442000；地址:十堰市郵電街12號(hào)。
上訴人應(yīng)將注明一審案號(hào)的交費(fèi)憑證復(fù)印件同時(shí)交本院。
上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預(yù)交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費(fèi)申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理（本院不再另行送達(dá)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)通知）。
本判決發(fā)生法律效力后，當(dāng)事人必須履行。
一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。
申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年，該期間從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計(jì)算。

本院認(rèn)為:原、被告簽訂的商品房買賣合同，系雙方真實(shí)意識(shí)表示，且已取得了湖北省商品房預(yù)售許可證書，符合法律規(guī)定，合法有效，依法予以保護(hù)。
原告按合同約定，履行了交付房款的全部義務(wù)，被告雖按約將房屋交付原告使用，但未按照合同約定在房屋交付使用后90日之內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提供必要的文件資料備案，導(dǎo)致不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
合同中雖約定出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1％向買受人支付違約金，但該約定過低，對(duì)買受人不公平。
被告提出承諾書約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，要求按合同約定支付。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少；最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十八條 ?規(guī)定，當(dāng)事人依照合同法第第一百一十四條 ?第二款 ?的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實(shí)際損失額為限；第二十九條 ?規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。
本案中，原告不能提供實(shí)際損失的證據(jù)，但確有損失。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
本院酌定按利率上浮至月息6‰計(jì)算，自2015年1月1日至2015年3月31日被告應(yīng)支付原告的逾期利息為4799.66元（266648元×月息6‰×3個(gè)月）。
對(duì)原告要求被告支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金20265.25元，2015年3月30日以后的違約金按購房款總價(jià)3%每月的標(biāo)準(zhǔn)支付至實(shí)際辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日止的訴訟請(qǐng)求，本院予以部分支持。
對(duì)原告要求被告立即給原告購買的丹江口市丹江大道30號(hào)明珠·新天地1206號(hào)房屋辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，因合同約定由被告向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交所需備案的資料，且辦產(chǎn)權(quán)證只有產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)才能辦理，被告應(yīng)按合同約定履行義務(wù)；對(duì)原告要求被告開具正式發(fā)票的請(qǐng)求，因稅務(wù)發(fā)票由稅務(wù)機(jī)關(guān)管理，原告可向稅務(wù)機(jī)關(guān)反映，不屬于人民法院主管范圍，況且合同亦未約定賣方開具正式發(fā)票的時(shí)間，該項(xiàng)請(qǐng)求本院不予支持。
對(duì)被告關(guān)于雙方簽訂的商品房合同中對(duì)于逾期交房的違約責(zé)任有約定，應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行的辯解意見，因約定明顯過低，本院不予支持；對(duì)其承諾的違約金明顯過高的理由，本院予以支持；對(duì)其辯解房屋證件沒有辦理的責(zé)任不在被告的抗辯理由，因不是法定免責(zé)事由，且有將辦理房屋權(quán)屬登記所需的全部資料交付產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的義務(wù)，故本院對(duì)此抗辯理由不予支持。

依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條 ?，《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十八條 ?、第二十九條 ?、并參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下:
一、被告十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后30日內(nèi)將辦理位于丹江口市丹江大道30號(hào)明珠·新天地樓盤的房屋權(quán)屬登記所需的全部資料交付產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
二、被告十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后10日內(nèi)向原告楊某某支付自2015年1月1日起至2015年3月31日的逾期辦證違約金4799.66元，自2015年4月1日起至實(shí)際提供辦理房屋權(quán)屬登記所需的全部資料交付產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案之日止向原告楊某某支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金（違約金按購房總價(jià)款266648元，以月利率6‰予以計(jì)算）。
三、駁回原告楊某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)387元，原告楊某某承擔(dān)257元，被告十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)130元。

審判長(zhǎng)：周智華
審判員：王少波
審判員：楊月

書記員：楊艷芳