上訴人（原審被告）：楊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住崇陽縣天城鎮(zhèn)。
委托訴訟代理人：黃錦旗，湖北順風(fēng)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：深圳市威某某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，住所地深圳市羅湖區(qū)文錦北路田貝新村28號一層。
法定代表人：汪某某，該公司經(jīng)理。
被上訴人（原審第三人）：汪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住崇陽縣天城鎮(zhèn)。
被上訴人（原審第三人）：趙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，住廣東省深圳市福田區(qū)。
被上訴人（原審第三人）：汪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住崇陽縣天城鎮(zhèn)。
被上訴人趙某某、汪某某的訴訟代表人：汪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住崇陽縣天城鎮(zhèn)。
被上訴人（原審第三人）：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住崇陽縣天城鎮(zhèn)。

上訴人楊某某因與被上訴人深圳市威某某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱威某某公司）、汪某某、趙某某、汪某某、劉某租賃合同糾紛一案，不服湖北省崇陽縣人民法院〔2015〕鄂崇陽民初字第206號民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
楊某某上訴請求：1.撤銷原判，改判駁回威某某公司對上訴人的起訴，駁回其他被上訴人對上訴人的訴訟請求。2.一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：1.被上訴人威某某公司、汪某某、趙某某、汪某某均不是適格訴訟主體。威某某公司在已被吊銷營業(yè)執(zhí)照的情況下與中國人民解放軍湖北省崇陽縣人民武裝部(以下簡稱崇陽縣人武部)簽訂合同，該合同的主體不合法。同時(shí)合同標(biāo)的物即涉案門店是崇陽縣人武部指揮機(jī)關(guān)所在地，崇陽縣人武部將該房產(chǎn)改作民用，違反了相關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，威某某公司與崇陽縣人武部簽訂的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同》是無效合同。涉案門店的所有權(quán)人和使用權(quán)人都是崇陽縣人武部，被上訴人無權(quán)對外出租。其次，威某某公司、趙某某、汪某某并未與上訴人簽訂租賃合同，租賃合同的出租人是汪某某、劉某。2.一審判決由上訴人向被上訴人返還門店、支付門店占用費(fèi)缺乏事實(shí)與法律依據(jù)。上訴人只與汪某某、劉某簽訂了租賃合同且該合同于2012年7月終止。租賃合同約定，如因不可抗拒或國家政策、法律或政府征用等原因?qū)е卤竞贤瑹o法履行的，本合同即自然終止，雙方對此均不承擔(dān)任何責(zé)任。在合同履行過程中，崇陽縣人武部決定對該門店進(jìn)行軍事改造，要求雙方解除租賃合同，不得續(xù)租。因此，按租賃合同約定，上訴人接到崇陽縣人武部通知時(shí)，租賃合同終止，門店歸還給崇陽縣人武部，上訴人無需向汪某某、劉某返還門店和支付門店占用費(fèi)。3.一審判決由上訴人按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付門店占用費(fèi)缺乏事實(shí)依據(jù)。2012年7月以來，由于崇陽縣人武部對門店進(jìn)行軍事改造，上訴人既沒有與汪某某、劉某簽訂租賃合同，也沒有與崇陽縣人武部簽訂租賃合同，沒有約定租金標(biāo)準(zhǔn)；上訴人與汪某某、劉某簽訂的租賃合同是終止而不是無效，一審判決適用《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定關(guān)于無效合同的規(guī)定，適用法律不當(dāng)；自2012年7月以來，因崇陽縣人武部對門店進(jìn)行軍事改造，上訴人沒有在租賃門店進(jìn)行正常的營業(yè)活動(dòng)，一審判決上訴人按正常租金標(biāo)準(zhǔn)支付占用費(fèi)不當(dāng)，且對上訴人欠付租金的時(shí)間認(rèn)定有誤。綜上，請求二審法院依法支持上訴人的上訴請求。
威某某公司辯稱，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
原審第三人劉某、汪某某、趙某某、汪某某述稱，同意威某某公司的答辯意見。
威某某公司向一審法院起訴請求：1.判令被告立即騰出占用的門店；2.判令被告給付門店租金及違約占用門店造成的損失189500元，并支付逾期付款違約金；3.本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：威某某公司成立于1997年7月11日，經(jīng)營期限至2007年7月11日止，股東為汪某某、汪某某、趙某某。2004年2月27日該公司被工商部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。2004年5月28日，威某某公司（乙方）與中國人民解放軍湖北省崇陽縣人民武裝部(甲方，以下簡稱崇陽縣人武部)簽訂房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同，約定甲方所有的門店17間由乙方出資拆除興建，建成后由乙方經(jīng)營管理20年，期限從2004年9月1日起至2024年8月31日止。乙方經(jīng)營期間向甲方交納開發(fā)經(jīng)營租金款項(xiàng)每年為248600元。合同簽訂后雙方到崇陽縣公證處進(jìn)行了公證。上述門店拆除興建工程系第三人劉某與汪某某合伙出資建成（汪某某占60%份額，劉某占40%份額）。建成后，威某某公司的法定代表人汪某某與第三人劉某（甲方）于2012年1月30日將崇陽縣人武部第一層1號門店租賃給楊某某（乙方）經(jīng)營，雙方約定，該門店經(jīng)營期限為2011年2月9日至2014年2月8日，每年租金65000元。經(jīng)營期間甲方向乙方收取水電費(fèi)，乙方必須合法經(jīng)營，未經(jīng)甲方同意，乙方不能對門店進(jìn)行裝修改造。合同期滿，雙方如不再續(xù)約，合同即為終止，乙方應(yīng)在三日內(nèi)從門店撤除貨物，將門店連同裝修完好無損歸還甲方，如有損失，應(yīng)適當(dāng)賠償。乙方逾期交還門店的，每逾期一天，甲方按乙方每月租金的3%收取違約金，并有權(quán)留置乙方貨物。如因不可抗拒或國家政策、法律或政府征用等原因?qū)е卤竞贤瑹o法履行的，本合同即自然終止，雙方對此均不承擔(dān)任何責(zé)任。合同簽訂后，原告將第一層1號門店交給楊某某經(jīng)營，楊某某交納當(dāng)年租金65000元。2013年2月5日及同年10月23日，崇陽縣人武部需整體搬遷兩次向楊某某發(fā)出通知，通知楊某某不能和原告的法定代表人續(xù)租門店，并可到崇陽縣人武部反映訴求，但楊某某并未到崇陽縣人武部反映有關(guān)情況并繼續(xù)占用門店經(jīng)營至今，楊某某除交納第1年的租金外，余下租金至今未交納。為此，威某某公司及第三人汪某某、汪某某、趙某某、劉某訴至一審法院。一審過程中，威某某公司及第三人主張涉案門店占用費(fèi)比照租金計(jì)算，放棄違約責(zé)任的訴求。楊某某未向法院提供交納租金的證據(jù)。
一審法院認(rèn)為，威某某公司與崇陽縣人武部就崇陽縣人武部所屬門店拆除改建簽訂開發(fā)經(jīng)營合同，依合同約定建成后即取得了門店的經(jīng)營權(quán)。威某某公司營業(yè)執(zhí)照被吊銷后，其股東可代表公司行使權(quán)利和義務(wù)。原告的法定代表人汪某某及第三人劉某將該門店租賃給楊某某系職務(wù)行為。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照被吊銷后，應(yīng)當(dāng)由其開辦單位(包括股東)或者企業(yè)組織清算組依法進(jìn)行清算，停止清算范圍外的活動(dòng)。威某某公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照后繼續(xù)經(jīng)營，其與楊某某所簽訂的租賃合同無效，不受法律保護(hù)。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。楊某某占用門店但未按合同約定交納租金，在使用門店期間未交納門店占用費(fèi)，租賃期滿后仍占用門店至今未退，其行為侵害了威某某公司及第三人的利益，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，威某某公司及第三人主張由楊某某返還門店并比照租金標(biāo)準(zhǔn)支付占用費(fèi)的請求于法有據(jù)，應(yīng)予支持。威某某公司及第三人放棄違約金的訴求應(yīng)予準(zhǔn)訴。楊某某抗辯威某某公司不是合格的主體和崇陽縣人武部門店屬軍事用地改造，地方人民法院對本案沒有管轄權(quán)的辯解無事實(shí)和法律依據(jù)，不予采納。一審過程中，已限期楊某某提供交納租金的證據(jù)，楊某某未提供，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。判決：一、原告深圳市威某某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與被告楊某某簽訂的租賃合同無效；二、被告楊某某于本判決生效后五日內(nèi)將占用的崇陽縣人武部第一層1號門店返還給原告深圳市威某某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司及第三人汪某某、汪某某、趙某某、劉某；三、被告楊某某于本判決生效后二十日內(nèi)給付原告威某某公司及第三人汪某某、汪某某、趙某某、劉某門店占用費(fèi)，占用費(fèi)自2012年2月9日起至本判決生效之日止每年按65000元計(jì)算。一審案件受理費(fèi)4080元，由楊某某負(fù)擔(dān)。
本案二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)質(zhì)證。對當(dāng)事人二審爭議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
崇陽縣人武部有簡易結(jié)構(gòu)一層商鋪17間，位于崇陽縣中心商業(yè)地段，在威某某公司與崇陽縣人武部簽訂房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同之前一直作為商業(yè)用房使用。2014年5月28日威某某公司與崇陽縣人武部簽訂房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同后，由汪某某、劉某實(shí)際出資以威某某公司的名義與崇陽縣人武部履行房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同，將崇陽縣人武部原來的簡易結(jié)構(gòu)一層商鋪拆除改建為三層商業(yè)用房，并按約定取得20年的承租權(quán)。2011年1月13日汪某某、劉某與楊某某簽訂租賃合同將從崇陽縣人武部租賃的第一層1號商鋪轉(zhuǎn)租給楊某某，每年租金為65000元，楊某某將租金交至了2013年2月8日，此后的租金拖欠未交，租賃合同到期后雙方未續(xù)簽合同，楊某某也未退出商鋪，持續(xù)在該商鋪經(jīng)營服裝生意至今。因本案出租門店的產(chǎn)權(quán)為崇陽縣人武部所有，一審過程中，一審承辦法官向崇陽縣人武部負(fù)責(zé)人作了調(diào)查筆錄，崇陽縣人武部表示，楊某某等承租人應(yīng)當(dāng)按實(shí)際占用商鋪的時(shí)間及約定的租金標(biāo)準(zhǔn)交納租金，租賃期滿后應(yīng)當(dāng)重新簽訂租賃合同或退出商鋪。崇陽縣人武部與威某某公司簽訂的房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同以及威某某公司或股東與楊某某等承租戶簽訂的租賃合同是不同的法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)分別處理。一審時(shí)，汪某某、趙某某、汪某某、劉某作為第三人參與本案訴訟，第三人在庭審中表示，認(rèn)可威某某公司起訴狀主張的事實(shí)，且其請求與威某某公司的訴訟請求相同，二審過程中，威某某公司、汪某某、趙某某、汪某某、劉某明確表示，要求楊某某騰退門店并支付占用門店期間欠付的租金的權(quán)利無論二審判決歸威某某公司還是原審第三人享有或威某某公司與原審第三人共同享有，威某某公司、汪某某、趙某某、汪某某、劉某均無異議。二審時(shí)，崇陽縣人武部于2017年1月10日出具證明，同意崇陽縣人武部老營區(qū)門面從2004年9月1日至2024年8月31日的租金由汪某某、劉某收取。
一審認(rèn)定的其他事實(shí)清楚，二審繼續(xù)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，關(guān)于威某某公司是否是本案適格的訴訟主體的問題。企業(yè)自取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起，取得企業(yè)法人資格，有權(quán)在營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動(dòng)。當(dāng)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照被吊銷時(shí)，喪失了從事經(jīng)營活動(dòng)的權(quán)利，但其民事主體資格仍然存在，可以從事相關(guān)的民事訴訟活動(dòng)，故威某某公司是適格的民事訴訟主體。一審時(shí)汪某某、趙某某、汪某某、劉某作為本案的第三人參與訴訟，且汪某某、劉某經(jīng)崇陽縣人武部認(rèn)可，有權(quán)收取涉案門檔的租金，其一審時(shí)同意威某某公司起訴主張的事實(shí)，其請求與威某某公司相同，同樣要求楊某某退出占用的門店，并支付占有門店期間的租金，故汪某某、劉某的訴訟地位相當(dāng)于具有獨(dú)立請求權(quán)的第三人。關(guān)于威某某公司與崇陽縣人武部于2004年5月簽訂房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同是否有效問題，因該合同不是單純的房屋租賃合同，還涉及房屋的拆除改建及以房屋租金抵償改建費(fèi)用問題，系另一民事法律關(guān)系，崇陽縣人武部在本案中并未主張權(quán)利，故本案對威某某公司與崇陽縣人武部簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力不予評判。崇陽縣人武部與威某某公司的房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同并未協(xié)商終止或通過法律途徑作出處理，但在二審中，崇陽縣人武部于2017年1月10日出具證明，同意崇陽縣人武部老營區(qū)門面（含涉案門檔在內(nèi)）從2004年9月1日至2024年8月31日的租金由汪某某、劉某收取。汪某某、劉某是房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同的實(shí)際出資人，經(jīng)崇陽縣人武部同意，汪某某、劉某取得崇陽縣人武部商鋪20年的承包經(jīng)營權(quán)，對此威某某公司也無異議，同時(shí)汪某某、劉某也是與楊某某簽訂租賃合同的轉(zhuǎn)租人，因此，汪某某、劉某享有本案出租門店的轉(zhuǎn)租權(quán)并有權(quán)獲取租金收益。本案房屋租賃合同簽訂后，楊某某未按時(shí)交納租金，經(jīng)汪某某、劉某催告后仍不交納，故汪某某、劉某有權(quán)解除租賃合同，請求楊某某退出占用的門檔并支付占用期間的租金損失。楊某某占用門店租金已交到了2013年2月8日，應(yīng)自2013年2月9日起按每年65000元計(jì)算門店租金至本判決生效之日止。
綜上所述，因楊某某一審時(shí)未就其已交納租金及時(shí)舉證，導(dǎo)致一審對門店租金認(rèn)定有誤。同時(shí)汪某某、劉某經(jīng)崇陽縣人武部同意有權(quán)收取涉案門檔從2004年9月1日至2024年8月31日的租金，且汪某某、劉某也是與楊某某簽訂租賃合同的相對人，威某某公司、趙某某、汪某某對汪某某、劉某享有租賃合同中出租方的權(quán)利也無異議，且一審時(shí)汪某某、劉某也作為獨(dú)立請求權(quán)第三人參與了訴訟，故應(yīng)確認(rèn)汪某某、劉某為涉案租賃合同的出租人。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省崇陽縣人民法院（2015）鄂崇陽民初字第206號民事判決；
二、限楊某某于本判決生效后十日內(nèi)將占用的崇陽縣人民武裝部第一層1號門店返還給汪某某、劉某，并自2013年2月9日起至本判決生效之日止每年按65000元租金支付給汪某某、劉某。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。如果未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
一審案件受理費(fèi)4080元，由汪某某、劉某負(fù)擔(dān)1425元，由楊某某負(fù)擔(dān)2655元。二審案件受理費(fèi)4080元，由楊某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　何云澤 審判員　　胡應(yīng)文 審判員　　陳繼高

書記員：羅凱