楊淑和
敖朝陽(yáng)
郭建軍（河北尚乾律師事務(wù)所）
王某某

原告楊淑和，農(nóng)民。
被告敖朝陽(yáng)。
委托代理人郭建軍，河北尚乾律師事務(wù)所律師。
被告王某某（系楊淑和之夫），農(nóng)民。
原告楊淑和與被告敖朝陽(yáng)、王某某確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告楊淑和、被告敖朝陽(yáng)委托代理人郭建軍、被告王某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，處分共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意或事后追認(rèn)，未經(jīng)其他共有人同意而處分共有不動(dòng)產(chǎn)，法律一般情形下應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。涉案樓房購(gòu)置于原告楊淑和與被告王某某夫妻關(guān)系存續(xù)期間，應(yīng)屬于楊淑和與王某某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。原告楊淑和主張對(duì)王某某售房行為事先并不知情，敖朝陽(yáng)亦未能提舉充分證據(jù)證明楊淑和對(duì)王某某出售共有房屋的行為知情或認(rèn)可，故王某某的售房行為應(yīng)認(rèn)定系無(wú)權(quán)處分行為。楊淑和作為房產(chǎn)共有人，在獲知房屋被王某某出售后拒絕追認(rèn)；且房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)第三人而言依法不適用善意取得，故王某某向敖朝陽(yáng)擅自出賣(mài)夫妻共有房產(chǎn)的行為，侵害了原告作為房產(chǎn)共有權(quán)利人的共有權(quán)。
同時(shí)，依據(jù)“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持”的司法解釋?zhuān)绶仙鲜銮樾?，買(mǎi)受人實(shí)際取得物權(quán)，須具備主觀上善意、客觀上支付合理對(duì)價(jià)、形式上辦理過(guò)戶登記三個(gè)要素，缺一不可。首先，法律明確了不動(dòng)產(chǎn)依法不適用善意取得制度；其次，被告敖朝陽(yáng)支付了王某某100000元、代王某某償還了部分貸款利息，后在訴訟中代王某某償還了貸款本金500000元，能夠認(rèn)定敖朝陽(yáng)支付了合理對(duì)價(jià)；再次，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，出賣(mài)人王某某并未將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至敖朝陽(yáng)名下，敖朝陽(yáng)并未實(shí)際取得涉案樓房的所有權(quán)。敖朝陽(yáng)雖反駁涉案樓房因辦理了抵押登記致未能過(guò)戶的抗辯意見(jiàn)，因抵押登記與辦理過(guò)戶之間并非存在唯一、必然的因果聯(lián)系，抵押權(quán)登記僅是影響買(mǎi)賣(mài)雙方辦理過(guò)戶的制約因素而非決定因素，權(quán)利人可以通過(guò)清償主債權(quán)而消滅抵押權(quán)，故被告敖朝陽(yáng)的抗辯意見(jiàn)理?yè)?jù)不足，本院不予采信。對(duì)于被告敖朝陽(yáng)認(rèn)為應(yīng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)》適用法律的抗辯理由，根據(jù)新法優(yōu)于舊法、特別法優(yōu)于一般法的法律適用原則，其抗辯理由亦不能成立。
綜上，二被告于2013年6月8日訂立的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效后，因該協(xié)議取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因合同無(wú)效所致的法律后果，基于訴訟主體的相對(duì)性、訴訟標(biāo)的的非同一性，故與本案不宜合并審理，當(dāng)事人可案外協(xié)商或另案訴訟解決。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條 ?、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ返谑粭l第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
確認(rèn)被告王某某與被告敖朝陽(yáng)于2013年6月8日簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。
案件受理費(fèi)9900元，被告敖朝陽(yáng)、被告王某某各負(fù)擔(dān)4950元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，處分共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意或事后追認(rèn)，未經(jīng)其他共有人同意而處分共有不動(dòng)產(chǎn)，法律一般情形下應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。涉案樓房購(gòu)置于原告楊淑和與被告王某某夫妻關(guān)系存續(xù)期間，應(yīng)屬于楊淑和與王某某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。原告楊淑和主張對(duì)王某某售房行為事先并不知情，敖朝陽(yáng)亦未能提舉充分證據(jù)證明楊淑和對(duì)王某某出售共有房屋的行為知情或認(rèn)可，故王某某的售房行為應(yīng)認(rèn)定系無(wú)權(quán)處分行為。楊淑和作為房產(chǎn)共有人，在獲知房屋被王某某出售后拒絕追認(rèn)；且房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)第三人而言依法不適用善意取得，故王某某向敖朝陽(yáng)擅自出賣(mài)夫妻共有房產(chǎn)的行為，侵害了原告作為房產(chǎn)共有權(quán)利人的共有權(quán)。
同時(shí)，依據(jù)“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持”的司法解釋?zhuān)绶仙鲜銮樾危I(mǎi)受人實(shí)際取得物權(quán)，須具備主觀上善意、客觀上支付合理對(duì)價(jià)、形式上辦理過(guò)戶登記三個(gè)要素，缺一不可。首先，法律明確了不動(dòng)產(chǎn)依法不適用善意取得制度；其次，被告敖朝陽(yáng)支付了王某某100000元、代王某某償還了部分貸款利息，后在訴訟中代王某某償還了貸款本金500000元，能夠認(rèn)定敖朝陽(yáng)支付了合理對(duì)價(jià)；再次，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，出賣(mài)人王某某并未將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至敖朝陽(yáng)名下，敖朝陽(yáng)并未實(shí)際取得涉案樓房的所有權(quán)。敖朝陽(yáng)雖反駁涉案樓房因辦理了抵押登記致未能過(guò)戶的抗辯意見(jiàn)，因抵押登記與辦理過(guò)戶之間并非存在唯一、必然的因果聯(lián)系，抵押權(quán)登記僅是影響買(mǎi)賣(mài)雙方辦理過(guò)戶的制約因素而非決定因素，權(quán)利人可以通過(guò)清償主債權(quán)而消滅抵押權(quán)，故被告敖朝陽(yáng)的抗辯意見(jiàn)理?yè)?jù)不足，本院不予采信。對(duì)于被告敖朝陽(yáng)認(rèn)為應(yīng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)》適用法律的抗辯理由，根據(jù)新法優(yōu)于舊法、特別法優(yōu)于一般法的法律適用原則，其抗辯理由亦不能成立。
綜上，二被告于2013年6月8日訂立的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效后，因該協(xié)議取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因合同無(wú)效所致的法律后果，基于訴訟主體的相對(duì)性、訴訟標(biāo)的的非同一性，故與本案不宜合并審理，當(dāng)事人可案外協(xié)商或另案訴訟解決。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條 ?、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ返谑粭l第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:

確認(rèn)被告王某某與被告敖朝陽(yáng)于2013年6月8日簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。
案件受理費(fèi)9900元，被告敖朝陽(yáng)、被告王某某各負(fù)擔(dān)4950元。

審判長(zhǎng)：?jiǎn)碳o(jì)云
審判員：宋彬彬
審判員：左小永

書(shū)記員：劉洪滔