上訴人（原審原告）：楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省樺川縣。委托訴訟代理人：盧政峰，黑龍江牛國林律師事務所律師。被上訴人（原審被告）：劉淑賢，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省佳木斯市前進區(qū)。原審第三人：黑龍江天堃房地產開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省哈爾濱市呼蘭區(qū)利民開發(fā)區(qū)警官路裕發(fā)新城7棟1-2層3號商服。法定代表人：魏麗濱，總經理。委托訴訟代理人：劉海洋，該公司法律顧問。

楊某某上訴請求：1.撤銷一審判決；2.改判立即停止對位于樺川縣悅來鎮(zhèn)華溪名苑小區(qū)6號樓12層4門房屋強制執(zhí)行，解除查封和備案手續(xù)；3.本案全部訴訟費用由被上訴人承擔。事實和理由：一、原審判決認定事實錯誤。根據(jù)一審法院查明事實可知，被上訴人與第三人簽訂的商品房買賣合同并辦理預告登記，不是真實的商品房買賣，而是為借款抵押擔保。所以，被上訴人與第三人簽訂的商品房買賣合同因不是雙方真實意思表示且沒有按合同實施任何行為而無效，所以，原審法院認定被上訴人與第三人簽訂的商品房買賣合同有效是錯誤的。而上訴人與第三人簽訂了合法有效的商品房買賣合同，也支付了購房款，并已實際使用房屋，原告已取得房屋所有權，未辦理登記，只是物權未設立，但不影響合同效力及上訴人對房屋的所有權利。二、原審法院適用法律錯誤。一審法院適用《物權法》第二十條的規(guī)定，認為預告登記有效且涉案房屋所有權歸第三人所有是錯誤的，適用物權法第二十條的前提是雙方簽訂商品房買賣合同，為保障購房人將來實現(xiàn)物權而設立本條款，而本案被上訴人和第三人之間法律關系是民間借貸，所以不應適用此條款。依據(jù)前述可知，涉案房屋所有權歸上訴人所有。劉淑賢辯稱，涉案房屋其已辦理了房屋預告登記，該房屋理應歸其所有。原審判決認定事實清楚，適用法律正確。天堃公司辯稱，同意上訴人楊某某的第一、二項訴訟請求，但本案全部訴訟費用應當由楊某某和劉淑賢共同承擔。天堃公司與劉淑賢之間是真借款抵押假買賣，所以一審判決認定天堃公司與劉淑賢之間的房屋買賣合同合法有效是錯誤的，買賣合同無效預告登記顯然無效。懇請二審法院依法改判，支持楊某某的上訴請求。楊某某向一審法院起訴請求：1.立即停止對位于樺川縣悅來鎮(zhèn)華溪名苑小區(qū)6號樓12層4門56.29平方米住宅用房的強制執(zhí)行，并解除查封及備案手續(xù)；2.被告承擔訴訟費用。一審法院認定事實：2013年12月9日，被告與第三人簽訂了關于案涉房屋的《商品房買賣合同》，同月10日在樺川縣房產管理局辦理了預告登記，第三人公司于11日出具140725元房款現(xiàn)金收據(jù)。2014年1月5日，第三人公司又與原告簽訂了上述房屋的《商品房買賣合同》，當日出具65000元首付款現(xiàn)金收據(jù)，并約定余款在2016年10月前付清。原告后于2016年9月21日及2017年4月1日交付了有線電視費、水電費、取暖費、物業(yè)費、電梯費等相關費用。另，關于本案被告訴第三人、許智博民間借貸糾紛一案，本院于2016年8月26日作出民事調解書，第三人公司同意償還借款本金200000元及利息25000元。該案進入執(zhí)行程序后，本院裁定查封了包括案涉房屋在內的三處房產，本案原告提出執(zhí)行異議，本院裁定駁回其異議請求。一審法院認為，對物權的多次處分并不影響合同的效力，本案關于同一房產的兩份《商品房買賣合同》均合法有效，但是，被告已辦理了預告登記，《中華人民共和國物權法》第二十條規(guī)定，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力；預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。本案原告所持《商品房買賣合同》簽訂時間遲于被告，且原告未能舉證證明前述預告登記已失效，故案涉房產現(xiàn)仍屬第三人公司；若第三人公司不能履行原告所持《商品房買賣合同》的義務，原告可另行主張權利。判決：駁回原告楊某某的訴訟請求。案件受理費100元，由原告楊某某負擔。二審中，原審第三人天堃公司庭后提交楊某某交納房款說明一份、楊某某存折帳頁兩張、天堃公司預定據(jù)一張、楊某某交納5407元房屋尾款收據(jù)一張、楊某某與黑龍江鼎鑫源物業(yè)管理有限公司雙方協(xié)議一份、楊某某交納65000元房款收據(jù)一張、楊某某補交房款5000元收據(jù)一張、楊某某欠天堃公司房款10857元欠據(jù)一張、黑龍江鼎鑫源物業(yè)管理有限公司出具楊某某裝修使用涉案房屋證明一份、樺川縣房產局檔案室出具“楊某某在樺川縣房產管理局城鎮(zhèn)電子檔案系統(tǒng)中無房屋產權登記信息”證明一份、樺川縣新城鎮(zhèn)徹勝村民委員會出具“楊某某在該村無房產”證明一份、楊某某提供樺川縣給排水公司2016年12月3日水費收據(jù)一份、2017年12月27日自來水費發(fā)票一張、2017年12月27日污水費發(fā)票一張、黑龍江鼎鑫源物業(yè)管理有限公司2018年4月22日出具電費收費票據(jù)一張，劉淑賢不同意質證。本院經審查，對一審判決認定的事實予以確認。
上訴人楊某某因與被上訴人劉淑賢、原審第三人黑龍江天堃房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱天堃公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服黑龍江省佳木斯市前進區(qū)人民法院（2017）黑0804民初423號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月20日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，楊某某在一審庭審中自認房款已經交齊，2015年7月至8月交付30000元，2015年年底交付兩三萬元，余款2016年9月末交付至天堃公司。二審中天堃公司庭后提交2014年1月5日天堃公司出具65000元收據(jù)一張、2016年9月18日欠天堃公司房款10857元欠據(jù)一份、2016年11月17日天堃公司出具5000元收據(jù)一張、2016年11月30日天堃公司出具5407元收據(jù)一張，戶名楊某某存折一份，載明2016年8月3日取款20000元、2016年8月22日取款44000元。天堃公司出具楊某某交款情況說明一份，證明楊某某2014年5月1日前交定金5000元，2014年5月1日交現(xiàn)金65000元，2016年8月3日交現(xiàn)金20000元，2016年8月22日交現(xiàn)金50000元，2016年9月18日出具欠據(jù)10857元，2016年11月17日交5000元，2016年11月30日交10407元，免450元，共計支付房款總價150857元。天堃公司出具的說明與楊某某一審庭審陳述及二審庭后提交證據(jù)證明的交款數(shù)額及時間均不相同，自相矛盾，本院不予采信。經本院調查，佳木斯市前進區(qū)人民法院出具“情況說明”一份，證明因執(zhí)行劉淑賢與天堃公司、許智博民間借貸糾紛一案，查封了案涉房屋，張貼查封公告時案涉房屋無人居住。因楊某某不能提供證據(jù)證明已經交付全部價款，在人民法院查封房屋之前沒有合法占有案涉房屋，且沒有辦理過戶登記，因此楊某某不能取得房屋所有權，其要求停止執(zhí)行不符合法律規(guī)定，本院不予支持。綜上所述，楊某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費100元，由楊某某負擔。本判決為終審判決。

審判長　劉　瑩
審判員　韓國斌
審判員　王雪潔

書記員：王勝權