原告楊海某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住石家莊市裕華區(qū)，
原告魏某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住石家莊市裕華區(qū)，
委托代理人吳玉鋒，河北翔騰律師事務(wù)所律師。
被告石家莊市西美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地石家莊市橋西區(qū)建設(shè)南大街6號，組織機構(gòu)代碼：72165461-0。
法定代表人王振杰，任該公司總經(jīng)理。
委托代理人劉錦輝，河北冀華律師事務(wù)所律師。
委托代理人陳麗，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，石家莊市西美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工，現(xiàn)住河北省石家莊市新華區(qū)，

原告楊海某、魏某與被告石家莊市西美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛一案，本院于2015年5月12日受理后，依法適用簡易程序，于2015年6月16日公開開庭進行了審理。原告楊海某、魏某的委托代理人吳玉鋒、被告石家莊市西美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人劉錦輝、陳麗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告楊海某、魏某訴稱，2010年7月31日，原告與被告簽訂了編號：20100731-7-1-601《商品房認購協(xié)議書》，約定原告認購被告開發(fā)的西美.五洲天地南區(qū)項目中的7-1-601號房屋；雙方約定于2012年12月31日前簽訂正式《商品房買賣合同》，并按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。如因出賣人原因不能按照約定時間簽訂《商品房買賣合同》，則從約定日期開始到簽訂《商品房買賣合同》截止期間的物業(yè)費由出賣人承擔(dān)。被告交付上述房屋后，未按約定時間簽訂正式《商品房買賣合同》,物業(yè)公司通知原告繳納物業(yè)費時，原告告知應(yīng)由開發(fā)商即被告承擔(dān)物業(yè)費，物業(yè)公司稱開發(fā)商的承諾與他們無關(guān)，由于物業(yè)公司采取斷水?dāng)嚯姶胧瑸楸ＷC能夠正常使用房屋，原告只好先行向物業(yè)公司繳納了物業(yè)費。原告認為被告的行為違反了雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議書》，為維護原告合法權(quán)益，特向人民法院提起民事訴訟，請求法院判決被告按照雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議書》約定向原告支付應(yīng)承擔(dān)的自2013年1月起的物業(yè)費7520.8元及利息1052.9元（暫至2015年4月，最終要求被告支付至雙方簽訂正式《商品房買賣合同》之日止)；訴訟費由被告承擔(dān)。
被告辯稱，一、原告與被告實際已變更相關(guān)約定，變更后物業(yè)費由原告承擔(dān)，該變更已經(jīng)實際履行兩年多，故物業(yè)費應(yīng)由原告承擔(dān)。根據(jù)原告主張可以看出，自2013年1月1日至起訴前，物業(yè)費一直由原告承擔(dān)并繳納。因此可以看出，雙方實際已經(jīng)就物業(yè)費承擔(dān)問題進行了變更，并且實際履行了兩年。且自2013年1月1日至今原告無任何向被告主張物業(yè)費之行為，也未提交任何主張權(quán)利的證據(jù)，更加可以確認雙方對合同條款變更的事實。退一步講，即使合同條款沒有變更，原債權(quán)請求時效也應(yīng)自其第一次繳納物業(yè)費時(2013年1月1日)計算其訴請也已經(jīng)超過民事訴訟時效，其訴請也不應(yīng)被支持。二、原告未在舉證期限內(nèi)提交訴請數(shù)額證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)不能證明其訴訟請求的不利后果。原告主張被告向其支付已經(jīng)繳納的物業(yè)費和相應(yīng)信息，但并未提交任何繳納物業(yè)費證據(jù)。被告非物業(yè)公司，物業(yè)公司也未參加本案訴訟，故導(dǎo)致原告訴請金額無證據(jù)證明也無法查清。而且，如果上述費用原告已經(jīng)繳納，必然會有繳費憑證等證據(jù)，因此原告要么故意有證不舉或者確實無證可舉。因此應(yīng)駁回原告訴訟請求。三、根據(jù)原告提交的《商品房認購協(xié)議書》，足以認定雙方已經(jīng)簽訂了“正式的商品房買賣合同”，因此不應(yīng)承擔(dān)物業(yè)費用?！渡唐贩空J購協(xié)議書》雖然名稱不是《商品房買賣合同》，但已經(jīng)具備了《商品房買賣合同》的核心要素，合同當(dāng)事人、房屋位置、面積、單價、交付時間均明確約定，符合《商品房買賣合同》要求，因此不必另行簽訂正式的《商品房買賣合同》。合同約定的正式《商品房買賣合同》并非唯一指向政府部門指定的《商品房買賣合同》的示范文本，在此不應(yīng)作限制性理解。換言之，如果《商品房認購協(xié)議書》不是正式合同，而僅是意向性約定，則本案訴爭條款因不符合雙方真實意思表示而未成立，不應(yīng)發(fā)生法律效力。四、《商品房認購協(xié)議書》第十一條實質(zhì)屬于違約賠償條款，其約定賠償范圍明顯過高，應(yīng)予以調(diào)整。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條：約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。本案中，原告實際并無損失，也沒有提交任何損失證據(jù)，因此貴院應(yīng)依法駁回原告訴請。五、拋開法律，從道理上來講，物業(yè)費也不應(yīng)由被告承擔(dān)。涉案房產(chǎn)至今未辦理房產(chǎn)證，是因為政府政策調(diào)整原因造成，現(xiàn)在政策因素經(jīng)協(xié)調(diào)已解決，相關(guān)手續(xù)正在辦理中。對于延期辦證事宜答辯人無過錯，也不應(yīng)承擔(dān)該費用。退一步講，即使被告沒有履行合同約定，但不能履約原因是因政府政策等不可抗力造成，被告不存在任何過錯，且并未影響原告入住，也未造成任何損失，故不應(yīng)承擔(dān)該費用。(二)眾所周知，被告是一家注重產(chǎn)品品質(zhì)的開發(fā)商，交房后優(yōu)秀小區(qū)環(huán)境、良好的物業(yè)服務(wù)也是有目共睹。但這些一方面靠管理，更重要的靠巨大成本。在被告無任何過錯情況下，該巨額成本由被告承擔(dān)，原告享受免費優(yōu)質(zhì)服務(wù)，也不符合公平公正的司法精神。綜上，被告在本案當(dāng)中無過錯，原告無損失。且原告未在舉證期限內(nèi)提交相應(yīng)證據(jù)證明其主張，本著公平公正的原則，貴院應(yīng)依法駁回其訴訟請求。綜合現(xiàn)行法律評價來看，原被告簽訂的商品房認購協(xié)議書屬于無效協(xié)議，因此該協(xié)議第十一條未發(fā)生任何法律效力。
經(jīng)審理查明，2010年7月31日，雙方簽訂了編號為20100731-7-1-601的《西美五洲天地商品房認購協(xié)議書》。約定原告認購被告開發(fā)的西美.五洲天地南區(qū)項目中的7-1-601號房屋，該房建筑面積約158平方米，該商品房單價5474.654元/平方米，總房款為865000元；買受人于2010年7月31日一次性支付總房款865000元整。雙方約定于2012年12月31日前簽訂正式《商品房買賣合同》，并按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。如因出賣人原因不能按照約定時間簽訂《商品房買賣合同》，則從約定日期開始到簽訂《商品房買賣合同》截止期間的物業(yè)費由出賣人承擔(dān)。被告交付上述房屋后，至今未簽訂正式《商品房買賣合同》、未取得商品房預(yù)售許可證。

本院認為，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度。出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售許可合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。本案，被告至今未取得上列房屋的預(yù)售許可證明。故雙方簽訂的編號為20100731-7-1-601的《西美五洲天地商品房認購協(xié)議書》，未發(fā)生法律效力，故原告基于該協(xié)議主張被告承擔(dān)物業(yè)費的請求，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告楊海某、魏某的訴訟請求。
本案訴訟費50元，減半收取25元，由原告楊海某、魏某承擔(dān)。
如不服本判決，可自判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。并于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費50元（收款單位：河北省石家莊市中級人民法院訴訟費專戶，賬號：62×××47，開戶銀行：河北銀行華興支行）。逾期未交也未提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

審判員 張素利

書記員： 高紅梅