上訴人（原審被告）楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，牡丹江聯(lián)通公司職工，住所地牡丹江市陽明區(qū)。
委托代理人李大富，黑龍江牡大律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）沈革新，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，牡丹江市建工集團有限公司退休職工，住所地牡丹江市西安區(qū)。
委托代理人金玉良，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，牡丹江市西安區(qū)溫春鎮(zhèn)法律服務所法律服務工作者，住所地牡丹江市西安區(qū)溫春鎮(zhèn)。
原審被告梁某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無固定職業(yè)，住所地牡丹江市西安區(qū)。

上訴人楊某某因與被上訴人沈革新、原審被告梁某某房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省牡丹江市西安區(qū)人民法院（2015）西民初字第478號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2016年3月1公開開庭審理了此案。上訴人楊某某及其委托代理人李大富、被上訴人沈革新及其委托代理人金玉良到庭參加訴訟。原審被告梁某某經(jīng)本院依法傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
被上訴人（原審原告）沈革新在一審中訴稱：被告梁某某、楊某某系母子關系，原告與被告梁某某是認識數(shù)十年的老鄰居。2004年10月，被告在窗戶上貼出房屋出售告示，原告看房后與被告一家三口協(xié)商，以85000元的價格成交，于2004年10月10日簽訂了買賣房協(xié)議書，協(xié)議書簽訂時被告一家三口人均在場，原告和丈夫楊春元、朋友邢慧娟也在場，因被告楊某某到樓下復印身份證，所以買賣房協(xié)議書由被告楊某某的父親楊慶臣簽名，并注明“代”字。2004年10月16日原告將房款交給被告梁某某，梁某某出具了收款憑證，被告楊某某也將房屋產(chǎn)權(quán)證交給原告，并找人將家具等物品搬出，將房屋交付給原告，原告在該房屋居住至今。2013年5月，被告楊某某以其人在外地，其父母擅自將房屋出賣為由要求原告返還房屋、賠償損失。原告認為，原告與被告梁某某一家系認識多年的老鄰居，在協(xié)商買賣房屋過程中楊某某參與其中，其也向原告提供房屋產(chǎn)權(quán)證書原件并交付房屋，原告有足夠的理由相信楊慶臣、梁某某夫妻二人有代理權(quán)，原告在房屋買賣過程中是善意的。楊某某稱其自2007年以后到外地發(fā)展，不知其父母將房屋出賣的理由不成立，楊某某的姐姐就在該小區(qū)居住，楊某某本人也多次到其姐姐家中，并與原告數(shù)次相遇，十幾年來均未提出異議，其不可能十幾年都不知道房屋出賣的事實?，F(xiàn)訴至法院請求確認2004年10月10日原告與買賣房協(xié)議書有效，判令被告配合原告辦理房屋過戶手續(xù)。
上訴人（原審被告）楊某某在一審中辯稱：原告所述買賣房屋時本人在場不屬實，當時被告一直在外地，買賣房屋合同中本人沒有簽字，原告所述的與被告是老鄰居也不屬實，起訴之前被告一直沒有見過原告，原告的訴訟請求不合理，2001年因為被告與父母吵架就去了海南，后來被告去河南開了飯店，直到2013年被告才回到牡丹江。
原審被告梁某某在一審中辯稱：本案訴爭房屋的買賣發(fā)生在2004年，買賣情況屬實，但事先和事后均沒有通知楊某某，該房屋進行交易時只有楊慶臣在場，2004年10月16日被告在建行開戶，直到收到85000元購房款時才見到原告，被告認為原告的陳述與事實不符，原告與被告楊某某之間的房屋買賣行為無效，原告應當將該房屋返還給被告楊某某。
原判認定：被告梁某某與被告楊某某系母子關系，楊慶臣（已去世）與被告楊某某系父子關系。訴爭房屋位于牡丹江市西安區(qū)西二條路，產(chǎn)籍號為11－208／1122，建筑面積81.12平方米，房屋登記的所有權(quán)人為楊某某。2004年10月10日楊慶臣與沈革新簽訂買賣房屋協(xié)議書，內(nèi)容為“甲方楊某某、乙方楊春元（原告沈革新丈夫），一、甲方將西安區(qū)新安街西二條路產(chǎn)籍號為11－208／1122，建筑面積81.12平方米的住房賣給乙方捌萬伍千元整，過戶由乙方負責付費，甲方協(xié)助；二、涉及的水電費、物業(yè)費，據(jù)實發(fā)生，雙方結(jié)清，對于以前的一切費用由甲方負責；三、雙方定于本月十五日前錢款一次性付清，甲方將房照及相關批件交給乙方”。協(xié)議末尾處甲方由楊慶臣簽名并注明“代”，乙方由原告沈革新簽名。被告楊某某沒有書面授權(quán)給楊慶臣代理其出售房屋。10月16日梁某某收到原告沈革新交付的房款85000元，原告沈革新搬進訴爭房屋居住至今。2013年5月楊某某以沈革新、楊慶臣為被告起訴至法院，要求沈革新立即將訴爭房屋返還給原告，賠償原告6年房租6萬元，承擔房屋損失并承擔案件受理費，此案已中止審理。
原判認為：被告楊某某的父親楊慶臣、母親梁某某于2004年代理楊某某出售訴爭房屋，雖沒有取得楊某某的書面授權(quán)，但兩人向原告沈革新交付了楊某某的房屋產(chǎn)權(quán)證且收取了房款，原告作為善意相對人客觀上有理由相信行為人具有代理權(quán)，被告楊某某在近九年時間里也未提出異議或主張權(quán)利，故楊慶臣、梁某某的代理行為有效，雙方所簽訂的買賣房協(xié)議書不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，且原告已經(jīng)履行了合同義務，楊慶臣、梁某某也將訴爭房屋交付給了原告，應認定協(xié)議合法有效，當事人應當按照協(xié)議約定履行合同義務，原告請求確認買賣房協(xié)議書有效、被告楊某某配合原告辦理房屋過戶手續(xù)的理由成立，應予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第四十九條、第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：一、2004年10月10日原告沈革新與楊慶臣簽訂的買賣房協(xié)議書有效；二、被告楊某某協(xié)助原告沈革新辦理位于牡丹江市西安區(qū)西二條路、產(chǎn)籍號為11－208／1122、建筑面積81.12平方米的房屋的所有權(quán)證，于本判決生效后10日內(nèi)履行完畢。案件受理費1925元，由被告楊某某、梁某某負擔。

本院認為，該《證明》中稱上訴人自2007年12月至2013年6月“在此期間從未離開本小區(qū)”，物業(yè)服務公司不可能完全掌握小區(qū)居民的行蹤，且庭審中上訴人自認于2009年時回到過牡丹江，故該證據(jù)證實不了上訴人意在證明的問題，對該證據(jù)不予采信。
二審中，被上訴人沈革新未向本院提交新的證據(jù)，原審被告梁某某未到庭亦未提交新的證據(jù)。
根據(jù)雙方當事人的陳述、舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查、辯論及查閱原審卷宗材料，本院對一審查明的事實予以確認。另查明，上訴人楊某某自認其父母一直為其撫養(yǎng)孩子，其本人09年末回到過牡丹江。
本院認為：被上訴人沈革新的訴訟請求為確認買賣房協(xié)議有效及判令被告配合原告辦理房屋過戶手續(xù)，本案并非單純?yōu)榇_認之訴，故案由應為房屋買賣合同糾紛。
上訴人楊某某未舉示證據(jù)證實其父楊慶臣與被上訴人沈革新簽訂的房屋買賣協(xié)議具有合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，故對于上訴人關于其父楊慶臣與被上訴人沈革新簽訂的房屋買賣協(xié)議無效的主張，本院不予支持。
被上訴人沈革新稱其與上訴人楊某某的父親楊慶臣簽訂《買賣房協(xié)議書》時上訴人楊某某在場，但其未舉示證據(jù)證實該項事實，故對其該項主張，本院不予采信?！吨腥A人民共和國民法通則》第六十六條第一款規(guī)定：“沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)、或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔民事責任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意?！北景钢校簧显V人沈革新與上訴人楊某某的父親楊慶臣于2004年10月10日簽訂房屋買賣協(xié)議，隨即接收房照并入住訴爭房屋，至上訴人楊某某于2013年5月18日在另案中起訴要求被上訴人沈革新返還房屋已時隔近9年時間，上訴人楊某某作為房屋的所有權(quán)人長期對自己所有的房屋不管不問顯然不符合常理，在本案庭審中，上訴人楊某某自認其父母一直幫助其撫養(yǎng)孩子，并稱讓其母即原審被告梁某某出租訴爭房屋、租金作為孩子的撫養(yǎng)費，則上訴人楊某某對孩子的撫養(yǎng)費和訴爭房屋的情況長期不過問更不符合常理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第九十三條第一款第四項規(guī)定：“下列事實，當事人無須舉證證明：（四）根據(jù)已知的事實和日常生活經(jīng)驗法則推定出的另一事實；”根據(jù)本案事實和日常生活經(jīng)驗，能夠推定上訴人楊某某知道訴爭房屋被其父出售給被上訴人的事實。本案中，上訴人楊某某一直試圖證明自己在近9年的時間中從未回過牡丹江，但其提供的證據(jù)不能證明該項事實，且其在庭審中自認2009年回過牡丹江，其在2013年5月18日另案起訴被上訴人的訴狀中稱以為房屋一直空閑，與本案庭審中對房屋狀況作出相互矛盾的陳述，也可佐證上訴人試圖掩蓋其知曉訴爭房屋被出賣的事實，故對上訴人楊某某辯稱其不知曉訴爭房屋被出賣的事實，本院不予支持。被上訴人沈革新在合同簽訂后即受領交付，一直占有、使用訴爭房屋，上訴人楊某某于近9年時間中均對房屋被出賣一事未做否認表示，故應視為其同意出賣訴爭房屋給被上訴人沈革新。當事人應當遵循誠實信用原則，按照合同的約定全面履行自己的義務，故原審判令上訴人楊某某協(xié)助被上訴人沈革新辦理房屋所有權(quán)證并無不當，上訴人楊某某的上訴主張無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，原審認定事實清楚，適用法律正確，上訴人楊某某上訴的理由不成立，依照《中華人民共和國民法通則》第六十六條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1925元，由上訴人楊某某負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　周曉光 代理審判員　　李冬梅 代理審判員　　李慧宇

書記員：李莎莎