原告(反訴被告)：楊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　委托訴訟代理人：卞東風，上海敏誠善律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：李維特，女，xxxx年xx月xx日出生，蒙古族，住上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：湯煒華，上海市鳳凰律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)楊某某與被告(反訴原告)李維特房屋買賣合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告楊某某的委托訴訟代理人卞東風、李維特及其委托訴訟代理人湯煒華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)楊某某向本院提出訴訟請求：1、判令解除雙方簽署的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》；2、判令李維特返還購房款162.5萬元；3、判令李維特支付違約金226萬元。事實和理由：2019年1月5日，就購買李維特所有的上海市寶山區(qū)松蘭路XXX弄XXX號房屋(以下簡稱系爭房屋)事宜，經(jīng)上海勝宇房產(chǎn)中介有限責任公司居間撮合，楊某某與李維特簽署了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》(以下簡稱“居間協(xié)議”)，約定總房價1,130萬元。定金20萬元，雙方協(xié)商在2019年1月8日之前支付40萬元，4月1日前支付100萬元，以上共計160萬元。楊某某累計支付了房款162.5萬元。2019年5月17日，李維特通過上海市鳳凰律師事務(wù)所發(fā)函，聲稱基于楊某某“逾期支付10萬元房款”之原因，主張買賣居間協(xié)議于2019年5月9日解除，并明確表示不再繼續(xù)履行該買賣居間協(xié)議。楊某某認為，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》系雙方真實意思表示，雙方均應(yīng)信守誠信原則，積極履行該協(xié)議。現(xiàn)李維特基于房價上漲，主張單方解除該協(xié)議缺乏事實和法律依據(jù)。同時該單方解除合同的行為，構(gòu)成預(yù)期違約?；耍罁?jù)《合同法》第九十四條、第一百零八條規(guī)定提起訴訟。
　　被告(反訴原告)李維特反訴并辯稱，同意解除買賣居間協(xié)議，其余訴請要求駁回。李維特共計收到160萬元的房款和2.5萬元補償，用于李維特在房屋過戶之前歸還貸款產(chǎn)生的利息。合同約定4月1日之前楊某某應(yīng)付清160萬元，但事實上截止該日其支付了其中的150萬元，直到4月23日支付了10萬元。當日，雙方談好支付60萬元，到了銀行(友誼路中國銀行)，李維特就把中介公司帶來的寫好收取60萬元房款的收款收據(jù)交付給了楊某某，但嗣后其只轉(zhuǎn)賬了50萬元，楊某某承諾在1小時之內(nèi)把另外10萬元付清，基于對其的信任，李維特就先離開了。但該10萬元直至4月23日才付清。故根據(jù)合同的第8條約定，遲延付款構(gòu)成了違約，李維特有權(quán)主張解除權(quán)。至于本訴中主張的房價款20%的違約金比例也過高，要求調(diào)整。故反訴要求解除買賣居間協(xié)議；要求楊某某支付解約的違約金226萬元。
　　原告(反訴被告)楊某某針對反訴辯稱，原來約定在4月1日當天付60萬元，當天楊某某提出先付50萬元，10萬元要給予一定的寬限期(需要一定時間解決工人工資的問題)，當時中介人員也在場，因此雙方口頭達成一致，變更了10萬元的付款期限。為了證明同意緩付，李維特也出具了60萬元的收據(jù)。4月23日楊某某將剩余10萬元付清。在5月就收到對方要求解除合同的通知。關(guān)于2.5萬元的問題，雙方在簽約的時候，因為考慮到房屋內(nèi)有租客，為了讓李維特處理租客搬離事宜，故楊某某自愿補償一定金額，由李維特去解決租客問題。并且在履行過程中，房價上浮了200萬余元，對于李維特來說沒有任何損失，反而獲益。反訴中要求的房價款20%的違約金約定的比例過高，要求調(diào)整。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：位于寶山區(qū)松蘭路XXX弄XXX號房屋系李維特所有的產(chǎn)權(quán)房屋。2019年1月5日，甲方李維特與乙方楊某某及丙方上海勝宇房產(chǎn)中介有限責任公司簽署了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》(以下簡稱“居間協(xié)議”)，約定，甲方將自有的上述房屋以總房價1,130萬元出售給乙方。定金20萬元，雙方協(xié)商在2019年1月8日之前支付40萬元，4月1日前支付100萬元。第八條為違約責任，約定，一方未按照本協(xié)議約定履行，其行為視為違約，守約方有權(quán)要求違約方按照每日總房價款0.05%承擔逾期違約金后繼續(xù)履行，違約方逾期不履行超過15日，守約方有權(quán)單方面解除本協(xié)議并要求違約方支付總房款的20%的違約金。同日，楊某某支付了定金20萬元；1月8日支付40萬元；1月10日支付25,000元；2月26日支付40萬元，4月1日支付50萬元；4月23日，支付10萬元。其中2019年4月1日，李維特向楊某某出具的收款收據(jù)中載明收到楊某某購買系爭房屋的購房款60萬元。本件一式三份，一份由付款人保存，一份由收款人留存，一份由中介公司保管。同年5月17日，李維特委托上海市鳳凰律師事務(wù)所向楊某某發(fā)出律師函，載明，截止2019年4月1日，累計收到貴方支付的房款150萬元，剩余10萬元直至4月23日在委托人明確告知貴方違約并主張解除協(xié)議的情形下，貴方將錢款強行轉(zhuǎn)賬至委托人銀行賬戶，超過了協(xié)議約定的付款期限22天，顯屬違約。2019年5月9日，委托人正式通知貴方解除合同。
　　庭審過程中，楊某某還提供了如下材料：1、其他中介公司與李維特在2019年4月20日的電話錄音，證明在和楊某某簽約之后，李維特還在繼續(xù)掛牌，以更高的價格出售，可以看出其違約的故意。2、上述中介公司業(yè)務(wù)員和李維特的微信聊天記錄；3、其他中介公司的網(wǎng)站頁面截圖，證明在4月份其他中介公司還與李維特保持聯(lián)系。2019年5月9日，其他中介公司還在向楊某某推薦系爭房屋，出售價是1,350萬元。上述證據(jù)材料均可證明李維特在其他多家中介公司以高價掛牌出售。李維特對于證據(jù)的真實性沒有異議，但李維特沒有去其他中介公司再掛牌，系爭房屋在2018年7、8月就掛牌了，最早在鏈家掛牌，出售價是1,350萬元。只是在和楊某某交易期間，中介公司還繼續(xù)給李維特打電話詢問出售事宜。有關(guān)的電話和微信都是真實性的，但不能證明李維特違約有意另行出售，只不過想了解市場狀況，不可能一房兩賣。與楊某某簽約至今也沒有收過任何其他客戶支付的定金，沒有簽訂任何協(xié)議。
　　楊某某還申請了負責雙方交易的上海勝宇房產(chǎn)中介有限責任公司的業(yè)務(wù)員劉云樵出庭作證。證人到庭陳述，其負責本案雙方當事人的交易，并參與了整個過程。4月1日三方約定去中國銀行交接房款，合同上約定該日要支付60萬元，當天,三方一起到了銀行，當時楊某某提出先支付50萬元，剩余的10萬元晚十來天再支付，因為她要應(yīng)付員工的工資，對此李維特表示沒關(guān)系，還說月底給也可以。故談好之后，楊某某在柜臺轉(zhuǎn)賬50萬元。嗣后交付了收款收據(jù)，因為楊某某不放心，擔心會有糾紛，故要求寫60萬元的收款收據(jù)，對此李維特也同意，表示也不想之后再跑一次銀行。收款收據(jù)是證人帶去的，上面的金額是證人寫的，交給李維特簽字。據(jù)證人了解，簽訂完居間協(xié)議后，李維特還在和我們公司以及其他中介公司掛牌出售系爭房屋。該房屋最早在勝宇公司的掛牌價是1,400萬元，具體什么時候掛牌的證人記不清了。后來到了4月底，證人得知李維特要解除合同，為此還特地發(fā)了微信詢問為何解除。李維特在微信中就否認了此前允諾的在4月底前付款的事實，主張楊某某逾期付款構(gòu)成違約。另外，該筆交易為到手價，中介費是由楊某某支付的，總金額為11萬元，目前楊某某支付了一部分。2.5萬元是包含在首付款里的，不存在房款之外再多給李維特2.5萬元的事實。李維特針對證人證言認為，楊某某和證人之間有經(jīng)濟上的利害關(guān)系。關(guān)于10萬元，證人開始說李維特同意延期十多天，后來又說延期到月底，自相矛盾。關(guān)于2.5萬元的問題，楊某某說是租客租金的補償，證人說是包含在首付款中的，也是矛盾的。如果本案敗訴，楊某某會要求中介公司退還中介費。因此證人證言不能采信。
　　本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。同時當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則。本案的爭議焦點在導(dǎo)致合同無法正常全面履行的違約方認定以及由此導(dǎo)致的違約責任的承擔。根據(jù)合同約定，楊某某作為購房者應(yīng)于2019年4月1日前付清房款160萬元。事實上，截止該日楊某某支付了其中的150萬元。本案中，出售方即李維特依據(jù)合同第八條提出了單方解約的意思表示，并通過律師函的形式向?qū)Ψ剿瓦_。合同第八條約定的內(nèi)容是，若一方未按照本協(xié)議履行，其行為視為違約，守約方有權(quán)要求違約方按照每日總房價款0.05%承擔逾期違約金后繼續(xù)履行，違約方逾期不履行超過15日，守約方有權(quán)單方面解除本協(xié)議并要求違約方支付總房款的20%的違約金。根據(jù)該條款的字面解釋結(jié)合本案所指向的10萬元房款的支付要求，可以推定出2019年4月1日楊某某應(yīng)按約付清該筆房款，逾期付款則應(yīng)承擔延期違約金，但合同繼續(xù)履行，但逾期超過15日，守約方有權(quán)行使單方解除權(quán)。本案爭議焦點在于對于該筆房款的支付條件雙方是否達成了變更的意思表示。對此，李維特不予認可。楊某某主張雙方已口頭達成協(xié)議，變更了付款條件，為此其提供了一張金額為60萬元的收款收據(jù)。本院注意到，在出具該收條當日，楊某某實際轉(zhuǎn)賬了50萬元，但李維特卻給出了確認收到60萬元的收款收據(jù)。本院認為，房地產(chǎn)買賣合同法律關(guān)系作為一項重要的民事活動，相關(guān)當事人應(yīng)盡到更為審慎嚴謹?shù)膽B(tài)度加以對待和操作。在實際收到50萬元的情況下李維特卻出具60萬元收款收據(jù)的行為，并不符合正常交易習慣，因此盡管雙方?jīng)]有書面確認，但楊某某提出的上述行為可推論出當時對于楊某某要求遲延支付10萬元，李維特作出了允諾的意思表示，并提供60萬元收條加以確認，上述觀點不排除客觀邏輯上的合理性。其次，根據(jù)楊某某提供的微信截屏、電話錄音等等材料，均從不同角度反映了李維特在與楊某某簽約后直至其發(fā)函要求解除合同期間，仍在與相關(guān)中介公司的工作人員磋商，對于中介人員所提供的購買方信息、購買意愿等從未直接回絕，庭審中李維特表示在當時與楊某某的合同仍在履行當中，其不可能做出一房二賣的違約行為，但結(jié)合上述證據(jù)材料，顯然存在自相矛盾，在與中介公司的溝通中其多次強調(diào)了房款總價，并直接要求中介人員與其丈夫聯(lián)系具體洽談事宜，一系列的行為恰恰印證了其有意圖將該房屋以更高價格對外出售，顯然超出了一般詢價的目的。據(jù)此，本院結(jié)合各方當事人陳述及提供的證據(jù)，針對本案實際履行過程加以分析認證，運用一般邏輯推理和日常生活經(jīng)驗，對證據(jù)有無證明力及證明力大小進行判斷，最終推定本案中楊某某的主張相較于李維特而言，具有較高蓋然性，可以證明雙方對于10萬元的付款條件達成了變更的合意。故在雙方未對合同終止達成一致意見的情況下，李維特發(fā)出律師函直接提出解除買賣協(xié)議，該行為屬于預(yù)期的明示違約行為，應(yīng)承擔由此所致合同無法繼續(xù)正當履行的違約責任。關(guān)于解約違約金的標準問題，根據(jù)本案實際，結(jié)合雙方當事人履約誠意、從違約方的違約程度以及給守約方造成的實際損失等角度出發(fā)，本院酌情調(diào)整違約金為合同總價的10%。超出部分不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條、第九十六條、第九十七條的規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告(反訴被告)楊某某與被告(反訴原告)李維特就寶山區(qū)松蘭路XXX弄XXX號房屋簽訂的房屋買賣協(xié)議；
　　二、被告(反訴原告)李維特于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告(反訴被告)楊某某返還購房款1,625,000元；
　　三、被告(反訴原告)李維特于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告(反訴被告)楊某某支付解約違約金113萬元；
　　四、原告(反訴被告)楊某某的其余本訴請求，不予支持；
　　五、被告(反訴原告)李維特的全部反訴請求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費減半收取14,420元，反訴案件受理費減半收取12,440元，及保全費5,000元，均由被告(反訴原告)李維特負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　

審判員：陶??芳

書記員：張雨柏