原告(反訴被告)：楊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　委托訴訟代理人：卞東風(fēng)，上海敏誠(chéng)善律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：李維特，女，xxxx年xx月xx日出生，蒙古族，住上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：湯煒華，上海市鳳凰律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)楊某某與被告(反訴原告)李維特房屋買賣合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告楊某某的委托訴訟代理人卞東風(fēng)、李維特及其委托訴訟代理人湯煒華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)楊某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令解除雙方簽署的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》；2、判令李維特返還購(gòu)房款162.5萬(wàn)元；3、判令李維特支付違約金226萬(wàn)元。事實(shí)和理由：2019年1月5日，就購(gòu)買李維特所有的上海市寶山區(qū)松蘭路XXX弄XXX號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)事宜，經(jīng)上海勝宇房產(chǎn)中介有限責(zé)任公司居間撮合，楊某某與李維特簽署了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》(以下簡(jiǎn)稱“居間協(xié)議”)，約定總房?jī)r(jià)1,130萬(wàn)元。定金20萬(wàn)元，雙方協(xié)商在2019年1月8日之前支付40萬(wàn)元，4月1日前支付100萬(wàn)元，以上共計(jì)160萬(wàn)元。楊某某累計(jì)支付了房款162.5萬(wàn)元。2019年5月17日，李維特通過(guò)上海市鳳凰律師事務(wù)所發(fā)函，聲稱基于楊某某“逾期支付10萬(wàn)元房款”之原因，主張買賣居間協(xié)議于2019年5月9日解除，并明確表示不再繼續(xù)履行該買賣居間協(xié)議。楊某某認(rèn)為，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)信守誠(chéng)信原則，積極履行該協(xié)議。現(xiàn)李維特基于房?jī)r(jià)上漲，主張單方解除該協(xié)議缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。同時(shí)該單方解除合同的行為，構(gòu)成預(yù)期違約。基此，依據(jù)《合同法》第九十四條、第一百零八條規(guī)定提起訴訟。
　　被告(反訴原告)李維特反訴并辯稱，同意解除買賣居間協(xié)議，其余訴請(qǐng)要求駁回。李維特共計(jì)收到160萬(wàn)元的房款和2.5萬(wàn)元補(bǔ)償，用于李維特在房屋過(guò)戶之前歸還貸款產(chǎn)生的利息。合同約定4月1日之前楊某某應(yīng)付清160萬(wàn)元，但事實(shí)上截止該日其支付了其中的150萬(wàn)元，直到4月23日支付了10萬(wàn)元。當(dāng)日，雙方談好支付60萬(wàn)元，到了銀行(友誼路中國(guó)銀行)，李維特就把中介公司帶來(lái)的寫好收取60萬(wàn)元房款的收款收據(jù)交付給了楊某某，但嗣后其只轉(zhuǎn)賬了50萬(wàn)元，楊某某承諾在1小時(shí)之內(nèi)把另外10萬(wàn)元付清，基于對(duì)其的信任，李維特就先離開了。但該10萬(wàn)元直至4月23日才付清。故根據(jù)合同的第8條約定，遲延付款構(gòu)成了違約，李維特有權(quán)主張解除權(quán)。至于本訴中主張的房?jī)r(jià)款20%的違約金比例也過(guò)高，要求調(diào)整。故反訴要求解除買賣居間協(xié)議；要求楊某某支付解約的違約金226萬(wàn)元。
　　原告(反訴被告)楊某某針對(duì)反訴辯稱，原來(lái)約定在4月1日當(dāng)天付60萬(wàn)元，當(dāng)天楊某某提出先付50萬(wàn)元，10萬(wàn)元要給予一定的寬限期(需要一定時(shí)間解決工人工資的問(wèn)題)，當(dāng)時(shí)中介人員也在場(chǎng)，因此雙方口頭達(dá)成一致，變更了10萬(wàn)元的付款期限。為了證明同意緩付，李維特也出具了60萬(wàn)元的收據(jù)。4月23日楊某某將剩余10萬(wàn)元付清。在5月就收到對(duì)方要求解除合同的通知。關(guān)于2.5萬(wàn)元的問(wèn)題，雙方在簽約的時(shí)候，因?yàn)榭紤]到房屋內(nèi)有租客，為了讓李維特處理租客搬離事宜，故楊某某自愿補(bǔ)償一定金額，由李維特去解決租客問(wèn)題。并且在履行過(guò)程中，房?jī)r(jià)上浮了200萬(wàn)余元，對(duì)于李維特來(lái)說(shuō)沒(méi)有任何損失，反而獲益。反訴中要求的房?jī)r(jià)款20%的違約金約定的比例過(guò)高，要求調(diào)整。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：位于寶山區(qū)松蘭路XXX弄XXX號(hào)房屋系李維特所有的產(chǎn)權(quán)房屋。2019年1月5日，甲方李維特與乙方楊某某及丙方上海勝宇房產(chǎn)中介有限責(zé)任公司簽署了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》(以下簡(jiǎn)稱“居間協(xié)議”)，約定，甲方將自有的上述房屋以總房?jī)r(jià)1,130萬(wàn)元出售給乙方。定金20萬(wàn)元，雙方協(xié)商在2019年1月8日之前支付40萬(wàn)元，4月1日前支付100萬(wàn)元。第八條為違約責(zé)任，約定，一方未按照本協(xié)議約定履行，其行為視為違約，守約方有權(quán)要求違約方按照每日總房?jī)r(jià)款0.05%承擔(dān)逾期違約金后繼續(xù)履行，違約方逾期不履行超過(guò)15日，守約方有權(quán)單方面解除本協(xié)議并要求違約方支付總房款的20%的違約金。同日，楊某某支付了定金20萬(wàn)元；1月8日支付40萬(wàn)元；1月10日支付25,000元；2月26日支付40萬(wàn)元，4月1日支付50萬(wàn)元；4月23日，支付10萬(wàn)元。其中2019年4月1日，李維特向楊某某出具的收款收據(jù)中載明收到楊某某購(gòu)買系爭(zhēng)房屋的購(gòu)房款60萬(wàn)元。本件一式三份，一份由付款人保存，一份由收款人留存，一份由中介公司保管。同年5月17日，李維特委托上海市鳳凰律師事務(wù)所向楊某某發(fā)出律師函，載明，截止2019年4月1日，累計(jì)收到貴方支付的房款150萬(wàn)元，剩余10萬(wàn)元直至4月23日在委托人明確告知貴方違約并主張解除協(xié)議的情形下，貴方將錢款強(qiáng)行轉(zhuǎn)賬至委托人銀行賬戶，超過(guò)了協(xié)議約定的付款期限22天，顯屬違約。2019年5月9日，委托人正式通知貴方解除合同。
　　庭審過(guò)程中，楊某某還提供了如下材料：1、其他中介公司與李維特在2019年4月20日的電話錄音，證明在和楊某某簽約之后，李維特還在繼續(xù)掛牌，以更高的價(jià)格出售，可以看出其違約的故意。2、上述中介公司業(yè)務(wù)員和李維特的微信聊天記錄；3、其他中介公司的網(wǎng)站頁(yè)面截圖，證明在4月份其他中介公司還與李維特保持聯(lián)系。2019年5月9日，其他中介公司還在向楊某某推薦系爭(zhēng)房屋，出售價(jià)是1,350萬(wàn)元。上述證據(jù)材料均可證明李維特在其他多家中介公司以高價(jià)掛牌出售。李維特對(duì)于證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，但李維特沒(méi)有去其他中介公司再掛牌，系爭(zhēng)房屋在2018年7、8月就掛牌了，最早在鏈家掛牌，出售價(jià)是1,350萬(wàn)元。只是在和楊某某交易期間，中介公司還繼續(xù)給李維特打電話詢問(wèn)出售事宜。有關(guān)的電話和微信都是真實(shí)性的，但不能證明李維特違約有意另行出售，只不過(guò)想了解市場(chǎng)狀況，不可能一房?jī)少u。與楊某某簽約至今也沒(méi)有收過(guò)任何其他客戶支付的定金，沒(méi)有簽訂任何協(xié)議。
　　楊某某還申請(qǐng)了負(fù)責(zé)雙方交易的上海勝宇房產(chǎn)中介有限責(zé)任公司的業(yè)務(wù)員劉云樵出庭作證。證人到庭陳述，其負(fù)責(zé)本案雙方當(dāng)事人的交易，并參與了整個(gè)過(guò)程。4月1日三方約定去中國(guó)銀行交接房款，合同上約定該日要支付60萬(wàn)元，當(dāng)天,三方一起到了銀行，當(dāng)時(shí)楊某某提出先支付50萬(wàn)元，剩余的10萬(wàn)元晚十來(lái)天再支付，因?yàn)樗獞?yīng)付員工的工資，對(duì)此李維特表示沒(méi)關(guān)系，還說(shuō)月底給也可以。故談好之后，楊某某在柜臺(tái)轉(zhuǎn)賬50萬(wàn)元。嗣后交付了收款收據(jù)，因?yàn)闂钅衬巢环判?，?dān)心會(huì)有糾紛，故要求寫60萬(wàn)元的收款收據(jù)，對(duì)此李維特也同意，表示也不想之后再跑一次銀行。收款收據(jù)是證人帶去的，上面的金額是證人寫的，交給李維特簽字。據(jù)證人了解，簽訂完居間協(xié)議后，李維特還在和我們公司以及其他中介公司掛牌出售系爭(zhēng)房屋。該房屋最早在勝宇公司的掛牌價(jià)是1,400萬(wàn)元，具體什么時(shí)候掛牌的證人記不清了。后來(lái)到了4月底，證人得知李維特要解除合同，為此還特地發(fā)了微信詢問(wèn)為何解除。李維特在微信中就否認(rèn)了此前允諾的在4月底前付款的事實(shí)，主張楊某某逾期付款構(gòu)成違約。另外，該筆交易為到手價(jià)，中介費(fèi)是由楊某某支付的，總金額為11萬(wàn)元，目前楊某某支付了一部分。2.5萬(wàn)元是包含在首付款里的，不存在房款之外再多給李維特2.5萬(wàn)元的事實(shí)。李維特針對(duì)證人證言認(rèn)為，楊某某和證人之間有經(jīng)濟(jì)上的利害關(guān)系。關(guān)于10萬(wàn)元，證人開始說(shuō)李維特同意延期十多天，后來(lái)又說(shuō)延期到月底，自相矛盾。關(guān)于2.5萬(wàn)元的問(wèn)題，楊某某說(shuō)是租客租金的補(bǔ)償，證人說(shuō)是包含在首付款中的，也是矛盾的。如果本案敗訴，楊某某會(huì)要求中介公司退還中介費(fèi)。因此證人證言不能采信。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。同時(shí)當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在導(dǎo)致合同無(wú)法正常全面履行的違約方認(rèn)定以及由此導(dǎo)致的違約責(zé)任的承擔(dān)。根據(jù)合同約定，楊某某作為購(gòu)房者應(yīng)于2019年4月1日前付清房款160萬(wàn)元。事實(shí)上，截止該日楊某某支付了其中的150萬(wàn)元。本案中，出售方即李維特依據(jù)合同第八條提出了單方解約的意思表示，并通過(guò)律師函的形式向?qū)Ψ剿瓦_(dá)。合同第八條約定的內(nèi)容是，若一方未按照本協(xié)議履行，其行為視為違約，守約方有權(quán)要求違約方按照每日總房?jī)r(jià)款0.05%承擔(dān)逾期違約金后繼續(xù)履行，違約方逾期不履行超過(guò)15日，守約方有權(quán)單方面解除本協(xié)議并要求違約方支付總房款的20%的違約金。根據(jù)該條款的字面解釋結(jié)合本案所指向的10萬(wàn)元房款的支付要求，可以推定出2019年4月1日楊某某應(yīng)按約付清該筆房款，逾期付款則應(yīng)承擔(dān)延期違約金，但合同繼續(xù)履行，但逾期超過(guò)15日，守約方有權(quán)行使單方解除權(quán)。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于對(duì)于該筆房款的支付條件雙方是否達(dá)成了變更的意思表示。對(duì)此，李維特不予認(rèn)可。楊某某主張雙方已口頭達(dá)成協(xié)議，變更了付款條件，為此其提供了一張金額為60萬(wàn)元的收款收據(jù)。本院注意到，在出具該收條當(dāng)日，楊某某實(shí)際轉(zhuǎn)賬了50萬(wàn)元，但李維特卻給出了確認(rèn)收到60萬(wàn)元的收款收據(jù)。本院認(rèn)為，房地產(chǎn)買賣合同法律關(guān)系作為一項(xiàng)重要的民事活動(dòng)，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)盡到更為審慎嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度加以對(duì)待和操作。在實(shí)際收到50萬(wàn)元的情況下李維特卻出具60萬(wàn)元收款收據(jù)的行為，并不符合正常交易習(xí)慣，因此盡管雙方?jīng)]有書面確認(rèn)，但楊某某提出的上述行為可推論出當(dāng)時(shí)對(duì)于楊某某要求遲延支付10萬(wàn)元，李維特作出了允諾的意思表示，并提供60萬(wàn)元收條加以確認(rèn)，上述觀點(diǎn)不排除客觀邏輯上的合理性。其次，根據(jù)楊某某提供的微信截屏、電話錄音等等材料，均從不同角度反映了李維特在與楊某某簽約后直至其發(fā)函要求解除合同期間，仍在與相關(guān)中介公司的工作人員磋商，對(duì)于中介人員所提供的購(gòu)買方信息、購(gòu)買意愿等從未直接回絕，庭審中李維特表示在當(dāng)時(shí)與楊某某的合同仍在履行當(dāng)中，其不可能做出一房二賣的違約行為，但結(jié)合上述證據(jù)材料，顯然存在自相矛盾，在與中介公司的溝通中其多次強(qiáng)調(diào)了房款總價(jià)，并直接要求中介人員與其丈夫聯(lián)系具體洽談事宜，一系列的行為恰恰印證了其有意圖將該房屋以更高價(jià)格對(duì)外出售，顯然超出了一般詢價(jià)的目的。據(jù)此，本院結(jié)合各方當(dāng)事人陳述及提供的證據(jù)，針對(duì)本案實(shí)際履行過(guò)程加以分析認(rèn)證，運(yùn)用一般邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)，對(duì)證據(jù)有無(wú)證明力及證明力大小進(jìn)行判斷，最終推定本案中楊某某的主張相較于李維特而言，具有較高蓋然性，可以證明雙方對(duì)于10萬(wàn)元的付款條件達(dá)成了變更的合意。故在雙方未對(duì)合同終止達(dá)成一致意見的情況下，李維特發(fā)出律師函直接提出解除買賣協(xié)議，該行為屬于預(yù)期的明示違約行為，應(yīng)承擔(dān)由此所致合同無(wú)法繼續(xù)正當(dāng)履行的違約責(zé)任。關(guān)于解約違約金的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，根據(jù)本案實(shí)際，結(jié)合雙方當(dāng)事人履約誠(chéng)意、從違約方的違約程度以及給守約方造成的實(shí)際損失等角度出發(fā)，本院酌情調(diào)整違約金為合同總價(jià)的10%。超出部分不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十四條、第九十六條、第九十七條的規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告(反訴被告)楊某某與被告(反訴原告)李維特就寶山區(qū)松蘭路XXX弄XXX號(hào)房屋簽訂的房屋買賣協(xié)議；
　　二、被告(反訴原告)李維特于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告(反訴被告)楊某某返還購(gòu)房款1,625,000元；
　　三、被告(反訴原告)李維特于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告(反訴被告)楊某某支付解約違約金113萬(wàn)元；
　　四、原告(反訴被告)楊某某的其余本訴請(qǐng)求，不予支持；
　　五、被告(反訴原告)李維特的全部反訴請(qǐng)求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取14,420元，反訴案件受理費(fèi)減半收取12,440元，及保全費(fèi)5,000元，均由被告(反訴原告)李維特負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　

審判員：陶??芳

書記員：張雨柏