上訴人(原審被告、反訴原告)：楊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：黃艷，德恒上海律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：沙云飛，德恒上海律師事務所實習律師。
　　被上訴人(原審原告、反訴被告)：胡配配，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省。
　　被上訴人(原審原告、反訴被告)：鄒某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　上列兩被上訴人共同委托訴訟代理人：欒國慶，上海滬港律師事務所律師。
　　上列兩被上訴人共同委托訴訟代理人：任辛耘，上海滬港律師事務所律師。
　　上訴人楊某因與被上訴人胡配配、鄒某某土地租賃合同糾紛一案，不服上海市寶山區(qū)人民法院(2019)滬0113民初1172號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上訴人楊某上訴請求：1、撤銷一審判決第二項，依法改判不支持胡配配、鄒某某主張的賠償添附物等損失；2、撤銷一審判決第四項，依法改判為胡配配、鄒某某支付2015年8月1日至2017年7月31日以及2018年8月1日至2018年9月30日的租金，共計78,000元以及利息(其中36,000元按照同期貸款利率計算，從2015年8月1日至判決生效之日止，另36,000元從2016年8月1日至判決生效之日止。)；3、胡配配、鄒某某支付拆除違章建筑的用工費7,330元。事實和理由：1、一審判決遺漏了涉案土地上臨時廠房搭建過程的事實，忽略了胡配配、鄒某某自始明知涉案土地性質(zhì)卻仍進行違章搭建的事實，胡配配、鄒某某在合同無效所遭受的損失方面存在明顯過錯，而一審法院認定主要責任在楊某，屬于認定事實錯誤。2、一審法院在沒有任何證據(jù)的情況下認定胡配配、鄒某某2018年8月1日之前的租金已付清，屬于事實認定和法律適用錯誤。3、一審判決認定楊某在2018年8月1日之前收到拆違通知，并繼而認為2018年8月至9月期間租賃標的無法正常使用，胡配配、鄒某某無需承擔土地使用費。事實上，拆違通知于2018年9月29日簽發(fā)，楊某于十一期間才收到，故一審法院認定事實錯誤。4、涉案土地上臨時廠房系胡配配、鄒某某在明知其是違章建筑的情況下所搭建，既然一審法院認定違章建筑的添附物利益歸屬于胡配配、鄒某某，那么相應的拆除成本亦應歸屬于胡配配、鄒某某。
　　被上訴人胡配配、鄒某某辯稱，同意一審判決，請求予以維持。
　　胡配配、鄒某某向一審法院起訴，要求判令：1、楊某賠償財產(chǎn)損失共計815,900元；2、楊某返還租金216,000元；3、楊某賠償租金損失暫計為6萬元，從2018年10月，按照月租金3萬元計算至判決生效之日止；4、楊某賠償存放在錢陸路XXX號廠房內(nèi)的物品損失，具體金額以司法鑒定為準；5、楊某支付律師服務費6萬元。
　　楊某向一審法院提起反訴，要求判令：1、雙方簽訂的《土地租賃合同》以及《補充協(xié)議》無效；2、胡配配、鄒某某支付2015年8月到2017年7月31日的兩年租金72,000元，2018年8月1日到2018年9月30日的租金6,000元，共計78,000元及利息(其中36,000元，按照同期貸款利率計算，從2015年8月1日至判決生效之日止，另36,000元從2016年8月1日至判決生效之日止；3、胡配配、鄒某某支付拆除違章建筑的用工費7,330元。
　　一審法院認定事實如下：2012年8月1日，楊某(甲方)和鄒某某(乙方)簽訂土地租賃合同，約定，甲方將上海市寶山區(qū)羅北路、錢陸路果園大門西側(cè)路北處的1413號土地及數(shù)間小屋的使用權出租給乙方使用。年租金為36,000元。甲方承諾對本合同所指土地及小屋有合法的使用權并有權出租給乙方使用(用來建造廠房及小房子)，如有違反，楊某應將所有的全部租金退還，并賠償乙方因?qū)υ搲K土地的投資而產(chǎn)生的損失，包括固定資產(chǎn)、廠房及相關設備等。甲方應保證本土地上的水電等基本設施完整，實際產(chǎn)生水電費用由乙方承擔，但要按照農(nóng)業(yè)用地規(guī)格收費。
　　2012年9月15日，楊某出具承諾書，載明，本人因業(yè)務需要向陶智勇租賃場地錢陸路XXX號，須投資搭建簡易棚約600平方米。因所搭建簡易棚與附屬設施屬于違章搭建，故本人承諾如遇政府征地、整改等各項政府行為，本人應無條件積極配合拆除所投資搭建的簡易棚等附屬違章設施。下方加蓋了月鋪鎮(zhèn)盛星村民委員會的公章，表示擬同意，報鎮(zhèn)市容辦審批。2012年9月18日盛星村民委員會在該承諾書上蓋章。
　　2018年8月1日，胡配配(甲方)與楊某(乙方)就上述協(xié)議簽訂了補充協(xié)議。主要內(nèi)容為，鑒于租賃物的建造及維護等事宜均有甲方出資及管理，故2018年8月1日起，該租賃物的租金不再由甲方承擔。甲方負責對租賃物經(jīng)營和管理，第三方的租賃合同租金以甲方簽字的金額為準。乙方對第三方承租的租賃用途等事宜進行把關。雙方的利益分配：甲方收取實際收益的60%，乙方收取實際收益的40%，全部租金應先轉(zhuǎn)入甲方指定賬戶，再經(jīng)甲方賬戶將實際收益的40%轉(zhuǎn)入乙方賬戶。
　　2018年9月29日，上海市寶山區(qū)月浦鎮(zhèn)人民政府向楊某發(fā)出限期拆除違法建筑決定書，載明，你單位在1413號違法搭建的占地面積為500平方米，結(jié)構為彩鋼結(jié)構，系未經(jīng)批準的擅自搭建的違法建筑物。限期在2018年10月10日前改正違法行為并自行拆除上述違法建筑物。逾期不拆除的，本機關將實施強制拆除。
　　一審審理過程中，為證明己方損失，胡配配、鄒某某還提供了如下證據(jù)材料：1、2018年10月3日拆完之后，現(xiàn)場還剩的鋼結(jié)構的照片，反映建筑物拆除之前和之后的照片；2、2012年10月9日鄒某某和案外人上海擎益鋼結(jié)構制造有限公司(以下簡稱“擎益公司”)簽訂的鋼結(jié)構制作安裝工程承包合同，證明造價是710,900元；3、收條，證明胡配配、鄒某某為建造錢陸路XXX號廠房，打場地支付工程款3萬元(轉(zhuǎn)賬的)，還有2.5萬元是現(xiàn)金，不存在楊某支付的錢；4、房屋出租掛牌信息，證明錢陸路XXX號廠房月租金為3萬元，因為楊某故意毀壞、拆除房屋，導致無法出租房屋不能收取租金；5、上海公安局案(事)件接報回執(zhí)單。楊某的質(zhì)證意見為：1、無法明確照片拍攝的時間，真實性不予認可；2、不認可三性，建筑方?jīng)]有實際參與搭建，工程承包的面積是799.94米，出租的土地是1.13畝，折合是753平方米，與實際不符，圖紙面積是666平方，面積存在差異；工程承包合同簡單羅列了施工內(nèi)容，沒有清單，沒有預結(jié)算，無法證明工程實際存在；工程2012年10月就開始了，但工程款直到2015年才支付，不符合常理；關于費用支付，也是在2015年2月17日由閩勤公司付給管新華的，但施工合同的主體是鄒某某和擎益公司，而付款是閩勤公司，與合同約定的付款主體無關；沒有相關的結(jié)算發(fā)票，所以合同不真實；事實上，胡配配、鄒某某設立了閩勤公司，該公司曾經(jīng)向擎益公司發(fā)包過工程，故2015年2月支付的其實是另外的工程款；3、收條上下的字體不符合，并非一人書寫，應該是偽造的；4、無法識別證據(jù)的來源，真實性不予確認；5、真實性無異議，不認可關聯(lián)性，報警人不是本案的當事人，無法反映真實情況。
　　同時，為證明租金支付情況，胡配配、鄒某某還提供了如下證據(jù)材料：1、微信截圖，證明胡配配、鄒某某沒有拖欠楊某租金。1.8萬元是半年的租金，應該是2017年8月1日之前的租金，因為2017年8月1日胡配配、鄒某某直接付了36,000元一年的租金；微信放大的一個截圖，是楊某發(fā)的，要求胡配配、鄒某某按照這個要求來寫補充協(xié)議；2、銀行流水，支付的是2017年8月1日到2018年7月31日止的租金。對此，楊某質(zhì)證意見為：1、微信上應該是2018年8月3日，關于1.8萬元，事實上沒有實際收取過；微信截圖與后面的補充協(xié)議的內(nèi)容是不一樣的；2、36,000元確認的，支付的是2017年8月1日到2018年7月31日止的租金。楊某為證明己方觀點，提供如下證據(jù)材料：1、楊某與上海智勇工貿(mào)有限公司簽訂的兩份《場地租賃協(xié)議》，證明楊某系轉(zhuǎn)租方；2、月浦鎮(zhèn)市容辦人員翟寶春出具的《情況說明》，證明涉案土地的違章搭建和拆除過程，對此對方自始至終都知道，實際上在2018年10月6日到9日完成拆除的；3、2018年9月29日月浦鎮(zhèn)市容辦向楊某簽發(fā)的編號為月浦拆違字2018第0149號《限期拆除違法建筑決定書》，責令楊某2018年10月10日前拆除違章搭建；4、微信截圖，2018年10月6日楊某將通知發(fā)給胡配配、鄒某某看；5、涉案土地上違章建筑拆除后的照片，在2018年10月6日到2018年10月9日之間拍攝；6、盛星村委出具的《情況說明》，當時確認面積是500多平方米；7、當?shù)貏展と藛T拆除涉案土地上違章建筑所支付的用工費的收條及出具人張福生身份證復印件，是楊某委托他人拆除發(fā)生的費用和成本；8、出售拆除違章建筑廢料的收條、明細單，拆除的廢鋼等材料出售款為7,700元；9、上海智勇工貿(mào)有限公司負責人陶智勇出具的情況說明,證明在2018年11月2日對倉庫內(nèi)留存的物品進行轉(zhuǎn)移；10、搬離棚舍內(nèi)物品視頻的光盤、照片；11、陳軍、張豪峰、周喜高等出具的情況說明，及收據(jù)等，證明當時的彩鋼建造成本，是周圍的承租人搭建簡易棚的造價，提供給法院做參考；12、微信截圖，秦中輝發(fā)給楊某的情況說明，證明工程在2014年發(fā)包給閩勤公司(即胡配配、鄒某某開的公司)，閩勤公司又轉(zhuǎn)包給擎益公司，所以本案中提供的工程款并不是本案的工程。針對上述證據(jù)材料，胡配配、鄒某某的意見為：1、不認可，從未披露過該份協(xié)議；2、三性不予認可，證人證言需到庭，但是沒有到庭；3、決定書的三性均不予認可，向政府征詢過，政府表示沒有出過該決定書；4、對于微信的截圖三性不認可，當事人說沒有收到?jīng)Q定書；5、照片真實性認可，關聯(lián)性和合法性不認可，是在沒有征得承租人的同意下拆掉廠房的；6、情況說明三性不認可，村委會在2012年同意建造廠房的；7-10、收條、身份證復印件三性均不予認可；對7,700元的收條等不認可，楊某無權拆除；11-12、閩勤公司是胡配配、鄒某某開的公司，但不能證明楊某的主張。
　　同時，本案中根據(jù)胡配配、鄒某某的申請，一審法院委托上海中世建設咨詢有限公司對涉案土地上的建筑物、構筑物造價進行評估，鑒于搭建物已經(jīng)滅失，故鑒定單位根據(jù)胡配配、鄒某某提供的白圖，按照《上海市建筑和裝飾工程預算定額2000》、《上海市安裝工程預算定額2000》定額工程量計算規(guī)則確定。結(jié)論為，經(jīng)鑒定本項目合計造價為318,762元。對于該份報告結(jié)論，胡配配、鄒某某對于真實性、合法性均無異議，但認為結(jié)論金額過低，與其投入的成本相差過大，故不認可。楊某表示，建筑物現(xiàn)場拆除了，在無法確認提供工程量的情況下，鑒定單位僅憑借一張白圖所做的鑒定結(jié)論不具有參考性。同時，建筑面積有爭議，根據(jù)現(xiàn)場勘驗的痕跡，要縮小2-4米，在2017年5月，胡配配、鄒某某自行拆除了100平方米，實際只有500多平米。關于工程費的項目，胡配配、鄒某某在建造的時候是用廢料建造的，鑒定單位在鑒定的時候是用新的材料計算的。且鑒定報告僅體現(xiàn)了造價，沒有體現(xiàn)殘值，因此不予認可。鑒定單位到庭陳述，在鑒定報告中對雙方的質(zhì)疑均作出了反饋。根據(jù)出租方表示因為推平之后再造，所以可以看出原始痕跡，因為是梯形，高36米沒有異議，上寬和下底都有大約1米的差異，結(jié)論的666平米是按照胡配配、鄒某某提供的圖紙來計算的，所以實際測量會有誤差。
　　一審審理中，胡配配、鄒某某陳述，在簽約時并不清楚涉案土地的性質(zhì)，當時借的土地面積約1.17畝，還有一些小房子，取得場地后，胡配配、鄒某某把小房子拆掉了，并搭建了彩鋼棚，做倉庫使用，堆放一些鋼材。在2018年10月3日左右，胡配配、鄒某某發(fā)現(xiàn)地上的建筑物都被拆除了，隨即報警，警察說這是民事糾紛，所以就起訴了。當時還留了一個鋼架，也被拆掉了，現(xiàn)在他們將場地夷平之后，又另行建造中。
　　一審法院認為,本案系爭的土地租賃合同及補充協(xié)議中約定的出租標的即寶山區(qū)羅北路、錢陸路果園大門西側(cè)路北處的1413號土地及數(shù)間小屋，該土地為農(nóng)用地性質(zhì)，未取得建設用地許可，且小屋也未經(jīng)行政合法審批，故上述協(xié)議應違法法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，當屬無效。根據(jù)法律規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。鑒于本案租賃場地上胡配配、鄒某某所搭建的建筑物已被拆除，故無需解決返還場地的問題。關于各類費用中有關搭建添附等的相關損失，經(jīng)審價確定造價為318,762元，盡管雙方當事人對該結(jié)論均提出異議，但均未就己方主張?zhí)峁┏浞?、確鑿的依據(jù)佐證，根據(jù)本案實際，法院認為該審價結(jié)論可作為添附物造價的基本依據(jù)。造成系爭租賃合同無效的主要責任在于出租方即楊某，其應承擔合同無效后造成損失的大部分責任，故法院酌情確定楊某概括性賠償胡配配、鄒某某26萬元。合同無效，但不排除承租方實際占用場地期間所應承擔的土地使用費，故胡配配、鄒某某要求返還已經(jīng)支付的租金，法院不予準許。同樣，無效合同中約定的條款也為無效，胡配配、鄒某某要求根據(jù)補充協(xié)議中關于預期利益即租金收益的主張，亦于法無據(jù)，法院不予支持。最后，關于胡配配、鄒某某所主張的物品損失，其無法提供明確的物品清單以及估價依據(jù)，法院亦無法準許該訴請。律師服務費缺乏約定的依據(jù)，也不予支持。至于反訴部分，其中楊某主張要求胡配配、鄒某某支付2015年8月到2017年7月31日期間的租金72,000元。但事實上，2018年8月1日之前的租金已經(jīng)付清，且根據(jù)胡配配、鄒某某提供的微信聊天記錄，楊某從未主張過上述期間的租金支付要求，且直至本次訴訟之前，其也沒有通過任何方式向兩人催討過，故法院對于楊某的該部分反訴請求，不予準許。至于2018年8月1日至9月30日的租金，鑒于此前已經(jīng)收到有關部門拆除違章建筑的整治通知書，即承租人已無法正常使用相關租賃標的，故本院認為通知發(fā)布后直至拆除期間的使用費也不應由承租人再行承擔。最后，根據(jù)有關的行政拆違通知，楊某是作為被通知對象，即拆除違章搭建的義務人，故其關于拆遷用工費的主張也缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予準許。
　　一審法院判決：一、胡配配、鄒某某與楊某就寶山區(qū)羅北路、錢陸路果園大門西側(cè)路北處的1413號土地及數(shù)間小屋簽訂的租賃合同及補充協(xié)議均無效；二、楊某于判決生效之日起十日內(nèi)，向胡配配、鄒某某賠償添附物等相關損失26萬元；三、胡配配、鄒某某的其余訴訟請求，不予支持；四、楊某的其余反訴請求，不予支持。
　　二審中，當事人均無新證據(jù)提交。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實無誤，本院予以確認。
　　本院認為，一審法院就系爭土地租賃合同及補充協(xié)議效力所作認定于法有據(jù)，本院予以認同，相應理由不再贅述。根據(jù)法律規(guī)定，合同無效后所產(chǎn)生的損失應根據(jù)雙方當事人的過錯比例進行分擔。本案中，系爭土地租賃合同明確約定水電費按照農(nóng)業(yè)用地規(guī)格收取且出租人楊某針對涉案土地上的違章搭建曾出具承諾書，可見雙方對涉案土地性質(zhì)為農(nóng)用地應屬明知，故雙方對租賃合同的無效均應承擔過錯責任。至于各自所應承擔的過錯比例，結(jié)合本案實際情況，本院認為一審法院認定出租人楊某承擔合同無效的主要責任較為合理，本院予以認同。鑒于涉案土地上的違章搭建已被拆除，出租人楊某也無法再行使用，故對于該部分損失應按照違章搭建被拆除時尚存的實際價值，由胡配配、鄒某某與楊某根據(jù)各自的過錯比例進行分擔。雖然一審法院根據(jù)胡配配、鄒某某的申請對涉案土地上的建筑物、構筑物進行了評估，但是該評估為造價評估，故確認違章搭建被拆除時的實際價值還應考慮承租人胡配配、鄒某某實際使用的年限及相應折舊情況。綜合考慮雙方的過錯責任、違章搭建的使用年限、折舊情況等因素，本院酌情確定楊某賠償胡配配、鄒某某10萬元。一審酌情確定的賠償金額偏高，本院予以調(diào)整。至于2018年8月1日至9月30日的租金，因胡配配、楊某于2018年8月1日簽訂的補充協(xié)議無效，故雙方就2018年8月1日后租金不再由胡配配承擔的約定亦應屬無效。加之上海市寶山區(qū)月浦鎮(zhèn)人民政府于2018年9月29日才向楊某發(fā)出限期拆除違法建筑決定書，且涉案土地上的違章建筑于2018年10月拆除的客觀事實，故胡配配、鄒某某作為占有使用人仍應支付2018年8月1日至9月30日期間的使用費，具體標準可參照36,000元的年租金標準進行確定。此外，根據(jù)在案證據(jù)及已查明的事實，一審法院就胡配配、鄒某某訴請的租金返還、租金損失、物品損失、律師費與楊某反訴請求的2015年8月至2017年7月期間的租金及拆除違章搭建的用工費等所作認定均無不當，本院均予以維持，相應理由不再重復。
　　綜上所述，上訴人楊某的上訴請求部分成立，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條規(guī)定，判決如下：
　　一、維持上海市寶山區(qū)人民法院(2019)滬0113民初1172號民事判決第一項、第三項；
　　二、撤銷上海市寶山區(qū)人民法院(2019)滬0113民初1172號民事判決第二項、第四項；
　　三、楊某于本判決生效之日起十日內(nèi)向胡配配、鄒某某賠償添附物等相關損失10萬元；
　　四、胡配配、鄒某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向楊某支付2018年8月1日至2018年9月30日的使用費6,000元。
　　五、駁回楊某的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　一審本訴案件受理費15,166元，減半收取計7,583元，由鄒某某、胡配配負擔6,925元，由楊某負擔658元；一審反訴案件受理費966元，由鄒某某、胡配配負擔68元，由楊某負擔898元。鑒定費21,000元，由鄒某某、胡配配負擔8,400元，由楊某負擔12,600元。二審案件受理費6,480元，由鄒某某、胡配配負擔1,989元，由楊某負擔4,491元。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　高　勇

審判員：王曉梅

書記員：陳??俊