原告：楊某。
委托訴訟代理人：程琦，湖北浩澤律師事務所律師。特別授權(quán)。
委托訴訟代理人：呂璐，湖北浩澤律師事務秘律師。特別授權(quán)。
被告：武漢新大陸物業(yè)管理有限公司。
法定代表人：康某某，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：于娜，湖北鵬展律師事務所律師。一般代理。
委托訴訟代理人：熊麗，該公司員工。
被告：康某某。
委托訴訟代理人：祝志鵬，湖北鵬展律師事務所律師。特別授權(quán)。

原告楊某訴被告武漢新大陸物業(yè)管理有限公司（以下簡稱新大陸公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年1月3日受理，審理中，經(jīng)當事人申請，本院依法追加康某某為本案的被告參與訴訟，適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告楊某及其委托訴訟代理人程琦、呂璐、被告武漢新大陸物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人于娜、熊麗、被告康某某的委托訴訟代理人祝志鵬到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告楊某提出訴訟請求：1、判令被告康某某返還租賃押金10000元（52-53號門面押金5000元、54號門面押金5000元）；2、判令被告康某某賠償違約損失220000元（臺球桌損失5萬、優(yōu)先承租權(quán)的損失17萬）；3、本案的訴訟費由被告承擔。事實和理由：康某某系新大陸公司的法定代表人，又系武漢新大陸物業(yè)發(fā)展有限公司的股東，涉案三個門面原系武漢新大陸物業(yè)發(fā)展有限公司所有，后轉(zhuǎn)讓于康某某。
從2004年11月起，我作為乙方逐年與新大陸公司（甲方）續(xù)簽承租武漢市江夏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)江夏大道梅南山居52號、53號門面，租賃合同的主要內(nèi)容為：1、甲方將位于武漢市江夏大道梅南山居52號、53號門面租與我使用；2、建筑面積約222平方米（均為上下二層）；3、租賃期限一年；4、乙方有優(yōu)先承租權(quán)，甲乙雙方可根據(jù)當時市場行情，在協(xié)商一致的情況下對租金進行調(diào)整，并續(xù)簽合同；5、乙方同意支付押金5000元，租賃期滿后無任何違約，甲方無息退還；6、未經(jīng)甲方書面同意轉(zhuǎn)租的，甲方有權(quán)解除合同。合同還約定了其他事項。逐年與我辦理上述租賃事宜的系新大陸公司的員工汪某，2015年4月10日—2016年4月9日的上述租賃合同系汪某作為甲方與我簽訂，上述合同的押金5000元及每年的租金均由汪某收取。從2004年承租52號、53號門面起，我即將兩門面的一樓分別轉(zhuǎn)租他人經(jīng)營，將二樓打通，自己經(jīng)營咖啡、茶水零售業(yè)，后轉(zhuǎn)項經(jīng)營臺球室。2016年初，被告康某某無理由的拒絕與我續(xù)簽上述租賃合同，并將52號、53號門面另租他人，其行為違反了合同中約定的優(yōu)先承租權(quán)，其應按同類門面轉(zhuǎn)讓費17萬元的標準賠償我的損失。另在沒有通知我的情況下，強行派人清退了我的上述門面，損毀了租賃房屋的電表、門及臺球桌等物品，我知曉后，立即報警，廟山派出所以故意損毀財物案立案審查，現(xiàn)尚無結(jié)論。損壞的臺球桌有五臺，每臺價值1萬元，應由其賠償。
從2010年6月起，我與新大陸公司逐年簽訂承租武漢市江夏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)江夏大道梅南山居54號門面，該門面與上述52號、53號門面相鄰且結(jié)構(gòu)基本相同，承租下54號門面后，我隨即也將該門面的一樓轉(zhuǎn)租于他人，將二樓與52號、53號打通后經(jīng)營臺球室，辦理54號門面租賃合同簽訂事宜的仍是新大陸公司的員工汪某，54號門面押金5000元及每年的租金也由汪某收取。2014年初，新大陸公司要求收回54號門面辦公，經(jīng)協(xié)商后，我與同年4月3日向新大陸公司出具承諾書，承諾合同到期后不再續(xù)租。同年6月1日我將54號門面歸還了新大陸公司。但54號門面的押金5000元，新大陸公司至今未返還我。

本院認為，康某某委托新大陸公司、汪某與楊某簽訂的《租賃合同》意思表示真實，內(nèi)容符合法律規(guī)定，屬有效合同。
關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)雖沒有立法規(guī)定，但亦并不為法律所禁止，依意思自治原則，該約定認定為有效。參照《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規(guī)定，優(yōu)先承租權(quán)應具備以下條件：1、原房屋租賃合同有效，并且租賃期限屆滿；2、出租人表示愿意繼續(xù)出租原房屋，承租人愿意繼續(xù)承租；3、承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。本案中，康某某書面以承租方違約轉(zhuǎn)租為由，主張楊某喪失優(yōu)先承租權(quán)。首先，涉案租賃合同有效，且期限屆滿；其次，庭審中，康某某陳述明確拒絕了楊某再次要求租賃52號、53號門面的請求，且已將52號、53號門面租于王亞軍（同音），但尚未簽訂合同；第三，經(jīng)本院認定，康某某對楊某轉(zhuǎn)租事宜系默認，即楊某的轉(zhuǎn)租行為并不構(gòu)成違約；第四，康某某未陳述與王亞軍（同音）協(xié)商的租金數(shù)額及支付方式，故本院以原租賃合同中約定的條件為“同等條件”。綜上，康某某主張楊某喪失優(yōu)先承租權(quán)的理由不成立。楊某租賃涉案門面長達十年以上，在租賃期間投入人力財力，帶動了租賃房屋周圍的經(jīng)濟環(huán)境，使租賃房屋的價值大幅增長，對其續(xù)租涉案門面的預期損失，康某某應承擔相應的賠償責任。由于楊某對17萬元轉(zhuǎn)讓費的具體組成并不詳知，也未提供證據(jù)證實二樓的裝修情況，加之原租賃合同中也未約定違約的承擔方式，故本院認為參照雙方簽訂的合同租金標準予以賠償為宜。依據(jù)雙方2015年對52號、53號門面年租金14.4萬元的約定及楊某實際僅使用了涉案門面二樓的事實，酌定康某某按3個月的租金標準賠償楊某預期損失3.6萬元。楊某要求康某某賠償損失17萬元的訴請，本院予以部分支持。
關(guān)于押金。經(jīng)庭審查明，康某某收取了楊某54號門面押金5000元至今未退還。由于雙方簽訂上述合同時并未約定退還押金的履行期限，根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定〉》第六條的規(guī)定及庭審查明的事實，本案的訴訟時效期間應從楊某向康某某主張權(quán)利之日起計算，故楊某的該項訴請未過訴訟時效期間，且康某某對楊某轉(zhuǎn)租54號門面系默認，綜上，康某某應向楊某返還押金5000元。
關(guān)于臺球桌。經(jīng)庭審查明，公安機關(guān)已對第三人損壞楊某的臺球桌及其他財物以故意損壞財物案立案審查，而康某某否認指派第三人行使上述行為，楊某也未提供證據(jù)證明系康某某指派的事實。因損壞臺球桌之事涉及第三人侵權(quán)，且公安機關(guān)尚未結(jié)案，該訴請另案處理。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第二百一十二條、第二百三十條的規(guī)定，判決如下：

一、被告康某某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告楊某賠償款36000元、押金5000元，合計41000元。
二、駁回原告楊某其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢或其他義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息或支付遲延履行金。
本案受理費4826元，減半收取2413元，由原告楊某負擔1825元，被告康某某負擔588元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判員　　羅燕紅

書記員：楊宏