楊某某
嚴資明（湖北多能律師事務所）
馬波（湖北多能律師事務所）
武漢美斯奇酒店管理有限公司
黎瓊樓（湖北海舟律師事務所）
蘆林（湖北海舟律師事務所）

上訴人（原審原告）:楊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省武漢市人，住武漢市江岸區(qū)。
委托訴訟代理人嚴資明、馬波，湖北多能律師事務所律師，委托代理權限為特別授權。
上訴人（原審被告）:武漢美斯奇酒店管理有限公司（以下簡稱美斯奇酒店），住所地武漢市漢陽區(qū)鸚鵡小道17號東方江景園3棟7單元13層4室。
法定代表人:汪奇，美斯奇酒店總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:黎瓊樓，湖北海舟律師事務所律師，委托代理權限為特別授權。
委托訴訟代理人:蘆林，湖北海舟律師事務所實習律師，委托代理權限為一般代理。
上訴人楊某某因與上訴人美斯奇酒店房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省咸寧市咸安區(qū)人民法院（2016）鄂1202民初20號民事判決，向本院提起上訴。
本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
楊某某上訴請求:請求二審依法撤銷一審判決，改判支持上訴人一審的全部訴訟請求。
事實和理由:本案中雙方的租賃法律關系明確，上訴人嚴格依照合同履行義務，被上訴人在合同履行過程中并未依約依法履行，應承擔不利的法律后果。
一審判決租金的計算期限、逾期支付租金違約金等認定事實有誤，適用法律錯誤，具體如下:一、雙方租賃合同解除的時間應該是一審判決生效的時間，而一審判決尚未生效；房屋租金計算截止時間應當是判決生效、且被上訴人將房屋原狀交付上訴人時止。
一審法院雖要求庭后雙方辦理房屋交接手續(xù)，但并未主持雙方交接。
該房屋因被上訴人經(jīng)營的緣故，并未恢復原狀，不具備交接條件，一審判決租金支付至2016年1月于情于理于法不符。
二、被上訴人逾期支付租金和違約單方解除合同是兩個不同的違約行為，給上訴人造成不同的損失，應分別承擔不同的違約責任。
一審判決僅支持了被上訴人違約單方解除合同的違約金，而未支持逾期支付租金的違約金不當。
逾期支付租金的違約金應當算至被上訴人實際支付逾期租金時止。
三、上訴人主張的解除合同違約金是雙方約定的，在法定范圍內(nèi)，一審判決予以調(diào)低不當。
首先，上訴人購買出租房產(chǎn)時，基于被上訴人酒店經(jīng)營的需求，才購買了符合被上訴人要求的精裝修房產(chǎn)，價格也高于該項目同期、同類型的毛坯房。
被上訴人單方解除合同，造成了上訴人的房屋裝修損失。
其次，該房屋位置偏僻，房屋結(jié)構(gòu)和內(nèi)外部環(huán)境不適合家庭居住。
被上訴人解約后，將會造成該房屋至少在兩年內(nèi)不能自己使用，也無他人承租，一審判決只按3-4個月的租金來核算上訴人的租金損失不當。
最后，雙方簽訂的合同租期為10年，上訴人預期可得利益為10年的租金收益數(shù)十萬元。
因此，上訴人訴求主張的解除合同違約金明顯低于被上訴人違約解除合同給上訴人造成的損失，并不過高。
一審判決調(diào)低被上訴人應承擔的違約金顯失公平。
針對楊某某的上訴，美斯奇酒店辯稱:一審判決認定答辯人“在依約支付原告部分租金后，就以經(jīng)營虧損為由拒付租金，被告應承擔相應法律責任，即應當支付原告租用房屋期間的租金，違反合同約定的違約金及逾期支付租金的違約金”，可見一審判決對答辯人逾期支付租金應承擔的違約金及單方解除合同應承擔的違約金已一并作出處理，被答辯人認為一審判決未支持逾期支付租金的違約金與事實不符。
一審判決根據(jù)合同履行的實際情況，依法適當減少約定的違約金符合公平原則。
此外，答辯人的的其他答辯意見與答辯人上訴提出的意見一致。
美斯奇酒店上訴請求:一、請求二審依法撤銷一審判決第二項，改判房屋租金為9650元。
二、本案訴訟費用全部由被上訴人承擔。
事實和理由:一、本案房屋租賃合同自2015年5月7日《房屋解除租約通知》送達給被上訴人之日起已依法解除，租金計算應截止于2015年5月7日。
二、合同解除權屬于形成權，只需解除權人將合同解除的意思表示通知對方，合同的權利義務關系即告終止。
即便本案房屋租賃合同的解除依據(jù)被上訴人起訴的時間，合同解除日期應為2015年10月29日。
三、房屋租賃合同解除后，房屋交接前的費用為占有使用費，該費用被上訴人并未主張，人民法院應當不予支持。
一審判決適用法律錯誤，請求二審依法予以改判，支持上訴人的上訴請求。
針對美斯奇酒店的上訴，楊某某辯稱:一、答辯人向法院提起訴訟的時間是2015年7月25日，因一審法院認為本案是集團訴訟，需向領導匯報，故推遲了3個月才立案。
二、美斯奇酒店不是合同法規(guī)定的擁有解除權的當事人，其單方解除合同是違約的，不擁有法律規(guī)定的解除權，不享有法律給予的預期保護，故美斯奇酒店主張2015年5月7日合法解除合同是沒有依據(jù)的。
三、因美斯奇酒店逾期支付租金違約，答辯人依據(jù)合同規(guī)定提出解除合同，擁有合法的解除權。
答辯人提出解除合同并不是通過向美斯奇酒店發(fā)出解除函的方式，而是向法院提起訴訟。
在法院判決解除合同生效前，租賃合同關系依然存在，故租金應支付至法院判決生效并將房屋交付給答辯人時為止。
楊某某向一審法院起訴請求:一、請求法院判令被告美斯奇酒店向原告楊某某支付拖欠租金12545元（另按合同約定標準實際算至房屋退還原告時止）及逾期支付租金違約金2287元；二、被告美斯奇酒店向原告楊某某支付違約解除合同違約金16544元；三、本案訴訟費由被告承擔。
一審法院認定事實:2012年4月22日，原告楊某某與咸寧常青置業(yè)有限公司簽訂《商品房買賣合同》購買位于咸寧市咸安區(qū)官埠橋鎮(zhèn)渡船村（壹.未來城風情街區(qū)）A幢405A號房屋，并于同年5月28日付清相應購房款。
2012年4月24日原告楊某某（甲方）與被告美斯奇酒店（乙方）簽訂了A幢405A房屋即《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》，約定:甲方將A幢405A房屋（面積54.29㎡、購房總價165440元）租給乙方作為酒店經(jīng)營使用，租期為10年，前7年的年租金為房屋總價的7%計算即965元／月、后3年的年租金為房屋總價的8%即1103元／月，租金在每月到期3天前由乙方直接匯至甲方指定卡號。
在租賃期內(nèi)，若2個月乙方未向甲方支付租金，除乙方應支付甲方租金外，還應按日向甲方支付甲方的年度租金的0.5‰違約金，違約金從違約之日起第二天開始計算，逾期3個月或每年度逾期累計超過4個月，甲方有權解除合同；本合同在有效期內(nèi)，除本合同第十條合同的變更和解除約定之外，任何一方不得提前解除合同，否則違約方應向守約方支付相當于本委托物業(yè)購房款10%的違約金。
因國家政策法規(guī)導致該處房屋不具備乙方經(jīng)營的條件，雙方均可變更可解除合同等事項。
由于開發(fā)商在2013年底才將原告楊某某購買的房產(chǎn)予以交付，原告楊某某所購的房產(chǎn)只得于2014年1月起才交給被告美斯奇酒店出租，被告美斯奇酒店也只從2014年1月開始支付原告楊某某租金。
但被告美斯奇酒店支付原告楊某某租金到2014年6月份后，就未按約支付租金，并于2015年5月向原告楊某某發(fā)送《房屋解除租約通知》，但雙方?jīng)]有對租賃房屋進行交接。
原告楊某某認為，被告美斯奇酒店沒有支付租金，又違反合同約定提出解除合同，后經(jīng)雙方多次協(xié)商無果，故原告楊某某訴至一審法院，請求判如所請。
關于被告美斯奇酒店提出如何同原告楊某某辦理退房手續(xù)問題，一審庭審時明確休庭后原、被告立即自行辦理相關交接手續(xù)，否則被告美斯奇酒店不再支付休庭后的房租。
一審法院認為，一、關于《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》是否為有效合同的問題。
原、被告在自愿協(xié)商一致的基礎上簽訂的《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》，是雙方的真實意思表示，不違反相關強制性法律法規(guī)的規(guī)定，合法有效。
原告出租的房屋的土地規(guī)劃用途為住宅，其在未經(jīng)相關行政部門批準同意的情況下將在該土地上建造的房屋出租給被告作為商業(yè)酒店使用經(jīng)營，屬于擅自改變土地規(guī)劃用途，違反了《中華人民共和國土地管理法》第五十六條 ?“建設單位使用國有土地，確需改變土地建設用途的，應當經(jīng)有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。
其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應當先經(jīng)有關城市規(guī)劃行政主管部門同意”、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十八條 ?“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金”、《中華人民共和國土地管理法》第八十條 ?等規(guī)定，相關部門可以給予土地使用權人警告、罰款等相應的行政處罰，但上述法律法規(guī)的規(guī)定并非效力性強制性規(guī)定，不影響原被告簽訂的房屋租賃合同的效力，同時根據(jù)《中華人民共和國物權法》第七十七條 ?規(guī)定:“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。
”但是該條款并非強制性規(guī)定，不是絕對禁止住改商，而是應在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的基礎上，經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，是可以住改商，本案中被告租賃整棟樓，視為有利害關系的業(yè)主是同意原告的出租行為；且依據(jù)最高人民法院》第十四條:“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的強制性規(guī)定，是指效力性強制性規(guī)定。
”，而本案中涉及住改商行為的法律法規(guī)是管理性強制規(guī)定，并非效力性強制規(guī)定，雙方簽訂的合同并未違反法律和行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定。
故本案中原、被告雙方簽訂的《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》是合法有效的。
二、關于《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》是否應當解除，租金計算期限及被告是否應當支付違約金及逾期支付租金的違約金的問題。
基于原、被告雙方簽訂的《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》為有效合同，在雙方合同履行期間，被告通知原告解除合同，現(xiàn)原告訴求之一也是解除合同，應視為原被告雙方均同意解除合同，屬當事人自由處分其權利，且由于原告至今也未辦理住改商的相關行政審批手續(xù)，故對原告要求解除合同的主張予以支持。
同時由于雙方在履行合同期間，原告將出租房屋已交付被告經(jīng)營酒店，沒有違約行為，被告在依約支付原告部分租金后，就以經(jīng)營虧損為由拒付租金，被告應承擔相應法律責任，即應當支付原告出租房屋期間的租金，違反合同約定的違約金及逾期支付租金的違約金。
至于被告美斯奇酒店支付原告租金期限，雖然已向原告發(fā)送《房屋解除租約通知書》，但雙方?jīng)]有完成房屋交接，仍由被告美斯奇酒店實際占有使用租賃物，因此房屋租金不應自《房屋解除租約通知書》送達原告之日起終止計算，庭審中一審法院明確庭后雙方辦理房屋交接手續(xù)，故租金應計算至2016年1月止。
三、關于雙方約定的違約金是否應予以調(diào)整的問題。
根據(jù)《》第第二款規(guī)定:“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。
”、》第二十九條規(guī)定:“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為第第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。
”據(jù)此，一審法院確認約定的違約金數(shù)額是否過高，應以實際損失數(shù)額為確認的基礎，在計算實際損失數(shù)額時，應當以被告因違約方未能履行的合同，給守約方原告造成的實際損失為基礎進行計算，違約金具有補償性和懲罰性雙重性質(zhì)，雙方在合同中可以約定高于實際損失的違約金，但從約定的違約金超過造成損失的百分之三十可以認定為過高來看，違約金的性質(zhì)仍以補償性為主，以填補守約方原告的損失為主要功能，而不以嚴厲懲罰違約方被告為目的。
過高的違約金約定與公平原則存在沖突。
因此，對被告以約定的違約金過高為由請求予以適當減少的主張，予以支持。
原告在合同解除后雖依《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》直接有一定租金損失，但原告收回出租被告的房屋后，能直接對房屋重新管理使用、出租等，也能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益，某種程度獲利，當然這對原告來講需一定的延緩時間期限，結(jié)合本案實際，一審法院認為被告應支付原告4個月租金計算違約金為宜。
綜上所述，原、被告在平等、自愿、合法的基礎上簽訂的《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》，屬雙方真實意思的表示，該合同沒有違反法律和行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，該合同合法有效。
被告履行了部分合同義務，以虧損為由違反合同約定拒付租金，應承擔相應違約責任，即支付原告楊某某A幢405A房屋租金18335元（以965元／月計算從2014年7月起截至2016年1月止）、支付該合同4個月房屋租金的違約金3860元（同期4個月租金以965元／月計算）。
故一審法院對原告楊某某要求判令被告美斯奇酒店向原告楊某某支付拖欠租金12545元（另按合同約定標準實際算至房屋退還原告時止）及逾期支付租金違約金2287元、被告美斯奇酒店向原告楊某某賠償損失即違約金16544元的訴訟請求予以部分支持；對被告美斯奇酒店的辯稱理由除請求調(diào)整過高違約金外，其它均不予采信。
為維護社會經(jīng)濟秩序，保護當事人的合法權益，依照《中華人民共和國合同法》第五條 ?、第六條 ?、第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第二百一十二條 ?、《中華人民共和國物權法》第七十七條 ?、最高人民法院《關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?、第二十九條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決:一、解除原告楊某某與被告美斯奇酒店簽訂的A幢405A號房屋《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》，雙方房屋租賃合同關系自合同解除時自行終止。
二、被告美斯奇酒店在本判決生效后十日內(nèi)支付原告楊某某A幢405A號房屋租金18335元、承擔違約責任3860元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
三、駁回原告楊某某的其它訴訟請求。
本案案件受理費177元，由被告美斯奇酒店負擔。
本案二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了質(zhì)證。
對當事人二審爭議的事實，本院認定如下:二審訴訟中，上訴人（原審原告）提交一組謝玲（另案上訴人，與本案原審原告一起出租房屋給美斯奇酒店的房東之一）于2015年底拍攝的其房屋現(xiàn)狀照片一組，擬證明美斯奇酒店確實提出過要將房屋移交給上訴人（原審原告），由于房屋不是原狀，且部分地方遭受毀損，故上訴人（原審原告）不接受房屋；上訴人（原審原告）還提交一張2016年10月底咸寧市常青置業(yè)有限公司對外宣傳其開發(fā)的“壹·未來城”商鋪的宣傳單，擬證明與上訴人（原審原告）同處“壹·未來城”的未裝修房屋現(xiàn)價是2500-2600元／平方米，上訴人（原審原告）購買該處已裝修房屋時的價格遠遠高于現(xiàn)在未裝修的房屋價格，如果美斯奇酒店不能原狀返還房屋，則應賠償相關的房屋裝修損失。
對于上訴人（原審原告）提交的上述2份證據(jù)，本院認為，謝玲提交的照片拍攝于2015年底，不屬二審訴訟中的“新證據(jù)”，且該組照片中的房屋與上訴人（原審原告）出租給美斯奇酒店的房屋之間的關聯(lián)性不能認定，故該照片不能作為本案認定事實的依據(jù)，不能達到上訴人（原審原告）的證明目的；“壹·未來城”商鋪的宣傳單上并未顯示宣傳單發(fā)布的時間，同時根據(jù)該宣傳單上的提示“本廣告僅為項目形象展示，所有圖文僅供參考，開發(fā)商保留最終解釋權”的內(nèi)容，該宣傳單上發(fā)布的內(nèi)容的真實性，無法認定，亦不能作為本案認定事實的依據(jù)，不能達到上訴人（原審原告）的證明目的。

審判長：熊魁
審判員：侯欣芳
審判員：楊榮華

書記員：李靜