原告楊某某，公司員工。
委托代理人嚴資明、馬波，湖北多能律師事務所律師，委托代理權限為特別授權。
被告武漢美某某酒店管理有限公司（以下簡稱美某某酒店），住所地：武漢市漢陽區(qū)鸚鵡小道17號東方江景園3棟7單元13層4室。
法定代表人汪奇，美某某酒店總經理。
委托代理人黎瓊樓，湖北海舟律師事務所律師，委托代理權限為特別授權。
委托代理人蘆林，委托代理權限為一般代理。

原告楊某某訴被告美某某酒店房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員鎮(zhèn)家明適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告楊某某委托代理人嚴資明、馬波，被告美某某酒店委托代理人黎瓊樓、蘆林到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

本院認為，本案爭議的焦點：一、《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》是否為有效合同。二、《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》是否應當解除，租金計算期限、被告是否應當支付違約金及逾期支付租金的違約金。三、雙方約定的違約金本院是否應予以調整。
一、關于《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》是否為有效合同的問題。本院認為，原、被告在自愿協(xié)商一致的基礎上簽訂的《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》，是雙方的真實意思表示，不違反相關強制性法律法規(guī)的規(guī)定，合法有效。原告出租的房屋的土地規(guī)劃用途為住宅，其在未經相關行政部門批準同意的情況下將在該土地上建造的房屋出租給被告作為商業(yè)酒店使用經營，屬于擅自改變土地規(guī)劃用途，違反了《中華人民共和國土地管理法》第五十六條“建設單位使用國有土地，確需改變土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規(guī)劃行政主管部門同意。”、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十八條“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金?！?、《中華人民共和國土地管理法》第八十條等規(guī)定，相關部門可以給予土地使用權人警告、罰款等相應的行政處罰，但上述法律法規(guī)的規(guī)定并非效力性強制性規(guī)定，不影響原被告簽訂的房屋租賃合同的效力，同時根據《中華人民共和國物權法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意?！保窃摋l款并非強制性規(guī)定，不是絕對禁止住改商，而是應在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的基礎上，經有利害關系的業(yè)主同意，是可以住改商，本案中被告租賃整棟樓，視為有利害關系的業(yè)主是同意原告的出租行為；且依據
javascript：SLC（116926，0）最高人民法院《關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第十四條：“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的強制性規(guī)定，是指效力性強制性規(guī)定?！?，而本案中涉及住改商行為的法律法規(guī)是的管理性強制規(guī)定，并非效力性強制規(guī)定，雙方簽訂的合同并未違反法律和行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定。故本案中原、被告雙方簽訂的《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》是合法有效的。
二、關于《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》是否應當解除、租金計算期限、被告是否應當支付違約金及逾期支付租金的違約金的問題。本院認為，基于原、被告雙方簽訂的《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》為有效合同，在雙方合同履行期間，被告通知原告解除合同，現原告訴求之一也是解除合同，應視為原被告雙方均同意解除合同，屬當事人自由處分其權利，且由于原告至今也未辦理住改商的相關行政審批手續(xù)，故對原告要求解除合同的主張本院予以支持。同時由于雙方在履行合同期間，原告將出租房屋已交付被告經營酒店，沒有違約行為，被告在依約支付原告部分租金后，就以經營虧損為由拒付租金，被告應承擔相應法律責任，即應當支付原告租用房屋期間的租金，違反合同約定的違約金及逾期支付租金的違約金。至于被告美某某酒店支付原告租金期限，雖然已向原告發(fā)送《房屋解除租約通知書》，但雙方沒有完成房屋交接，仍由被告美某某酒店實際占有使用租賃物，因此房屋租金不應自《房屋解除租約通知書》送達原告之日起終止計算，庭審中本院明確庭后雙方辦理房屋交接手續(xù)，故租金應計算至2016年1月止。
三、關于雙方約定的違約金本院是否應予以調整的問題。根據《
javascript：SLC（21651，0）中華人民共和國合同法》第
javascript：SLC（21651，114）一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?！?、
javascript：SLC（116926，0）最高人民法院《關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為
javascript：SLC（21651，0）合同法第
javascript：SLC（21651，114）一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。”據此，本院確認約定的違約金數額是否過高，應以實際損失數額為確認的基礎，在計算實際損失數額時，應當以被告因違約方未能履行的合同，給守約方原告造成的實際損失為基礎進行計算，違約金具有補償性和懲罰性雙重性質，雙方在合同中可以約定高于實際損失的違約金，但從約定的違約金超過造成損失的百分之三十一般可以認定為過高來看，違約金的性質仍以補償性為主，以填補守約方原告的損失為主要功能，而不以嚴厲懲罰違約方被告為目的。過高的違約金約定與公平原則存在沖突，因此，對被告以約定的違約金過高為由請求予以適當減少的主張，本院予以支持。原告在合同解除后雖依《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》直接有一定租金損失，但原告收回出租被告的房屋后，能直接對房屋重新管理使用、出租等，也能產生一定的經濟效益，某種程度獲利，當然這對原告來講需一定的延緩時間期限，結合本案實際，本院認為被告應支付原告4個月租金計算違約金為宜。
綜上所述，原、被告在平等、自愿、合法的基礎上簽訂的《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》，屬雙方真實意思的表示，該合同沒有違反法律和行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，該合同合法有效。被告履行了部分合同義務，以虧損為由違反合同約定拒付租金，應承擔相應違約責任，即支付原告楊某某A幢405A房屋租金18335元（以965元／月計算從2014年7月起截至2016年1月止）、支付該合同4個月房屋租金的違約金3860元（同期4個月租金以965元／月計算）。故本院對原告楊某某要求判令被告美某某酒店向原告楊某某支付拖欠租金12545元（另按合同約定標準實際算至房屋退還原告時止）及逾期支付租金違約金2287元、被告美某某酒店向原告楊某某賠償損失即違約金16544元的訴訟請求予以部分支持；本院對被告美某某酒店的辯稱理由除請求調整過高違約金外，其它均不予采信。為維護社會經濟秩序，保護當事人的合法權益，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第八條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、《中華人民共和國物權法》第七十七條、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條、第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

解除原告楊某某與被告美某某酒店簽訂的A幢405A號房屋《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》，雙方房屋租賃合同關系自合同解除時自行終止。
被告美某某酒店在本判決生效后十日內支付原告楊某某A幢405A號房屋租金18335元、承擔違約責任3860元。
未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。款匯戶名：咸寧市咸安區(qū)人民法院；開戶行：交通銀行咸寧分行；賬號：xxxx851；匯款用途：×××的標的款。
三、駁回原告楊某某的其它訴訟請求。
本案案件受理費177元，由被告美某某酒店負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時預交上訴案件受理費?？顓R戶名：湖北省咸寧市中級人民法院；開戶行：中國農業(yè)銀行溫泉支行；賬號：68×××21；匯款用途：×××的上訴費。上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　鎮(zhèn)家明

書記員：佘光龍