原告楊某有，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)。
委托代理人張麗鳳（系原告楊某有之妻），現(xiàn)住址同上。
委托代理人李永杰，河北凱悅律師事務(wù)所律師。
被告秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地秦皇島市海港區(qū)。
法定代表人張健英，經(jīng)理。
委托代理人曾昭貴，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)，系秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦公室主任。
委托代理人張君，現(xiàn)住河北省秦皇島市海港區(qū)，系秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處處長(zhǎng)。

原告楊某有與被告秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱必玉房地產(chǎn)）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭審理。原告楊某有及委托代李永杰，被告必玉房地產(chǎn)委托代理人曾昭貴、張君到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2005年11月9日，原、被告簽訂了一份《商品房買賣合同》。合同約定，原告購(gòu)買被告開發(fā)的坐落于秦皇島市海港區(qū)文景家園房屋。建筑層數(shù)地上9＋1層。該商品房建筑面積123.83平方米，大下房1間，面積28.72平方米，71800元，價(jià)款總金額450395元。2009年4月9日，原、被告雙方簽訂了一份《合同補(bǔ)充協(xié)議》。協(xié)議約定，商品房買賣合同中房屋地址、面積、價(jià)格變更如下：合同約定建筑面積123.83平方米，大下房28.72㎡，房產(chǎn)局測(cè)量后面積122.20平方米，大下房28.79㎡（15號(hào)）。合同中價(jià)格總金額450395元，按合同約定，價(jià)款按房產(chǎn)局測(cè)量后面積計(jì)算，價(jià)款總金額445586元，應(yīng)退回價(jià)款4809元。當(dāng)日，被告為原告出具《房屋兌現(xiàn)通知書》，該通知書載明：所購(gòu)房屋總價(jià)款445586元，包括：商品房122.20平方米，價(jià)款373611元；大下房1間，面積28.79平方米，價(jià)款71975元。原告于2009年7月7日取得了房屋所有權(quán)證，該證書載明：房屋坐落海港區(qū)文景家園，建筑面積122.20㎡。附記：下房一間。
經(jīng)本院現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，原告購(gòu)買的大下房位于海港區(qū)文景家園某棟某單元四間下房的西側(cè)第一間，該棟建筑為9＋1小高層，底層為下房，下房門在樓內(nèi)北側(cè)，南側(cè)為樓體外墻，在墻中央部位現(xiàn)砸出一個(gè)大洞。相鄰的某棟某單元底層為普通下房。原告主張購(gòu)買大下房時(shí)，被告口頭承諾改建為車庫(kù)提供給原告使用。為此，原告提交了文景家園8位業(yè)主出具的證明，證實(shí)被告曾在2010年4月派人將大下房改成車庫(kù)，因業(yè)主阻止，施工一部分后被迫停止；2013年4月30日，原告想強(qiáng)行鑿開樓體外墻被阻止，在區(qū)規(guī)劃局、市房產(chǎn)局、派出所口頭阻止下得到控制。被告稱沒見過(guò)該份證明，沒有給原告改過(guò)車庫(kù)，如果是車庫(kù)被告肯定給安裝卷簾門。原告提交了2013年5月3日原告與張某某、尚某某三人聯(lián)名向被告提交的《關(guān)于文景家園4戶業(yè)主懸而未決的車庫(kù)問(wèn)題的說(shuō)明》，稱該說(shuō)明交給了被告公司姓辛的工作人員，要求被告解決車庫(kù)問(wèn)題，明確表達(dá)了業(yè)主的訴求。被告對(duì)該證據(jù)不認(rèn)可，認(rèn)為沒有證據(jù)證明被告簽收了該說(shuō)明。在第二次庭審中，文景家園業(yè)主戴某某出庭作證，證實(shí)買房時(shí)是9加1的小高層，底層南側(cè)都是墻沒有門。2012年4月初，發(fā)現(xiàn)有人鑿墻下樓勸阻，兩個(gè)鑿墻工人說(shuō)是物業(yè)讓鑿的，后來(lái)物業(yè)公司于經(jīng)理跟必玉公司管施工的人一起來(lái)不讓工人干了。去年五一期間原告也砸過(guò)也被阻止了。文景家園業(yè)主蔣某某出庭作證，證實(shí)她是2006年3月簽訂的購(gòu)房合同，有下房?jī)砷g，一個(gè)小下房是9平方米，單價(jià)是1200元，一間是大下房，當(dāng)車庫(kù)使用，28平方米左右，單價(jià)是2500元，就在單元下面的底層，購(gòu)房合同和房本寫的都是大下房，交房有車庫(kù)門，現(xiàn)在當(dāng)車庫(kù)使用。被告認(rèn)為兩位證人出庭作證已超過(guò)舉證期限。但解釋如下：證人戴某某證明作為樓上業(yè)主阻止原告砸墻，但沒有說(shuō)清物業(yè)或地產(chǎn)到底誰(shuí)讓砸的，沒有說(shuō)清是必玉地產(chǎn)公司哪個(gè)人讓砸的。證人蔣某某說(shuō)房本是大下房當(dāng)車庫(kù)使用，原告也可以把大下房當(dāng)車庫(kù)使用，被告不干預(yù)，被告賣的就是大下房，沒有改車庫(kù)的承諾，而且原告也沒有證據(jù)證明大下房就是車庫(kù)。原告還提交了文景家園物業(yè)公司于某某證明一份，證明2010年4月物業(yè)公司聯(lián)系原告，要求業(yè)主把大下房鑰匙交給物業(yè)，被告施工人員到現(xiàn)場(chǎng)后，由物業(yè)公司工作人員把大下房鑰匙送到現(xiàn)場(chǎng)，證明砸下房的行為是必玉地產(chǎn)公司指派的。被告認(rèn)為該證據(jù)提交已超過(guò)舉證期限，不予質(zhì)證。且于俊國(guó)與被告的勞動(dòng)關(guān)系爭(zhēng)議案件正在審理，與被告有利害關(guān)系。原告稱被告承諾在小區(qū)規(guī)劃驗(yàn)收合格后把原告車庫(kù)門打開，打開前于2010年臨時(shí)給原告一個(gè)地下停車位使用，2012年物業(yè)公司通知原告因車位要統(tǒng)一出售，收回了停車位。原告提供的小轎車停放在地下停車位的照片，該車輛所有人為原告的妻子張麗鳳。被告認(rèn)為原告不能證明停車位是被告提供的，停車位與改下房沒有關(guān)系。原告由于停車位被收回，于2013年4月30日自行施工砸大下房門，因業(yè)主阻止及相關(guān)部門要求而停止。原告認(rèn)為強(qiáng)行打開車庫(kù)門已不可能，但原告已遭受巨大損失，原告要求被告退還購(gòu)房款，購(gòu)買大下房每平方米2500元，應(yīng)按照每平方米1200元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，用面積乘以差價(jià)，被告應(yīng)退還多收購(gòu)房款的37427元。同時(shí)按照文景家園附近小區(qū)車位的增值比例從2005年到現(xiàn)在增加到2.1倍，用多收的購(gòu)房款乘以1.1倍，被告應(yīng)賠償原告損失41169元，原告遂訴至法院。
以上事實(shí)，有原、被告陳述及相關(guān)證據(jù)在卷佐證。

本院認(rèn)為，原、被告于2005年11月9日簽訂的《商品房買賣合同》和2009年4月9日簽訂的《合同補(bǔ)充協(xié)議》是雙方的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。當(dāng)事人雙方均應(yīng)恪守履行?，F(xiàn)雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)被告是否口頭承諾將大下房改建成車庫(kù)交給原告使用。根據(jù)被告與原告簽訂補(bǔ)充協(xié)議及出具房屋兌現(xiàn)通知書表述上看，原告購(gòu)買的標(biāo)的物是“大下房”，而不是普通下房。從價(jià)格上看，大下房”單價(jià)為每平方米2500元，普通下房單價(jià)為每平方米1200元，而商品房上房的價(jià)格約為每平方米3050元，價(jià)格上有明顯區(qū)別。在交付房屋后，現(xiàn)有證據(jù)證明，在2010年4月，被告曾派人施工試圖為原告砸開大下房門，以使原告可以將大下房作為車庫(kù)使用，因樓上業(yè)主及相關(guān)部門阻止未成。在原告無(wú)法將大下房改造為車庫(kù)使用找被告后，被告通過(guò)物業(yè)公司為原告提供了地下停車位使用，解決原告停車問(wèn)題。與原告類似的同一小區(qū)業(yè)主蔣某某以每平方米2500元購(gòu)買的大下房，被告已安裝卷簾門交給業(yè)主作車庫(kù)使用。原告基于被告大下房改建成車庫(kù)的承諾購(gòu)買大下房用作車庫(kù)使用的解釋具有合理性。被告為履行承諾也實(shí)施了具體行為。因此，本院認(rèn)定原告基于對(duì)被告大下房改建成車庫(kù)的承諾才與被告簽訂補(bǔ)充協(xié)議購(gòu)買大下房，目的是用作車庫(kù)使用。由于被告未兌現(xiàn)承諾，未將大下房改建成車庫(kù)交給原告使用，且客觀上已無(wú)改建可能，原告現(xiàn)已無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，被告行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)合同法規(guī)定，原告有權(quán)要求被告賠償損失。同時(shí)，原告作為購(gòu)房人，應(yīng)對(duì)下房與車庫(kù)功能使用上的區(qū)別有明確認(rèn)知，對(duì)大下房能否改造為車庫(kù)應(yīng)有一定預(yù)判，簽訂協(xié)議時(shí)卻與被告約定購(gòu)買大下房并接收房屋，亦有一定過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)本案的實(shí)際情況，本院酌定被告賠償原告損失25000元。對(duì)原告要求被告返還購(gòu)房款及賠償損失的訴訟請(qǐng)求，本院予以部分支持。關(guān)于訴訟時(shí)效問(wèn)題，被告認(rèn)為原告起訴已超過(guò)訴訟時(shí)效，雖補(bǔ)充協(xié)議簽訂于2009年，但原告一直在通過(guò)各種方式向被告提出要求并于2013年還通過(guò)砸墻等行為主張權(quán)利，應(yīng)產(chǎn)生時(shí)效中斷的效力，原告的起訴未超過(guò)訴訟時(shí)效。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條、第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

被告秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告楊某有經(jīng)濟(jì)損失25000元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1765元，由被告秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)565元，于本判決生效后十日內(nèi)交納，其余部分由原告楊某有自行承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　劉長(zhǎng)利 代理審判員　　張　然 代理審判員　　黨常生

書記員：張立娟