原告:楊某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍所在地上海市青浦區(qū)。
委托訴訟代理人:張遠征,上海新望聞達律師事務(wù)所律師。
被告:上海市青浦區(qū)新青浦佳園業(yè)主委員會,住所地上海市青浦區(qū)。
負責人:張全強,副主任。
委托訴訟代理人:屈小榮,上海市方正律師事務(wù)所律師。
原告楊某某訴被告上海市青浦區(qū)新青浦佳園業(yè)主委員會(以下簡稱新青浦業(yè)委會)業(yè)主撤銷權(quán)糾紛一案,本院于2017年10月18日立案受理后,依法適用簡易程序。本案于2017年11月30日第一次公開開庭進行審理,原告楊某某及其委托訴訟代理人張遠征、被告委托訴訟代理人屈小榮到庭參加訴訟。本案于2018年1月5日第二次公開開庭進行審理,原告楊某某及其委托訴訟代理人張遠征、被告委托訴訟代理人屈小榮到庭參加訴訟。2018年1月16日,本案轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?,依法組成合議庭。本案于2018年3月1日第三次公開開庭進行審理,原告楊某某及其委托訴訟代理人張遠征、被告委托訴訟代理人屈小榮到庭參加訴訟。本案經(jīng)分管院長批準延長審限。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告楊某某向本院提出訴訟請求:1、確認被告2010年4月10日至2012年4月10日期間向上海市青浦區(qū)夏陽街道倉橋居委會贊助人民幣(以下幣種均為人民幣)18萬元的行為無效;2、確認被告2010年4月10日至2012年8月10日期間開展的三八節(jié)外出活動午餐費1,440元、業(yè)主代表年夜飯9,950元、新春年夜飯15,330元、業(yè)主代表新年禮品9,800元、三八節(jié)活動費2萬元的行為無效;3、確認被告2011年11月20日支付小區(qū)車位改造和馬路拓寬工程費225,600元的行為無效;4、確認被告2013年7月1至2015年7月31日期間授權(quán)支出1,225,908.48元維修項目的行為無效;5、撤銷被告2013年3月5日、2013年3月11日作出的小區(qū)電梯廣告每年補貼物業(yè)公司9,600元的決議;6、撤銷被告2014年1月21日作出的物業(yè)費調(diào)整結(jié)果公告(物業(yè)費在原有基礎(chǔ)上增長0.4元/平方米/月);7、本案訴訟費用由被告負擔。事實與理由:原告系上海市青浦區(qū)新青浦佳園業(yè)主。2016年1月18日,原告起訴被告行使業(yè)主知情權(quán)的內(nèi)容,青浦區(qū)法院于2016年7月18日作出(2016)滬0118民初1000號民事判決,通過該案原告知悉業(yè)主委員會違反法律法規(guī)及業(yè)主大會授權(quán)約定實施的行為及決議。被告作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),僅有權(quán)就法律規(guī)定和業(yè)主大會授權(quán)范圍內(nèi)行使權(quán)力,不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的事項,但被告違反法律規(guī)定和超越業(yè)主大會的授權(quán)范圍實施了侵害原告合法權(quán)益行為,故原告依據(jù)《物權(quán)法》第76條及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定訴至法院,作如上訴請。
被告上海市青浦區(qū)新青浦佳園業(yè)主委員會辯稱:不同意原告全部訴訟請求,訴請超過訴訟時效。訴請1-4項均是涉及被告與第三人之間的行為,均已履行完畢,合法有效。其中,訴請1、2的費用當時已向業(yè)主公布,并且通過會議方式開展小區(qū)活動,費用是被告財務(wù)開支,列明在業(yè)主活動經(jīng)費中,沒有超過30%。訴請3的費用當時是通過意見征求通過,沒有違反法律規(guī)定。訴請4的相關(guān)費用均未超過2萬元,被告的支付符合規(guī)約。訴請5、6被告是按照相關(guān)法律規(guī)定履行職權(quán),沒有侵害原告任何權(quán)利,不同意撤銷。其中,訴請5的費用未超5萬元且用于小區(qū)維修事項,訴請6物業(yè)費的調(diào)整是通過業(yè)主大會,程序合法。
經(jīng)開庭審理查明:原告于2005年5月20日登記為上海市青浦區(qū)華科路XXX弄XXX號XXX室房屋的產(chǎn)權(quán)人之一。被告為該房屋所在小區(qū)的業(yè)主委員會,2013年7月1日到2015年7月31日的主任為吳敏玲,2015年8月1日到2015年12月31日無主任,副主任為魯美琴。
2013年1月到2015年12月涉案小區(qū)均由上海新青浦物業(yè)管理有限公司(以下簡稱物業(yè)公司)提供服務(wù)。
2013年1月11日會議記錄表顯示,會議議題為四方列席會議(停車問題),參加人為朱強、陳山榮、吳敏玲、魯美琴、干雪林、卜麗玲,會議內(nèi)容為解決社區(qū)內(nèi)車輛停放及管理問題,會議結(jié)果為將小區(qū)內(nèi)草坪改成硬地綠化,既能保持原有綠化,又能增加停車位。同年1月14日會議記錄表顯示,會議議題為車輛管理問題,參加人為吳敏玲、卜麗玲、魯美琴、劉寶珍、朱麗麗、張楚國,會議目的是根據(jù)2013年1月11日上午四方列席會議內(nèi)容協(xié)商如何解決社區(qū)內(nèi)車輛停放及管理問題,根據(jù)四方列席會議內(nèi)容,大家一致同意把小區(qū)內(nèi)一些草坪改成硬地綠化,并一致通過用公示、公告的形式征求小區(qū)業(yè)主意見,及時在公示欄公示公共收益的收支情況。同年3月5日會議記錄顯示,會議議題為電梯廣告事宜,會議參加人員為業(yè)委會成員吳、魯、張,主持人吳敏玲,內(nèi)容為:小區(qū)內(nèi)有公益性廣告可以放在電梯內(nèi),小區(qū)共16部電梯,每部600元/年,共9,600元/年,可以將收入補貼物業(yè)公司,等。同年3月11日的會議記錄表顯示:會議議題為四方列席會議,主持人吳敏玲,參加人為業(yè)委會、居委會、黨支部、物業(yè)公司,內(nèi)容為:因物業(yè)公司提出管理成本上升,業(yè)委會打算將小區(qū)廣告收入補貼給物業(yè)公司,物業(yè)上門服務(wù)時免去上門服務(wù)費,零配件要付費等。會議記錄表尾部加蓋了被告印章、新青浦物業(yè)、倉橋居委會印章。同年12月10日業(yè)主委員會會議顯示,會議議題為關(guān)于物業(yè)公司物業(yè)費問題等,應(yīng)到7人,實到6人,內(nèi)容為:現(xiàn)就物業(yè)費漲價問題進行協(xié)商,因保安最低工資及物價都在上漲,物業(yè)公司主張漲價情有可原,一致同意對物業(yè)費漲價事項著手實施,等。
2013年12月9日被告發(fā)布《上海市青浦區(qū)新青浦佳園小區(qū)關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)費調(diào)整方案的公告》(以下簡稱物業(yè)費調(diào)整公告),內(nèi)容為:本小區(qū)將于2013年12月12日-2013年12月31日采用上門送達的方式進行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)費調(diào)整事項,將調(diào)整方案公告如下,物業(yè)管理服務(wù)費由原先的價格(多層:0.80元/月/平方米,高層1.35元/月/平方米,別墅1.7元/月/平方米)進行調(diào)整,調(diào)整幅度為0.4元/月/平方米,0.5元/月/平方米,0.6元/月/平方米。本意見采取兩種方式進行表決,1.設(shè)投票箱,請將意見于2013年12月31日前投放至新青浦佳園物業(yè)管理辦公室。2.專人送達,回收意見,根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的約定,已送達的意見表,業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、不同意、棄權(quán)意見的,視作投票多數(shù)人意見。等。
2014年1月21日,案涉小區(qū)關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)費的調(diào)整結(jié)果公告(以下簡稱物業(yè)費調(diào)整結(jié)果公告)顯示,關(guān)于物業(yè)費調(diào)整向全體業(yè)主進行征求,全體業(yè)主所持投票權(quán)共1,302票,總計發(fā)放1,136張征求意見表,截止2013年12月31日,共回收878張票,電話聯(lián)系166張票。按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定,已送達的意見表,業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、不同意、棄權(quán)意見的,視為同意有效票。意見表結(jié)果為同意513票、不同意301票、棄權(quán)49票、廢票15票,逾期未投票258票,根據(jù)意見表結(jié)果,同意票數(shù)超過全體業(yè)主所持投票權(quán)半數(shù),小區(qū)物業(yè)費在原有基礎(chǔ)上增長0.4元/平方米/月。同年1月27日業(yè)主委員會會議顯示,會議議題為關(guān)于物業(yè)費漲價事宜,應(yīng)到7人,實到7人,內(nèi)容為:一、通報物業(yè)費漲價相關(guān)事宜,根據(jù)表決結(jié)果,現(xiàn)在同意漲4角,現(xiàn)在要出公告,做好相關(guān)解釋工作,監(jiān)督物業(yè)公司做好服務(wù)工作。等。
另查明:2013年7月31日,案外人上海東華會計師事務(wù)所有限公司受托出具涉案小區(qū)2010年1月1日到2012年12月31業(yè)主委員會維修資金收支情況和小區(qū)公共收益資金收支情況審計報告,第四條重要事項或其他事項說明中內(nèi)容為:……3、2010年度4月10日記2#憑證支出三八節(jié)外出活動午餐費1,440元無發(fā)票。2011年度1月10日記76#憑證業(yè)主代表年夜飯費用9,950元無發(fā)票。2012年度1月10日記76#憑證業(yè)主代表2012年新春年夜飯15,330元無發(fā)票;業(yè)主代表新年禮品9,800元無發(fā)票;8月10日記118#憑證三八節(jié)活動費用20,000元無發(fā)票。上列款項均列支在小區(qū)公共收益支出-業(yè)主委員會活動經(jīng)費其他中。4、2011年11月20日記69#憑證在小區(qū)公共收益中列支小區(qū)車位改造和馬路拓寬工程費用225,600元,該工程合同與物業(yè)公司簽訂,發(fā)票分別由上海祥和實業(yè)有限公司(26,400元)、上海袁亮貿(mào)易有限公司(150,000元)及上海夢凝建材有限公司(49,200元)開具,該工程費用未經(jīng)審價。5、2010年4月10日記90#憑證贊助上海市青浦區(qū)夏陽街道倉橋社區(qū)居委會(以下簡稱倉橋居委會)50,000元,2011年7月20日記102#憑證贊助倉橋居委會50,000元,2012年3月1日記93#憑證贊助倉橋居委會50,000元,2012年10月10日記27#憑證贊助倉橋居委會40,000元,上述款項均列支在小區(qū)公共收益支出-業(yè)主委員會活動經(jīng)費其他中,等。
2015年8月14日,案外人上海誠昌會計師事務(wù)所有限公司受托出具涉案小區(qū)2013年7月1日到2015年7月31日業(yè)主委員會的商品住宅維修資金收支情況和小區(qū)公共收益資金收支情況審計報告,第二條第(一)項總體情況內(nèi)容為:經(jīng)審計,自2013年7月1日至2015年7月31日止,貴業(yè)主大會商品住宅維修資金銀行賬戶期初余額16,480,062.78元,收入合計1,013,307.87元,支出合計1,225,908.48元,期末余額為16,267,462.17元,其中定期存款金額15,000,000元。第(三)項支出情況內(nèi)容為:……2、維修資金用于業(yè)主委員會授權(quán)維修項目支出1,225,908.48元……等。
再查明:2016年1月18日,原告楊某某起訴被告新青浦業(yè)委會業(yè)主知情權(quán)糾紛一案,本院以(2016)滬0118民初1000號案件(以下簡稱1000號案件)予以受理,原告楊某某起訴要求:1、被告提供2013年1月1日到2015年12月31日小區(qū)房屋專項維修資金相關(guān)明細賬目;2、被告提供2013年1月1日到2015年12月31日小區(qū)內(nèi)停車費、廣告收入兩項公用收益的使用情況及相關(guān)明細賬目;3、原告可以對上述公開內(nèi)容進行摘錄、復(fù)印、拍照等方式予以記錄。本院于2016年7月18日對該案作出一審判決:一、被告新青浦業(yè)委會公布2015年8月1日到2015年12月31日涉案小區(qū)房屋專項維修資金及公共收益中停車費、廣告收入的收支情況;二、原告楊某某有權(quán)對上述內(nèi)容進行摘錄、復(fù)印、拍照;三、原告其余訴訟請求不予支持。該案于xxxx年xx月xx日出生效,原告于同年10月20日向本院申請執(zhí)行,該案于同年11月16日執(zhí)結(jié)完畢。
以上查明的事實,由原、被告的陳述,會議記錄、物業(yè)費調(diào)整公告、物業(yè)費調(diào)整結(jié)果公告、審計報告、民事判決書等證據(jù)予以證明,并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實,本院予以確認。
審理中,原告主張:1、根據(jù)民法總則153條、155條,原告訴請1至3中被告的行為無效,僅憑審計報告無法證明業(yè)主大會對業(yè)主委員會授權(quán)經(jīng)費、贊助費的額度是30%。公益收費不能用于贊助,如需贊助須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)。拓寬馬路要召開業(yè)主大會經(jīng)超過三分之二人員同意,被告是破壞原有的綠化后進行。2、根據(jù)民法總則153條、155條及物權(quán)法76條的規(guī)定,原告訴請4中被告的行為沒有召開業(yè)主大會,沒有通過業(yè)主大會表決,應(yīng)無效。3、根據(jù)物權(quán)法76條、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第12條、住宅專項維修資金管理辦法第18條、第27條的規(guī)定,原告訴請5中被告行為違反法律規(guī)定及業(yè)主大會的授權(quán)約定,程序違法、實體侵權(quán),應(yīng)撤銷。4、根據(jù)物權(quán)法第76條的規(guī)定,物業(yè)費調(diào)整未經(jīng)業(yè)主表決,2013年12月10日業(yè)委會討論調(diào)整物業(yè)費,物業(yè)費調(diào)整公告在2013年12月9日發(fā)出。公告中只有表決票沒有表決面積,程序違法,剝奪業(yè)主選擇權(quán)。為此,提供了業(yè)主委員會會議記錄、物業(yè)費調(diào)整公告、物業(yè)費調(diào)整結(jié)果公告。被告對原告上述證據(jù)的真實性均無異議,但不能達到證明目的。
被告主張:1、當時業(yè)委會沒有能力辦理小區(qū)活動,需要業(yè)委會提供費用委托居委會辦理,被告向倉橋居委會贊助時向業(yè)主進行了公示,符合相關(guān)規(guī)定。為此提供了2009年11月27日業(yè)主委員會會議記錄及公示8份。其中,會議記錄的內(nèi)容為:“三、鑒于小區(qū)活動需要居委會協(xié)助,大家同意從業(yè)委會活動經(jīng)費中提取一定費用以贊助的方式委托居委會開展”。公示內(nèi)容為:“為豐富社區(qū)內(nèi)各項活動內(nèi)容,開展社區(qū)內(nèi)各項創(chuàng)建工作,現(xiàn)居委會向業(yè)委會申請贊助費……”。原告對會議記錄真實性、合法性均不認可,小區(qū)公共收益只有經(jīng)過業(yè)主同意才可支出,會議記錄僅是業(yè)委會內(nèi)部決議,被告未出示會議結(jié)果,違反業(yè)主知情權(quán);對公示真實性無異議,但不認可合法性,被告對外贊助是利用小區(qū)公共收益進行贊助,根據(jù)住宅專項維修資金管理辦法第18條、27條的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會表決擅自對外贊助的行為無效。
2、根據(jù)2009年9月28日業(yè)主大會議事規(guī)則第28條第3項,業(yè)主委員會活動經(jīng)費用于下列開支:……共有部分、公用設(shè)施和設(shè)備經(jīng)營收益的30%,根據(jù)審計報告,原告訴請1、2中費用的金額低于66萬元,沒有超過收益的30%,符合規(guī)定。為此,提供了業(yè)主大會議事規(guī)則。原告對真實性不予認可,被告對外贊助的費用來源于全體業(yè)主,不符合規(guī)定。
3、被告支出拓寬馬路費用225,600元符合規(guī)定。為此,提供了意見征詢結(jié)果、新青浦佳園新做停車場地工程合同。原告認為意見征詢結(jié)果無法證明召開過業(yè)主大會,表決票和物業(yè)征詢表決票票數(shù)不一致;對場地工程合同的真實性、關(guān)聯(lián)性、合法性均不認可,無法證明該筆支出符合規(guī)定。
4、被告支出維修資金1,225,908.48元均有明細,且每筆2萬元不需要通過業(yè)主大會即可實施。為此,提供了維修基金支出明細表、2013年6月4日專項維修資金管理規(guī)約(以下簡稱2013年管理規(guī)約)。原告對維修基金支出列表真實性無異議,被告違反上海市專項維修資金管理辦法的規(guī)定,每項金額都低于2萬元,方式也違反規(guī)定,是通過銀行支付,未看到審價和公司報告;對2013年管理規(guī)約真實性無異議,對關(guān)聯(lián)性、合法性均不認可,被告將整個項目進行分解,違反法律強制性規(guī)定,審計報告中施工合同不存在,沒有業(yè)主大會決議,被告擅自實施應(yīng)為無效。
5、補貼物業(yè)公司9,600元的費用經(jīng)過相關(guān)部門參與作出的決議。對于500元以上5萬元以內(nèi)的基金支出,業(yè)主委員會同意即可實施。為此,提供了2009年9月28日專項維修資金管理規(guī)約(以下簡稱2009年管理規(guī)約)。原告對2009年管理規(guī)約真實性不予認可,落款不一致,無法達到證明目的,被告補貼其他開支損害業(yè)主權(quán)益,業(yè)主大會沒有對被告授權(quán)。
6、物業(yè)費的調(diào)整按照業(yè)主大會審議結(jié)果進行公告,每一戶的面積也進行了計算,程序合法。為此,提供了物業(yè)公司情況說明。其中該情況說明顯示:“案涉小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)費調(diào)整事項的事,當時業(yè)主委員會在收到物業(yè)公司關(guān)于物業(yè)費調(diào)價事宜后,首先業(yè)主委員會內(nèi)部召開了會議,一致通過后再給全體業(yè)主代表召開了會議,在大家都知曉后開始著手上門征求意見的具體事情。在上門征求完意見后根據(jù)票決結(jié)果,以大部分業(yè)主的意見,張貼了物業(yè)服務(wù)費調(diào)整結(jié)果的公告。”原告認為情況說明與本案無關(guān),無法證明召開業(yè)主大會程序合法,物業(yè)費上漲是全體業(yè)主進行表決,物業(yè)公司無權(quán)參與業(yè)主大會的表決事項。
根據(jù)庭審查明的事實,本院認為,根據(jù)法律及相關(guān)司法解釋規(guī)定,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益或違反法律規(guī)定程序的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷,針對上述情形,法律賦予相關(guān)業(yè)主的司法救濟為提起業(yè)主撤銷權(quán)之訴。原告主張的1至4項訴請實質(zhì)上是針對被告作出行為時未依照法律規(guī)定經(jīng)全體業(yè)主同意或經(jīng)進行有效表決,業(yè)主認為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或違反法律規(guī)定程序的,應(yīng)請求法院撤銷該決定,原告現(xiàn)要求確認1至4項訴請中被告相關(guān)行為無效,法律依據(jù)不足,本院不予支持。
業(yè)主以業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或違反法律規(guī)定的程序為由請求法院撤銷該決定的,應(yīng)在知道或應(yīng)當知道業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。該撤銷權(quán)的行使期限屬于除斥期間,不發(fā)生中止、中斷或延長的法律效力。期間經(jīng)過,撤銷權(quán)當然、確定、絕對地消滅。故原告作為案涉小區(qū)業(yè)主,可就小區(qū)業(yè)主大會或業(yè)主委員會侵害其合法權(quán)益或違反法律規(guī)定的程序的決定提出撤銷,但應(yīng)當在法定的期限內(nèi)行使權(quán)利。
關(guān)于原告主張的訴請5要求撤銷小區(qū)電梯廣告每年補貼物業(yè)公司9,600元的決定,被告表示500元以上5萬元以下的經(jīng)業(yè)主委員會同意即可。對此本院認為,其一,根據(jù)被告提供的管理規(guī)約,物業(yè)共有部分、公用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修及更新,維修和更新費用在500元以上5萬元以下,經(jīng)業(yè)主委員會同意后,有物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施。可見,被告將小區(qū)電梯廣告收入補貼物業(yè)公司并不屬于物業(yè)共有部分、公用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修及更新費用。其二,根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,但被告僅召開了業(yè)主委員會而未根據(jù)上述程序進行決定,違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定;其三,1000號案件于2016年11月16日由本院執(zhí)結(jié)完畢,故原告至此已經(jīng)知曉案涉小區(qū)廣告收支情況,包括將9,600元廣告收入補貼物業(yè)公司的情況,并于2017年10月18日提起撤銷權(quán)之訴,未過除斥期間,對于原告該項訴請,本院予以支持。
關(guān)于原告主張的訴請6,被告在2014年1月21日發(fā)布物業(yè)費調(diào)整結(jié)果公告,故包括原告在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主理應(yīng)在此時就已知曉物業(yè)費調(diào)整情況,退一步講,即使原告在2014年1月21日對物業(yè)費調(diào)整情況不知曉,其在繳納2014年以后的物業(yè)費時也理應(yīng)知曉,但原告于2017年10月18日才就此提起撤銷權(quán),不符合撤銷權(quán)行使為一年的時效法律規(guī)定,對于原告該項訴請,本院不予支持。
綜上,依照《中華人民共和國民法總則》第一百九十九條、《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條、第七十八條、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定,判決如下:
一、撤銷被告上海市青浦區(qū)新青浦佳園業(yè)主委員會2013年3月5日、2013年3月11日作出的小區(qū)電梯廣告每年補貼物業(yè)公司人民幣9,600元的決定;
二、原告楊某某的其余訴訟請求不予支持。
案件受理費人民幣80元,由原告楊某某負擔人民幣40元,被告上海市青浦區(qū)新青浦佳園業(yè)主委員會負擔人民幣40元。
如不服本判決,可以在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第二中級人民法院。
審判員:袁??曙
書記員:孫佑正
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