楊德某
吳珂承
吳珂秋
王貴祥（黑龍江長城律師事務(wù)所）
石巖
劉俊雄（黑龍江龍房川律師事務(wù)所）
哈爾濱日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司
閆福生
宋韜
戴化霞
王鳳蘭
張秀芬
劉慧君
共同的
張敬勇

上訴人（原審被告）楊德某，男，xxxx年xx月xx日出生，黑龍江省資源管理局部長，住哈爾濱市南崗區(qū)。
上訴人（原審被告）吳珂承，男，xxxx年xx月xx日出生，哈爾濱市工人，住哈爾濱市南崗區(qū)。
上訴人（原審被告）吳珂秋，男，xxxx年xx月xx日出生，黑龍江省司法廳處長，住哈爾濱市南崗區(qū)。
上述三
上訴人的
委托代理人王貴祥，黑龍江長城律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）石巖，女，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省宜春市。
委托代理人劉俊雄，黑龍江龍房川律師事務(wù)所律師
原審第三人哈爾濱日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司，住所地哈爾濱市道里區(qū)友誼路399號(hào)。
法定代表人徐民虓，總經(jīng)理。
原審第三人閆福生，男，xxxx年xx月xx日出生，原哈爾濱報(bào)達(dá)房地產(chǎn)置業(yè)發(fā)展有限公司股東，住哈爾濱市道里區(qū)。
原審第三人宋韜，男，xxxx年xx月xx日出生，原哈爾濱報(bào)達(dá)房地產(chǎn)置業(yè)發(fā)展有限公司股東，住哈爾濱市道里區(qū)。
原審第三人戴化霞，女，xxxx年xx月xx日出生，原哈爾濱報(bào)達(dá)房地產(chǎn)置業(yè)發(fā)展有限公司股東，住哈爾濱市道里區(qū)。
原審第三人王鳳蘭，女，xxxx年xx月xx日出生，原哈爾濱報(bào)達(dá)房地產(chǎn)置業(yè)發(fā)展有限公司股東，住哈爾濱市道外區(qū)。
原審第三人張秀芬，女，xxxx年xx月xx日出生，原哈爾濱報(bào)達(dá)房地產(chǎn)置業(yè)發(fā)展有限公司股東，住哈爾濱市道外區(qū)。
原審第三人劉慧君，女，xxxx年xx月xx日出生，原哈爾濱報(bào)達(dá)房地產(chǎn)置業(yè)發(fā)展有限公司股東，住哈爾濱市道外區(qū)。
上述
第三人共同的
委托代理人張敬勇，男，xxxx年xx月xx日出生，哈爾濱日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)房地產(chǎn)公司職員，住哈爾濱市道外區(qū)春江小區(qū)4號(hào)樓1單元501室。
上訴人楊德某、吳珂承、吳柯秋因與被上訴人石巖及原審第三人哈爾濱日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司、閆福生、宋韜、戴化霞、王鳳蘭、張秀芬、劉慧君房屋買賣合同糾紛一案，不服哈爾濱市南崗區(qū)人民法院（2011）南民二初字第1013號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2012年7月19日受理后，依法組成合議庭，于2012年9月11日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人楊德某、吳珂承、吳柯秋的委托代理人王貴祥，被上訴人石巖的委托代理人劉俊雄，原審第三人哈爾濱日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司、閆福生、宋韜、戴化霞、王鳳蘭、張秀芬、劉慧君的委托代理人張敬勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院判決認(rèn)定，雙方無爭議的事實(shí)是哈爾濱市南崗區(qū)紅旗示范新區(qū)28棟6單元1層2號(hào)建筑面積138.40平方
米的房屋的所有權(quán)人為楊德某、吳珂承，二人共同委托吳珂秋辦理該房屋的出售事宜。石巖與吳珂秋經(jīng)報(bào)達(dá)產(chǎn)置業(yè)公司簽訂了房屋買賣居間合同，石巖購買該房屋，價(jià)款為1180000元，楊德某、吳珂承已收到購房款700000元。
三方簽訂的《房屋買賣居間合同》約定:楊德某、吳珂承將其位于哈爾濱市南崗區(qū)紅旗示范新區(qū)28棟6單元1層建筑面積13840平方米的房屋賣給石巖，價(jià)格為1180000元，該房屋當(dāng)時(shí)出租，租期至2010年9月20日。合同簽訂石巖交購房定金40000元，交居間方（報(bào)達(dá)置業(yè)公司）保管，首付款720000元于2010年7月10日前由石巖一次性交居間方保管后，居間方協(xié)助雙方辦理貸款手續(xù)，更名遞件手續(xù)，更名遞件當(dāng)日如房產(chǎn)交易部門要求資金監(jiān)管，居間方將部分房款交由房產(chǎn)交易部門監(jiān)管，剩余首付款由居間方保管，監(jiān)管的房款于更名完畢石巖取得所有權(quán)證后轉(zhuǎn)給楊德某、吳珂承，剩余首付款于房屋交接完畢由居間方轉(zhuǎn)付楊德某、吳珂承。貸款額于石巖辦理完抵押手續(xù)，雙方房屋交接完畢后由銀行支付楊德某、吳珂承。如資金不用監(jiān)管，交易中心現(xiàn)場確認(rèn)當(dāng)日石巖同意居間方把代收的首付款付給楊德某、吳珂承700000元，剩余20000元待雙方終結(jié)時(shí)由居間方付清。楊德某、吳珂承保證沒貸過款，并且沒有不良記錄。交易手續(xù)的辦理為:由居間方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證、貸款手續(xù)，買賣雙方積極配合，負(fù)責(zé)在2010年7月10日前將辦件所需手續(xù)準(zhǔn)備完畢，自更名遞件開始45個(gè)有效工作日內(nèi)產(chǎn)權(quán)過戶、貸款手續(xù)完結(jié)。本合同簽訂即視為促成房屋買賣合同成立，傭金及代辦費(fèi)19800元由石巖承擔(dān)，并于本合同簽訂的同時(shí)一次性給付居間方，若未給付，居間方有權(quán)從購房定金中優(yōu)先撥付。楊德某、吳珂承保證所交易的房屋產(chǎn)權(quán)真實(shí)合法，既無債務(wù)糾紛，也無第三人主張權(quán)利，其配偶或房產(chǎn)共有人、承租人均同意出售，保證轉(zhuǎn)讓的房屋近期不在動(dòng)遷范圍內(nèi)，同時(shí)保證中途不予反悔，否則視為違約，雙倍返還石巖的購房定金，并承擔(dān)居間傭金和咨詢費(fèi)。楊德某、吳珂承保證按合同約定的時(shí)間提交產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)和貸款手續(xù)并積極配合石巖辦理，否則視為違約，每逾期一日支付萬分之二的違約金，逾期超過15日則構(gòu)成根本違約，石巖有權(quán)解除合同，楊德某、吳珂承雙倍返還石巖購房定金。合同還約定了雙方的其他權(quán)利和義務(wù)。
合同簽訂后，石巖于2010年6月25日將40000元交居間方，居間方為石巖出具收據(jù)兩張，分別記載為購房定金20200元、購房代理費(fèi)19800元。石巖于2010年7月4日將購房款699800元交給居間方。雙方開始辦理更名手續(xù)。購房款未交房地部門進(jìn)行資金監(jiān)管。
2010年8月5日，居間方將購房款700000元交給吳珂秋。在辦理更名過戶手續(xù)中，發(fā)現(xiàn)本案買賣房屋的房屋底檔記載房屋規(guī)劃用途為商業(yè)營業(yè)用房，而當(dāng)時(shí)楊德某、吳珂承持有的房屋所有權(quán)證記載設(shè)計(jì)用途為住宅。為此，在2010年9月7日石巖與吳珂秋又簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定對(duì)原合同作補(bǔ)充，即合同按產(chǎn)權(quán)證登記此房為住宅，現(xiàn)已查閱住宅局的檔案登記為商服，石巖同意購買并按規(guī)定交付各項(xiàng)稅（更名契稅），吳珂秋在該補(bǔ)充協(xié)議上簽字，補(bǔ)充協(xié)議上原告方的簽字人為張廷磊，居間方的簽字人為郭萬君、呂浩，現(xiàn)石巖對(duì)簽字人的行為認(rèn)可。
2010年12月15日，石巖向房地部門遞交哈爾濱市房屋登記申請(qǐng)書，申請(qǐng)登記的事項(xiàng)為所有權(quán)買賣登記，吳珂秋在申請(qǐng)書上簽字。后因楊德某、吳珂承不同意繼續(xù)履行合同，致使買賣的房屋未辦理更名過戶手續(xù)。
另外，報(bào)達(dá)置業(yè)公司2011年6月1日注銷，第三人哈爾濱日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司、閆福生、宋韜、戴化霞、王鳳蘭、張秀芬、劉慧君為該公司的全體股東。石巖要求楊德某、吳珂承按定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任40000元。
原審法院判決認(rèn)為，石巖與楊德某、吳珂承及報(bào)達(dá)置業(yè)公司于2010年6月25日簽訂的房屋買賣居間合同、于2010年9月7日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議依法成立、合法有效，雙方應(yīng)按合同約定履行?，F(xiàn)石巖于合同簽訂日向居間方交付40000元，居間方依合同約定從中撥付19800元作為購房代理費(fèi)；石巖又于2010年7月4日向居間方交付購房款699800元，定金20200元抵做貨（應(yīng)為購房款-二審法院注）款，付購房首付款720000元。居間方按合同約定將購房款700000元交付吳珂承，且雙方已于2010年12月15日向房地部門遞交所有權(quán)買賣登記申請(qǐng)，事實(shí)清楚，證據(jù)充分。石巖的付款行為符合法律規(guī)定及合同約定。按合同約定楊德某、吳珂承應(yīng)繼續(xù)協(xié)助石巖辦理更名過戶手續(xù)，現(xiàn)楊德某、吳珂承不同意繼續(xù)履行合同，屬違約行為。石巖要求楊德某、吳珂承繼續(xù)履行合同，協(xié)助石巖辦理更名過戶手續(xù)，有事實(shí)及法律依據(jù)，該院予以支持。至于石巖要求楊德某、吳珂承按定金罰則賠償40000元，因石巖不主張解除合同，雙方合同目的可以實(shí)際，繼續(xù)履行，故其該項(xiàng)請(qǐng)求違背法律規(guī)定，不予支持。楊德某、吳珂承抗辯石巖在定金交付數(shù)額上違約，因合同明確約定居間方有權(quán)從購房定金中優(yōu)先撥付居間費(fèi)，且未限定時(shí)間，故楊德某、吳珂承此抗辯主張無事實(shí)及法律依據(jù)，不成立。楊德某、吳珂承抗辯的情勢變更問題，因雙方交易房屋時(shí)檔案記載就是商服方，且在查閱住宅局的檔案后，吳珂秋又在補(bǔ)充協(xié)議上簽字，補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)原協(xié)議的補(bǔ)充，末改變?cè)瓍f(xié)議內(nèi)容，因此該抗辯主張不成立。關(guān)于楊德某、吳珂承抗辯的承租人優(yōu)先購買權(quán)問題，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，但其必須行使該項(xiàng)權(quán)利。出賣方以此抗辯不成立。
據(jù)此，原審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條 ?、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第一百二十條 ?之規(guī)定判決:一、石巖與楊德某、吳珂承及報(bào)達(dá)置業(yè)公司簽訂的關(guān)于哈爾濱市南崗區(qū)紅旗示范新區(qū)28棟6單元1層2號(hào)房屋買賣居間合同及補(bǔ)充協(xié)議，應(yīng)繼續(xù)履行；二、被告楊德某、吳珂承于本判決生效后15日內(nèi)協(xié)助原告石巖辦理哈爾濱市南崗區(qū)紅旗示范新區(qū)28棟6單元1層2號(hào)房屋更名過戶手續(xù)；三、原告石巖的其他請(qǐng)求不予支持。案件受理費(fèi)1425元，由被告楊德某、吳珂承負(fù)擔(dān)。
楊德某、吳珂承、吳柯秋均不服，向本院提起上訴。請(qǐng)求:撤銷原判，停止履行并撤銷三方簽訂的《房屋買賣居間合同》及補(bǔ)充合同。理由:其不同意繼續(xù)履行該份合同，在合同簽訂之后，雙方也都履行了一部分，買房方也付了相應(yīng)價(jià)款，賣房方也收到了700000元，但是在履行過程中發(fā)生了情勢變更，住宅變成了商服，導(dǎo)致合同不能按照原合同價(jià)款繼續(xù)履行。所以我方不同意按照原價(jià)格轉(zhuǎn)讓，如果對(duì)方同意按照門市價(jià)我們繼續(xù)賣。對(duì)補(bǔ)充協(xié)議，我們認(rèn)為不具有參照價(jià)值，當(dāng)時(shí)是空白的格式合同，三方?jīng)]有坐在一起商量，只是中介在事后填的，并且主體都不是原合同主體。
石巖服判，針對(duì)楊德某、吳珂承、吳柯秋的上訴請(qǐng)求答辯稱:三方簽訂的房屋買賣合同依法成立并生效，應(yīng)當(dāng)判決繼續(xù)履行。交易房屋房產(chǎn)更名手續(xù)正在房產(chǎn)部門進(jìn)行。房屋不存在抵押等權(quán)利，能夠繼續(xù)出賣，本合同應(yīng)該繼續(xù)履行。本案不存在情勢變更，撤銷權(quán)要在法定的一年內(nèi)行使，如果不行使就喪失了該權(quán)利，在一審時(shí)已經(jīng)超過了1年得除斥期間。當(dāng)時(shí)查檔之后，房產(chǎn)證上是住宅，檔案是商服，當(dāng)時(shí)對(duì)于我方買房可能加重費(fèi)用3、4萬元，吳珂秋怕我們不買，故簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，而當(dāng)時(shí)房價(jià)根本沒有波動(dòng)。
原審第三人哈爾濱日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司、閆福生、宋韜、戴化霞、王鳳蘭、張秀芬、劉慧君服判，未發(fā)表辯論意見。
二審審理中，雙方當(dāng)事人均未舉示新的證據(jù)。
本院認(rèn)為:石巖與吳柯秋代表?xiàng)畹履?、吳珂承及?bào)達(dá)置業(yè)公司于2010年6月25日簽訂的《房屋買賣居間合同》，是房屋買賣雙方的真實(shí)意思表示，該合同的簽訂并不違反我國法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，故原審法院判決認(rèn)定該合同合法有效正確。而在該合同履行過程中，因發(fā)現(xiàn)涉訴房屋底檔記載房屋規(guī)劃用途與楊德某、吳珂承持有的房屋所有權(quán)證記載設(shè)計(jì)用途不符后，楊德某、吳珂承的委托人吳珂秋與石巖的委托人張廷磊及居間方工作人員郭萬君、呂浩又簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，因石巖及報(bào)達(dá)置業(yè)公司對(duì)簽字人的行為認(rèn)可，故該補(bǔ)充協(xié)議亦合法有效，因此，對(duì)楊德某、吳珂承、吳柯秋提出補(bǔ)充協(xié)議無效的上訴主張，本院不予支持。據(jù)此，原審法院判令德某、吳珂承、吳柯秋繼續(xù)履行協(xié)議正確，對(duì)楊德某、吳珂承、吳柯秋提出停止履行《房屋買賣居間合同》及補(bǔ)充合同的上訴主張，本院亦不予以支持。
關(guān)于楊德某、吳珂承、吳柯秋提出撤銷《房屋買賣居間合同》及補(bǔ)充合同問題，雖然楊德某、吳珂承、吳柯秋在合同的履行過程中，根據(jù)情勢變更原則，享有變更或解除合同的權(quán)利，但是，該項(xiàng)權(quán)利的行使，一是要向人民法院提起訴訟，二是要在法定的1年期限內(nèi)行使，而根據(jù)雙方在2010年9月7日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，楊德某、吳珂承、吳柯秋在此時(shí)已經(jīng)知曉涉訴房屋存在房屋底檔記載房屋規(guī)劃用途與房屋所有權(quán)證記載設(shè)計(jì)用途不符的情形，但其并未就此向人民法院提起訴訟，故對(duì)楊德某、吳珂承、吳柯秋提出的該項(xiàng)上訴主張，本院不予支持。
綜上，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審判程序合法。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件1425元，由上訴人楊德某、吳珂承、吳柯秋各負(fù)擔(dān)475，其余予以退還。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:石巖與吳柯秋代表?xiàng)畹履场晴娉屑皥?bào)達(dá)置業(yè)公司于2010年6月25日簽訂的《房屋買賣居間合同》，是房屋買賣雙方的真實(shí)意思表示，該合同的簽訂并不違反我國法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，故原審法院判決認(rèn)定該合同合法有效正確。而在該合同履行過程中，因發(fā)現(xiàn)涉訴房屋底檔記載房屋規(guī)劃用途與楊德某、吳珂承持有的房屋所有權(quán)證記載設(shè)計(jì)用途不符后，楊德某、吳珂承的委托人吳珂秋與石巖的委托人張廷磊及居間方工作人員郭萬君、呂浩又簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，因石巖及報(bào)達(dá)置業(yè)公司對(duì)簽字人的行為認(rèn)可，故該補(bǔ)充協(xié)議亦合法有效，因此，對(duì)楊德某、吳珂承、吳柯秋提出補(bǔ)充協(xié)議無效的上訴主張，本院不予支持。據(jù)此，原審法院判令德某、吳珂承、吳柯秋繼續(xù)履行協(xié)議正確，對(duì)楊德某、吳珂承、吳柯秋提出停止履行《房屋買賣居間合同》及補(bǔ)充合同的上訴主張，本院亦不予以支持。
關(guān)于楊德某、吳珂承、吳柯秋提出撤銷《房屋買賣居間合同》及補(bǔ)充合同問題，雖然楊德某、吳珂承、吳柯秋在合同的履行過程中，根據(jù)情勢變更原則，享有變更或解除合同的權(quán)利，但是，該項(xiàng)權(quán)利的行使，一是要向人民法院提起訴訟，二是要在法定的1年期限內(nèi)行使，而根據(jù)雙方在2010年9月7日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，楊德某、吳珂承、吳柯秋在此時(shí)已經(jīng)知曉涉訴房屋存在房屋底檔記載房屋規(guī)劃用途與房屋所有權(quán)證記載設(shè)計(jì)用途不符的情形，但其并未就此向人民法院提起訴訟，故對(duì)楊德某、吳珂承、吳柯秋提出的該項(xiàng)上訴主張，本院不予支持。
綜上，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審判程序合法。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件1425元，由上訴人楊德某、吳珂承、吳柯秋各負(fù)擔(dān)475，其余予以退還。

審判長：許靜
審判員：劉松江
審判員：安紅霞

書記員：史萬強(qiáng)叢明明