原告：楊某，自由職業(yè)。
委托代理人：辛鳳杰，湖北言達律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
委托代理人：陳倩，湖北言達律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
被告：劉某某，已退休。
委托代理人：張航，湖北晴川律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

原告楊某與被告劉某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法組成由審判員鄭萍擔(dān)任審判長，人民陪審員姜曉瓊、李清參加的合議庭，于2015年7月13日公開開庭進行了審理。原告楊某及其委托代理人辛鳳杰、陳倩，被告劉某某的委托代理人張航到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2011年11月1日，原、被告簽訂一份《房屋租賃合同》，主要約定：被告將坐落于洪山區(qū)雄楚大街關(guān)西小區(qū)康樂A-4-3建筑面積78.22平方米的房屋出租給原告，原告承諾租賃該房屋的用途是電動車摩托車銷售，不擅自改變使用用途，租期自2011年11月1日零時起至2014年3月31日24時止，租賃期滿，原告需繼續(xù)承租該房屋，則應(yīng)于租賃期滿前三個月，向被告提出書面要求，若續(xù)簽合同，租金按當(dāng)時的行情重新商定，重簽合同。合同簽訂后，被告依約將房屋交付原告使用，原告依約向被告交付租金，之后，原告將該房屋進行裝修后用于經(jīng)營電動車摩托車銷售，期間安裝了空調(diào)、固定電話及網(wǎng)絡(luò)。2013年12月25日，在合同期滿前三個月，被告與原告續(xù)簽了一份《房屋租賃合同》，主要約定：租期自2014年4月1日零時起至2017年3月31日24時止。租金第一年按每月6500元收取，2016年4月1日起按10%遞增。今年在道路建設(shè)期間（2014年4月1日至2014年12月30日）優(yōu)惠，按每月5000元收取。原告應(yīng)向被告交納13000元履約保證金。租賃期內(nèi)，如國家、政府、企業(yè)等要求拆遷，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。因供電供水部門無法供電供水或道路施工不能履行合同的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任等。續(xù)簽合同后，原告向被告交付履約保證金13000元（其中10000元系上份合同未退保證金），并按每月5000元向被告交付2014年4月至7月止的租金。
2014年4月1日，武漢市洪山區(qū)政府發(fā)布了《房屋征收決定公告》，并下達洪政征決字（2014）第2號房屋征收決定，對洪山區(qū)雄楚大街（楚平路-民族大道）快速化道路改造工程項目范圍內(nèi)房屋予以征收，本案訴爭房屋在征收范圍內(nèi)。2014年5月24日，被告與武漢市洪山區(qū)重點工程拆遷辦公室簽訂《國有土地房屋征收補償安置協(xié)議書》，其中與涉案相關(guān)的房屋征收補償為：1、停產(chǎn)停業(yè)損失補償156251元；2、裝修補償75457.80元；3、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施費補償1300元；4、物品損失補償28900元；5、空調(diào)移機費補償500元；6、電話遷移補償308元；7、搬遷獎勵補償40000元等。2015年1月中旬被告收到上述所列補償款。2014年7月5日，雄楚大道（光谷段）房屋征收項目指揮部發(fā)出通知，稱指揮部擬于7月7日開始逐步對已清退的房屋組織打圍，進場清退，要求房屋經(jīng)營戶停止經(jīng)營，7月20日前自行清退出場。因房屋門前已建圍墻，原告遂于2014年7月20日將其銷售的貨物搬走，雙方未能辦理交接手續(xù)。原告家人將生活用品放置在房屋中至2015年1月離開。嗣后，原告多次要求與被告協(xié)商補償事宜，被告未予理睬，雙方由此產(chǎn)生紛爭。原告遂起訴來院，訴如所請。
另查明，原告在與被告簽訂《房屋租賃合同》前，從案外人楊翠蘭處取得了經(jīng)營電動車摩托車銷售的經(jīng)營權(quán)后，從事電動車摩托車銷售業(yè)務(wù)。
上述事實，有《房屋租賃合同》二份、個體工商戶營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、個體工商戶定額信息采集表、就業(yè)失業(yè)登記證、履約保證金收條二份、銀行流水、春滿人間預(yù)（決）算表及收據(jù)、電信客戶登記單及發(fā)票、長城寬帶業(yè)務(wù)受理單及協(xié)議、房屋征收決定公告、通知、溫馨提示、《國有土地上房屋征收補償安置協(xié)議書》、補償款支付憑證及當(dāng)事人陳述等在卷佐證。

本院認(rèn)為，原告與被告于2011年11月1日簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容沒有違反法律法規(guī)的規(guī)定，為有效合同。該合同在履行期間內(nèi)，被告向原告交付了房屋，原告亦向被告交付了全部租金，雙方均履行了各自的義務(wù)。合同簽訂后，原告將房屋進行了裝修，用于經(jīng)營電動車摩托車銷售，被告是知情的，亦是符合合同約定的。合同履行屆滿前三個月，原、被告雙方又續(xù)簽了書面的《房屋租賃合同》，租賃期限自2014年4月1日至2017年3月31日止，該合同為有效合同，雙方應(yīng)遵照執(zhí)行。2014年4月1日即合同履行期內(nèi)，涉訴房屋被納入武漢市洪山區(qū)人民政府征收范圍，根據(jù)《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》的規(guī)定，房屋征收補償協(xié)議由房屋征收部門與被征收人（房屋所有權(quán)人）、公有房屋承租人簽訂。被征收房屋的生產(chǎn)經(jīng)營單位或個人不是被征收人的，依照其與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補償費、裝飾裝修價值補償費等，故本案的處理依據(jù)應(yīng)為原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》。2014年7月5日，因建設(shè)施工開始加建圍欄，原告于2014年7月20日將其銷售的貨物搬走，其已無法正常經(jīng)營，合同的目的無法實現(xiàn)，雙方簽訂的《房屋租賃合同》因不可歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致合同事實上已經(jīng)解除。依照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的人民法院按照下列情形分別處理：（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的適用其規(guī)定”的規(guī)定，對被告從征收部門獲取的裝飾裝修補償75457.80元，本院酌情原告享有上述補償?shù)?0%，即15091.56元。故被告應(yīng)將裝飾裝修補償中的15091.56元返還給原告。因原告租賃房屋用于經(jīng)營電動車摩托車銷售，且系合法經(jīng)營，對于征收部門補償?shù)耐．a(chǎn)停業(yè)損失，原告亦應(yīng)依法享有，鑒于《房屋租賃合同》的租賃期限自2014年4月1日至2017年3月31日止，本院酌情原告享有停產(chǎn)停業(yè)損失的80%，故被告應(yīng)將停產(chǎn)停業(yè)損失補償中的125000.80元返還給原告。因為網(wǎng)絡(luò)設(shè)施、空調(diào)、固定電話屬原告添置，故對被告從征收部門獲得的網(wǎng)絡(luò)設(shè)施費補償1300元、空調(diào)移機費補償500元、電話遷移費補償308元，合計2108元由原告享有。故被告應(yīng)將網(wǎng)絡(luò)設(shè)施費、空調(diào)移機費補償、電話遷移費補償計2108元返還給原告。對原告交付的履約保證金13000元應(yīng)予返還，原告的該項訴訟請求本院予以支持。原告雖至2014年7月20日后停止了經(jīng)營，將其銷售物品搬離了訴爭房屋，但其并未與原告辦理房屋交接手續(xù)，直至2015年1月才離開該房屋，故對于原告要求退還2014年6月、7月租金10000元的請求，本院不予支持。鑒于被告系被征收人，對于征收部門支付的搬遷獎勵補償40000元，依法應(yīng)由被告享有，故對原告的該項訴訟請求，本院不予支持。被告辯稱雙方在房屋租賃合同中約定了拆遷的免責(zé)，原告對拆遷是有預(yù)見的，故對停產(chǎn)停業(yè)損失不能依據(jù)公平原則主張賠償?shù)目罐q理由，本院認(rèn)為，房屋租賃合同中約定的拆遷免責(zé)條款，只是對合同違約的免責(zé)約定，本案屬于不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致的合同解除，應(yīng)依法進行處理，故對被告該抗辯理由，本院不予采信。被告辯稱原告就算在履行第一份房屋租賃合同時進行了裝修，其裝修殘值在合同屆滿時已經(jīng)折損完畢，對裝飾裝修補償不應(yīng)享有。本院認(rèn)為，房屋征收部門并未以房屋裝修殘值已經(jīng)折損完畢而不予補償，故原告亦應(yīng)享有部分裝飾裝修補償，對被告的該抗辯理由，本院不予采信。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第二百一十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告劉某某退還原告楊某履約保證金13000元；
二、被告劉某某返還原告楊某裝飾裝修補償15091.56元、停產(chǎn)停業(yè)損失補償125000.80元、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施費補償1300元、空調(diào)移機費補償500元、電話遷移費補償308元，合計142200.36元；
四、駁回原告楊某的其他訴訟請求。
上列應(yīng)付款項，于本判決生效后十日內(nèi)付清。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費6185元（原告已預(yù)繳6185元），由原告負(fù)擔(dān)2781元，被告負(fù)擔(dān)3404元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯至武漢市中級人民法院，收款單位全稱：湖北省武漢市中級人民法院，賬號：17×××67，開戶行：農(nóng)行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　鄭　萍 人民陪審員　　姜曉瓊 人民陪審員　　李　清

書記員：李路