楊某印
于國增（湖北亙恒律師事務所）
張某某
尚運生（湖北臥龍律師事務所）
許波（湖北臥龍律師事務所）

上訴人（原審被告）楊某印。
委托代理人于國增，湖北亙恒律師事務所律師。代理權(quán)限:特別授權(quán)代理，即代為提起、變更、放棄訴訟請求，進行調(diào)解、和解，提起上訴，代收法律文書，代收執(zhí)行款物等。
被上訴人（原審原告）張某某。
委托代理人尚運生、許波，湖北臥龍律師事務所律師。代理權(quán)限:特別授權(quán)代理，即代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解，提起反訴和上訴。
上訴人楊某印因與被上訴人張某某房屋買賣合同糾紛一案，不服襄陽市襄城區(qū)人民法院于2014年9月9日作出的（2014）鄂襄城民二初字第00183號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年12月23日受理后，依法組成由審判員魏俊擔任審判長，審判員楊斌福、任僑參加評議的合議庭，于2015年2月5日公開開庭進行了審理。上訴人楊某印的委托代理人于國增，被上訴人張某某的委托代理人許波到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，涉案購房協(xié)議系上訴人楊某印作為出賣人與被上訴人張某某作為買受人訂立的房屋買賣合同。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百三十條 ?“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同”之規(guī)定，轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)是買賣合同的基本特征和屬性；依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?第一款 ?“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)變動采取登記生效原則；涉案購房協(xié)議中在約定房屋歸乙方所有的同時，又約定雙方不辦理房屋過戶手續(xù)，以及出賣人離世后買受人配合辦理房屋所有權(quán)繼承手續(xù)，前一約定符合買賣合同的屬性，對于后兩項約定，結(jié)合上述不動產(chǎn)物權(quán)變動登記生效原則，則意味著房屋所有權(quán)不僅是暫時或附條件的不發(fā)生轉(zhuǎn)移（即不是先交付使用，以后再轉(zhuǎn)移所有權(quán)），而且將確定的不發(fā)生轉(zhuǎn)移，這一結(jié)果與買賣合同轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的基本屬性相互矛盾、不能兼容。合同的部分內(nèi)容與合同的基本屬性存在不能兼容的矛盾，對于相關(guān)部分合同內(nèi)容應認定其不產(chǎn)生效力。鑒于上述，對于原審判決確認涉案購房協(xié)議的相關(guān)內(nèi)容無效，本院予以采納。
上訴人在上訴中，根據(jù)其購買涉案房屋的經(jīng)過，及其家庭成員情況、直系親屬情況，主張涉案房屋屬于其與子女的共有財產(chǎn)，即涉案房屋原系上訴人與其妻的夫妻共同財產(chǎn)，其妻去世后，涉案房屋屬于未分割的遺產(chǎn)，由房屋繼承人（上訴人及其子女）共有，其單方出賣共有房屋屬于無權(quán)處分，其與被上訴人簽訂的購房協(xié)議無效，并認為被上訴人并未善意取得房屋。對此本院認為，涉案房屋所有權(quán)人、國有土地使用權(quán)人均登記為楊某印一人，如無充分證據(jù)推翻這一登記權(quán)屬狀況，應認定這一登記權(quán)屬狀況為實際權(quán)屬狀況。上訴人系根據(jù)房屋購買經(jīng)過、家庭成員情況、直系親屬情況，得出涉案房屋原系夫妻共同財產(chǎn)，其妻去世后成為其與子女的共有財產(chǎn)即未分割的遺產(chǎn)的這一與登記權(quán)屬狀況相矛盾的權(quán)屬主張，因依照婚姻法、繼承法，財產(chǎn)是否夫妻共同財產(chǎn)，父母去世后，子女是否享有繼承權(quán)，并非絕對，僅根據(jù)房屋購買經(jīng)過、家庭成員情況、直系親屬情況并不能得出確定的權(quán)屬結(jié)論，加之依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十六條 ?、第十七條 ?之規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，故本案就涉案房屋權(quán)屬這節(jié)事實，在上訴人主張的權(quán)屬狀況與登記權(quán)屬狀況相矛盾的情況下，應以登記權(quán)屬狀況為準認定。房屋屬于家庭重要財產(chǎn)，直系尊親屬去世屬于家庭及親屬關(guān)系中的重大事件，遺產(chǎn)的狀況對于繼承權(quán)人屬于攸關(guān)切身利益的重大事務；雙方當事人系同事和鄰居，涉案房屋由被上訴人占用的情況并非上訴人子女不易知曉的情況；但是，涉案購房協(xié)議簽訂時距楊捷、楊煥勇、楊志申請參加訴訟時已逾7年，上訴人及其子女仍未分割作為其所主張的遺產(chǎn)的涉案房屋或變更涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記于上訴人一人名下這一與其所主張的權(quán)屬狀況不符的登記，楊捷、楊煥勇、楊志在其提出參加訴訟申請前無一人就楊某印出賣涉案房屋提出異議，且楊煥勇在參加一審第一次庭審時仍未主張上訴人出賣涉案房屋系無權(quán)處分共有的未分割遺產(chǎn)，從生活常理以及普通人對于自身權(quán)益所應持有的合理程度的關(guān)心這一標準來看，這些情況與上訴人及三子女關(guān)于涉案房屋屬于其享有繼承權(quán)的未分割的遺產(chǎn)的主張存在矛盾。夫妻之間、父母子女之間等家庭成員或直系親屬之間就家庭財產(chǎn)關(guān)系、繼承關(guān)系的安排或約定（例如夫妻約定財產(chǎn)為一方所有，父母一方亡故時子女放棄對亡故方遺產(chǎn)份額的繼承權(quán)等），屬于家庭和近親屬內(nèi)部關(guān)系，外人難于知曉，被上訴人雖系上訴人同事和鄰居，但信任房屋所有權(quán)登記、國有土地使用權(quán)登記的權(quán)屬狀況，認定涉案房屋為上訴人個人財產(chǎn)，并無不妥。綜合以上情況，本案若認定涉案房屋屬于上訴人及其妻的夫妻共同財產(chǎn)，其妻去世后又成為上訴人與子女享有繼承權(quán)的未分割的遺產(chǎn)，并進而認定上訴人出賣房屋屬于無權(quán)處分，依據(jù)不足，上訴人的相關(guān)上訴理由，本院不予支持；由于善意取得系針對無權(quán)處分的情形，故上訴人有關(guān)被上訴人并未善意取得房屋的上訴理由，本院亦不予采納。上訴人提出的原審遺漏必須共同訴訟人的上訴理由所基于的事實與本案查明的涉案房屋權(quán)屬狀況不符，上訴人系出賣屬于其個人財產(chǎn)的涉案房屋，其子女并不屬于必須參加訴訟的人員，原審法院未以裁定方式駁回楊捷、楊煥勇、楊志的參加訴訟申請，在程序上存在瑕疵，但不影響本案處理結(jié)果，即該項上訴理由不足以支持上訴人要求駁回被上訴人的訴訟請求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審的上訴請求，故對該項上訴理由本院不予支持。
對于涉案購房協(xié)議中有關(guān)房屋歸被上訴人所有，但不辦理過戶手續(xù)的約定，雖然轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的意思表示明確，但并無證據(jù)表明其中不辦理過戶手續(xù)的約定不是當事人的真實意思表示；按照被上訴人起訴時的陳述，其系誤認為取得房屋所有權(quán)不需要辦理過戶登記，但轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)應當辦理過戶登記屬于生活常識，按照上訴人一審答辯時的陳述，是被上訴人因為費用和手續(xù)上的問題主動提出不辦理過戶，兩相比較，上訴人的陳述與常識較為相符；原審判決對上訴人課以協(xié)助被上訴人辦理過戶登記的義務，但過戶登記辦理過程中會產(chǎn)生由買賣雙方各自應承擔的稅費（如契稅、所得稅、房地產(chǎn)價值評估費、劃撥土地補繳土地使用權(quán)出讓金等），鑒于本案糾紛系因被上訴人要求確認其自己訂立的購房協(xié)議中的有關(guān)內(nèi)容無效而引起，且價款又是建立在不辦理過戶等相應合同條件基礎(chǔ)上的，若再令上訴人承擔過戶稅費則有失公平及有違當事人訂立合同時的本意。綜合以上情況，對于涉案購房協(xié)議中有關(guān)不辦理過戶手續(xù)的約定被認定無效給上訴人造成的不利后果，即在房屋所有權(quán)、國有土地使用權(quán)變更登記辦理過程中發(fā)生的稅費，若上訴人認為應由被上訴人承擔，可另行主張。
綜上，上訴人楊某印的上訴請求和理由不能成立，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，實體處理適當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2680元，由上訴人楊某印負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，涉案購房協(xié)議系上訴人楊某印作為出賣人與被上訴人張某某作為買受人訂立的房屋買賣合同。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百三十條 ?“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同”之規(guī)定，轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)是買賣合同的基本特征和屬性；依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?第一款 ?“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)變動采取登記生效原則；涉案購房協(xié)議中在約定房屋歸乙方所有的同時，又約定雙方不辦理房屋過戶手續(xù)，以及出賣人離世后買受人配合辦理房屋所有權(quán)繼承手續(xù)，前一約定符合買賣合同的屬性，對于后兩項約定，結(jié)合上述不動產(chǎn)物權(quán)變動登記生效原則，則意味著房屋所有權(quán)不僅是暫時或附條件的不發(fā)生轉(zhuǎn)移（即不是先交付使用，以后再轉(zhuǎn)移所有權(quán)），而且將確定的不發(fā)生轉(zhuǎn)移，這一結(jié)果與買賣合同轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的基本屬性相互矛盾、不能兼容。合同的部分內(nèi)容與合同的基本屬性存在不能兼容的矛盾，對于相關(guān)部分合同內(nèi)容應認定其不產(chǎn)生效力。鑒于上述，對于原審判決確認涉案購房協(xié)議的相關(guān)內(nèi)容無效，本院予以采納。
上訴人在上訴中，根據(jù)其購買涉案房屋的經(jīng)過，及其家庭成員情況、直系親屬情況，主張涉案房屋屬于其與子女的共有財產(chǎn)，即涉案房屋原系上訴人與其妻的夫妻共同財產(chǎn)，其妻去世后，涉案房屋屬于未分割的遺產(chǎn)，由房屋繼承人（上訴人及其子女）共有，其單方出賣共有房屋屬于無權(quán)處分，其與被上訴人簽訂的購房協(xié)議無效，并認為被上訴人并未善意取得房屋。對此本院認為，涉案房屋所有權(quán)人、國有土地使用權(quán)人均登記為楊某印一人，如無充分證據(jù)推翻這一登記權(quán)屬狀況，應認定這一登記權(quán)屬狀況為實際權(quán)屬狀況。上訴人系根據(jù)房屋購買經(jīng)過、家庭成員情況、直系親屬情況，得出涉案房屋原系夫妻共同財產(chǎn)，其妻去世后成為其與子女的共有財產(chǎn)即未分割的遺產(chǎn)的這一與登記權(quán)屬狀況相矛盾的權(quán)屬主張，因依照婚姻法、繼承法，財產(chǎn)是否夫妻共同財產(chǎn)，父母去世后，子女是否享有繼承權(quán)，并非絕對，僅根據(jù)房屋購買經(jīng)過、家庭成員情況、直系親屬情況并不能得出確定的權(quán)屬結(jié)論，加之依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十六條 ?、第十七條 ?之規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，故本案就涉案房屋權(quán)屬這節(jié)事實，在上訴人主張的權(quán)屬狀況與登記權(quán)屬狀況相矛盾的情況下，應以登記權(quán)屬狀況為準認定。房屋屬于家庭重要財產(chǎn)，直系尊親屬去世屬于家庭及親屬關(guān)系中的重大事件，遺產(chǎn)的狀況對于繼承權(quán)人屬于攸關(guān)切身利益的重大事務；雙方當事人系同事和鄰居，涉案房屋由被上訴人占用的情況并非上訴人子女不易知曉的情況；但是，涉案購房協(xié)議簽訂時距楊捷、楊煥勇、楊志申請參加訴訟時已逾7年，上訴人及其子女仍未分割作為其所主張的遺產(chǎn)的涉案房屋或變更涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記于上訴人一人名下這一與其所主張的權(quán)屬狀況不符的登記，楊捷、楊煥勇、楊志在其提出參加訴訟申請前無一人就楊某印出賣涉案房屋提出異議，且楊煥勇在參加一審第一次庭審時仍未主張上訴人出賣涉案房屋系無權(quán)處分共有的未分割遺產(chǎn)，從生活常理以及普通人對于自身權(quán)益所應持有的合理程度的關(guān)心這一標準來看，這些情況與上訴人及三子女關(guān)于涉案房屋屬于其享有繼承權(quán)的未分割的遺產(chǎn)的主張存在矛盾。夫妻之間、父母子女之間等家庭成員或直系親屬之間就家庭財產(chǎn)關(guān)系、繼承關(guān)系的安排或約定（例如夫妻約定財產(chǎn)為一方所有，父母一方亡故時子女放棄對亡故方遺產(chǎn)份額的繼承權(quán)等），屬于家庭和近親屬內(nèi)部關(guān)系，外人難于知曉，被上訴人雖系上訴人同事和鄰居，但信任房屋所有權(quán)登記、國有土地使用權(quán)登記的權(quán)屬狀況，認定涉案房屋為上訴人個人財產(chǎn)，并無不妥。綜合以上情況，本案若認定涉案房屋屬于上訴人及其妻的夫妻共同財產(chǎn)，其妻去世后又成為上訴人與子女享有繼承權(quán)的未分割的遺產(chǎn)，并進而認定上訴人出賣房屋屬于無權(quán)處分，依據(jù)不足，上訴人的相關(guān)上訴理由，本院不予支持；由于善意取得系針對無權(quán)處分的情形，故上訴人有關(guān)被上訴人并未善意取得房屋的上訴理由，本院亦不予采納。上訴人提出的原審遺漏必須共同訴訟人的上訴理由所基于的事實與本案查明的涉案房屋權(quán)屬狀況不符，上訴人系出賣屬于其個人財產(chǎn)的涉案房屋，其子女并不屬于必須參加訴訟的人員，原審法院未以裁定方式駁回楊捷、楊煥勇、楊志的參加訴訟申請，在程序上存在瑕疵，但不影響本案處理結(jié)果，即該項上訴理由不足以支持上訴人要求駁回被上訴人的訴訟請求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審的上訴請求，故對該項上訴理由本院不予支持。
對于涉案購房協(xié)議中有關(guān)房屋歸被上訴人所有，但不辦理過戶手續(xù)的約定，雖然轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的意思表示明確，但并無證據(jù)表明其中不辦理過戶手續(xù)的約定不是當事人的真實意思表示；按照被上訴人起訴時的陳述，其系誤認為取得房屋所有權(quán)不需要辦理過戶登記，但轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)應當辦理過戶登記屬于生活常識，按照上訴人一審答辯時的陳述，是被上訴人因為費用和手續(xù)上的問題主動提出不辦理過戶，兩相比較，上訴人的陳述與常識較為相符；原審判決對上訴人課以協(xié)助被上訴人辦理過戶登記的義務，但過戶登記辦理過程中會產(chǎn)生由買賣雙方各自應承擔的稅費（如契稅、所得稅、房地產(chǎn)價值評估費、劃撥土地補繳土地使用權(quán)出讓金等），鑒于本案糾紛系因被上訴人要求確認其自己訂立的購房協(xié)議中的有關(guān)內(nèi)容無效而引起，且價款又是建立在不辦理過戶等相應合同條件基礎(chǔ)上的，若再令上訴人承擔過戶稅費則有失公平及有違當事人訂立合同時的本意。綜合以上情況，對于涉案購房協(xié)議中有關(guān)不辦理過戶手續(xù)的約定被認定無效給上訴人造成的不利后果，即在房屋所有權(quán)、國有土地使用權(quán)變更登記辦理過程中發(fā)生的稅費，若上訴人認為應由被上訴人承擔，可另行主張。
綜上，上訴人楊某印的上訴請求和理由不能成立，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，實體處理適當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2680元，由上訴人楊某印負擔。

審判長：魏俊
審判員：楊斌福
審判員：任僑

書記員：張建設(shè)