原告：楊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民。
委托訴訟代理人：董超，湖北文潤律師事務所律師。
被告：竹山楚農商村鎮(zhèn)銀行股份有限公司，住所地：竹山縣城關鎮(zhèn)縱橫大道18號。統(tǒng)一社會信用代碼：914203000ma4876g32c。
法定代表人：羅敬軍，公司董事長。
委托訴訟代理人：田海峰，該公司員工。
委托訴訟代理人：樊隨庸，湖北弘亞律師事務所律師。
被告：十堰市華廈房地產開發(fā)有限責任公司，住所地：十堰市張灣區(qū)漢江街辦東環(huán)路9號。統(tǒng)一社會信用代碼：91420300764139977m。
法定代表人：譚孝國，董事長。
委托訴訟代理人：孫長東，竹山縣城關法律服務所法律工作者。
第三人：郭金敏，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

原告楊某與被告竹山楚農商村鎮(zhèn)銀行股份有限公司（以下簡稱竹山楚農商行）、被告十堰市華廈房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱十堰華廈公司）、第三人郭金敏案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2017年7月6日立案后，依法組成合議庭，于2017年8月22日公開開庭進行了審理。原告楊某及其委托訴訟代理人董超，被告竹山楚農商行的委托訴訟代理人田海峰、樊隨庸，被告十堰華廈公司的委托訴訟代理人孫長東，第三人郭金敏到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告楊某向本院提出訴訟請求：1、判令不得對位于竹山縣城關鎮(zhèn)北大街210號1幢2-3號倉庫房予以強制執(zhí)行；2、確認該倉庫房歸原告楊某所有；3、判令被告十堰華廈公司為原告楊某辦理該倉庫房的產權過戶手續(xù)并支付違約金5萬元；4、判令被告承擔本案訴訟費用。事實與理由：原告楊某于2015年11月22日與被告十堰華廈公司的委托代理人郭金敏簽訂購房協(xié)議，約定楊某以22萬元購買被告十堰華廈公司開發(fā)的竹山縣科技局家屬樓危房改造一號樓負二樓5軸與7軸兩間倉庫（即湖北省竹山縣城關鎮(zhèn)北大街210號1幢2-3號倉庫房），建筑面積約81.2平方米。原告當天支付購房款18萬元，該房也已交付使用。2017年4月7日，竹山縣人民法院在執(zhí)行申請執(zhí)行人竹山楚農商行與被執(zhí)行人郭金敏、十堰華廈公司金融借款合同糾紛案的過程中，以（2017）鄂0323執(zhí)第162號執(zhí)行裁定查封了該房屋。楊某認為其為善意購買人，應享有該房屋的權益，遂提出執(zhí)行異議，請求竹山縣人民法院依法撤銷（2017）鄂0323執(zhí)第162號執(zhí)行裁定，并解除對該房屋的查封。經審查，竹山縣人民法院作出（2017）鄂0323執(zhí)異24號執(zhí)行裁定書，駁回了楊某的異議請求。楊某不服該裁定，認為其是善意購買人，其物權期待權應優(yōu)先得到法律保護，故而提起訴訟。
本院經審理認定事實如下：第三人郭金敏系被告十堰華廈公司指派為竹山縣科技局家屬樓危房改造工程的項目經理。2015年11月22日，本案原告楊某與本案第三人郭金敏簽訂購房協(xié)議書，約定楊某以22萬元購買被告十堰華廈公司所有的位于竹山縣科技局家屬樓危房改造一號樓負二樓5軸與7軸兩間倉庫（即湖北省竹山縣城關鎮(zhèn)北大街210號1幢2-3號倉庫房），楊某現已支付購房款18萬元，并已占有該房屋至今。
2016年3月29日，本案第三人郭金敏以本案被告十堰華廈公司開發(fā)的位于竹山縣城關鎮(zhèn)北大街210號1幢2-1、2-2、2-3、2-4號商品房（十堰房權證竹山縣字第××號）作抵押擔保，向本案被告竹山楚農商行申請借款20萬元。后因郭金敏違約而引起訴訟。本院于2016年12月15日作出(2016)鄂0323民初1750號民事判決，判決內容為：1、解除原告竹山縣楚農商村鎮(zhèn)銀行股份有限公司與第三人郭金敏簽訂的zsy2016063號個人借款合同；2、第三人郭金敏于本判決生效后償還原告借款20萬元，支付2016年10月21日前所欠利息1390.88元，并按12.6%年利率（含50%罰息）支付2016年10月22日起至借款清償之日止的利息；3、原告竹山楚農商村鎮(zhèn)銀行股份有限公司對被告十堰華廈公司位于竹山縣城關鎮(zhèn)北大街210號1幢2-1、2-2、2-3、2-4號商品房抵押物（十堰房權證竹山縣字第××號）折價或拍賣、變賣的價款，在本判決主文第二項確定的債務范圍內優(yōu)先受償。判決生效后，郭金敏、十堰華廈公司沒有主動履行法律文書確定的義務，竹山楚農商行于2017年4月5日向本院申請強制執(zhí)行。本院在執(zhí)行過程中于2017年4月7日作出(2017）鄂0323執(zhí)162號執(zhí)行裁定，查封被執(zhí)行人十堰華廈公司所有的位于湖北省竹山縣城關鎮(zhèn)北大街210號1幢2-1、2-2、2-3、2-4號商品房（十堰房產證竹山縣字第××號）。
楊某向本院提出執(zhí)行異議，請求撤銷本院(2017）鄂0323執(zhí)162號執(zhí)行裁定，并解除對該房屋的查封。本院于2017年6月27日作出（2017）鄂0323執(zhí)異24號執(zhí)行裁定書，裁定駁回楊某的異議請求。楊某不服該裁定，提起本案訴訟。

本院認為，當事人爭議的焦點為原告楊某是否享有足以能夠排除執(zhí)行的民事權益。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”本院認為，原告楊某享有的物權期待權足以能夠排除執(zhí)行，其理由是：一、本案原告楊某在本院查封涉案房屋之前已與郭金敏簽訂了購房合同，而郭金敏既是被告十堰華廈公司的職工，又是涉案房屋整幢樓房建設工程的項目經理，其對外售房的行為即代表十堰華廈公司，由此產生的法律后果亦應由十堰華廈公司承擔。該合同系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同。二、在本院查封涉案房屋之前原告楊某已合法占有該房屋。三、涉案房屋出售價22萬元，原告楊某已支付18萬元，尚差4萬元已按本院要求交付至本院。四、該房屋沒有辦理過戶是因為第三人郭金敏和被告十堰華廈公司沒有滌除該房屋之上的抵押權，并非原告楊某自身原因造成的。因此，原告楊某依法享有的物權期待權應優(yōu)先于被告竹山楚農商行的抵押權。關于原告楊某訴請確認該倉庫房歸其所有，因該房屋的權屬是明確、無爭議的，楊某僅享有物權期待權而非物權，原告欲通過買賣合同之債權以企直接確認物權，缺乏法律依據，故對該訴請本院不予支持。對原告楊某關于辦理房產過戶并支付違約金的訴請，不屬于執(zhí)行異議之訴的審理范疇，本院不予審理，原告可另行通過買賣合同之訴予以解決。綜上，依據《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十二條的規(guī)定及《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，判決如下：

一、竹山縣人民法院在執(zhí)行(2017）鄂0323執(zhí)162號案件中，不得對位于湖北省竹山縣城關鎮(zhèn)北大街210號1幢2-3號商品房（十堰房產證竹山縣字第××號）予以強制執(zhí)行。
二、駁回原告楊某的其他訴訟請求。
本案受理費1150元，由被告十堰華廈公司負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。

審判長　　朱名彬 審判員　　熊彩平 審判員　　劉先超

書記員：陳麗麗