上訴人（原審原告、反訴被告）：楊某，個體工商戶。
委托訴訟代理人：劉桂霞，湖北京源律師事務所律師。
被上訴人（原審被告、反訴原告）：何某某，個體工商戶。
原審第三人：京山縣文化體育和新聞出版局，住所地京山縣新市鎮(zhèn)城中路33號。
法定代表人：嚴澤波，該局局長。
委托訴訟代理人：孫航，湖北京源律師事務所律師。

上訴人楊某因與被上訴人何某某、原審第三人京山縣文化體育和新聞出版局（以下簡稱京山文體新局）房屋租賃合同糾紛一案，不服京山縣人民法院（2014）鄂京山新民初字第00119號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年7月4日立案后，依法組成合議庭，于2016年7月21日公開開庭審理了本案。上訴人楊某及其委托訴訟代理人劉桂霞，原審第三人京山文體新局的委托訴訟代理人孫航到庭參加訴訟，被上訴人何某某經本院傳票傳喚未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
上訴人楊某上訴請求：1、何某某補交租金10125元；2、何某某支付財產占用費34037元；3、何某某返還租賃財產（詳見楊某提供的物品清單）。事實和理由：一、原審判決認定何某某租金已經交清的事實錯誤，其拖欠租金的事實客觀存在。按照《租賃合同》的約定，何某某應該于2013年4月1日前繳清當年度租金13萬元、履約保證金5萬元，而何某某當天僅交款11萬元，并分別出具欠條兩張，一張寫明“欠房屋租金伍萬元整，花園道。還款日期6月30日”；另一張載明“今欠楊某貳萬元整，還款日期星期四之前”。從兩張欠條的內容和還款時間可以看出，2萬元的欠條代表拖欠保證金，還款時間在前，而房租還款時間在后。因此，一審判決認定何某某支付的13萬元全部是房屋租金之認定與客觀事實相悖。從而表明，何某某拖欠房租的事實客觀存在，這既是其違約表現，也是導致后期房租不能及時繳納，致使合同被解除的根本原因。二、原審判決對楊某主張的返還財產不予支持，認定事實不清。楊某向法庭提交的證據二《花園道物品交接清單》，明確了楊某向何某某交付的租賃財產，也即楊某主張的返還財產明細，不存在訴訟請求主張不明確之說。從舉證責任的角度講，楊某向法庭舉證了雙方建立租賃關系時，楊某交付的租賃財產明細，那么，要證明何某某是否返還財產，應該由何某某舉證。三、原審判決對楊某主張的財產占用費不予支持缺乏依據。楊某于2014年3月5日向何某某下達解除合同通知書后，何某某一直占用租賃財產從事經營，直至2014年8月9日，何某某才同楊某辦理了租賃物品清理及返還手續(xù)，且尚有部分物品未能返還。楊某交付何某某的設施設備均是用于經營的財產，應該向楊某支付占用財產相應的費用（租金或占用費）。四、原審判決楊某返還保證金不當。何某某未及時繳納房租，以至向京山文體新局繳納房租遲延，是導致本案合同被解除的根本原因，何某某對此違約行為應該承擔一定的責任。一審判決只要求楊某返還保證金，而放任何某某占用楊某的財產不返還的行為，顯然與雙方合同約定沖突，與法律規(guī)定相悖。五、原審判決認定的合同終止的時間不明。楊某與何某某之間對租賃合同的履行，并未因京山文體新局下達的解除合同通知書而終止，其占有花園道經營的依據來自楊某與其簽訂的《租賃合同》。且京山文體新局雖然下達了解除通知書，但并未立即要求楊某離場，而是經過了多番協(xié)商，在楊某的合伙體同意退出經營的前提下，京山文體新局才重新將房屋出租給何某某。因此，合同終止的時間應該是楊某向何某某下達《解除租賃合同通知書》時，即2014年3月5日。合同解除之前，何某某應該向楊某支付租金，解除之后，何某某支付財產占用費。綜上，一審判決認定事實不清，實體處理不當，請求二審法院撤銷原判，依法改判。
被上訴人何某某未到庭參加訴訟，亦未提交答辯意見。
原審第三人京山文體新局發(fā)表參訴意見稱，1、李晶未經該局同意擅自轉租，該局已解除與李晶簽訂的《京山縣體育商業(yè)街商鋪租賃合同》。并向李晶下達了《限期搬離通知書》，要求其在2014年6月25日前將商鋪交還。2、該局發(fā)現實際占用人為何某某后，要求其支付租金，何某某于2014年6月30日支付2014年1月1日至2014年6月20日租金23000元，2014年8月21日該局與實際占用人何某某另行簽訂了《京山縣體育商業(yè)街商鋪租賃合同》，約定租賃期從2014年6月21日至2014年12月31日止，何某某于同日支付租賃期租金25800元。3、楊某與何某某的訴訟事宜，該局不干涉，誰租賃使用誰付錢。
楊某向一審法院起訴請求：判令何某某繳納拖欠租金29500元，立即搬出租賃房屋，返還租賃財產，給付2013年4月30日后的財產占有費50000元。何某某向一審法院反訴請求：確認2014年3月5日楊某送達的《解除合同通知書》無效，楊某返還保證金20500元。
一審法院認定事實：2013年3月4日，案外人李晶代表李晶、楊某等六合伙人作為承租方與京山文體新局簽訂《京山縣體育商業(yè)街商鋪租賃合同》一份，約定京山文體新局將位于京山體育商業(yè)街單體區(qū)1號商鋪出租給李晶作花園道茶餐廳經營使用，期限自2013年1月1日至2015年12月31日止。合同約定如須轉租，須經京山文體新局審核受讓承租人的經營范圍和資質等條件，并書面同意后方能轉租。
2013年3月29日，李晶、楊某等六人共同作為出租方，楊某作為承租方簽訂《租賃合同》，約定將李晶經手承租的位于文峰公園商業(yè)街一棟（花園道）的房屋轉租給楊某經營，租賃期限為2013年4月1日起至2015年4月30日止。合同還約定楊某未經出租方同意，不得轉租、轉讓。
2013年3月29日，楊某（甲方）作為出租方與何某某（乙方）簽訂《租賃合同》一份，約定：甲方將位于文峰公園商業(yè)街一棟（花園道）的房屋出租給乙方經營，甲方同意乙方在花園道內增加經營音樂、演藝娛樂項目。房屋包括甲方出租給乙方的場地、房屋、其所有配置設置。租賃期限為2013年4月1日起至2015年4月30日止，其中免房租一個月（30天）。每年租金為130000元，2013年的房租于2013年4月1日前交清，2014年的房租于2014年4月15日前交清，逾期不交視為乙方違約。合同約定乙方應于合同簽訂同時繳納履約保證金50000元，保證金于2013年4月1日前一次性交清，逾期視為乙方違約，并不得沖抵租金。在乙方接手前甲方一切債務與乙方無關。合同解除或終止時，乙方應依約退還房屋并結清各項費用，包括但不限于承租期間的裝修款、添置設備款、水電費、煤氣費、員工工資、營業(yè)應付款、稅款、應向甲方支付的款項等。如因乙方原因而導致合同解除、終止的，甲方不予返回履約保證金。甲方應在合同終止后15天內，無息返還乙方履約保證金。合同還對其他事項作出了約定。合同簽訂后，楊某按合同約定交付了房屋及配套財產，何某某進行了清收。合同簽訂當日，何某某向楊某付款130000元。后經楊某催收，至2013年7月，何某某分三次支付20500元給楊某，余款29500元一直未付。在經營過程中，由于何某某未付清余款，2014年3月5日楊某向何某某下達《解除合同通知書》，要求何某某于2014年4月30日前與楊某辦妥合同結算，并返還房屋及其配套設施。
另查明，2014年1月8日，京山文體新局在發(fā)現本案訴爭房屋存在對外轉租的情形后書面通知李晶，解除雙方之間的商鋪租賃合同，并決定收回商鋪，對外招租。2014年6月18日，京山文體新局再次向李晶發(fā)出《限期搬離通知書》，要求李晶于2014年6月25日之前將商鋪內自有物品搬離，將商鋪移交該局。訴訟過程中，涉案房屋已由京山文體新局收回。2014年6月30日，京山文體新局向何某某收取2014年1月1日至6月20日的房屋租賃費23000元。同年8月21日，京山文體新局作為出租方與何某某簽訂《京山縣體育商業(yè)街商鋪租賃合同》，約定將訴爭房屋出租給何某某，租賃期從2014年6月21日至2014年12月31日。同年8月21日，京山文體新局向何某某收取2014年6月21日至同年12月31日的房屋租賃費25800元。
一審法院認為：楊某與何某某簽訂的《租賃合同》，系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法、有效，雙方均應依照合同約定全面履行合同義務。
關于楊某與何某某簽訂的租賃合同是否應解除及合同解除的法律后果問題。在合同履行過程中，由于房屋所有人京山文體新局解除了與李晶、楊某等人的《京山縣體育商業(yè)街商鋪租賃合同》，收回訴爭房屋，導致本案楊某與何某某簽訂的合同在事實上無法繼續(xù)履行。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”的規(guī)定。本案訴爭的房屋已經由收回，楊某與何某某已經無法實現合同目的，應當予以解除。造成合同解除的原因既有楊某未經京山文體新局同意擅自轉租造成，也有何某某遲延給付合同價款的原因，但主要是由于楊某明知本案訴爭房屋在未經房屋所有人京山文體新局書面同意情況下不能進行轉租，仍將該房屋轉租給何某某，從而導致京山文體新局在發(fā)現房屋被轉租后，解除了與李晶、楊某等人的《京山縣體育商業(yè)街商鋪租賃合同》。對此，楊某應當對合同解除承擔主要違約責任。關于租賃合同被解除后如何承擔責任的問題。楊某訴請要求何某某繳納拖欠租金，并要求何某某立即搬出租賃房屋，返還租賃財產。何某某提出反訴，要求確認楊某送達的解除合同通知書無效，并由楊某返還何某某交納的保證金。對于何某某交納給楊某150500元的性質，楊某陳述該款項中包括租金100500元及保證金5萬元，何某某陳述該款項中包括租金13萬元及保證金20500元。從庭審查明的事實看，何某某在合同簽訂時一次性支付給了楊某13萬元，對于保證金的給付系分期給付，因此，認定何某某首先給付租金13萬元比較合理，故原審法院確認何某某尚欠楊某保證金29500元?！吨腥A人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失?！标P于合同終止履行前的租金問題。合同終止履行前，雙方的合同實際履行到2013年12月31日，實際履行9個月。按合同約定的年租金標準130000元進行計算，每月應付租金10833.33元，何某某共計應付租金97499.97元，已實際給付130000元（不含履約保證金20500），超額給付32500.03元，但因何某某未提出要求楊某返還租金的訴訟請求，本案不作處理。關于履約保證金的返還問題。造成合同解除的主要原因在于楊某，其應返還何某某已交納的保證金20500元。關于楊某要求何某某返還租賃財產的要求，雙方對楊某交付的財產并沒有爭議，在合同解除后，何某某基于合同占有的財產應予返還，但從庭審查明的事實看，何某某已返還部分財產，現楊某并未提交要求何某某返還財產的明細，其請求不明確，故對楊某的該項訴訟請求不予支持。關于楊某要求何某某返還租賃房屋的請求，因訴訟中租賃房屋已由出租人京山文體新局收回，對該項請求，不再作處理。
關于楊某要求何某某另給付2013年4月30日后的財產占有費5萬元的問題。經查，由于楊某的原因，導致楊某與何某某的合同在2013年12月31日已實際終止，何某某另與出租人從2014年1月1日簽訂了新的租賃合同，并交納租金，并且，楊某并未提交證據證明何某某在與其的合同解除后尚使用楊某的財產，故對楊某的該請求不予支持。
關于何某某反訴請求確認楊某送達的《解除合同通知書》無效問題，因訴爭租賃房屋已由京山文體新局收回，該合同已經無實際履行可能而解除，不再作處理。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定，判決：一、原告楊某返還被告何某某已交納的履約保證金20500元。此款限本判決生效后七日內付清；二、駁回原告楊某的其它訴訟請求；三、駁回反訴原告何某某的其它訴訟請求。案件受理費1562.5元，反訴費300元，減半收取150元，共計1712.5元，由原告楊某負擔1612.5元，被告何某某負擔100元。
本院二審期間，楊某提交了2013年4月1日何某某出具的2張欠條（原件經庭審核對后退回楊某），內容為“今欠楊某貳萬元整（20000元）。還款期.星期四之前”、“欠房租伍萬元整.花園道.還款日期6月30日”。擬證明：何某某欠房租5萬元的事實，因為欠條是分兩份書寫的，分別約定了用途和還款時間，一份約定了房租，另外一份就是約定的保證金，而且星期四即2013年4月4日保證金還款在先，也就是說何某某保證金已經支付完了，房租還沒有付清。后何某某支付2萬元時，楊某未帶欠條，即未將欠條交還，另給何某某出具了收條。
京山文體新局的質證意見為，因何某某未到庭，對欠條的真實性無法確認，且與京山文體新局無關。
本院認證意見為，楊某在上訴狀中寫明何某某拖欠租金的事實存在，說明了有2張何某某出具的欠條，并詳細寫明了這2張欠條的內容、金額、還款時間及證明目的等。該上訴狀已送達給何某某，何某某對此上訴狀的內容應清楚并明知，但何某某在收到本院開庭傳票后未按時到庭參加訴訟，視為放棄質證及抗辯權利，據此，經核對并審查該證據后，本院對楊某所舉該2份欠條的證明效力予以確認。
本院經審理查明，何某某于2013年4月1日向楊某出具2張欠條，內容分別為“今欠楊某貳萬元整（20000元）。還款期.星期四之前”、“欠房租伍萬元整.花園道.還款日期6月30日”。
2013年4月1日，楊某與何某某分別在《花園道物品交接清單》上簽字，對包括大廳、酒吧臺、一樓卡座、游戲、包間、二樓卡座、二樓陽臺、一樓戶外走廊、吧臺、廚房等處的物品進行了交接，該清單附件共4張（文字2張、圖片2張）。
一審法院2014年7月31日的庭審筆錄中記載，何某某回答法官的問話時，其回答還在占用訴爭房屋；京山文體新局在法庭辯論時要求實際占用人搬出房屋。一審法院2014年12月11日楊某、何某某及雙方的委托代理人到場的調解筆錄中記載，楊某及其委托代理人陳述，在合同解除后，何某某使用其財產及裝修一直到2014年9月份才移交。
在二審庭審中，楊某提交一份打印的《花園道未交接物品清單》，證明：花園道何某某未交還的物品有30種計267件物品及欠電話費721.81元，總價31957.81元。該清單在一審中楊某以手寫的方式已向一審法院提交。手寫及打印的清單均無何某某簽字認可。
一審認定其他事實屬實，本院予以確認。

本院認為，本案爭議的焦點為，一、何某某是否拖欠租金29500元；如未交清，是否導致合同被解除；二、何某某是否應返還租賃財產；三、何某某應否向楊某支付財產占用費34037元；四、楊某應否向何某某返還保證金20500元。
關于爭議焦點一。楊某與何某某2013年3月29日簽訂的《租賃合同》約定，每年租金130000元、履約保證金50000元，于2013年4月1日前一次性交清，逾期不交視為何某某違約。
從何某某2013年4月1日向楊某出具2張欠條“今欠楊某貳萬元整（20000元）。還款期.星期四之前”、“欠房租伍萬元整.花園道.還款日期6月30日”的文字及文意內容來看，該2張欠條應分別確定為欠保證金20000元，還款日期為2013年4月1日后緊接著的星期四之前，欠租金50000元，還款日期為6月30日。即已經支付的款項中，包含保證金30000元、租金80000元。何某某其后支付的20000元，及楊某催要后支付的20500元中，從履行2張欠條時間的先后順序來看，應為先支付保證金20000元、后支付租金20500元。則何某某已經支付的150500元中，包含保證金50000元、租金100500元。故何某某未按合同約定按期繳納租金，拖欠租金29500元的事實存在，本院予以確認。何某某一審中陳述該款項中包括租金130000元及保證金20500元的答辯意見，與事實不符，本院不予采納。同理，一審判決認定何某某已付150500元款項中包括租金130000元及保證金20500元，與事實不符，本院予以糾正。
因京山文體新局發(fā)現房屋被李晶轉租后向李晶發(fā)出解除合同通知書，李晶收到后未提出異議，京山文體新局與李晶之間的合同于2014年1月8日解除。但京山文體新局并未立即收回房屋。何某某基于與楊某簽訂的《租賃合同》仍然占用該房屋經營，由于何某某未付清房屋租金，楊某于2014年3月5日發(fā)出解除合同通知書后，雙方才解除《租賃合同》。故本案中何某某未向楊某付清房屋租金是楊某解除雙方之間的《租賃合同》的主要原因。而楊某在簽訂《租賃合同》時明知該房屋不得轉租仍與何某某簽訂《租賃合同》，亦對合同的履行造成一定的影響，是導致解除《租賃合同》的次要原因。
雖然解除了《租賃合同》，但在合同已經履行的期間（2013年4月1日至2014年3月5日335天），何某某應按照合同的約定支付租金，即130000元÷365天×335天=119315元。因何某某已向京山文體新局繳納2014年1月1日至6月20日171天的房屋租賃費23000元，其中有部分時間與向楊某繳納的房屋租金重合。為避免訴累，對于何某某已向京山文體新局繳納的2014年1月1日至2014年3月5日64天期間的房屋租賃費應予以扣減，即楊某應承擔占用京山文體新局房屋的占有使用費23000元÷171天×64天=8608元。楊某二審庭審中自認占有使用費自2014年1月1日至2014年3月5日計算65天為8690元，此系當事人對自身民事權利的處分，應予準許。何某某已經支付租金100500元，則何某某還應向楊某支付租金119315-100500-8690=10125元。
關于爭議焦點二。楊某與何某某簽訂《租賃合同》的附件《花園道物品交接清單》，該清單附件含文字內容2張、圖片2張，雙方對包括大廳、酒吧臺、一樓卡座、游戲、包間、二樓卡座、二樓陽臺、一樓戶外走廊、吧臺、廚房等處的物品進行了交接。雙方在交付租賃財物時有明確、詳細的清單，楊某與何某某解除合同之后，何某某應依照《花園道物品交接清單》將財物予以返還，雖何某某在一審庭審中陳述其已返還部分財產，但其并未提交雙方對于財物已經完全返還的明確、詳細的清單，故何某某負有證明已返還財物的舉證責任，并負有依照《花園道物品交接清單》返還租賃財產的義務。但因楊某所寫《花園道未交接物品清單》手寫、打印件均無何某某簽字確認，且其要求返還的財物僅有名稱及數量，并未標明各項物品的品牌、規(guī)格、材質、顏色等內容，無法確定是否為《花園道物品交接清單》中特定的財物，該項訴請不明確、具體，故對楊某該項訴訟請求不予支持。一審法院認為楊某未提交要求返還財產的明細，請求不明確而對該項訴訟請求不予支持，并無不當。
關于爭議焦點三。京山文體新局與李晶簽訂的合同的標的僅為房屋，而楊某與何某某簽訂的合同的標的除了房屋以外，還包括已裝潢完成的茶餐廳及所有配套設施，故楊某與何某某之間簽訂的合同中的租金包含房屋租賃費及財產租賃費。雖然楊某2014年3月5日解除了與何某某的《租賃合同》，但何某某未將房屋交付給楊某，亦未將租賃物中的財物交付給楊某，從一審法院2014年7月31日庭審筆錄及2014年12月11日調解筆錄的記載中可以看出，至少在2014年7月31日何某某仍在占用租賃物中的財物，直到2014年9月份才移交。何某某占用楊某交付的財物，其應向楊某支付該財物的占有使用費。楊某二審庭審中自認該財物的占有使用費自2014年3月6日至2014年8月9日計算153天，此系當事人對自身民事權利的處分，應予準許。該財物的占有使用費，可比照京山文體新局已向何某某收取的2014年1月1日至2014年6月20日租賃費23000元、2014年6月21日至2014年12月31日租賃費25800元，計48800元后，予以扣除計算，即（130000元-48800元）÷365天×153天=34037元。故何某某應向楊某支付財產占用費34037元。
關于爭議焦點四?！蹲赓U合同》第3.2條約定：2013年房租于2013年4月1日前繳清，逾期不交視為何某某違約；第4.1條約定：何某某應于合同簽訂同時繳納履約保證金50000元，于2013年4月1日前一次性交清，逾期視為何某某違約；第7.1條約定：合同期內，何某某逾期支付租金、履約保證金等其他費用超過15天，楊某有權解除合同；第7.2條約定：因何某某原因而導致楊某解除合同，已繳納的房屋租金及履約保證金將不予返回。如前所述，何某某已經支付的150500元中，包含保證金50000元、租金100500元，但該保證金50000元并非于2013年4月1日前一次性交清，何某某違約；何某某未向楊某付清房屋租金也是楊某解除雙方之間《租賃合同》的主要原因。故根據合同的約定，何某某已繳納的履約保證金應不予返回。又因楊某在明知不得轉租的情況下仍與何某某簽訂《租賃合同》，亦存在過錯，楊某也應承擔部分責任。故在雙方均有過錯的情況下，何某某一審反訴要求楊某返還保證金20500元，本院不予支持。一審法院認為楊某應返還何某某已交納的履約保證金20500元，與合同約定不符，應予糾正。
綜上，楊某的部分上訴理由成立，本院予以采納。一審判決認定部分事實不清，處理錯誤，應予改判。依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第三項規(guī)定，判決如下：

一、撤銷京山縣人民法院（2014）鄂京山新民初字第00119號民事判決；
二、何某某于本判決生效之日起10日內向楊某支付租金10125元；
三、何某某于本判決生效之日起10日內向楊某支付財產占用費34037元；
四、駁回楊某的其他訴訟請求；
五、駁回何某某的反訴請求。
如未按判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費1562.5元，反訴費300元，減半收取150元，計1712.5元，由楊某負擔712.5元，何某某負擔1000元；二審案件受理費1712.5元，由楊某負擔712.5元，何某某負擔1000元。
本判決為終審判決。

審判長　　楊紅艷 審判員　　劉永清 審判員　　羅艷紅

書記員：程娣