楊某
王君超
李某某

原告楊某（反訴被告）。
委托代理人王君超。
被告李某某（反訴原告）。
原告楊某與被告李某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年9月24日立案受理。依法由代理審判員李雪適用簡易程序于2014年10月21日、11月20日、11月25日公開開庭進行了審理。原告楊某的委托代理人王君超，被告李某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本案的爭議焦點:一、原告要求解除房屋買賣合同是否有事實及法律依據(jù)；二、原告的訴訟請求和被告的反訴請求是否有法律依據(jù)。
審理中，原告（反訴被告）為支持其主張，向法庭舉證、被告質(zhì)證、本院認證如下:
證據(jù)一、原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議復(fù)印件一份（與原件核對無異），證明原、被告于2009年7月30日簽訂了房屋買賣協(xié)議，被告將未取得產(chǎn)權(quán)的房屋出賣給原告，原告支付被告購房款6300元。
被告對該份證據(jù)的形式要件無異議，是原、被告簽訂的合同，購房款是6300元。對證明的問題有異議，被告已經(jīng)向原告說明被告不是該房屋的產(chǎn)權(quán)人，原告同意后才與被告簽訂的房屋買賣協(xié)議。
本院認為，該份證據(jù)能夠證明被告將位于牡丹江市愛民區(qū)39委15組房屋一處以6300元的價格賣與原告的事實，本院予以確認。
證據(jù)二、編號0006460號國有土地上房屋征收搬遷驗收補償協(xié)議書復(fù)印件一份、牡丹江市城投集團房屋征收實施中心出具的聲明復(fù)印件一份（均與原件核對無異），證明2013年8月21日牡丹江市城投集團房屋征收實施中心與原告簽訂國有土地上房屋征收搬遷驗收補償協(xié)議書，后牡丹江市城投集團房屋征收實施中心于2014年6月28日作出聲明，將編號0006460號國有土地上房屋征收搬遷驗收補償協(xié)議書作廢，致原告無法實際取得房屋，原、被告的房屋買賣合同目的不能實現(xiàn)。
被告稱該組證據(jù)與被告無關(guān)，與本案無關(guān)，被告不清楚，沒有參與此項事宜。
本院認為，該份證據(jù)系房屋征收部門出具的，能夠證明牡丹江市城投集團房屋征收實施中心與原告簽訂了國有土地上房屋征收搬遷驗收補償協(xié)議書，后聲明該協(xié)議書作廢的事實，本院予以確認。
證據(jù)三、原告申請本院調(diào)取的案外人于海軍與牡丹江市城投集團房屋征收實施中心于2013年8月21日簽訂的0007047號國有土地上房屋征收搬遷驗收補償協(xié)議書一份（來源于牡丹江市城投集團房屋征收實施中心），證明原告與牡丹江市城投集團房屋征收實施中心簽訂的0006460號補償協(xié)議作廢后，于海軍通過訂立此份補償協(xié)議書，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式取得了訴爭房屋的各項權(quán)益，原告已不能享有訴爭房屋拆遷補償協(xié)議的項下權(quán)益。
被告稱其不清楚，不知道此事。
本院認為，該份證據(jù)系房屋征收部門出具的，能夠證明牡丹江市城投集團房屋征收實施中心與案外人于海軍簽訂國有土地上房屋征收搬遷驗收補償協(xié)議書，于海軍以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式取得了訴爭房屋拆遷補償協(xié)議的項下權(quán)益的事實，本院予以確認。
證據(jù)四、原告申請本院調(diào)取的黑龍江通源房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限責(zé)任公司作出的房屋征收估價分戶報告單一份，證明訴爭房屋在被征收時，以2013年8月15為估價時點，訴爭房屋的市場單價為2170元每平方米，市場總價為49476元，故應(yīng)以每平方米2170元的標(biāo)準(zhǔn)計算被告賠償原告的房屋差價款損失43176元。
被告稱該份證據(jù)與被告無關(guān)，與本案無關(guān)。
本院認為，該份證據(jù)系牡丹江市城投集團房屋征收實施中心征收訴爭房屋時委托黑龍江通源房地產(chǎn)估價事務(wù)作出的，能夠證明訴爭房屋在2013年8月15日的市場總價為49476元的事實，本院予以確認。
被告（反訴原告）為支持其主張，向法庭舉證、原告質(zhì)證、本院認證如下:
證據(jù)一、楊某與李某某簽訂的房屋買賣協(xié)議書復(fù)印件一份（與原件核對無異），證明李某某不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，原告同意購買此房屋，所以雙方簽字認可。原告既然不認可雙方簽訂的合同，但還住在房子里，就需給付被告房屋租金。
原告對此份證據(jù)的形式要件無異議，對證明的問題有異議，該份證據(jù)只能證明楊某與李某某之間存在房屋買賣關(guān)系，李某某不是訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)人，但不能證明雙方存在房屋租賃關(guān)系，也無法證明李某某要求楊某支付房屋租金的主張成立。
本院認為，該份證據(jù)能夠證明原、被告系房屋買賣關(guān)系，李某某不是房屋產(chǎn)權(quán)人的事實，本院予以確認，但不能證明原、被告系房屋租賃關(guān)系，本院對此不予確認。
證據(jù)二、李某某與案外人杜鳳君簽訂的房屋買賣協(xié)議書復(fù)印件一份（與原件核對無異），證明被告在杜鳳君處購買的訴爭房屋，杜鳳君持有房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證的姓名是原房主于海軍，被告也是后購買的房屋，因當(dāng)時購房款才5500元，過戶需要1500元，過戶費用太高，所以都沒有過戶。
原告對該份證據(jù)的形式要件無異議，原告知道被告從杜鳳君處購買房屋的事實，不了解被告沒有過戶的原因，但能證明原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議時，被告未取得房屋所有權(quán)的事實。
本院認為，該份證據(jù)能夠證明被告李某某在案外人處購買訴爭房屋后未辦理過戶手續(xù)的事實，本院予以確認。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下:
2008年10月19日，被告李某某與案外人杜鳳君簽訂房屋買賣協(xié)議書，被告購買位于牡丹江市愛民區(qū)黃花耐火場北側(cè)南2路86-13房屋（產(chǎn)權(quán)證號035741、建筑面積22.8平方米、產(chǎn)權(quán)人于海軍）一處，但未辦理房屋過戶手續(xù)。原、被告于2009年7月30日簽訂房屋買賣協(xié)議，被告將位于牡丹江市愛民區(qū)39委15組房屋（產(chǎn)權(quán)證號035741、建筑面積22.8平方米、產(chǎn)權(quán)人于海軍）一處及紅磚棚子（面積未實際測量）一處以6300元的價格賣予原告。原、被告認可牡丹江市愛民區(qū)黃花耐火場北側(cè)南2路86-13房屋和牡丹江市愛民區(qū)39委15組房屋為同一處房屋。原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議當(dāng)天，原告將購房款交付被告，被告將房屋、房屋產(chǎn)權(quán)證（產(chǎn)權(quán)證035741號、產(chǎn)權(quán)人于海軍）、土地使用權(quán)證及李某某與杜鳳君簽訂的房屋買賣協(xié)議交付原告。原告認可原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議時知道訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)登記人是于海軍，不是被告李某某，但原告未找于海軍核實房屋情況，亦未要求辦理房屋過戶手續(xù)。訴爭房屋由原告占有、使用至房屋被拆遷。牡丹江市城投集團房屋征收實施中心委托黑龍江通源房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限責(zé)任公司對訴爭房屋征收時的市場總價進行估價，估價結(jié)果為訴爭房屋在2013年8月15日（房屋征收決定日期）的市場單價為2170元每平方米，市場總價為49476元。牡丹江市城投集團房屋征收實施中心于2013年8月21日與原告簽訂國有土地上房屋征收搬遷驗收補償協(xié)議書（編號0006460），征收訴爭房屋。因產(chǎn)權(quán)人于海軍登報聲明訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)證丟失，楊某未取得產(chǎn)權(quán)人于海軍的授權(quán)，牡丹江市城投集團房屋征收實施中心于2014年6月28日出具聲明將編號0006460號國有土地上房屋征收搬遷驗收補償協(xié)議書作廢，并與于海軍重新簽訂國有土地上房屋征收搬遷驗收補償協(xié)議書（編號0007047、落款日期2013年8月21日），協(xié)議約定于海軍以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式取得拆遷房屋的各項權(quán)益。
另查，原告購買訴爭房屋后，在院內(nèi)增蓋了面積約12平方米的偏房一處，但不要求在本案主張，亦不要求被告賠償紅磚棚子的差價款。
本院認為:《最高人民法院關(guān)于適用買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持；出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。本案原、被告于2009年7月30日簽訂房屋買賣協(xié)議時，該房屋的實際產(chǎn)權(quán)人系于海軍。被告在未取得訴爭房屋所有權(quán)或者處分權(quán)的情況下，將該房屋賣與原告，被告存在過錯。原告在購買該房屋時明知被告并非該房屋的實際產(chǎn)權(quán)人，仍然進行購買亦存在過錯，綜合本案案情考慮，原、被告應(yīng)各承擔(dān)50%的責(zé)任為宜。原告要求解除房屋買賣協(xié)議，符合上述法律規(guī)定，本院予以支持。訴爭房屋買賣協(xié)議解除后，被告應(yīng)返還原告購房款6300元。關(guān)于原告主張的利息1814.40元、損失43176元問題，因利息是損失的一種，故根據(jù)黑龍江通源房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限責(zé)任公司對訴爭房屋的評估總價為49476元及原、被告的過錯比例，被告應(yīng)賠償原告損失24738元（49476元×50%），本院對原告主張的利息損失不予支持。因原、被告系房屋買賣關(guān)系，并非房屋租賃關(guān)系，故對反訴原告要求反訴被告給付租金18000元的主張，本院亦不予支持。
綜上事實及理由，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告楊某與被告李某某于2009年7月30日簽訂的房屋買賣協(xié)議；
二、被告李某某自本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告楊某購房款6300元、賠償經(jīng)濟損失24738元，共計31038元；
三、駁回原告楊某的其他訴訟請求；
四、駁回被告李某某的反訴請求。
如果被告李某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如果被告李某某未按本判決指定的期間履行義務(wù)，原告楊某可依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條 ?的規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年，自本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。
案件受理費1082.26元，減半收取541.13元，原告楊某負擔(dān)253.15元，被告李某某負擔(dān)287.98元；反訴費125元，由被告李某某負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

本案的爭議焦點:一、原告要求解除房屋買賣合同是否有事實及法律依據(jù)；二、原告的訴訟請求和被告的反訴請求是否有法律依據(jù)。
審理中，原告（反訴被告）為支持其主張，向法庭舉證、被告質(zhì)證、本院認證如下:
證據(jù)一、原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議復(fù)印件一份（與原件核對無異），證明原、被告于2009年7月30日簽訂了房屋買賣協(xié)議，被告將未取得產(chǎn)權(quán)的房屋出賣給原告，原告支付被告購房款6300元。
被告對該份證據(jù)的形式要件無異議，是原、被告簽訂的合同，購房款是6300元。對證明的問題有異議，被告已經(jīng)向原告說明被告不是該房屋的產(chǎn)權(quán)人，原告同意后才與被告簽訂的房屋買賣協(xié)議。
本院認為，該份證據(jù)能夠證明被告將位于牡丹江市愛民區(qū)39委15組房屋一處以6300元的價格賣與原告的事實，本院予以確認。
證據(jù)二、編號0006460號國有土地上房屋征收搬遷驗收補償協(xié)議書復(fù)印件一份、牡丹江市城投集團房屋征收實施中心出具的聲明復(fù)印件一份（均與原件核對無異），證明2013年8月21日牡丹江市城投集團房屋征收實施中心與原告簽訂國有土地上房屋征收搬遷驗收補償協(xié)議書，后牡丹江市城投集團房屋征收實施中心于2014年6月28日作出聲明，將編號0006460號國有土地上房屋征收搬遷驗收補償協(xié)議書作廢，致原告無法實際取得房屋，原、被告的房屋買賣合同目的不能實現(xiàn)。
被告稱該組證據(jù)與被告無關(guān)，與本案無關(guān)，被告不清楚，沒有參與此項事宜。
本院認為，該份證據(jù)系房屋征收部門出具的，能夠證明牡丹江市城投集團房屋征收實施中心與原告簽訂了國有土地上房屋征收搬遷驗收補償協(xié)議書，后聲明該協(xié)議書作廢的事實，本院予以確認。
證據(jù)三、原告申請本院調(diào)取的案外人于海軍與牡丹江市城投集團房屋征收實施中心于2013年8月21日簽訂的0007047號國有土地上房屋征收搬遷驗收補償協(xié)議書一份（來源于牡丹江市城投集團房屋征收實施中心），證明原告與牡丹江市城投集團房屋征收實施中心簽訂的0006460號補償協(xié)議作廢后，于海軍通過訂立此份補償協(xié)議書，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式取得了訴爭房屋的各項權(quán)益，原告已不能享有訴爭房屋拆遷補償協(xié)議的項下權(quán)益。
被告稱其不清楚，不知道此事。
本院認為，該份證據(jù)系房屋征收部門出具的，能夠證明牡丹江市城投集團房屋征收實施中心與案外人于海軍簽訂國有土地上房屋征收搬遷驗收補償協(xié)議書，于海軍以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式取得了訴爭房屋拆遷補償協(xié)議的項下權(quán)益的事實，本院予以確認。
證據(jù)四、原告申請本院調(diào)取的黑龍江通源房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限責(zé)任公司作出的房屋征收估價分戶報告單一份，證明訴爭房屋在被征收時，以2013年8月15為估價時點，訴爭房屋的市場單價為2170元每平方米，市場總價為49476元，故應(yīng)以每平方米2170元的標(biāo)準(zhǔn)計算被告賠償原告的房屋差價款損失43176元。
被告稱該份證據(jù)與被告無關(guān)，與本案無關(guān)。
本院認為，該份證據(jù)系牡丹江市城投集團房屋征收實施中心征收訴爭房屋時委托黑龍江通源房地產(chǎn)估價事務(wù)作出的，能夠證明訴爭房屋在2013年8月15日的市場總價為49476元的事實，本院予以確認。
被告（反訴原告）為支持其主張，向法庭舉證、原告質(zhì)證、本院認證如下:
證據(jù)一、楊某與李某某簽訂的房屋買賣協(xié)議書復(fù)印件一份（與原件核對無異），證明李某某不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，原告同意購買此房屋，所以雙方簽字認可。原告既然不認可雙方簽訂的合同，但還住在房子里，就需給付被告房屋租金。
原告對此份證據(jù)的形式要件無異議，對證明的問題有異議，該份證據(jù)只能證明楊某與李某某之間存在房屋買賣關(guān)系，李某某不是訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)人，但不能證明雙方存在房屋租賃關(guān)系，也無法證明李某某要求楊某支付房屋租金的主張成立。
本院認為，該份證據(jù)能夠證明原、被告系房屋買賣關(guān)系，李某某不是房屋產(chǎn)權(quán)人的事實，本院予以確認，但不能證明原、被告系房屋租賃關(guān)系，本院對此不予確認。
證據(jù)二、李某某與案外人杜鳳君簽訂的房屋買賣協(xié)議書復(fù)印件一份（與原件核對無異），證明被告在杜鳳君處購買的訴爭房屋，杜鳳君持有房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證的姓名是原房主于海軍，被告也是后購買的房屋，因當(dāng)時購房款才5500元，過戶需要1500元，過戶費用太高，所以都沒有過戶。
原告對該份證據(jù)的形式要件無異議，原告知道被告從杜鳳君處購買房屋的事實，不了解被告沒有過戶的原因，但能證明原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議時，被告未取得房屋所有權(quán)的事實。
本院認為，該份證據(jù)能夠證明被告李某某在案外人處購買訴爭房屋后未辦理過戶手續(xù)的事實，本院予以確認。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下:
2008年10月19日，被告李某某與案外人杜鳳君簽訂房屋買賣協(xié)議書，被告購買位于牡丹江市愛民區(qū)黃花耐火場北側(cè)南2路86-13房屋（產(chǎn)權(quán)證號035741、建筑面積22.8平方米、產(chǎn)權(quán)人于海軍）一處，但未辦理房屋過戶手續(xù)。原、被告于2009年7月30日簽訂房屋買賣協(xié)議，被告將位于牡丹江市愛民區(qū)39委15組房屋（產(chǎn)權(quán)證號035741、建筑面積22.8平方米、產(chǎn)權(quán)人于海軍）一處及紅磚棚子（面積未實際測量）一處以6300元的價格賣予原告。原、被告認可牡丹江市愛民區(qū)黃花耐火場北側(cè)南2路86-13房屋和牡丹江市愛民區(qū)39委15組房屋為同一處房屋。原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議當(dāng)天，原告將購房款交付被告，被告將房屋、房屋產(chǎn)權(quán)證（產(chǎn)權(quán)證035741號、產(chǎn)權(quán)人于海軍）、土地使用權(quán)證及李某某與杜鳳君簽訂的房屋買賣協(xié)議交付原告。原告認可原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議時知道訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)登記人是于海軍，不是被告李某某，但原告未找于海軍核實房屋情況，亦未要求辦理房屋過戶手續(xù)。訴爭房屋由原告占有、使用至房屋被拆遷。牡丹江市城投集團房屋征收實施中心委托黑龍江通源房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限責(zé)任公司對訴爭房屋征收時的市場總價進行估價，估價結(jié)果為訴爭房屋在2013年8月15日（房屋征收決定日期）的市場單價為2170元每平方米，市場總價為49476元。牡丹江市城投集團房屋征收實施中心于2013年8月21日與原告簽訂國有土地上房屋征收搬遷驗收補償協(xié)議書（編號0006460），征收訴爭房屋。因產(chǎn)權(quán)人于海軍登報聲明訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)證丟失，楊某未取得產(chǎn)權(quán)人于海軍的授權(quán)，牡丹江市城投集團房屋征收實施中心于2014年6月28日出具聲明將編號0006460號國有土地上房屋征收搬遷驗收補償協(xié)議書作廢，并與于海軍重新簽訂國有土地上房屋征收搬遷驗收補償協(xié)議書（編號0007047、落款日期2013年8月21日），協(xié)議約定于海軍以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式取得拆遷房屋的各項權(quán)益。
另查，原告購買訴爭房屋后，在院內(nèi)增蓋了面積約12平方米的偏房一處，但不要求在本案主張，亦不要求被告賠償紅磚棚子的差價款。
本院認為:《最高人民法院關(guān)于適用買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持；出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。本案原、被告于2009年7月30日簽訂房屋買賣協(xié)議時，該房屋的實際產(chǎn)權(quán)人系于海軍。被告在未取得訴爭房屋所有權(quán)或者處分權(quán)的情況下，將該房屋賣與原告，被告存在過錯。原告在購買該房屋時明知被告并非該房屋的實際產(chǎn)權(quán)人，仍然進行購買亦存在過錯，綜合本案案情考慮，原、被告應(yīng)各承擔(dān)50%的責(zé)任為宜。原告要求解除房屋買賣協(xié)議，符合上述法律規(guī)定，本院予以支持。訴爭房屋買賣協(xié)議解除后，被告應(yīng)返還原告購房款6300元。關(guān)于原告主張的利息1814.40元、損失43176元問題，因利息是損失的一種，故根據(jù)黑龍江通源房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限責(zé)任公司對訴爭房屋的評估總價為49476元及原、被告的過錯比例，被告應(yīng)賠償原告損失24738元（49476元×50%），本院對原告主張的利息損失不予支持。因原、被告系房屋買賣關(guān)系，并非房屋租賃關(guān)系，故對反訴原告要求反訴被告給付租金18000元的主張，本院亦不予支持。
綜上事實及理由，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、解除原告楊某與被告李某某于2009年7月30日簽訂的房屋買賣協(xié)議；
二、被告李某某自本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告楊某購房款6300元、賠償經(jīng)濟損失24738元，共計31038元；
三、駁回原告楊某的其他訴訟請求；
四、駁回被告李某某的反訴請求。
如果被告李某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如果被告李某某未按本判決指定的期間履行義務(wù)，原告楊某可依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條 ?的規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年，自本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。
案件受理費1082.26元，減半收取541.13元，原告楊某負擔(dān)253.15元，被告李某某負擔(dān)287.98元；反訴費125元，由被告李某某負擔(dān)。

審判長：李雪

書記員：齊海培