楊某某
咼麗
肖軍文（北京盈科（武漢）律師事務(wù)所）
武漢風(fēng)馳置業(yè)發(fā)展有限公司
戴天明（湖北山河律師事務(wù)所）

原告楊某某，
原告咼麗。
委托代理人肖軍文，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。
被告武漢風(fēng)馳置業(yè)發(fā)展有限公司。
法定代表人閔池，董事長。
委托代理人戴天明，湖北山河律師事務(wù)所律師。
原告楊某某、咼麗訴被告武漢風(fēng)馳世紀置業(yè)有限公司（以下簡稱風(fēng)馳公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法由審判員劉曉適用簡易程序于2016年6月7日公開開庭進行了審理。
審理中，原告方撤回第一項訴訟請求。
原告楊某某、咼麗的委托代理人肖軍文、被告風(fēng)馳公司的委托代理人戴天明到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告楊某某、咼麗訴稱:2014年11月2日，我與被告風(fēng)馳公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》約定，我購買被告方開發(fā)的三和.光谷道二期6幢9層2號房，房屋總價673930元。
該合同第九條約定:被告方應(yīng)在2015年12月28日前交付符合合同約定的房屋。
合同簽訂后，我履行了付款義務(wù)，但被告方至今未向我交房。
被告方逾期交房的行為已構(gòu)成違約，現(xiàn)訴至法院，要求1、要求被告方向我交付符合法定和合同約定的交付條件房屋；2、被告方向我支付逾期交房的違約金16780元（暫計至2016年3月20日，應(yīng)自2015年12月28日開始至達到交付條件之日止），（庭審中，變更為被告方向我支付逾期交房的違約金，違約金的數(shù)額以購房總價款為基數(shù)，自2015年12月28日起按日萬分之三計至達到交付條件并完成合法交付之日止）；3、達到交房條件之前的物業(yè)管理費用由被告承擔(dān)；4、本案訴訟費由被告方承擔(dān)。
被告風(fēng)馳公司辯稱:1、涉案商品房于2016年2月23日通過武漢市江夏區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局工程竣工驗收備案且我公司已盡通知義務(wù)；2、合同約定的逾期交房責(zé)任系按已交付房款價的日萬分之0.5計算，而非按日萬分之三計算，原告方以出租價格估算的方式要求增加違約金的訴請不合理，也不符合法律規(guī)定。
綜上，原告方的訴請無事實和法律依據(jù)，請求法院予以駁回。
本院認為，原告楊某某、咼麗與被告風(fēng)馳公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思的表示，不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方當事人應(yīng)按照合同的約定享有權(quán)利履行義務(wù)。
針對本案的爭議焦點，本院評判如下:
一、被告風(fēng)馳公司逾期交房的通知義務(wù)、違約期間。
根據(jù)雙方簽訂的合同第十一條“出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1，2種方式處理”的約定，該條款中的“交付”應(yīng)為符合法律規(guī)定和合同約定的交付。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”及雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》第九條“出賣人應(yīng)在2015年12月28日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用:1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃氣等專項驗收”的規(guī)定，包括工程質(zhì)量驗收在內(nèi)的各個單項竣工驗收（水、電、氣、人防、消防、規(guī)劃等專項驗收），是由法律和行政法規(guī)規(guī)定的商品房交付條件。
故被告風(fēng)馳公司于2016年2月23日為上述房屋辦理了竣工驗收備案證時，該房屋即符合法定及合同約定的交付條件。
根據(jù)雙方簽訂的合同第十二條及補充協(xié)議第一條的約定，被告風(fēng)馳公司有書面通知買受人驗收房屋的義務(wù)，且通知送達方式為:掛號信方式。
經(jīng)庭審查明，涉案商品房于2016年2月23日達到合同約定的交付使用條件后，被告方采取了登報公告的通知方式，而該通知送達方式非合同項下約定的通知送達方式，應(yīng)視為被告方未盡通知義務(wù)。
故被告方逾期交房的違約時間應(yīng)從2015年12月29日起計至原告方知曉之日即2016年6月7日止，共計161天。
二、被告風(fēng)馳應(yīng)支付的違約金。
根據(jù)雙方簽訂的合同第十一條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任，…自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之零點伍的違約金”的約定及《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十八條 ?“當事人依照合同法第一百一十四條第二款 ?的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金額以不超過實際損失為限。
增加違約金以后，當事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持”的規(guī)定，由于原告方提供的證據(jù)不足以證明其實際損失，故被告方應(yīng)支付的逾期交房的違約金應(yīng)以673930元為基數(shù)，從2015年12月29日起按日萬分之0.5計至2016年6月7日止，即按每日33.6965元，違約161天，核定違約金5425.14元。
原告方要求自2015年12月28日起按日萬分之三計違約金的訴請，本院予以部分支持。
三、關(guān)于物業(yè)費。
本案系商品房銷售合同糾紛，原告方的第三項訴請:達到交房條件之前的物業(yè)管理費用由被告承擔(dān)。
系對物業(yè)管理費的確認之訴，其主體為原、被告及物業(yè)管理公司，與本案非同一法律關(guān)系，應(yīng)另行主張權(quán)利。
審理中，原告方撤回第一項訴請，系其對自己民事權(quán)利的處置，本院予以準許。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第三十九條 ?、第四十條 ?、第五十二條 ?、第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、由被告武漢風(fēng)馳置業(yè)發(fā)展有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)向原告楊某某、咼麗支付逾期交房違約金5425.14元。
二、駁回原告楊某某、咼麗的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費220元，減半收取為110元，由原告楊某某、咼麗承擔(dān)85元，被告武漢風(fēng)馳置業(yè)發(fā)展有限公司承擔(dān)25元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。
上訴人在提交上訴狀時預(yù)交案件受理費，款匯湖北省武漢市中級人民法院。
戶名-湖北省武漢市中級人民法院，帳號-17×××67，開戶行-農(nóng)行武漢民航東路支行。
上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原告楊某某、咼麗與被告風(fēng)馳公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思的表示，不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方當事人應(yīng)按照合同的約定享有權(quán)利履行義務(wù)。
針對本案的爭議焦點，本院評判如下:
一、被告風(fēng)馳公司逾期交房的通知義務(wù)、違約期間。
根據(jù)雙方簽訂的合同第十一條“出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1，2種方式處理”的約定，該條款中的“交付”應(yīng)為符合法律規(guī)定和合同約定的交付。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”及雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》第九條“出賣人應(yīng)在2015年12月28日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用:1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃氣等專項驗收”的規(guī)定，包括工程質(zhì)量驗收在內(nèi)的各個單項竣工驗收（水、電、氣、人防、消防、規(guī)劃等專項驗收），是由法律和行政法規(guī)規(guī)定的商品房交付條件。
故被告風(fēng)馳公司于2016年2月23日為上述房屋辦理了竣工驗收備案證時，該房屋即符合法定及合同約定的交付條件。
根據(jù)雙方簽訂的合同第十二條及補充協(xié)議第一條的約定，被告風(fēng)馳公司有書面通知買受人驗收房屋的義務(wù)，且通知送達方式為:掛號信方式。
經(jīng)庭審查明，涉案商品房于2016年2月23日達到合同約定的交付使用條件后，被告方采取了登報公告的通知方式，而該通知送達方式非合同項下約定的通知送達方式，應(yīng)視為被告方未盡通知義務(wù)。
故被告方逾期交房的違約時間應(yīng)從2015年12月29日起計至原告方知曉之日即2016年6月7日止，共計161天。
二、被告風(fēng)馳應(yīng)支付的違約金。
根據(jù)雙方簽訂的合同第十一條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任，…自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之零點伍的違約金”的約定及《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十八條 ?“當事人依照合同法第一百一十四條第二款 ?的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金額以不超過實際損失為限。
增加違約金以后，當事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持”的規(guī)定，由于原告方提供的證據(jù)不足以證明其實際損失，故被告方應(yīng)支付的逾期交房的違約金應(yīng)以673930元為基數(shù)，從2015年12月29日起按日萬分之0.5計至2016年6月7日止，即按每日33.6965元，違約161天，核定違約金5425.14元。
原告方要求自2015年12月28日起按日萬分之三計違約金的訴請，本院予以部分支持。
三、關(guān)于物業(yè)費。
本案系商品房銷售合同糾紛，原告方的第三項訴請:達到交房條件之前的物業(yè)管理費用由被告承擔(dān)。
系對物業(yè)管理費的確認之訴，其主體為原、被告及物業(yè)管理公司，與本案非同一法律關(guān)系，應(yīng)另行主張權(quán)利。
審理中，原告方撤回第一項訴請，系其對自己民事權(quán)利的處置，本院予以準許。

據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第三十九條 ?、第四十條 ?、第五十二條 ?、第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、由被告武漢風(fēng)馳置業(yè)發(fā)展有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)向原告楊某某、咼麗支付逾期交房違約金5425.14元。
二、駁回原告楊某某、咼麗的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費220元，減半收取為110元，由原告楊某某、咼麗承擔(dān)85元，被告武漢風(fēng)馳置業(yè)發(fā)展有限公司承擔(dān)25元。

審判長：劉曉

書記員：許念