原告(反訴被告)楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河南省新蔡縣。委托代理人田白潔、皮軍濤，河北來儀律師事務(wù)所律師。被告(反訴原告)石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。法定代表人：劉建壟，總經(jīng)理。住所地：石某某市新華區(qū)泰華街**號(hào)。委托代理人馬杰、韓麗娜，河北世紀(jì)聯(lián)合律師事務(wù)所律師。

原告楊某某訴稱，2012年12月7日，原告與被告簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議》，約定“乙方認(rèn)購位于石某某市紅旗大街與南三環(huán)交口西側(cè)北降壁村水岸豪庭項(xiàng)目6-2-602室，地上建筑面積100.69平方米，單價(jià)2884元／平方米，總房款290390元”，并約定原告以分期付款的方式付款，合同簽訂當(dāng)日交首付款87117元付給被告。目前該項(xiàng)目已取得預(yù)售證，雙方已具備簽訂正式商品房買賣合同的條件，被告有義務(wù)為原告辦理備案登記。另協(xié)議第三條約定：被告于2014年12月31日前將房屋交付原告。被告如不按協(xié)議規(guī)定的日期交付房屋，每逾期一天按房?jī)r(jià)總額萬分之一計(jì)算違約金賠償原告。直至目前被告仍未向原告交付房屋，被告應(yīng)當(dāng)立即向原告交付房屋并支付違約金。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，但被告至今未履行商品房買賣合同備案登記義務(wù)和交房義務(wù)，嚴(yán)重違反法律規(guī)定。據(jù)此，原告訴至法院，訴訟請(qǐng)求：一、確認(rèn)原告與被告于2012年12月7日簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》有效,并繼續(xù)履行協(xié)議.二、按協(xié)議約定的房?jī)r(jià)與原告簽訂正式《商品房買賣合同》并辦理商品房買賣合同備案登記、房屋產(chǎn)權(quán)登記。三、判令被告將位于石某某市紅旗大街與南三環(huán)交口西側(cè)北降壁村水岸豪庭項(xiàng)目（現(xiàn)該項(xiàng)目更名為上起瀾灣）6-2-602的房屋交付原告。四、判令被告支付原告違約金17714元（最終數(shù)額按實(shí)際違約期限計(jì)算）。被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，無效的合同所購買的房屋沒有獲得政府的相關(guān)部門進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)、土地等部門的審批，所以該房屋不是合法的商品房不能建設(shè)，未取得相關(guān)的手續(xù)，所以簽訂的相關(guān)房屋認(rèn)購協(xié)議也是無效的，因?yàn)閰f(xié)議無效所以原告不能主張損失，而且在協(xié)議的簽訂中被告從未故意隱瞞沒有取得預(yù)售許可證明的情況，所以原告不能主張返還一倍已付購房款。根據(jù)原告訴求，我們提出反訴請(qǐng)求，在本案中所涉及的房屋因?yàn)榉N種原因不能正常建設(shè)，同時(shí)該房屋也被多次查封，所以被告與涉案26人簽訂的合同無法繼續(xù)履行。按照合同法的有關(guān)規(guī)定不能實(shí)現(xiàn)合同目的的應(yīng)當(dāng)解除。故請(qǐng)求解除被告與張淑芳等26人的房屋認(rèn)購協(xié)議。1、雙方簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議該房屋認(rèn)購協(xié)議并非商品房預(yù)售合同，二者在房屋銷售過程中的法律性質(zhì)和法律地位不同，所以原告不能依據(jù)認(rèn)購協(xié)議要求辦理備案手續(xù)，且該訴求不屬于法律受理范圍，因?yàn)榉糠课莶榉馐聦?shí)上也無法辦理備案手續(xù)。2、雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議約定了是雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不是物權(quán)關(guān)系，各原告均不是房屋的真正物權(quán)人，其無權(quán)要求交付房屋辦理權(quán)屬證書，且各原告僅是向被告支付了首付款，根據(jù)合同的權(quán)利義務(wù)的對(duì)等原則，被告有權(quán)拒絕履行交付房屋的義務(wù)。3、因?yàn)樯姘傅捻?xiàng)目變更不但少建設(shè)了幾棟樓也少建設(shè)了好幾層樓，且根據(jù)政府要求涉案項(xiàng)目的60%的建設(shè)面積必須按照成本價(jià)出售給北降壁村村民，導(dǎo)致被告的可銷售面積及建安成本的驟長(zhǎng)，這些不可遇見且不可抗拒情形構(gòu)成情勢(shì)變更，所以被告有權(quán)要求原告補(bǔ)交房款，但是因?yàn)樵嬉恢本芙^交款，基于合同對(duì)等原則被告有權(quán)拒絕交付房屋，所以無須承擔(dān)因?yàn)橛馄诮环慨a(chǎn)生的違約金。4、在本案中有8個(gè)人已經(jīng)保全查封了其認(rèn)購合同之外的房屋，其行為已自認(rèn)為是債權(quán)而非在主張物權(quán)，所以我們要求解除上述合同。反訴被告表示不同意解除房屋認(rèn)購協(xié)議，要求繼續(xù)履行。原告(反訴被告)為支持自己的主張，陳述并提交以下證據(jù)：房屋認(rèn)購協(xié)議及被告出具的收款收據(jù)，銷售房屋的宣傳頁。被告認(rèn)可認(rèn)購協(xié)議的效力不再贅述。原告要求繼續(xù)履行認(rèn)購協(xié)議按原協(xié)議約定的房?jī)r(jià)與原告簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記符合法律規(guī)定及符合備案條件，根據(jù)我國城市商品房預(yù)售管理辦法第10條的規(guī)定商品房預(yù)售開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽訂之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上房地產(chǎn)部門、土地管理部門辦理備案登記手續(xù)，也就是說被告為原告辦理備案登記是其法定的義務(wù)，本案中爭(zhēng)議的諸多房產(chǎn)已經(jīng)具備預(yù)售許可證，也就是具備了備案登記的條件，但被告惡意違約，拒絕履行備案義務(wù)，故原告訴求法院支持原告的要求，商品房辦理備案登記是以后進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記的先決的法定的必備的前提條件，如備案登記未能進(jìn)行那么之后的產(chǎn)權(quán)登記必然不能履行，所以被告拒絕履行備案義務(wù)屬于一種惡意違約行為。原告要求按原認(rèn)購協(xié)議的房?jī)r(jià)辦理備案登記符合合同約定及法律規(guī)定，在當(dāng)時(shí)簽訂合同時(shí)雙方約定的房?jī)r(jià)屬于市場(chǎng)價(jià)格，那么認(rèn)購協(xié)議屬于有效協(xié)議，被告應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，繼續(xù)履行就包括按認(rèn)購協(xié)議中約定的房?jī)r(jià)履行被告的義務(wù)。對(duì)于交付房屋的訴求原告與被告簽訂房屋買賣協(xié)議的最核心的目的就是取得房屋所有權(quán)，那么在房屋符合交付條件時(shí)被告應(yīng)當(dāng)履行其交付義務(wù)，訴求同樣符合法律規(guī)定。關(guān)于違約金的數(shù)額以雙方簽訂的合同中約定的房屋總價(jià)款作為基數(shù)自2015年1月1日起至被告交付房屋之日止，按日萬分之一承擔(dān)違約金，依據(jù)雙方在認(rèn)購協(xié)議中第3條約定的違約金計(jì)算方式。本案審理的是合同糾紛，合同簽訂是雙方的真實(shí)意思表示，并且該合同屬于有效合同，雙方應(yīng)按合同約定履行自己的權(quán)利義務(wù)。被告的訴求在程序上不符合法律規(guī)定，根據(jù)證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，被告提出反訴，應(yīng)在舉證期限屆滿前提出，但被告當(dāng)庭提出，程序不符合法律規(guī)定。在實(shí)體上該協(xié)議屬于法定的有效協(xié)議，雙方是在真實(shí)平等的基礎(chǔ)上簽訂的，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)合同的穩(wěn)定性，不應(yīng)因一方的隨意提出而隨意解除，故被告的反訴不成立。被告質(zhì)證意見：對(duì)于認(rèn)購協(xié)議和收據(jù)真實(shí)性無異議。對(duì)于宣傳頁真實(shí)性有異議，上面無法確認(rèn)印刷單位和印刷時(shí)間。宣傳網(wǎng)站都是各個(gè)售房網(wǎng)站自己標(biāo)出來的宣傳內(nèi)容，IP地址不是我公司。預(yù)售許可證真實(shí)性無異議。我們對(duì)于認(rèn)購合同的內(nèi)容我們認(rèn)為發(fā)生了重大的情勢(shì)變更，所以我們認(rèn)為相對(duì)的條款應(yīng)變更，如果原告不同意變更我們只能請(qǐng)求解除合同。針對(duì)2015年最高院關(guān)于適用民事訴訟法的司法解釋，在庭審結(jié)束前被告提起反訴的應(yīng)當(dāng)與本案合并審理。之前的司法解釋與本解釋不一致的適用本解釋。所以我們提出反訴是符合法律規(guī)定的。我公司在最初銷售及與原告簽訂協(xié)議的過程中均聲明過涉案房屋沒有預(yù)售許可證，沒有任何隱瞞，而且原告在購買房屋時(shí)具有審查的義務(wù)，原告不能以我方應(yīng)該具有預(yù)售許可證來推斷我方具有隱瞞的情形，而且原告提供的證據(jù)也不能證明我方具有隱瞞。協(xié)議中雖然約定按總房款支付違約金，但是原告到現(xiàn)在只支付了小部分的房款，其主張按照總房款計(jì)算違約金顯失公平。我方有權(quán)要求進(jìn)行調(diào)整，按照其已付房款計(jì)算。田偉、郝墨聰?shù)?人的其合同的簽署違反了國家的法律規(guī)定，所以依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。這也是最高院關(guān)于商品房買賣合同司法解釋的明確規(guī)定，因?yàn)闊o效所以其無權(quán)主張違約金。本案是合同糾紛原告無權(quán)主張要求確認(rèn)與物權(quán)相關(guān)的任何訴求。所以原告提出的辦理備案登記交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)登記等與物權(quán)相關(guān)的訴求法院應(yīng)駁回。被告陳述并舉證:證據(jù)1、國土局與被告簽署的補(bǔ)充協(xié)議。協(xié)議是2014年1月20日簽訂的，也就是說我們?cè)?014年拿到的土地使用權(quán)，而本案所涉及的合同，是2012年、2013年期間，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)一步要求被告將建筑面積的60%按成本價(jià)銷售給北降壁村村民，在后期頒發(fā)的建筑工程許可證和銷售許可證中更將2號(hào)樓及其他樓的19或20層以上砍掉不予建設(shè)，這無疑極大的增加了上訴人的建筑負(fù)擔(dān)，原告的協(xié)議中的價(jià)格是2000多到3000多不等，而該房屋的成本在5462元，如果依然按照原協(xié)議履行顯然對(duì)被告有失公平。而且上述規(guī)劃和成本的調(diào)整均是在本案雙方簽訂認(rèn)購協(xié)議之后的1-3年之中發(fā)生的，對(duì)此被告不能預(yù)測(cè)更不能改變，我們對(duì)此與原告進(jìn)行多次的溝通，我們要求漲價(jià)是公知的。2、中級(jí)人民法院查封了我們公司的部分房屋，是因?yàn)槲覀兺锨饭こ炭?，這里面涵蓋了本次訴訟中的房屋。查封時(shí)我們的房子沒有備案，因?yàn)樗麄兊牟榉馐沟梦覀儸F(xiàn)在雙方的協(xié)議無法履行，備案合同及房屋的交付更是無從談起。既然合同無法履行我們請(qǐng)求解除雙方的認(rèn)購協(xié)議。3、商品房預(yù)售許可證（副本），證明被告開發(fā)建設(shè)的上起瀾灣項(xiàng)目由之前的1、2、3、4、5、6棟減少為1、3、4、5、6，即2號(hào)樓未批準(zhǔn)建設(shè)。4、石某某市鹿泉區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室建設(shè)工程復(fù)工表。證明被告開發(fā)建設(shè)的上起瀾灣項(xiàng)目樓層數(shù)不超過19層和20層，即19、20層以上未被批準(zhǔn)建設(shè)，導(dǎo)致被告建設(shè)的商品房顯著減少。5、水岸豪庭項(xiàng)目初步成本測(cè)算。證明被告建設(shè)的上起瀾灣項(xiàng)目建安成本為5462.01元，故如仍按原、被告簽訂的認(rèn)購協(xié)議中約定的購房單價(jià)繼續(xù)履行合同，必將對(duì)被告顯失公平，所以基于上述情勢(shì)變更情形，請(qǐng)貴院依法駁回各原告的訴求。原告質(zhì)證意見：對(duì)協(xié)議的關(guān)聯(lián)性有異議，該協(xié)議的簽訂時(shí)間是在2014年1月20日，并且該協(xié)議中出讓方是鹿泉市國土資源局，受讓方是被告，該協(xié)議是在雙方確認(rèn)協(xié)議內(nèi)容及協(xié)議內(nèi)容將來對(duì)雙方的權(quán)利影響的前提下簽訂的，被告是一家企業(yè)作為商人追求利潤(rùn)是其最終目的，從正常的邏輯思維來講被告在簽訂該協(xié)議的過程中，已經(jīng)測(cè)算過簽訂該協(xié)議對(duì)其企業(yè)的利潤(rùn)影響，也就是說在原告與被告在2012年、2013年簽訂協(xié)議中約定的房?jī)r(jià)已經(jīng)即成事實(shí)的情況下被告仍然接受補(bǔ)充協(xié)議中約定的對(duì)回遷房的安置條件，再者在2014年1月20日后被告仍然按照3000-4000元的價(jià)格簽訂過數(shù)份協(xié)議，所以被告以補(bǔ)充協(xié)議作為其情勢(shì)變更的理由顯然是不成立的，如果被告在簽訂協(xié)議時(shí)已經(jīng)測(cè)算到其成本增加那么應(yīng)當(dāng)在簽訂協(xié)議后立即與原告重新協(xié)商房屋價(jià)格，但被告沒有，卻是在2016年3月30日預(yù)售許可證頒發(fā)后，提出其成本增加，那么顯然被告并不是成本增加了而是在追求更大的利潤(rùn)。再者該補(bǔ)充協(xié)議不能證明被告所述規(guī)劃有變更，成本有增加，即使其成本有增加也屬于商業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)。原告并非只是支付少部分房款，而要求按總房款作為計(jì)算違約金的依據(jù)，而是原告已經(jīng)按照合同約定履行了自己的付款義務(wù)，同時(shí)合同約定的違約責(zé)任就是以總房款作為計(jì)算依據(jù)，所以該計(jì)算方式?jīng)]有顯失公平，被告所述辦理備案登記是與物權(quán)相關(guān)的，原告認(rèn)為其主張與法無據(jù)，本案中雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議屬于合法有效的協(xié)議，該協(xié)議的最根本目的是為原告辦理產(chǎn)權(quán)登記，而辦理產(chǎn)權(quán)登記的前提是辦理備案登記，原告的訴求是合同中約定的被告義務(wù)的延伸，是其法定的義務(wù)，與是否物權(quán)無關(guān)。關(guān)于被告所述涉案房屋已被查封，合同無法履行，代理人認(rèn)為建筑單位對(duì)涉案房屋的查封只是一個(gè)保全行為，但沒有進(jìn)入執(zhí)行階段，并且建筑單位與被告的判決尚未生效，根據(jù)建筑單位與被告的行為，二者之間的訴訟存在虛假惡意之嫌，目前被告賬戶沒有被查封，其名下有更多價(jià)值的其他財(cái)產(chǎn)未被查封，再者建筑單位與被告之間屬于債權(quán)債務(wù)糾紛，建筑單位完全可以執(zhí)行被告單位的其他財(cái)產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，所以建筑單位僅有查封行為不能推定原告的合同不能備案不能繼續(xù)履行，所有原告已經(jīng)向中級(jí)法院提起查封異議。查封的基本情況已經(jīng)以清單的方式向法庭提交，所以代理人認(rèn)為保全查封只是一種查封的手段，并不能確定涉案房屋已經(jīng)被拍賣或已經(jīng)被建筑單位所有，其行為不影響本案的審理。被告提出的成本增加沒有明確的證據(jù)予以證明，不能證明原告所提出的事實(shí)，對(duì)于被告所提宣傳單真實(shí)問題該宣傳單注明的項(xiàng)目與房屋認(rèn)購協(xié)議中項(xiàng)目名稱一致，目前該項(xiàng)目名稱為上起瀾灣，同時(shí)結(jié)合認(rèn)購協(xié)議中對(duì)于按揭貸款的約定可以證實(shí)宣傳單的真實(shí)性。證據(jù)3真實(shí)性、合法性無異議，關(guān)聯(lián)性有異議，該證據(jù)只載明了1、3、4、5、6號(hào)樓取得了商品房預(yù)售許可，但不能證明被告所述的規(guī)劃變更，被告之前將1、2、3、4、5、6號(hào)樓全部對(duì)外銷售，只能說明被告當(dāng)時(shí)在沒有取得規(guī)劃證的前提下的違規(guī)銷售行為，而不能僅僅以商品房預(yù)售許可證未載明2號(hào)樓說明規(guī)劃變更，從被告提交的證據(jù)中可知鹿泉區(qū)規(guī)劃局對(duì)上起瀾灣項(xiàng)目只有一次規(guī)劃，從沒有變更過規(guī)劃，所謂的1-6號(hào)樓是被告的主觀臆斷行為。證據(jù)4真實(shí)性、合法性無異議，關(guān)聯(lián)性有異議，關(guān)聯(lián)性質(zhì)證意見同證據(jù)1，不能證明情勢(shì)變更。證據(jù)5真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，該證據(jù)是被告自行羅列的簡(jiǎn)單的數(shù)字乘除加減，是其自身的行為，最終的房?jī)r(jià)成本不應(yīng)當(dāng)影響雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議約定的房款價(jià)格。經(jīng)審理查明，2012年12月7日，原告楊某某（乙方）與被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議》，協(xié)議約定：一、乙方認(rèn)購位于石某某市紅旗大街與南三環(huán)交口西側(cè)北降壁村水岸豪庭項(xiàng)目6號(hào)樓2單元602室地上建筑面積100.69平方米、單價(jià)2884元／平方米；共計(jì)總房款290390元。房屋交付時(shí)，以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，按協(xié)議單價(jià)，多退少補(bǔ)。交房標(biāo)準(zhǔn)見附件。二、付款方式：合同簽訂當(dāng)日交首付款87117元。三、約定條款1、甲方于2014年12月31日前將所購房屋交付乙方，甲方如不按協(xié)議規(guī)定的日期交付房屋，每逾期一天按房?jī)r(jià)總額萬分之一計(jì)算違約金賠償乙方。逾期超過六個(gè)月，乙方有權(quán)解除本協(xié)議。解除協(xié)議時(shí)，甲方除將已收的房款全部退還乙方外，另賠償乙方所付房款的百分之五作為乙方的損失賠償金（不可抗力除外）。協(xié)議并約定了其他違約責(zé)任及解決爭(zhēng)議的方法等條款。被告在上述《房屋認(rèn)購協(xié)議》甲方處蓋章予以確認(rèn)，原告在上述《房屋認(rèn)購協(xié)議》乙方處簽名按手印確認(rèn)。《房屋認(rèn)購協(xié)議》簽訂次日，原告交付被告房款87117元。又查，被告開發(fā)的水岸豪庭項(xiàng)目后更名為上起瀾灣，被告于2016年3月30日辦理了訴爭(zhēng)房屋的預(yù)售許可證。原告為維護(hù)自己合法權(quán)益，訴至本院。訴訟中,原告表示，愿意在交付房屋前支付購房余款。
原告(反訴被告)楊某某與被告(反訴原告)石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為房屋買賣合同糾紛一案，本院二0一六年十二月二十六日作出（2016）冀0110民初3258號(hào)民事判決書,被告不服，提出上訴，石某某市中級(jí)人民法院以（2017）冀01民終4008號(hào)民事裁定書將該案發(fā)還重審。本院依法重新組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，原、被告委托代理人到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，一、原告楊某某與被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》的性質(zhì)及其效力的認(rèn)定問題。1、原告楊某某與被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》的合同性質(zhì)認(rèn)定問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議約定認(rèn)定為商品房買賣合同?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。”本案中，原告與被告簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》就當(dāng)事人名稱及姓名、房屋情況、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間、交付使用條件及日期、面積差異的處理方式、解決爭(zhēng)議的方法、違約責(zé)任及其他事項(xiàng)等作出了明確約定，該《房屋認(rèn)購協(xié)議》具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且被告已按合同約定收取了原告的購房款87117元，據(jù)此原告與被告簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》認(rèn)定為商品房買賣合同。2、原告楊某某與被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》的合同效力認(rèn)定問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”本案中，原告購買的房屋在起訴前取得了商品房預(yù)售許可證明，依據(jù)上述法律規(guī)定，原告與被告簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》合法有效。原告訴求繼續(xù)履行合同，本院應(yīng)予支持。二、關(guān)于要求被告按協(xié)議約定的房?jī)r(jià)與原告簽訂正式《商品房買賣合同》并辦理商品房買賣合同備案登記、房屋產(chǎn)權(quán)登記的訴訟請(qǐng)求?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起３０日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。故辦理合同備案手續(xù)系被告的法定義務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)與原告簽訂《商品房買賣合同》，并協(xié)助原告辦理訴爭(zhēng)房屋的合同備案及登記手續(xù)。關(guān)于原告要求被告交付房屋訴訟請(qǐng)求。因原告已按約定履行了自己的部分義務(wù)，被告逾期未按約定向原告交付房屋，訴訟中原告也表示愿意支付購房余款，在達(dá)到交房條件下被告應(yīng)向原告交付所購房屋。故本院對(duì)被告在達(dá)到交房的條件下交付房屋的訴訟請(qǐng)求予以支持。關(guān)于原告要求被告支付違約金的訴訟請(qǐng)求?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。本案中，原告與被告簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議約定：被告于2014年12月31日前將所購房屋交付原告，被告如不按協(xié)議規(guī)定的日期交付房屋，每逾期一天按房?jī)r(jià)總額萬分之一計(jì)算違約金賠償原告。被告至今未向原告交付房屋，應(yīng)按約定向原告支付違約金。關(guān)于被告的抗辯理由。本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。被告作為專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的公司，應(yīng)當(dāng)依法誠信經(jīng)營，被告在經(jīng)營中發(fā)生的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由自己負(fù)擔(dān)。政府有關(guān)部門并未對(duì)被告開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃變更，亦未曾準(zhǔn)許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將小產(chǎn)權(quán)房作為商品房銷售，故被告稱因情勢(shì)變更導(dǎo)致建房成本增加，繼續(xù)履行合同對(duì)被告不公平的抗辯理由，本院不予采信。至于石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司反訴解除房屋認(rèn)購協(xié)議，稱在本案中所涉及的房屋因?yàn)榉N種原因不能正常建設(shè)，同時(shí)該房屋也被多次查封，所以被告與涉案26人簽訂的合同無法繼續(xù)履行，按照合同法的有關(guān)規(guī)定不能實(shí)現(xiàn)合同目的的應(yīng)當(dāng)解除，其理據(jù)不足，不符合法定合同解除條件，故該訴求本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百一十四條，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條的規(guī)定，判決如下：

一、原告(反訴被告)楊某某與被告（反訴原告）石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2012年12月7日簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》有效，繼續(xù)履行。二、被告（反訴原告）石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告(反訴被告)楊某某簽訂《商品房買賣合同》，并協(xié)助原告(反訴被告)楊某某辦理位于石某某市紅旗大街與南三環(huán)交口西側(cè)北降壁村上起瀾灣6號(hào)樓2單元602號(hào)房屋合同備案及登記手續(xù)。三、被告（反訴原告）石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在達(dá)到交付條件下交付原告楊某某(反訴被告)購買的位于石某某市紅旗大街與南三環(huán)交口西側(cè)北降壁村上起瀾灣6號(hào)樓2單元602號(hào)房屋。四、被告（反訴原告）石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告楊某某(反訴被告)逾期交房的違約金（以合同約定按照日萬分之一計(jì)算，自2015年1月1日始至被告交付房屋之日止）。五、駁回原告楊某某對(duì)被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他訴訟請(qǐng)求。六、駁回反訴原告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求與反訴被告楊某某解除《房屋認(rèn)購協(xié)議》的訴求。上述第二項(xiàng)、第四項(xiàng)于本判決生效之日起七日內(nèi)履行完畢。如未在判決規(guī)定期限內(nèi)履行給付金錢的義務(wù)，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)121元、保全費(fèi)1971元（原告已預(yù)交），由被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于石某某市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)　　趙辰紅
審判員　　李　霞
審判員　　李亞斌

書記員：樊曉