楊某和
楊自瑞（湖北聯(lián)幫律師事務(wù)所）
馬某某
邱才友（湖北高見律師事務(wù)所）
方晟楠（湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）楊某和，男，漢族。
委托代理人楊自瑞，湖北聯(lián)幫律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般代理。
被上訴人（原審被告）馬某某，男，回族。
委托代理人邱才友，湖北高見律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般代理。
原審被告襄陽市路燈管理處（以下簡稱路燈管理處）。
法定代表人王智峰，路燈管理處主任。
委托代理人方晟楠，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般代理。
上訴人楊某和因與被上訴人馬某某、原審被告路燈管理處所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案，不服襄陽市樊城區(qū)人民法院于2015年5月6日作出的（2015）鄂樊城王民初字第00189號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年5月29日受理后，依法組成由審判員魏俊擔(dān)任審判長，審判員任僑、代理審判員榮雯芳參加的合議庭，于2015年8月12日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人楊某及其委托代理人楊自瑞，被上訴人馬某某及其委托代理人邱才友，原審被告路燈管理處委托代理人方晟楠到庭參加了訴訟。
原審判決認(rèn)定:楊某和與馬某某均為路燈管理處職工。1990年路燈管理處在本市春園路家屬院建起一棟家屬樓，標(biāo)記為2號(hào)樓。楊某和被分配在2號(hào)樓2單元2樓221號(hào)房屋（以下簡稱221房）居住，該房系兩室一廳住房，實(shí)際建筑面積為91.80平方米；馬某某被分配在2號(hào)樓3單元2樓322號(hào)房屋（以下簡稱322房）居住，該房系三室一廳住房，實(shí)際建筑面積為127.09平方米。1994年路燈管理處根據(jù)國家房改政策以及本市房改方案對(duì)本單位職工已居住公房進(jìn)行房改。同年5月20日，路燈管理處作為售房單位（甲方）與楊某和作為購房人（乙方）簽訂房改售房協(xié)議書一份，約定:甲方將221房出售給楊某和，標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)合計(jì)為13194.20元，根據(jù)襄樊市公有住房出售辦法規(guī)定，甲方應(yīng)收乙方房款8203.10元；乙方購房后，擁有住房的占有權(quán)、使用權(quán)、繼承權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán)；乙方付清購房款并住滿五年后，可以出售，在相同條件下，甲方有優(yōu)先購買權(quán)，其增值額扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按規(guī)定的比例分配；乙方購房后未住滿五年要求退房的，甲方將乙方所付房款，扣除折舊費(fèi)后，退還乙方，個(gè)人裝修部分經(jīng)評(píng)估后折扣計(jì)價(jià)。當(dāng)日，路燈管理處也與馬某某簽訂了房改售房協(xié)議書，將322房出售給馬某某，標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)合計(jì)為18715.08元，路燈管理處根據(jù)公房出售辦法，應(yīng)收馬某某房款10894.42元。協(xié)議的其它條款內(nèi)容與楊某和的協(xié)議內(nèi)容一致。1994年5月15日楊某和向路燈管理處交納了8203.10元購房款，1994年6月17日馬某某向路燈管理處交納了8979元購房款。根據(jù)房改辦法，楊某和、馬某某分別擁有所住房屋的60%的產(chǎn)權(quán)，路燈管理處擁有所出售公房40%的產(chǎn)權(quán)。1997年7月14日，馬某某與涂珍因夫妻感情不和經(jīng)本市樊城區(qū)人民法院調(diào)解離婚，協(xié)議約定馬某某單位分得的三室一廳房屋歸馬某某所有，彩電、冰箱、存款等財(cái)產(chǎn)歸涂珍所有。
1998年時(shí)，馬某某所住房屋鄰居家發(fā)生一起命案，馬某某的兒子受到懷疑，于是產(chǎn)生矛盾。馬某某向路燈管理處提出借換房使用。1998年10月20日，經(jīng)路燈管理處協(xié)調(diào)，楊某和與馬某某簽訂暫借房協(xié)議一份。協(xié)議約定:馬某某將原購住房與楊某和原購住房互借換使用，并經(jīng)處辦公會(huì)議研究同意；馬某某、楊某和二位職工借換住房系雙方自愿，并經(jīng)處同意的一種暫時(shí)行為，其住房原產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系不變；馬某某、楊某和雙方今后欲換購對(duì)方住房，必須在本市有關(guān)上級(jí)部門換購住房政策出臺(tái)后，向路燈管理處提出申請(qǐng)，經(jīng)處正式同意后，按有關(guān)政策規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并按規(guī)定交納各種費(fèi)用；馬某某、楊某和雙方在本人購房擁有部分產(chǎn)權(quán)的情況下，非經(jīng)本處同意，變更產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)屬無效行為，其發(fā)生的后果雙方自行負(fù)責(zé)。該協(xié)議馬某某、楊某和以及路燈管理處當(dāng)時(shí)法定代表人在協(xié)議上簽了字，單位加蓋了公章。暫借房協(xié)議簽訂的前一天，楊某和支付涂珍8000元，涂珍未出具收條。1999年，本市開始公有住房第二次房改，楊某和于1999年7月13日向路燈管理處交納了322房屋部分購房款5912元，收款收據(jù)上載明交款人是楊某和，馬某某于同日交納221房部分購房款4512元，收款收據(jù)上載明交款人是馬某某。
2001年6月20日，路燈管理處（甲方）與楊某和（乙方）簽訂職工購買標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房過渡到成本價(jià)售房協(xié)議書一份。協(xié)議約定:甲方將221房屋出售給乙方，建筑面積91.80平方米，計(jì)價(jià)面積82.50平方米，總價(jià)款26300.70元（產(chǎn)權(quán)形式為全部產(chǎn)權(quán)，房改辦評(píng)估面積為計(jì)價(jià)面積，房管局確權(quán)面積為建筑面積），根據(jù)本市有關(guān)房改政策的規(guī)定，同意將該房屋全部產(chǎn)權(quán)出售給乙方，乙方應(yīng)向甲方補(bǔ)交房款為4252.04元；乙方以成本價(jià)購房后，擁有全部產(chǎn)權(quán)，可以依法交易，按規(guī)定在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和繳納有關(guān)稅費(fèi)后，其交易收入（含增值部分）全部歸個(gè)人所有；乙方必須在國家規(guī)定的范圍內(nèi)行使所有權(quán)，不得危害公共利益、損害他人的合法權(quán)益，住房若出售和轉(zhuǎn)讓，在同等條件下原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)。同日，路燈管理處也與馬某某簽訂職工購買標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房過渡到成本價(jià)售房協(xié)議書一份，協(xié)議約定路燈管理處將322房出售給馬某某，該房建筑面積127.09平方米，計(jì)價(jià)面積116.56平方米，總價(jià)款36411.29元，根據(jù)房改政策馬某某應(yīng)向路燈管理處補(bǔ)交房款8631.94元。協(xié)議的其它內(nèi)容與楊某和的協(xié)議內(nèi)容一致。2002年8月19日，楊某和向路燈管理處交納322房補(bǔ)交購房款2639.84元，收據(jù)上載明:今收到馬某某補(bǔ)交購房款2639.94元。2002年10月28日房管部門為楊某和頒發(fā)了221房的房產(chǎn)證（產(chǎn)權(quán)證號(hào)為樊城區(qū)字第00038928號(hào)），為馬某某頒發(fā)了322房的房產(chǎn)證（產(chǎn)權(quán)證號(hào)為樊城區(qū)字第00038945號(hào)）。2005年9月14日國土資源部門分別給楊某和與馬某某頒發(fā)了房屋對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)證。此后，馬某某要求楊某和返還房屋，并經(jīng)路燈管理處協(xié)調(diào)均無果。
2010年底，馬某某向原審法院提起訴訟，要求楊某和騰空322房并交還房屋，該院審理后認(rèn)為馬某某與楊某和的糾紛，屬單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，不屬于人民法院主管的范圍，于2011年9月裁定駁回了馬某某的起訴。2012年8月馬某某又向原審法院提起訴訟，要求確認(rèn)楊某和占用的房屋所有權(quán)歸其所有，楊某和搬出房屋并將房屋歸還給馬某某。2013年2月28日馬某某以訴爭房屋已登記在自己名下為由又撤回了起訴。2013年10月2日，馬某某搬進(jìn)322房居住至今。
原審法院認(rèn)為，國家實(shí)行的住房制度改革政策，是國家將所有的已分配給職工居住的公房，根據(jù)職工的工齡、職務(wù)、級(jí)別等因素以優(yōu)惠政策分階段出售給職工，與一定的身份關(guān)系相關(guān)聯(lián)，具有較強(qiáng)的福利性，房屋購買價(jià)格也遠(yuǎn)低于市場價(jià)。路燈管理處是國家的事業(yè)單位，其所建職工住房屬于國有資產(chǎn)，并受托而管理該國有資產(chǎn)。在房改過程中，其代表國家作為售房單位，職工為購房人，房改行為的合理合法與否最終要經(jīng)過政府住房制度改革辦公室的審查確認(rèn)，直至房管部門、國土資源管理部門頒發(fā)房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證，該房改行為才能宣告完結(jié)。
本案中，楊某和、馬某某作為路燈管理處職工，無償分得公房居住，1994年第一次房改時(shí)，又根據(jù)各自的工齡、級(jí)別等因素對(duì)所住公房進(jìn)行房改，根據(jù)各自的身份享受了一定的福利。1998年10月，經(jīng)路燈管理處協(xié)調(diào)，楊某和與馬某某簽訂暫借房協(xié)議書，該協(xié)議明確表明了雙方是互借換房屋使用，是一種暫時(shí)行為，住房原產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系不變。楊某和與馬某某按協(xié)議交換了房屋使用，雖然以后楊某和又交納了322房的二次房改補(bǔ)交房款，但該房款的計(jì)算仍然是根據(jù)馬某某的身份以及該房第一次房改的基礎(chǔ)而得來，并且最后一次收據(jù)上仍注明是馬某某補(bǔ)交322房房款。另外，在暫借房協(xié)議簽訂前，楊某和支付涂珍8000元，因涂珍與馬某某已離婚，從法律角度其并不享有322房的任何產(chǎn)權(quán)，該8000元也無任何協(xié)議認(rèn)定它的法律性質(zhì)，更沒有記載于暫借房協(xié)議中。我國民法通則規(guī)定，民事法律行為必須意思表示真實(shí)、不違反法律或者社會(huì)公共利益；民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式，法律規(guī)定用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定。楊某和訴稱其補(bǔ)交了二次購房款、支付了8000元，但這些行為不能依法就此推定馬某某接受了楊某和的換房行為，換購房改房行為是特殊行為，必須要有雙方明確的意思表示。在暫借房協(xié)議簽訂后，在二次房改協(xié)議簽訂過程中，直至房管、土地管理部門頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書等一系列行為過程中，沒有雙方的互換互購住房申請(qǐng)，證明不了雙方有互換互購住房的意思表示。其次，房改不同于一般的房屋買賣關(guān)系，無論是購房人與售房單位，還是購房人與購房人之間，若發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)或交易行為的更換，必須要經(jīng)過嚴(yán)格的房改程序和履行一定的房改手續(xù)，經(jīng)過政府房改部門、房管部門等行政部門的審查批準(zhǔn)，不能隨意而為，房改售房行為與每個(gè)職工的身份關(guān)系相關(guān)聯(lián)，根據(jù)身份享受福利。即使要換房，則交換后房屋的房款計(jì)算以及房產(chǎn)證的頒發(fā)都要重新報(bào)相關(guān)行政部門根據(jù)身份計(jì)算房款和變更房改相關(guān)手續(xù)，才能完成換房行為，最終取得產(chǎn)權(quán)證書。第三，根據(jù)暫借房協(xié)議約定內(nèi)容分析，“楊某和、馬某某今后欲換購對(duì)方住房，必須在本市有關(guān)上級(jí)部門換購住房政策出臺(tái)后，向處提出申請(qǐng)，經(jīng)處正式同意，按有關(guān)政策規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并按規(guī)定交納各種費(fèi)用”，該協(xié)議條款對(duì)換購住房確定了以下幾個(gè)條件，一是換購住房政策出臺(tái)，二是向路燈管理處提出申請(qǐng)，三是處研究決定，四是按有關(guān)政策規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，五是交納各種費(fèi)用。但是，暫借房協(xié)議簽訂后，雙方始終沒有提出換購住房申請(qǐng)，路燈管理處也沒有接受到雙方的換購住房申請(qǐng)，故雙方的換購住房行為不能成立。需要特別說明的是，路燈管理處作為售房單位，又作為楊某和與馬某某的工作所在單位，其已經(jīng)參與協(xié)調(diào)了雙方最初的暫借房關(guān)系，又對(duì)今后若出現(xiàn)換購房情形作了特別規(guī)定，那么在第二次房改即職工即將取得房屋100%的產(chǎn)權(quán)時(shí)，出于產(chǎn)權(quán)人的身份以及職工的管理單位，應(yīng)該履行房改與管理之責(zé)，盡到注意義務(wù)，應(yīng)當(dāng)召集楊某和與馬某某在一起對(duì)互借房屋是相互歸還還是相互換購作出明確表態(tài)，與最初的暫借房協(xié)議作一呼應(yīng)。如果雙方擬換購住房，在此環(huán)節(jié)可解決產(chǎn)權(quán)最終歸屬；若不換購住房，則借房使用需明確借期，從而避免糾紛。從這個(gè)意義上講，路燈管理處存在一定過錯(cuò)。原告楊某和若認(rèn)為房改程序有錯(cuò)誤、單位存在過錯(cuò)，可找相關(guān)行政管理部門另行解決。綜上，楊某和的訴訟請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第五十五條 ?、第五十六條 ?、第七十一條 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?第一款 ?、第三十九條 ?、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下:駁回原告楊某和的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)500元，由原告楊某和負(fù)擔(dān)。

本院經(jīng)審查認(rèn)為:上訴人楊某和與被上訴人馬某某均系原審被告路燈管理處的職工，1998年10月20日雙方就路燈管理處分配給各自且無完全產(chǎn)權(quán)的房屋簽訂的《暫借房協(xié)議書》，系向原審被告路燈管理處申請(qǐng)并經(jīng)該處辦公會(huì)議研究同意、主持下簽訂的。該協(xié)議體現(xiàn)了原審被告路燈管理處對(duì)單位內(nèi)部房改房的調(diào)整和管理，雙方當(dāng)事人因履行該協(xié)議而產(chǎn)生的糾紛系單位內(nèi)部因建房、分房而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，不屬于人民法院主管工作范圍，上訴人楊某和可向原審被告路燈管理處或其上級(jí)主管部門申請(qǐng)解決。2010年馬某某依據(jù)本案協(xié)議起訴要求楊某和騰退322房時(shí)，楊某和也以本案糾紛不屬于人民法院主管進(jìn)行了答辯。原審法院對(duì)此案進(jìn)行實(shí)體處理，適用法律錯(cuò)誤。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十四條 ?第一款 ?第（三）項(xiàng) ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第三百三十條 ?，《最高人民法院《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》》第三條之規(guī)定，裁定如下:
撤銷襄陽市樊城區(qū)人民法院（2015）鄂樊城王民初字第00189號(hào)民事判決；
駁回楊某和的起訴。
楊某和一審、二審分別預(yù)交的訴訟費(fèi)500元，共計(jì)1000元，予以退還。
本裁定為終審裁定。

本院經(jīng)審查認(rèn)為:上訴人楊某和與被上訴人馬某某均系原審被告路燈管理處的職工，1998年10月20日雙方就路燈管理處分配給各自且無完全產(chǎn)權(quán)的房屋簽訂的《暫借房協(xié)議書》，系向原審被告路燈管理處申請(qǐng)并經(jīng)該處辦公會(huì)議研究同意、主持下簽訂的。該協(xié)議體現(xiàn)了原審被告路燈管理處對(duì)單位內(nèi)部房改房的調(diào)整和管理，雙方當(dāng)事人因履行該協(xié)議而產(chǎn)生的糾紛系單位內(nèi)部因建房、分房而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，不屬于人民法院主管工作范圍，上訴人楊某和可向原審被告路燈管理處或其上級(jí)主管部門申請(qǐng)解決。2010年馬某某依據(jù)本案協(xié)議起訴要求楊某和騰退322房時(shí)，楊某和也以本案糾紛不屬于人民法院主管進(jìn)行了答辯。原審法院對(duì)此案進(jìn)行實(shí)體處理，適用法律錯(cuò)誤。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十四條 ?第一款 ?第（三）項(xiàng) ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第三百三十條 ?，《最高人民法院《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》》第三條之規(guī)定，裁定如下:

撤銷襄陽市樊城區(qū)人民法院（2015）鄂樊城王民初字第00189號(hào)民事判決；
駁回楊某和的起訴。
楊某和一審、二審分別預(yù)交的訴訟費(fèi)500元，共計(jì)1000元，予以退還。

審判長：魏俊
審判員：任僑
審判員：榮雯芳

書記員：張建設(shè)