原告楊某某，女，漢族，1977年1月出生，住湖北省十堰市茅箭區(qū)。
委托代理人盧孔亮，湖北平長律師事務所律師。代理權限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解，代收法律文書等特別授權。
被告十堰彪炳置業(yè)有限公司。住所地：湖北省十堰市江蘇路3號。
法定代表人柯昌舉，該公司董事長。
委托代理人鄭家，湖北鄖陽律師事務所律師。代理權限：一般代理。
委托代理人郭勇輝，湖北博理律師事務所律師。代理權限：一般代理。
被告湖北匯星置業(yè)有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭區(qū)深圳街。
法定代表人錢明誠，該公司董事長。
委托代理人龐美剛，十堰市張灣區(qū)東風法律服務所法律工作者。代理權限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，代為調解、簽收法律文書等特別授權。
第三人十堰市港航管理局。住所地：湖北省十堰市香港街38號。
法定代表人方士釗，該局局長。
委托代理人龔中強，該局法規(guī)科科長。代理權限：一般代理。

原告楊某某訴被告十堰彪炳置業(yè)有限公司（下稱彪炳置業(yè)公司）、被告湖北匯星置業(yè)有限公司（下稱匯星置業(yè)公司）、第三人十堰市港航管理局（下稱港航局）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成由審判員王建濤擔任審判長，審判員張京鄖、代理審判員朱敏敏參加的合議庭，公開開庭進行了審理。原告楊某某的委托代理人盧孔亮，被告彪炳置業(yè)公司的委托代理人鄭家、郭勇輝，被告匯星置業(yè)公司的委托代理人龐美剛，第三人港航局的委托代理人龔中強到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
經審理查明：2014年3月8日，彪炳置業(yè)公司作為甲方與作為乙方的匯星置業(yè)公司簽訂《項目轉讓協(xié)議》。該協(xié)議約定：彪炳置業(yè)公司將江蘇路市政拆遷原址新建還建房二期（C3-C5）項目轉讓給匯星置業(yè)公司，雙方繼續(xù)合作進行房地產開發(fā)，甲方保障項目合法進行（取得土地，項目各項審批建設手續(xù)），并承擔因甲方原因違法或違規(guī)建設所導致的一切經濟和法律責任，合作方式是以甲方名義進行開發(fā)、銷售，但經營管理權、決策權、財產支配權全部由乙方享有，甲方予以協(xié)助；乙方支付項目轉讓費用6000萬元，另分配給甲方一層臨街商鋪1500平方米（從消防通道向3、4、5號樓整體推移計算）、住宅1000平方米、3個車位（辦證稅費由甲方承擔），該權益由柯昌舉及其指定的人接手；除前述甲方的分配數額外，本項目建設的全部房產及實現的全部收益均歸乙方所有；前述6000萬元分3期支付，本協(xié)議簽訂5日內乙方向甲方轉款1500萬元，2014年4月10日前支付第二筆1000萬元，2014年6月10日前支付剩余款項；甲方已向施工方收取的1000萬元保證金由乙方按施工合同的約定返還施工方，已開挖的基坑和做好的四周防護工程款由甲方承擔；乙方接管后本項目新發(fā)生的債務由乙方承擔，接管前的債務由甲方承擔等。雙方還約定，乙方使用項目融資的范圍僅限于乙方按本協(xié)議約定應取得的權益，銷售回款及融資必須優(yōu)先用于本項目建設，剩余部分乙方可以收回相應的投資款；本合同自雙方簽字蓋章之日起乙方第一筆款支付后生效。
上述合同簽訂后，彪炳置業(yè)公司向匯星置業(yè)公司的法定代表人錢明誠出具《委托書》?！段袝份d明：代理事項是融資、銷售，代理權限注明“僅限于江蘇路市政拆遷原址新建還建房項目的融資、銷售（特別提示：融資銷售款必須轉入委托人的指定賬號，委托時間在2014年3月31日前有效）”。
2014年3月17日，匯星置業(yè)公司與作為團體出借人代表的港航局簽訂《借款抵還商品房合同書》。約定：港航局在7日內向匯星置業(yè)公司出借2600萬元，作為港航局獲得匯星置業(yè)公司抵還商品房的定金，匯星置業(yè)公司抵還給港航局商品房約150套，每套面積約80-120平方米，每平方米均價4460元（含暖氣、熱水、燃氣等接口費），地下車位約50個，每個車位16萬元，抵還住房和車位不受市場價調整影響，實行不變價；交房時間為本合同簽訂之日起510天（包括不可預見因素），匯星置業(yè)公司交房后，除按照國家商品房銷售規(guī)定預留保修金等外，其余房款全部付清等。
同日，匯星置業(yè)公司作為甲方與作為乙方的楊某某簽訂《借款抵還商品房合同書》。約定：乙方在7日內向甲方出借20萬元，如需車位1個另出借10萬元；甲方抵還給乙方的商品房為彪炳盛世廣場5號樓20層5-H房型，建筑面積約69.8平方米，最終以辦理的商品房預售登記面積為準，每平方米4510元（含暖氣、熱水、燃氣等接口費），地下車位每個16萬元，抵還住房和車位不受市場價調整影響，實行不變價；項目建設至取得商品房預售許可證并為乙方辦理商品房預售登記證及辦理商品房預告登記30日內，乙方應向甲方交齊剩余房款，如乙方愿意貸款的可采取按揭貸款籌款；交房時間（以領取住房鑰匙為準）為本合同簽訂之日起510天（約17個月）內，本項目竣工備案證辦理到位后12個月內甲方向乙方交付房屋產權證（土地證、房產證），發(fā)生的相關稅費按規(guī)定各自承擔；甲方在本項目具備預售條件后，按照搬遷戶—乙方—對外銷售的順序通知乙方看房，出借人應是港航局內部職工；甲方不能按期交房，按約定還房面積的總價日萬分之三支付違約金，超期90天以上，乙方有權終止合同；甲方單方解除合同或房屋驗收合格具備交房條件30日內拒不交房的，應在逾期7日內退還乙方已交房款并按已交房款的1倍支付違約金；乙方不能按時支付房款，甲方有權拒絕交房；甲方對乙方支付的房款（借款）安全負責，實行專款專用，不得挪為他用，否則造成乙方損失和不良后果，甲方承擔相關責任和負責矛盾消化處理；甲方和其他第三人的債務糾紛不得損害乙方的權益和交房時間，否則承擔相關責任等。
2014年3月24日，楊某某（以楊漢濤名義）向匯星置業(yè)公司支付房款20萬元。匯星置業(yè)公司于2014年3月24日、5月23日、6月25日、7月4日分四次共向彪炳置業(yè)公司支付1140萬元。
現因彪炳置業(yè)公司不認可匯星置業(yè)公司與楊某某簽訂的《借款抵還商品房合同書》，且項目進展較慢，未能達到交房條件，楊某某向本院起訴，引起訴訟。
2015年9月，房管部門向彪炳置業(yè)公司核發(fā)了江蘇路市政拆遷還建項目5棟綜合樓的預售許可證。

本院認為：在匯星置業(yè)公司與楊某某簽訂的《借款抵還商品房合同書》中，匯星置業(yè)公司的義務是將約定房屋交付楊某某，而不是將款項歸還給楊某某，該情形證明涉案合同不屬于借款合同；合同約定了交付標的物是特定房屋，還有房屋價格、交房時間等房屋買賣合同應具備的條款，從約定的內容看，買賣關系的成立無須再簽訂新的合同，該情形證明涉案合同不屬于房屋認購、意向等合同；《借款抵還商品房合同書》中約定的借款實際是購房款，該合同應認定為商品房買賣合同。
匯星置業(yè)公司與楊某某簽訂《借款抵還商品房合同書》的行為應當認定為匯星置業(yè)公司履行彪炳置業(yè)公司委托事務的行為，合同中關于匯星置業(yè)公司的義務應由彪炳置業(yè)公司承擔。理由如下：1、從事商品房銷售的主體應當是具備相應條件的房地產企業(yè)，錢明誠個人不具備銷售房地產的資格，作為專業(yè)從事房地產開發(fā)的彪炳置業(yè)公司應當不會將銷售房地產的事務委托給不具備資格的主體；2、錢明誠是匯星置業(yè)公司的法定代表人，匯星置業(yè)公司具備銷售房地產的資格，在現實生活中，將企業(yè)法人與其法定代表人身份混淆的情況時有發(fā)生，彪炳置業(yè)公司可能本意是委托匯星置業(yè)公司融資、銷售，而出具的委托書上表述的受托人則是錢明誠；3、雙方簽訂的《項目轉讓協(xié)議》約定了匯星置業(yè)公司以彪炳置業(yè)公司名義銷售房地產，在項目仍以彪炳置業(yè)公司名義開發(fā)的情況下，雙方為了履行前述協(xié)議，彪炳置業(yè)公司應當向匯星置業(yè)公司出具委托書以便于匯星置業(yè)公司銷售房地產，因此，向匯星置業(yè)公司出具委托書實際是彪炳置業(yè)公司履行《項目轉讓協(xié)議》的內容之一。匯星置業(yè)公司雖然是以自己名義與楊某某簽訂的合同，但楊某某在簽訂合同時已經知道委托人和受托人之間的代理關系，該合同直接約束彪炳置業(yè)公司和楊某某。
彪炳置業(yè)公司在2015年9月取得商品房預售許可，此時是在楊某某起訴以前。根據法律規(guī)定，匯星置業(yè)公司與楊某某簽訂《借款抵還商品房合同書》可以認定有效。根據合同約定的履行順序，首先是楊某某交付20萬元（不含車位）；二是彪炳置業(yè)公司在取得商品房預售許可證并為楊某某辦理商品房預售登記證及辦理商品房預告登記；三是楊某某交齊剩余房款；四是彪炳置業(yè)公司交付房屋；然后是辦理產權登記等。由此可見，交付房屋在付清房款之后，在楊某某未付清房款前，彪炳置業(yè)公司有權拒絕交房。因此，楊某某在未付清房款的情況下要求彪炳置業(yè)公司交付房屋的訴訟請求不應支持。
依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條、《中華人民共和國合同法》第六十七條、并參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告湖北匯星置業(yè)有限公司受被告十堰彪炳置業(yè)有限公司委托與原告楊某某于2014年3月17日簽訂的《借款抵還商品房合同書》有效。
二、駁回原告楊某某的其他訴訟請求。
案件受理費用100元，由被告十堰彪炳置業(yè)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時根據不服本判決部分的上訴請求數額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預交上訴案件受理費。戶名：湖北省十堰市中級人民法院；開戶行：中國農業(yè)銀行股份有限公司十堰廣場支行；帳號：17×××01。通過郵局匯款的，款匯十堰市中級人民法院，郵編：442000；地址：十堰市郵電街12號。上訴人應將注明一審案號的交費憑證復印件同時交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內未預交訴訟費用，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　王建濤 審　判　員　　張京鄖 代理審判員　　朱敏敏

書記員：彭苗