楊東某
陳琳（湖北宏義律師事務(wù)所）
老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司
鄭琦紅（湖北正音律師事務(wù)所）
湖北正音律師事務(wù)所（湖北正音律師事務(wù)所）

原告楊東某，男，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人陳琳，系湖北宏義律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:特別授權(quán)代理。
被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司。住所地:老河口市東啟街與中山路交叉路口。
法定代表人熊國順，該公司董事長。
委托代理人鄭琦紅，系湖北正音律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:特別授權(quán)代理。
委托代理人劉芳菲，系湖北正音律師事務(wù)所實習(xí)律師。代理權(quán)限:特別授權(quán)代理。
原告楊東某與被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司（以下簡稱建某開發(fā)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案。本院于2014年7月28日受理后，依法適用簡易程序，由審判員蔣亞平獨任審判，于2014年9月10日公開開庭進行了審理，原告楊東某及其委托代理人陳琳，被告建某開發(fā)公司的委托代理人鄭琦紅、劉芳菲均到庭參加了訴訟。原、被告雙方同意三個月調(diào)解期限。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告方為證明所陳述的事實及支持其主張，舉出了如下證據(jù):
證據(jù)一、中華人民共和國居民身份證一份。用于證明原告楊東某個人身份信息；
證據(jù)二、2009年12月29日，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同一份。用以證明雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，及合同約定的被告交房時間為2010年10月1日前；
證據(jù)三、2009年12月29日，被告建某開發(fā)公司明珠華府項目部出具的收據(jù)一張。用以證明原告楊東某合同簽訂時已預(yù)交購房款71515元；
證據(jù)四、（1）、個人購房借款擔(dān)保合同一份。用以證明原告楊東某以房屋作抵押從工商銀行貸款270000元，并支付給建某開發(fā)公司；（2）、2010年2月8日借款憑證一份。用以證明原告楊東某向建某開發(fā)公司支付270000元購房款；
證據(jù)五、明珠華府住宅交房通知書一份。用以證明交房時間為2011年7月1日；
證據(jù)六、2014年6月11日，老河口市信訪局出具的證明一份。用以證明原告一直在主張自已的權(quán)利。
被告建某開發(fā)公司辯稱:一、原告楊東某訴稱的訴訟理由沒有事實及法律依據(jù)，其訴訟請求不能成立。請求人民法院依法駁回。
1、原告楊東某所稱的交房時間沒有事實依據(jù)。合同第八條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在2010年10月1日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用:（1）、該商品房經(jīng)驗收合格。并沒有約定2010年10月1日為唯一的交付房屋條件，僅僅是根據(jù)商品房預(yù)售合同的實際將10月1日寫為預(yù)計交房日期，而實際交房日期明確約定為“該商品房經(jīng)驗收合格”，而原告只引用該條的部分內(nèi)容，不引用該條“依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定”并“經(jīng)驗收合格”為交付日期的約定，顯然是斷章取義的理解和錯誤引用合同條款，沒有事實依據(jù)。
2、原告楊東某所稱的交房時間沒有法律依據(jù)。雙方根據(jù)商品房預(yù)售合同的特點和法律要求，約定“依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定”、“商品房經(jīng)驗收合格”為交付日期，是完全合法的真實意思表示，若不約定“驗收合格”為交房日期不僅違法而且無效。對此，我國建筑法第六十一條第二款規(guī)定“建設(shè)工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收合格或者驗收不合格的，不得交付使用?！薄斗课莸怯涋k法》規(guī)定新建房屋必須提交“房屋已竣工的證明”方可進行所有權(quán)登記?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓:（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第三十七條第二款規(guī)定“因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人?！钡谒氖畻l規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收……使用的，按《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰?！薄逗贤ā返谒氖鍡l規(guī)定:“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件，附生效條件的合同，自條件成就時生效。”第二百七十九條第二款規(guī)定“建設(shè)工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收合格或者驗收不合格的，不得交付使用。”據(jù)此，合同選擇:“經(jīng)驗收合格”為房屋交付日期和交付條件是互相通知告知，是附條件的法律行為，是合法的。應(yīng)受法律保護，而選擇無論是否驗收合格均應(yīng)在10月1日交房，不僅不是雙方真實意思表示，并且因違反上述法律規(guī)定而無效。同時，只要法定的驗收單位未驗收，法律即禁止建筑商把房屋交付給開發(fā)商，禁止房屋部門對未經(jīng)驗收房屋給予登記。我單位就不可能接收到房屋，也依法無權(quán)和不能把房屋交付給購房人。所以，工程竣工檢驗合格是商品房交付使用的法定條件。2011年5月13日工程質(zhì)量竣工驗收合格記錄，足以證明合同第八條約定的交房日期是2011年5月13日，而不是2010年10月1日。
二、原告楊東某從未主張過交房時間為2010年10月1日，也足以證明原告楊東某稱交房時間是2010年10月1日是不成立的。根據(jù)《合同法》和最高人民有關(guān)司法解釋規(guī)定，原告楊東某若認為2010年10月1日為交房日和認為我單位延遲交付房屋，應(yīng)進行催告，經(jīng)催告在三個月合理期限內(nèi)仍未交房時才可進行解除合同權(quán)或追究違約權(quán)，可事實是直到2011年5月13日房屋竣工驗收前至2011年6月底實際交付房屋時，原告楊東某從來沒有催告，足以證明原告楊東某簽合同時和接收房屋前，對交房日期為“驗收合格”之日是清楚的，明知的，認可的。原告楊東某在接收到房屋三年后卻出爾反爾、否定事實、隨意曲解合同，于理于法于事實均是站不住腳的。
三、原告楊東某違約金請求，不符合法律規(guī)定，請法院依法予以駁回。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十七條 ?、第二十九條 ?等規(guī)定:當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的“過分高于造成的損失”。事實上，原告購買了該房屋不僅沒有損失，而且房屋價值已經(jīng)升值了30％以上，故答辯人沒有過錯，原告也沒有損失。
四、原告楊東某起訴已超出法定訴訟時效，人民法院依法應(yīng)當(dāng)駁回其起訴。
被告建某開發(fā)公司為證明陳述的事實，舉出了如下證據(jù):
證據(jù)一、2009年12月29日，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同一份。用以證明雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及合同約定被告交房時間為檢驗合格；
證據(jù)二、單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗收記錄一份。用以證明被告開發(fā)的明珠華府商住綜合樓于2011年5月份同意驗收，交房時間為2011年5月13日；
當(dāng)事人之間質(zhì)證情況及人民法院對證據(jù)審核認定情況如下:
原告向法庭提交的證據(jù)一、二、三、四，被告質(zhì)證后均無異議，本院予以采信；被告向法庭提交的證據(jù)一、原告質(zhì)證后對其真實性無異議，本院予以采信。
原告向法庭提交證據(jù)五，系被告明珠華府項目部向明珠華府業(yè)主發(fā)送住宅交房通知書，被告質(zhì)證后認為此證據(jù)系復(fù)印件不予質(zhì)證，本院認為，原告向法院提交證據(jù)五雖然是復(fù)印件，但經(jīng)本院與原件核實是一致的，因此，被告質(zhì)證異議不能成立，本院對證據(jù)五予以采信；原告向法院提交證據(jù)六，系老河口市信訪局出具的證明，被告質(zhì)證認為信訪件是證人證言范疇，證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，信訪證明只能證明原告一直在信訪；本院認為，證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，但出具證明是國家行政機關(guān)（信訪局），后經(jīng)本院核實，明珠華府業(yè)主確實多次到信訪局上訪要求解決延期交房的賠償問題，因此，被告質(zhì)證異議不能成立，本院對證據(jù)六予以采信。被告向法庭提交的證據(jù)二，系工程質(zhì)量竣工驗收記錄，原告質(zhì)證認為系復(fù)印件不予質(zhì)證，本院認為，被告雖提交的復(fù)印件，但經(jīng)本院與原件核實一致，本院對該證據(jù)的真實性予以采信，但對被告證明交房時間為2011年5月13日的主張不予采納。
綜上所述，本院認為:原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同是其真實意思表示，且沒有違反國家法律、法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。合同關(guān)于交房期限的約定明確，被告逾期交房構(gòu)成違約行為，原告訴請被告逾期交房的違約金于法有據(jù)，應(yīng)予支持。被告辯稱，工程竣工經(jīng)驗收合格是商品房交付使用的法定條件，2011年5月13日工程質(zhì)量竣工驗收合格記錄是以證明合同第八條約定的交房日期是2011年5月13日的理由。本院認為，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同在交房期限條款中約定的出賣人應(yīng)將經(jīng)驗收合格的房屋交付買受人，是為保障房屋質(zhì)量對出賣人做出的約束，屬于出賣人的合同義務(wù)，若房屋未經(jīng)驗收合格，買受人有權(quán)拒絕受領(lǐng)并追究出賣人相應(yīng)責(zé)任。被告提出的相關(guān)法律、行政法規(guī)或部門規(guī)章中關(guān)于建筑工程或商品房交付使用應(yīng)經(jīng)驗收合格，否則不得交付使用之規(guī)定，是對建筑工程施工人、房地產(chǎn)開發(fā)商等法定約束，旨在保障建筑工程或商品房的建設(shè)質(zhì)量安全，與商品房買賣合同中關(guān)于交房期限的約定，以及出賣人按照商品房買賣合同約定的交房期限履行交房義務(wù)并無必然聯(lián)系。被告還辯稱，商品房買賣合同約定“經(jīng)驗收合格”為房屋交付日期和交付條件是附條件的法律行為。對此本院認為，商品房買賣合同約定“本合同自雙方簽訂之日起生效”，雙方當(dāng)事人對此約定外并未就合同中關(guān)于交房期限的約定附有生效條件另行作出特別約定，且按照通常文義理解，并不能得出合同中關(guān)于交房期限的約定于房屋經(jīng)驗收合格后方才生效的認識，故被告的該項抗辯理由不能成立。關(guān)于被告辯稱原告訴請其承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任沒有先行進行催告，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。此外原告不斷到國家行政機關(guān)（信訪局）信訪要求解決延期交房的賠償事宜，符合法律規(guī)定的訴訟時效中斷情形。被告申請因約定違約金數(shù)額過高，請求法院予以調(diào)整，符合法律規(guī)定，本院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題解釋（二）》第二十九條 ?，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事調(diào)解工作若干問題的規(guī)定》第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向楊東某支付違約金15368.18元（計算方法為:支付房價款×逾期月數(shù)×中國人民銀行同期月貸款利率，即341515元×9×0.06÷12=15368.18元）；
二、駁回原告楊東某的其他訴訟請求。
被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限公司若未按本判決指定期限內(nèi)履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費1000元，減半收取500元，由原告楊東某負擔(dān)200元，被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司負擔(dān)300元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。

綜上所述，本院認為:原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同是其真實意思表示，且沒有違反國家法律、法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。合同關(guān)于交房期限的約定明確，被告逾期交房構(gòu)成違約行為，原告訴請被告逾期交房的違約金于法有據(jù)，應(yīng)予支持。被告辯稱，工程竣工經(jīng)驗收合格是商品房交付使用的法定條件，2011年5月13日工程質(zhì)量竣工驗收合格記錄是以證明合同第八條約定的交房日期是2011年5月13日的理由。本院認為，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同在交房期限條款中約定的出賣人應(yīng)將經(jīng)驗收合格的房屋交付買受人，是為保障房屋質(zhì)量對出賣人做出的約束，屬于出賣人的合同義務(wù)，若房屋未經(jīng)驗收合格，買受人有權(quán)拒絕受領(lǐng)并追究出賣人相應(yīng)責(zé)任。被告提出的相關(guān)法律、行政法規(guī)或部門規(guī)章中關(guān)于建筑工程或商品房交付使用應(yīng)經(jīng)驗收合格，否則不得交付使用之規(guī)定，是對建筑工程施工人、房地產(chǎn)開發(fā)商等法定約束，旨在保障建筑工程或商品房的建設(shè)質(zhì)量安全，與商品房買賣合同中關(guān)于交房期限的約定，以及出賣人按照商品房買賣合同約定的交房期限履行交房義務(wù)并無必然聯(lián)系。被告還辯稱，商品房買賣合同約定“經(jīng)驗收合格”為房屋交付日期和交付條件是附條件的法律行為。對此本院認為，商品房買賣合同約定“本合同自雙方簽訂之日起生效”，雙方當(dāng)事人對此約定外并未就合同中關(guān)于交房期限的約定附有生效條件另行作出特別約定，且按照通常文義理解，并不能得出合同中關(guān)于交房期限的約定于房屋經(jīng)驗收合格后方才生效的認識，故被告的該項抗辯理由不能成立。關(guān)于被告辯稱原告訴請其承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任沒有先行進行催告，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。此外原告不斷到國家行政機關(guān)（信訪局）信訪要求解決延期交房的賠償事宜，符合法律規(guī)定的訴訟時效中斷情形。被告申請因約定違約金數(shù)額過高，請求法院予以調(diào)整，符合法律規(guī)定，本院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題解釋（二）》第二十九條 ?，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事調(diào)解工作若干問題的規(guī)定》第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向楊東某支付違約金15368.18元（計算方法為:支付房價款×逾期月數(shù)×中國人民銀行同期月貸款利率，即341515元×9×0.06÷12=15368.18元）；
二、駁回原告楊東某的其他訴訟請求。
被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限公司若未按本判決指定期限內(nèi)履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費1000元，減半收取500元，由原告楊東某負擔(dān)200元，被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司負擔(dān)300元。

審判長：蔣亞平

書記員：余瑾