上訴人（原審被告）陳某，來某某民族醫(yī)院職工。
被上訴人（原審原告）來某某金某貿(mào)易有限責(zé)任公司，住所地：湖北省來某某翔鳳鎮(zhèn)小堡頭，組織機(jī)構(gòu)代碼：18336346-0。
法定代表人張昌奎，該公司董事長。
委托代理人（特別授權(quán)）鄧毅，湖北施南律師事務(wù)所律師。
委托代理人（特別授權(quán)）張繼鑫，男，生于1977年9月18日，漢族。

上訴人陳某因與被上訴人來某某金某貿(mào)易有限責(zé)任公司（以下簡稱金某公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服來某某人民法院（2013）鄂來鳳民初字第01335號民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。因案情復(fù)雜，經(jīng)院長批準(zhǔn)，延長本案審理期限三個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
金某公司在一審中訴稱，從2003年10月起，陳某承租金某公司所有的南方飯店2號、3號門面開藥店，字號為“杏隆藥店”。2006年6月，金某公司欲在陳某所承租門面后面的空地上修建房屋，需要將陳某承租的門面拆除后翻修。陳某提出將翻修后新建房屋底層的1號、2號門面出售給陳某。金某公司與陳某于2006年6月23日簽訂了《預(yù)購房協(xié)議書》，協(xié)議書第九條約定：“甲方應(yīng)在2008年6月前將新建的房屋交付乙方使用……”。協(xié)議簽訂之日，陳某向金某公司支付了30萬元購房預(yù)付款。2007年7月6日，金某公司在施工時收到了來某某建設(shè)局下發(fā)的《違法違規(guī)建設(shè)項目停工通知》，該通知稱金某公司違反了《中華人民共和國建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定。金某公司因此不得不停工，致使合同的目的無法實現(xiàn)。同時，金某公司與陳某簽訂的《預(yù)購房協(xié)議書》也違反了相關(guān)法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬無效。故金某公司起訴，要求依法確認(rèn)金某公司與陳某于2006年6月23日簽訂的《預(yù)購房協(xié)議書》無效，并由陳某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
陳某在一審中辯稱，1、金某公司主張雙方簽訂的《預(yù)購房協(xié)議書》違反了相關(guān)法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬無效，但沒有就該項主張適用任何法律、法條及司法解釋進(jìn)行說明。所以，金某公司的主張沒有任何法律依據(jù)，不應(yīng)得到法院的支持。2、《預(yù)購房協(xié)議書》有效并不違反法律的禁止性規(guī)定。合同內(nèi)容、形式合法有效，其理由：訂立《預(yù)購房協(xié)議書》的主體雙方均具有民事行為能力，內(nèi)容系雙方充分協(xié)商后自愿訂立，雙方簽名認(rèn)可后陳某按合同約定向金某公司支付了預(yù)付款30萬元，《預(yù)購房協(xié)議書》意思表示真實并已實際履行。2008年5月22日，金某公司法定代表人張昌奎仍在陳某持有的《預(yù)購房協(xié)議書》上批注“合同繼續(xù)有效”?？梢?，《預(yù)購房協(xié)議書》意思表示真實，其有效性得到金某公司的進(jìn)一步確認(rèn)。本案所涉房屋并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)而預(yù)售給陳某的商品房?！额A(yù)購房協(xié)議書》并非商品房買賣合同。金某公司適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定主張本案《預(yù)購房協(xié)議書》無效，屬適用法律錯誤，不應(yīng)得到法院的支持。金某公司只要依法取得本案房屋翻修的用地規(guī)劃、建設(shè)施工的相關(guān)行政許可（如建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等），即可用地建房而實現(xiàn)本案合同目的。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條規(guī)定“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。來某某建設(shè)局的《停工通知》規(guī)制的是金某公司建設(shè)、施工行為而并非本案《預(yù)購房協(xié)議書》。金某公司違反的只是管理性規(guī)定，并非效力性規(guī)定。據(jù)此，金某公司主張本案《預(yù)購房協(xié)議書》無效，與事實不符、與法律不合，不應(yīng)得到支持。
原審查明，2006年金某公司計劃將其享有國有土地使用權(quán)，位于來某某翔鳳鎮(zhèn)鳳翔大道原客運(yùn)站占用地及周邊土地進(jìn)行改造新建樓房即來某某翔鳳鎮(zhèn)鳳翔大道好利來超市地塊開發(fā)項目。金某公司在尚未申報辦理該工程項目的規(guī)劃許可、施工許可等合法建筑手續(xù)的情況下，來某某金某貿(mào)易有限責(zé)任公司房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱金某房地產(chǎn)開發(fā)公司）（甲方）于2006年6月23日與陳某（乙方）簽訂了《預(yù)購房協(xié)議書》。該協(xié)議約定：第一條：乙方向甲方購買位于來某某翔鳳鎮(zhèn)渝鄂路（現(xiàn)鳳翔大道）車站小區(qū)前幢底層1-2號門面（編號從北至南依次起算），其建筑面積約140平方米（正面寬約7.2m、進(jìn)深約19.4m）。面積最終確定以房產(chǎn)管理部門實際測量面積為準(zhǔn)。第二條：乙方購買的房屋為框架結(jié)構(gòu)，門為卷閘門，室內(nèi)地面為普通水泥砂漿地面，墻面及頂棚為普通水泥混合砂漿刷白，廁所安裝普通大便器。第三條：該房單位售價按建筑面積計算為人民幣每平方米9500元，總金額為人民幣約133萬元。第四條：合同簽定之日乙方向甲方支付購房預(yù)付款30萬元。第五條：乙方房屋封頂時交清房50%款；甲方將房屋交付乙方使用時，乙方必須交清90%房款；甲方將相關(guān)證件交給乙方時，乙方付清全部房款。乙方交清全部房款并辦齊全部證件后，對該房享有完全產(chǎn)權(quán)，可依法繼承、轉(zhuǎn)讓、出租、出售。第七條：甲方應(yīng)屆時給乙方提供該房產(chǎn)的合格證明書復(fù)印件。本合同簽字生效后，甲方承擔(dān)一年該房的保修責(zé)任。第十條：本合同生效后，甲、乙雙方任何一方無正當(dāng)理由違反合同約定，或不按合同規(guī)定理由要求解除合同的，違約方應(yīng)按房款總額的10%支付違約金給對方。甲方應(yīng)在2008年6月前將新建的房屋交付乙方使用，若屆時乙方不能得到該房屋使用，甲方應(yīng)按違約給乙方賠付房款總額的5%。第十條：本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)定。合同一式三份，經(jīng)雙方簽字蓋章后生效，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均有同等法律效力。協(xié)議尾部，甲方名稱為金某公司，法定代表人張昌奎簽字，但加蓋的是金某房地產(chǎn)開發(fā)公司，陳某在乙方處簽字。協(xié)議簽訂后，陳某給金某房地產(chǎn)開發(fā)公司支付了30萬元購房預(yù)付款。爾后，金某公司準(zhǔn)備拆除舊房新建。2007年7月6日，來某某建設(shè)局給金某房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)出《違法違規(guī)建設(shè)項目停工通知》。該通知主要內(nèi)容：“你單位興建的原客運(yùn)站新改擴(kuò)建工程，經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)未按基本建設(shè)程序組織各項建設(shè)活動，違反了《中華人民共和國建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等法律法規(guī)，責(zé)令你單位暫停一切施工活動，限于2007年7月10日前到有關(guān)部門按基本建設(shè)程序辦理工程手續(xù)。你單位對該工程已經(jīng)完成的實體質(zhì)量，應(yīng)迅速委托具備法定‘建筑工程質(zhì)量檢測資格（質(zhì)）’的檢測單位進(jìn)行質(zhì)量檢測，不合格的分部分項工程必須返工。該工程實體質(zhì)量經(jīng)過檢測確認(rèn)達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)、并取得相應(yīng)合法手續(xù)后，方可向我局申請復(fù)工?！?008年5月22日，金某公司法定代表人張昌奎在陳某持有的《預(yù)購房協(xié)議書》上批注“合同繼續(xù)生效”。陳某未經(jīng)金某公司知悉同意也擅自在該協(xié)議上批注“甲方再不繼續(xù)合同，按市價200％賠償乙方”。工程停工后，金某公司仍不能取得該項目建設(shè)的規(guī)劃許可。隨后金某公司先后于2010年10月10日和2012年3月2日兩次函告陳某，要求就解除《預(yù)購房協(xié)議書》進(jìn)行協(xié)商，但未取得任何結(jié)果。
金某房地產(chǎn)開發(fā)公司（已于2007年11月27日依法注銷）是金某公司的分公司。金某公司具有四級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。金某公司擬開發(fā)的來某某翔鳳鎮(zhèn)鳳翔大道好利來超市地塊開發(fā)項目，在2007年6月28日規(guī)劃評審會議后，金某公司沒有按該地塊的控規(guī)進(jìn)行設(shè)計調(diào)整，不符合城市規(guī)劃，開發(fā)項目未獲得規(guī)劃許可。
2013年11月1日，來某某人民法院已依法強(qiáng)制執(zhí)行了（2012）來民初字第0176號金某公司訴陳某房屋租賃合同糾紛一案，將陳某交納的30萬元購房預(yù)付款提取了128925元。
原審認(rèn)為，金某公司于2006年準(zhǔn)備開發(fā)來某某翔鳳鎮(zhèn)鳳翔大道好利來超市地塊開發(fā)項目時，雖然對開發(fā)項目的地塊取得了國有土地使用權(quán)，但其準(zhǔn)備開發(fā)的項目尚未獲得建設(shè)規(guī)劃許可和施工許可，也沒有開工修建，故金某公司與陳某簽訂的《預(yù)購房協(xié)議書》具有商品房預(yù)售性質(zhì)，其實質(zhì)是商品房預(yù)售合同。作為房屋出賣人的金某公司在與陳某簽訂預(yù)購房協(xié)議后，向行政規(guī)劃部門申請建筑規(guī)劃許可。來某某城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃2007年6月28日評審，因“該公司沒有按該地塊的控規(guī)進(jìn)行設(shè)計調(diào)整，不符合城市規(guī)劃”，未批準(zhǔn)其建設(shè)項目。故涉案地塊按照來某某規(guī)劃局的城市總體規(guī)劃要求，金某公司已經(jīng)不能獲得在涉案地塊該工程項目的規(guī)劃許可、施工許可等合法建筑手續(xù)，更不可能取得商品房預(yù)售許可。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》關(guān)于商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效的規(guī)定。本案中，金某公司至起訴前既未取得訴爭房屋的規(guī)劃許可證和施工許可證，亦未取得商品房預(yù)售許可證明；同時，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無效之規(guī)定，金某公司與陳某雙方簽訂的《預(yù)購房協(xié)議書》，雖系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，但因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。對金某公司請求確認(rèn)《預(yù)購房協(xié)議書》無效的訴訟請求予以支持。陳某辯稱《預(yù)購房協(xié)議書》合法有效，應(yīng)駁回金某公司的訴訟請求的理由，依法不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十六條、第五十八條的規(guī)定，無效的合同自始沒有法律約束力，合同無效，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所遭受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?；诤贤瑹o效后所產(chǎn)生的法律后果，雙方均未主張，故雙方可另行協(xié)商或訴訟解決。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第（五）項，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決：原告來某某金某貿(mào)易有限責(zé)任公司與被告陳某于2006年6月23日簽訂的《預(yù)購房協(xié)議書》無效。案件受理費(fèi)3650元，因適用簡易程序減半收取1825元，由原告金某公司負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審查明的事實屬實，本院予以確認(rèn)。
另查明，《預(yù)購房協(xié)議書》第八條約定，甲乙雙方均有維護(hù)小區(qū)整體規(guī)劃，保持小區(qū)環(huán)境，愛護(hù)公共設(shè)施的義務(wù)，并服從甲方的物業(yè)管理規(guī)定。陳某支付30萬元的購房預(yù)付款后，金某房地產(chǎn)開發(fā)公司給其出具了收款收據(jù)，載明系付鄂渝路車站小區(qū)前幢底層1-2號門面購房預(yù)付款。
再查明，金某公司涉案地塊的國有土地使用證載明土地用途為商業(yè)、住宅用地。

本院認(rèn)為，2006年6月23日，甲方金某房地產(chǎn)開發(fā)公司及其法定代表人張昌奎與乙方陳某分別在《預(yù)購房協(xié)議書》尾部落款處蓋章、簽名，陳某所交30萬元購房預(yù)付款也是由金某房地產(chǎn)開發(fā)公司出具收款收據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是金某房地產(chǎn)開發(fā)公司與陳某簽訂的《預(yù)購房協(xié)議書》。雖然該《預(yù)購房協(xié)議書》首部賣方（甲方）載明系金某公司，尾部甲方落款處打印為“來某某金某貿(mào)易有限責(zé)任公司”，但最后確認(rèn)蓋章和收款的均是金某房地產(chǎn)開發(fā)公司。故，一審判決在“審理查明”部分將《預(yù)購房協(xié)議書》的簽訂主體表述為金某房地產(chǎn)開發(fā)公司與陳某正確，陳某上訴稱一審判決認(rèn)定金某房地產(chǎn)開發(fā)公司是本案合同主體證據(jù)不足的理由不能成立。由于金某房地產(chǎn)公司屬于金某公司的分公司，金某房地產(chǎn)公司被注銷后，其權(quán)利義務(wù)依法由金某公司繼受。故，金某房地產(chǎn)公司被注銷后，金某公司因繼受取得《預(yù)購房協(xié)議書》相對方的主體資格。
關(guān)于本案《預(yù)購房協(xié)議書》的性質(zhì)問題。商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并向社會公開出售的房屋。商品房買賣合同是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。本案金某房地產(chǎn)開發(fā)公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，金某公司也具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，符合商品房開發(fā)的主體條件。其向陳某出售的房屋也是尚未建成的房屋。從金某公司的國有土地使用證來看，涉案房屋的土地用途為商業(yè)、住宅用地，符合開發(fā)商品房的用地性質(zhì)。從2012年11月6日來某某城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具的《情況說明》來看，載明“來某某金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)的來某某翔鳳鎮(zhèn)鳳翔大道好利來超市地塊開發(fā)項目，在2007年6月28日規(guī)劃評審會議后，該公司沒有按該地塊的控規(guī)進(jìn)行設(shè)計調(diào)整，不符合城市規(guī)劃，開發(fā)項目未獲得規(guī)劃許可。”可見，金某房地產(chǎn)開發(fā)公司當(dāng)時是準(zhǔn)備進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，其不能修建房屋的原因是沒有按照該地塊的控規(guī)進(jìn)行設(shè)計調(diào)整。陳某上訴稱其所購房屋不屬于好利來超市地塊項目缺乏證據(jù)證實。從《預(yù)購房協(xié)議書》的內(nèi)容來看，載明“乙方向甲方購買位于來某某翔鳳鎮(zhèn)渝鄂路車站小區(qū)前幢底層1-2號門面”，“甲乙雙方均有維護(hù)小區(qū)整體規(guī)劃，保持小區(qū)環(huán)境，愛護(hù)公共設(shè)施的義務(wù)，并服從甲方的物業(yè)管理規(guī)定?！睆慕鹉撤康禺a(chǎn)開發(fā)公司出具的收款收據(jù)來看，載明“系付鄂渝路車站小區(qū)前幢底層1-2號門面購房預(yù)付款?！鄙鲜鲎C據(jù)亦能佐證陳某購買的房屋是金某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)建設(shè)的商品房，本案《預(yù)購房協(xié)議書》屬于商品房買賣合同性質(zhì)。
關(guān)于本案《預(yù)購房協(xié)議書》的效力問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。由于金某公司未取得涉案房屋的商品房預(yù)售許可證明，故金某公司與陳某簽訂的《預(yù)購房協(xié)議書》無效。
綜上，上訴人陳某的上訴理由不能成立，一審判決結(jié)果正確。經(jīng)本院審判委員會討論決定，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3650元，由上訴人陳某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　李　麗 審　判　員　　劉　君 代理審判員　　黃薇薇

書記員：何奕娥