原告(反訴被告)：徐可好，男，1976年6月15日，漢族，住江西省上饒市。
　　被告(反訴原告)：李某艷，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省宿州市。
　　委托訴訟代理人：陳知度,上海捷銘律師事務所律師。
　　第三人：上海創(chuàng)林房地產經紀有限公司，住所地上海市東漢陽路XXX號。
　　法定代表人：李靖，經理。
　　委托訴訟代理人：宋金金、尹浩，公司員工。
　　原告徐可好與被告李某艷房屋買賣合同糾紛一案,本院于2019年5月5日立案后，被告李某艷于2019年5月23日向本院提出反訴，本院受理后，依法合并審理，依法通知上海創(chuàng)林房地產經紀有限公司(以下簡稱創(chuàng)林公司)作為第三人參加訴訟，適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)徐可好、被告(反訴原告)李某艷及其委托訴訟代理人陳知度、第三人創(chuàng)林公司的委托訴訟代理人尹浩到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　徐可好向本院提出訴訟請求：要求李某艷支付違約金10萬元。事實和理由：經第三人創(chuàng)林公司居間介紹，徐可好、李某艷于2018年9月23日簽訂《上海市房地產買賣合同》，李某艷向徐可好出售上海市武昌路XXX號北部2421室房屋(以下簡稱系爭房屋)，合同價款84萬元。合同簽訂當日，徐可好向李某艷支付了10萬元(含已支付定金2萬元)，后又支付創(chuàng)林公司12萬元，用于房地產交易所產生的所有稅費及中介費。徐可好在購房時只知道系爭房屋是租給愛家酒店使用，且租期即將屆滿，后經過了解得知系爭房屋上有橘子酒店的長期租約，然李某艷一直否認其與橘子酒店租約之事。李某艷購買系爭房屋時曾出具承諾書將系爭房屋繼續(xù)出租給橘子酒店，且水電均在橘子酒店名下，均未結清，水電不能單獨過戶。徐可好認為李某艷構成違約，現雙方之間的合同已經協商一致解除，但李某艷應就其違約行為支付違約金。因徐可好支付了10萬元定金，故要求李某艷支付違約金10萬元。為維護自身合法權利，徐可好故起訴至法院。
　　李某艷辯稱，不同意徐可好的訴訟請求。系爭房屋的前產權人與橘子酒店簽訂過一份長期租約，李某艷購買房屋時三方確實簽訂過承諾書，然李某艷之后收回了系爭房屋，自用1年后又出租給愛家酒店。橘子酒店已默認系爭房屋被收回，未提出任何異議，目前雙方也已經結清水電費用。系爭房屋現由愛家酒店使用且徐可好對此明知。徐可好以系爭房屋可能與橘子酒店存在糾紛不能交付為由，要求解除合同，是其違約。徐可好曾提起過訴訟，后撤訴，在創(chuàng)林公司的調解下，雙方協商解除合同，李某艷退還徐可好10萬元，并另行支付了8,000元作為補償。之后創(chuàng)林公司的中介人員以其姐夫黃華的名義購買了系爭房屋，已辦理變更登記手續(xù)。至于徐可好在創(chuàng)林公司處的12萬元與李某艷無關。
　　李某艷向本院提出反訴請求：要求徐可好賠償損失10萬元。事實和理由：雙方于2018年9月23日簽訂《上海市房地產買賣合同》后，在李某艷能夠按約過戶交付房屋的情況下，徐可好以系爭房屋與橘子酒店可能存在糾紛為由，要求解除合同，構成違約。李某艷本可沒收10萬元定金，然退還給徐可好，造成李某艷損失，而徐可好在收到10萬元后仍起訴李某艷，給李某艷造成精神損失。李某艷為維護自身合法權益，故提起反訴。
　　徐可好針對反訴辯稱，不同意李某艷的反訴請求，不同意賠償損失，合同解除是由于李某艷違約造成。
　　創(chuàng)林公司述稱，聽從法院判決。創(chuàng)林公司作為雙方交易的中介公司，曾帶徐可好看過系爭房屋。李某艷并未告知創(chuàng)林公司其與橘子酒店租約事宜，是徐可好自行獲知。簽訂示范文本當天，本約定在徐可好支付10萬元后前往辦理過戶手續(xù)，但因橘子酒店租約事宜未能辦理。雙方交易時并未談及水電過戶事宜，創(chuàng)林公司也不知水電能否單獨過戶。徐可好曾提起過訴訟，大家進行協商后徐可好申請撤訴。后徐可好與李某艷解除合同，李某艷將系爭房屋出售給了創(chuàng)林公司工作人員的親屬黃華，現系爭房屋已過戶至黃華名下。
　　本院經審理認定事實如下：李某艷原為系爭房屋權利人。2018年9月21日，李某艷為出售方(甲方)、徐可好為購買方(乙方)，創(chuàng)林公司為居間方(丙方)，三方簽訂《房地產買賣居間協議》，約定：“甲乙丙三方在自愿、平等和協商一致的基礎上，就甲乙雙方委托丙方居間系爭房屋，共計壹套物業(yè)事宜，達成如下協議：……付款方式：與甲方簽訂買賣合同時，乙方支付購房款1,120,000元整作為首付款(含定金),……此價格一百壹拾貳萬為乙方凈出手價；簽訂買賣合同當日支付拾萬元整扣除已支付定金貳萬元整；過戶當天支付壹佰萬元整；尾款貳萬元交房當日支付；甲方到手價為壹佰萬元整，其中拾貳萬為中介方交一切稅費；……乙方為表示購買誠意，同意在簽訂本協議時支付20,000元整作為購買意向金；……在簽訂本協議后，乙方應于7天內前往丙方處簽訂《上海市房地產買賣合同》；……在簽訂本協議后，甲方應于7天內前往丙方處簽訂《上海市房地產買賣合同》”。當日，徐可好支付意向金2萬元。
　　2018年9月23日，李某艷為賣售人(甲方)、徐可好為買受人(乙方)，雙方簽訂示范文本的《上海市房地產買賣合同》，約定房款84萬元，合同簽訂當日支付10萬元(扣除已支付定金2萬元)，過戶交接時支付74萬元，雙方在2018年10月20日前申請辦理過戶手續(xù)；甲方應于2018年11月3日前交付房屋，逾期交接房屋的，每逾期一日，甲方支付乙方已收款的0.05%違約金。后雙方簽訂補充協議，約定甲乙雙方友好協商成交價為112萬元，(其中合同價位84萬元，裝修補償為16萬元，所有的稅費和中介費為12萬元)；合同價84萬元付款方式以合同約定付款方式為準，裝修補償款16萬元于過戶當日支付，稅費12萬元過戶之前由乙方支付丙方。合同簽訂當日，徐可好轉賬支付李某艷8萬元，李某艷出具收款收據，載明收到首期房款10萬元(含定金2萬元)。2018年10月23日，徐可好轉賬至創(chuàng)林公司工作人員宋金金賬戶12萬元。后雙方產生糾紛，未按約辦理過戶手續(xù)。
　　2018年12月15日，徐可好向本院提交訴狀，要求解除與李某艷簽訂的《上海市房地產買賣合同》，要求李某艷返還10萬元定金及支付違約金14.2萬元，后徐可好以雙方欲庭外和解為由向本院申請撤訴，本院予以準許。
　　2019年3月9日，徐可好與李某艷解除《上海市房地產買賣合同》后，李某艷與黃華簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定黃華向李某艷購買系爭房屋，房屋價款84萬元，合同簽訂當日支付首期房款42萬元，貸款42萬元由黃華申請銀行貸款后支付；雙方在2019年4月10日前申請辦理過戶手續(xù)；李某艷應于2019年4月10日前交付房屋，逾期交接房屋的，每逾期一日，支付乙方已收款的0.05%違約金。合同簽訂后，黃華支付李某艷42萬元。同日，李某艷轉賬徐可好10.8萬元。現系爭房屋產權已變更登記至黃華名下。
　　另查明，2016年8月27日，黃河為甲方(房屋出賣人)，李某艷為乙方(房屋買受人)，上海城景酒店管理有限公司為丙方(承租方)，三方簽訂承諾書，約定：乙方承諾，系爭房屋過戶至乙方名下后，乙方將按照甲方與丙方簽訂的《租賃合同》等文件，繼續(xù)履行合同，承擔出租方義務，享有出租方權利，租賃期限為2015年3月1日至2029年2月28日止；丙方同意放棄本次優(yōu)先購買權。
　　2017年11月3日，李某艷與方志博簽訂《上海市租賃合同》，約定方志博向李某艷租賃系爭房屋，租期為2017年11月3日至2018年11月3日，月租金為4,500元，付三押一。合同簽訂后，李某艷將系爭房屋交付方志博方開設愛家酒店。2018年12月4日，雙方續(xù)簽合同，租期至2019年12月3日，月租金為4,600元，付三押一。
　　上述事實，有《房地產買賣居間協議》、《上海市房地產買賣合同》、補充協議、(2019)滬0109民初6271號案件談話筆錄、收據、租賃合同、房地產權證、承諾書、中國建設銀行交易明細及當事人的當庭陳述等證據證實。
　　本院認為，依法成立的合同，對雙方當事人均具有法律約束力。徐可好與李某艷就系爭房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，雙方均應恪守誠信，按約履行。徐可好認為李某艷在出售房屋時隱瞞其與上海城景酒店管理有限公司就系爭房屋存在長期租約，且水電不能單獨過戶構成違約。然李某艷在購買系爭房屋時雖承諾將系爭房屋仍繼續(xù)出租給上海城景酒店管理有限公司，但李某艷與徐可好簽訂合同時上海城景酒店管理有限公司并未實際使用系爭房屋，系爭房屋已經被李某艷收回，長期在其控制之下。李某艷將系爭房屋另行出租給方志博經營愛家酒店，徐可好知曉此情形，且合同約定的交付日期與當時的租賃合同約定的租期屆滿日期一致，故系爭房屋的交付不存在實際困難。至于水電過戶問題，合同約定在交房之后辦理，然之后雙方產生爭議，系爭房屋未辦理過戶手續(xù)，雙方經協商解除合同，李某艷自愿退還徐可好10萬元房款并支付8,000元作為補償，徐可好業(yè)已收取并認可，說明雙方對解除合同的后果也達成一致?，F徐可好再次起訴要求李某艷支付違約金10萬元，李某艷反訴要求徐可好賠償損失，均缺乏依據，本院難以支持。至于徐可好在創(chuàng)林公司工作人員處的未退還款項，徐可好可另行主張。
　　依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、駁回徐可好的全部訴訟請求；
　　二、駁回李某艷的全部反訴請求。
　　本案本訴受理費2,300元，減半收取計1,150元，由徐可好負擔；反訴受理費1,150元，由李某艷負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：尹??燦

書記員：顧??逸