原告李某，石家莊鴻銳集團有限公司職工。
委托代理人吳妍妍，石家莊市長安恒信法律服務所法律工作者。
被告河北圣亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地石家莊市橋西區(qū)裕華西路128號樂活商務廣場B座22樓。
法定代表人王建偉，該公司總經(jīng)理。

原告李某與被告河北圣亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案。本院曾于2015年6月23日作出（2015）西民商初字第00442號民事判決書。判后，被告河北圣亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服，向石家莊市中級人民法院提起上訴。石家莊市中級人民法院于2015年11月20日作出（2015）石民六終字第01000號民事裁定書，裁定撤銷（2015）西民商初字第00442號民事判決，發(fā)回本院重審。本院另行組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告李某之委托代理人吳妍妍到庭參加了訴訟，被告河北圣亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭。經(jīng)合議庭評議，本案現(xiàn)已審理終結。
經(jīng)審理查明，2012年3月5日原告李某與被告河北圣亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商鋪預購協(xié)議》，約定原告預購被告河北圣亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設的樂活時尚廣場裙樓四層A區(qū)89號商鋪，建筑面積為14平方米，預定單價為17106元每平方米，總價款為239484元，約定簽訂協(xié)議當日一次性付清總預購商鋪款，協(xié)議第四條第一款約定，“簽訂本協(xié)議當日甲方（被告河北圣亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）按照乙方（原告李某）所購商鋪總價款的年8%的回報率一次性支付給乙方前三年的租金，即2011年12月25日至2014年12月24日，共計57476元整，并從應繳預購商鋪中直接抵付，則本次協(xié)議實際繳納預購商鋪款金額為182008元整”，協(xié)議第四條第四款約定，“乙方全權委托甲方指定運營商經(jīng)營出租所購商鋪，乙方不實際經(jīng)營所購商鋪”。第六條約定，甲方必須在2013年12月31日后1年內辦理產(chǎn)權證，否則乙方有權提出退鋪。如乙方提出退鋪，甲方應于收到乙方書面退鋪文件之日起15日內退還本協(xié)議中約定的總房款239484元。協(xié)議簽訂當日，原告依約一次性繳納預購商鋪款182008元。2012年12月19日被告取得建設工程規(guī)劃許可證，2013年10月24日被告按照石家莊市財政局通知預繳政府固定收益2181.95萬元。2014年4月18日被告取得建筑工程施工許可證，2015年1月8日石家莊市國土資源局出具項目宗地圖文件，至開庭審理之日，被告未向原告辦理預售商鋪的產(chǎn)權證，未取得本案訴爭房產(chǎn)的商品房預售許可證明。
以上事實，有原告的陳述，原告提交的商鋪預購協(xié)議及交款憑證，原審判決等證據(jù)予以證實。

本院認為，原、被告簽訂的《商鋪預購協(xié)議》具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且被告已經(jīng)按照約定收受了原告李某的購房款，故給協(xié)議應當認定為商品房買賣合同，上述協(xié)議系雙方當事人的真實意思表示，但由于被告河北圣亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司至今未取得本案訴爭房產(chǎn)的商品房預售預售許可證明，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效”的規(guī)定，該《商鋪預購協(xié)議》依法應當被認定為無效，因無效合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。故被告河北圣亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應當依法向原告李某返還購房款182008元。除返還購房款外，被告還應當向原告支付利息，利息參照中國人民銀行同意貸款基準利率計算。關于原告李某主張的租金損失，理據(jù)不足，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告李某與被告河北圣亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2012年3月5日簽訂的《商鋪預購協(xié)議》無效；
二、被告河北圣亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內向原告李某退還購房款18208元并支付利息（利息自2012年3月5日起，至本判決生效之日止，按照中國人民銀行同期貸款利率計付）；
三、駁回原告李某的其他訴訟請求。
被告如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案受理費4892元，因適用簡易程序減半收取為2446元，由被告河北圣亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。并于上訴期限屆滿之日起七日內預交上訴費4892元（收款單位：河北省石家莊市中級人民法院，賬號：62×××47，開戶行：河北銀行華興支行）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　何穎欣 人民陪審員　　梁增兵 人民陪審員　　李海紅

書記員：朱曉義