原告李某波，女。委托代理人汪丹丹，女，黑龍江桃峰律師事務所律師。被告高榮地，女。第三人刁玉祥，男。

原告訴稱，原告父親李某1了解案外人宮某用其銷售的紅磚和多孔磚從七臺河市大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鑫苑四期項目部頂賬房屋一戶，此房屋價格能夠低于市場銷售價格進行出售，開發(fā)商七臺河市大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同意案外人宮某可聯(lián)系進行銷售并其直接與購房者簽訂銷售手續(xù)，故原告父親購買了鑫苑家園四期5號樓2單元203室。2014年1月28日，經(jīng)宮某聯(lián)系，李某1與七臺河市大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了房屋預定協(xié)議書，并且預支了全部房款總計307853.00元。由于當時該房屋尚未施工完畢，原告父親購買后將此房屋贈予給原告，為了方便辦理房屋落戶手續(xù)，經(jīng)與大地公司協(xié)商后，重新簽訂了房屋預訂協(xié)議書，將房屋預訂協(xié)議中的乙方更改為原告，并將協(xié)議日期改為2017年3月19日。雖然大地公司銷售房屋未竣工驗收，但已具備居住條件，故原告對房屋進行了裝修并入住。由于此房屋未竣工驗收，導致原告無法簽訂商品房銷售合同并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，然而原告已支付全部價款并入住該房屋，房屋的財產(chǎn)所有權(quán)應屬于原告所有。原告入住后，收到桃山區(qū)人民法院于2016年9月29日作出的（2016）黑0903執(zhí)239號之一的裁定書，查封了原告購買的房屋，原告認為由于大地公司已將其所有的該房出售給原告父親并流轉(zhuǎn)至原告所有，并且原告已合法占有使用。現(xiàn)法院的查封行為侵犯了原告對此房屋依法享有的權(quán)利。因此原告向貴院提出了案外人執(zhí)行異議申請，貴院作出（2017）黑0903執(zhí)異3號之一執(zhí)行裁定書，以房產(chǎn)進行查封時，未在房產(chǎn)登記部門登記備案，原告只簽訂了房屋預訂協(xié)議書，未簽訂房屋買賣合同書，也未在房產(chǎn)登記部門辦理登記備案，不動產(chǎn)所有權(quán)以登記為準為由駁回了原告的異議，然而依據(jù)《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件的若干問題的規(guī)定》第二十八條:金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。法院查封行為損害了原告的合法權(quán)益，故訴至法院，要求：1.依法確認房屋預訂協(xié)議書合法有效，鑫苑5號樓2單元203室房屋歸原告所有；2.請求依法停止對鑫苑5號樓2單元203室房屋財產(chǎn)的執(zhí)行并解除查封措施；3.本案訴訟費用由被告承擔。被告高榮地未出庭亦未答辯。第三人刁玉祥未出庭亦未答辯。原告為證明其主張成立向本院提交的證據(jù)有:1.原告身份證復印件一份，證實原告李某波具有訴訟主體資格；2.七臺河市桃山區(qū)人民法院執(zhí)行裁定書（2016）黑0903執(zhí)239號之一、（2017）黑0903執(zhí)異3號之一執(zhí)行裁定書一份（均為復印件），證實（1）.桃山區(qū)人民法院于2016年9月29日作出（2016）黑0903執(zhí)239號之一,查封了被執(zhí)行人刁玉祥所有的桃山區(qū)鑫苑四期5號樓2單元203室的房屋；（2）.而原告父親李某1于2014年1月28日與七臺河市大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了<房屋預訂協(xié)議書>，購買鑫苑四期5號樓2單元203室房屋，其將此房屋贈予原告，為方便辦理落戶手續(xù)，將<房屋預訂協(xié)議書>購買人由李某1更換成原告，并且原告已經(jīng)入住，現(xiàn)法院查封原告享有實際所有權(quán)房屋錯誤，故由原告李某波向執(zhí)行法院提起執(zhí)行異議之訴符合法律規(guī)定。3.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件一份、七臺河市商品房預售許可證復印件一份，證實七臺河大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司是法人單位，該公司開發(fā)建設的鑫苑小區(qū)四期，2014年4月30日取得了鑫苑小區(qū)四期商品房預售許可證，即不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記為大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司并不是被執(zhí)行人刁玉祥，法院查封錯誤。4.七臺河市農(nóng)村信用合作聯(lián)社對賬單復印件、宮某于2014年2月10出據(jù)收條一張復印件，證實（1）.原告的父親購買宮某用磚頂?shù)臉欠?，?jīng)原告父親選定為桃山區(qū)鑫苑小區(qū)四期5號樓2單元203室。原告的父親委托李某2（原告的哥哥）支付房款，由于2012年1月4日宮某與李某2存在欠款17萬，故李某2以此欠款頂給宮某房款17萬元；（2）.2014年2月10日以手機轉(zhuǎn)賬的方式給付宮某8萬元。原告哥哥李某2按父親要求總計付款為25萬元，在2014年2月10日前已經(jīng)付清了全款，宮某出具了收條一張，之所以25萬元是由于此房屋是抵賬房屋。5.《房屋預訂協(xié)議書》復印件、收據(jù)復印件各兩份，證實2014年1月28日，七臺河市大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告的父親李某1簽訂了《房屋預訂協(xié)議書》，原告父親購買了鑫苑四期5號樓2單元203室，由于此預定協(xié)議書是符合商品房買賣合同主要內(nèi)容，故該協(xié)議具有商品房買賣合同效力，而且七臺河市大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具了收款收據(jù)，因此在桃山區(qū)人民法院執(zhí)行裁定書（2016）黑0903執(zhí)239號之一前，該房屋已經(jīng)銷售給原告父親，而且原告父親取得此房屋。原告父親李某1由于在外地無法居住將該房贈與原告，為方便原告辦理房屋落戶手續(xù)，經(jīng)與七臺河市大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司協(xié)商，2017年1月19日將《房屋預訂協(xié)議書》中購買者更換為原告并重新出具了購房手續(xù)；6.付款收據(jù)復印件六張、照片五張，證實原告已經(jīng)入住了該房屋，并在2017年3月19日已經(jīng)交納了物業(yè)費和垃圾清運費等費用。7.證人宮某、李某2、劉某、李某1、岳某，證人宮某，證實宮某送磚后頂房一戶的事實，宮某把房子頂賬了，房子不能辦房產(chǎn)證是開發(fā)商原因。李某1把房子給李某波，為了方便落戶重新簽訂房屋預訂協(xié)議書，并未支付房款。證人李某2，證明房子是父親李某12014年1月28購買，并簽訂房屋預訂協(xié)議書，是李某2幫付款經(jīng)過。父親把房子給其妹李某波，為了方便落戶重新簽訂預購房協(xié)議書；證人劉某（鄰居），證明未辦房產(chǎn)證原因是開發(fā)商工程未駿工；證人李某1，證明其把房屋給原告了。岳某證明房屋給原告后為了節(jié)省過戶費用，幫忙找開發(fā)商負責人員，協(xié)調(diào)辦理更名手續(xù)等事宜，原告裝修該房屋并已入戶，物業(yè)費是原告繳納的。以上1-7份證據(jù)，由于被告高榮地和第三人刁玉祥未出庭進行質(zhì)證，本院經(jīng)審查核實對真實性予以確認。通過對以上證據(jù)的分析與確認及原告的當庭陳述，本院認定案件事實如下:2016年9月29日，本院立案執(zhí)行的申請執(zhí)行人高榮地與被執(zhí)行人刁玉祥、七臺河礦業(yè)精煤集團房地產(chǎn)開發(fā)公司民間借貸糾紛一案，在執(zhí)行過程中，本院依申請查封了被執(zhí)行人刁玉祥開發(fā)的位于本市桃山區(qū)鑫苑四期5號樓203室的房產(chǎn)。在執(zhí)行過程中李某波向本院提出書面執(zhí)行異議，認為爭議房屋為其所有請求解除對該房屋的查封。2017年7月4號，本院作出(2017)黑0903執(zhí)異3號之一執(zhí)行裁定書，裁定駁回了異議人李某波的執(zhí)行異議。李某波遂于2017年9月1日向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴。原告哥哥李某2與宮某之間有債務往來，宮某欠李某2人民幣170000.00元。宮某用其銷售的紅磚與多孔磚從七臺河市大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鑫苑四期項目部頂賬307853.00元取得房屋一戶，其以250000.00元的價款賣給李某2的父親李某1，房款來源系李某2的債權(quán)170000.00元及銀行轉(zhuǎn)賬80000.00元。2014年1月28日，原告父親李某1與鑫苑四期項目部簽訂了房屋預訂協(xié)議書，由李某1購買了該小區(qū)5號樓2單元203室（建筑面積77.35平方米），并由鑫苑家園四期項目部出具307853.00元的財務收據(jù)。由于李某1將房屋贈與給其女兒原告李某波，為日后辦理房產(chǎn)證方便，2017年3月19日，原告李某波與鑫苑家園四期項目部重新簽訂房屋預訂協(xié)議書，訴爭房屋由原告取得，并進行了裝修和入住?，F(xiàn)因房屋權(quán)屬爭議，原告提起訴訟。上為本案事實。
原告李某波訴被告高榮地、第三人刁玉祥案外人執(zhí)行異議之訴，本院受理后，依法組成合議庭，并公開開庭進行了審理，原告李某波及其委托代理人汪丹丹到庭參加了訴訟，被告高榮地，第三人刁玉祥經(jīng)合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，雖然物權(quán)法第九條規(guī)定了“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力”，但是該條也規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)登記生效的例外，即“法律另有規(guī)定的除外”。本案中，原告訴爭的房屋系由其父親李某1所贈與而取得，李某1及原告李某波分別于2014年和2017年兩次與開發(fā)商簽訂了房屋預訂協(xié)議書，兩次簽訂的房屋預訂協(xié)議書系雙方真實意思表示，本案涉爭房屋七臺河市大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人刁玉祥有處置權(quán)，該協(xié)議不違反法律的禁止性規(guī)定，故該協(xié)議合法有效。房屋沒有及時辦理產(chǎn)權(quán)落戶手續(xù)，系因開發(fā)商手續(xù)不齊備，過錯不在原告，至今鑫苑家園四期小區(qū)業(yè)主亦不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并不是原告?zhèn)€人沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。通過庭審原告提交的物業(yè)費和垃圾清運費收據(jù)和照片等證據(jù)可以證實原告確已實際入住訴爭房屋，其已實際占有使用該房屋。在原告父親李某1簽訂房屋預訂協(xié)議時法院對房屋并未進行查封，因此，本院認為原告對訴爭房屋具有所有權(quán)。原告對本案所涉執(zhí)行標的的鑫苑家園四期5號樓2單元203室房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。被告高榮地與第三人刁玉祥未出庭進行抗辯，視為其放棄抗辯權(quán)。綜上，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款，《中華人民共和國民法通則》第五十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十二條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

一、依法確認原告李某波與鑫苑家園四其項目部于2017年3月19日簽訂的房屋預訂協(xié)議書有效。二、停止對本案所涉執(zhí)行標的鑫苑家園四期5號樓2單元203室房屋的執(zhí)行；案件受理費5918.00元（原告已墊付），由被告高榮地承擔。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省七臺河市中級人民法院。申請執(zhí)行的期間為履行期限屆滿后二年

代理審判員　　閆丹丹