原告：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：周賓卿，上海福一律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海綠地東煜置業(yè)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：徐榮璞，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：洪維爭，北京大成(上海)律師事務(wù)所。
　　委托訴訟代理人：戴旭舟，北京大成(上海)律師事務(wù)所。
　　原告李某與被告上海綠地東煜置業(yè)有限公司(以下簡稱綠地公司)商品房預(yù)售糾紛一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某及其委托訴訟代理人周賓卿，被告綠地公司的委托訴訟代理人洪維爭、戴旭舟均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告李某向本院提出訴訟請求：被告支付逾期交房違約金人民幣(以下幣種相同)191,229元。(計算方式：以購房款5,341,593元為基數(shù)，按照日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)，從2015年11月1日計算到2016年4月28日，共計179天)。事實(shí)和理由：2015年1月18日，原告就被告開發(fā)的上海市浦東新區(qū)年家浜東路XXX號綠地繽紛廣場2036號商鋪與被告簽訂預(yù)售合同，合同總價為5,298,147元，后因面積補(bǔ)差，該房屋總價為5,341,593元。合同約定交房時間為2015年10月31日前，而被告實(shí)際交房時間為2016年4月28日，被告逾期交房，原告遂提出以上訴訟請求。
　　被告綠地公司辯稱，被告已經(jīng)于2015年1月18日交房，不存在逾期交房，故不同意原告的訴訟請求。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。根據(jù)雙方遞交的證據(jù)和庭審陳述，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　被告綠地公司系上海市浦東新區(qū)年家浜東路綠地繽紛廣場238號2層2036房屋(以下簡稱系爭房屋)開發(fā)商。2015年1月18日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定甲方將系爭房屋出售給乙方，建筑面積191.46平方米，總房價款暫定5,298,147元。合同第十條約定，該房屋的交付必須符合下列第叁種方案所列條件：叁，見補(bǔ)充條款。合同補(bǔ)充條款一第七條約定的交房條件為，甲方取得了《竣工備案表》和《房屋實(shí)測報告書》。合同第十一條約定，甲方定于2015年10月31日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。合同第十二條約定，甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方支付的房價款日萬分之而計算，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起計算至實(shí)際交付之日止。合同第十三條約定，該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后，甲方應(yīng)在交付之日前3天書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)在收到該通知之日起10天內(nèi)，會同甲方對該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。房屋交付的標(biāo)志為甲方交房通知書規(guī)定日期。合同第十五條約定，該房屋的風(fēng)險責(zé)任自該房屋交付之日起由甲方轉(zhuǎn)移給乙方。如乙方未按約定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)，甲方應(yīng)當(dāng)發(fā)出書面催告書一次。乙方未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，則自催告書約定的驗(yàn)收交接日之第二日起該房屋的風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移由乙方承擔(dān)。合同補(bǔ)充條款一第十條約定，補(bǔ)充第十三條、十五條，1.乙方所購房屋達(dá)到合同約定交付條件后，甲方將書面通知或公告通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)。乙方應(yīng)按照賣方通知規(guī)定日期，會同甲方對該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。如乙方未按甲方書面通知或公告通知的日期辦理商品房驗(yàn)收交接手續(xù)的，則自甲方書面通知或公告通知約定的驗(yàn)收交接日之第二日視為該商品房已經(jīng)交付，該房屋的風(fēng)險責(zé)任及物業(yè)管理費(fèi)等由乙方承擔(dān)……4.該房屋交付時，乙方應(yīng)當(dāng)付清全部房款、違約金及其他與購房相關(guān)的應(yīng)由乙方支付的款項(xiàng)，向物業(yè)管理公司繳納物業(yè)管理費(fèi)。否則，甲方有權(quán)延遲交付該房屋而無需承擔(dān)違約責(zé)任。乙方逾期付款，則甲方交房期可相應(yīng)推遲，甲方執(zhí)行本款時，需在交付時向乙方出具收款憑證。因乙方遲延付款，甲方推遲交房的，乙方繳納物業(yè)費(fèi)的計費(fèi)起始時間仍然按照合同約定的交房日期執(zhí)行。
　　預(yù)售合同簽訂當(dāng)日，原告還與案外人上海錦策房產(chǎn)咨詢有限公司(以下簡稱錦策公司)簽訂《委托經(jīng)營管理協(xié)議》、《授權(quán)委托書》和《房屋委托經(jīng)營交接書》?！段薪?jīng)營管理協(xié)議》約定，原告將系爭房屋委托錦策公司進(jìn)行經(jīng)營管理。協(xié)議第一條1.2約定，甲方(原告)將該物業(yè)交給乙方(錦策公司)經(jīng)營管理時，該物業(yè)應(yīng)當(dāng)符合交付條件以及具備經(jīng)營的各項(xiàng)條件。甲方與該物業(yè)的開發(fā)商綠地公司(即本案被告)全額付清該物業(yè)的購房款并與綠地公司簽訂房屋交接書的同時，與乙方簽訂《授權(quán)委托書》(附件一)、《房屋委托經(jīng)營交接書》(附件二)；兩附件生效后，即視為甲方已按本條約定，將該物業(yè)交給乙方經(jīng)營。協(xié)議第二條2.1約定，甲方委托乙方經(jīng)營管理的期限為15年，甲方于2015年11月30日(含)前向綠地公司全額付清該物業(yè)的購房款、實(shí)際取得該物業(yè)并且將該物業(yè)的鑰匙實(shí)際交付給乙方的，經(jīng)營管理期限為2016年5月1日至2031年4月30日止。協(xié)議第五條約定了經(jīng)營收益及費(fèi)用的計算方式。協(xié)議第六條6.2約定，在委托經(jīng)營期間甲方的收入采取先經(jīng)營后支付方式，該第一次甲方收益的支付時間為2016年11月(即2016年5月1日-2016年10月31日期間甲方所獲得的租金收益)，其后每過半年支付一次。《授權(quán)委托書》中委托人李某授予受托人錦策公司代為簽訂租賃合同、收取租金等權(quán)利?！斗课菸薪?jīng)營交接書》載明，2015年1月18日，甲方(原告李某)與乙方(錦策公司)雙方對系爭房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接，雙方確認(rèn)：1.甲方交付給乙方的該物業(yè)符合雙方簽署的《委托經(jīng)營管理協(xié)議》約定的交付條件；2.甲方交付給乙方的該物業(yè)的房屋裝飾及附屬設(shè)施完備并且完好；乙方對該物業(yè)的現(xiàn)狀予以認(rèn)可；3.乙方自本交接書簽署之日起即有權(quán)以自己或甲方名義對該物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理活動；……5.雙方同意，若簽署本交接書時，甲方未付清該物業(yè)房款的，則本交接書自甲方付清該物業(yè)的房款之日起生效。
　　上述合同及協(xié)議簽訂后，原告向被告給付了購房款。2015年7月31日，被告取得了系爭房屋的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書》。2015年8月19日，被告委托上海市浦東新區(qū)房產(chǎn)測繪中心出具了系爭房屋的《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書》，報告書載明了系爭房屋的實(shí)測面積。2016年4月25日，被告辦理了系爭房屋的房地產(chǎn)初始登記，取得了大產(chǎn)證。2016年4月28日，原、被告就系爭房屋簽署了《房屋交接書》。
　　關(guān)于房屋交付的事實(shí)，原告主張應(yīng)以《房屋交接書》作為房屋實(shí)際交付的時間。被告則認(rèn)為，《房屋交接書》僅僅是辦理小產(chǎn)證所需材料，被告在2015年10月25日將系爭房屋交付給了錦策公司。在第一次庭審時，關(guān)于房屋的交付，原告稱根據(jù)原、被告的約定，被告不需要將房屋實(shí)際交付給原告，只需要形式上與原告簽署《房屋交接書》，具體的交付當(dāng)時說好由被告直接交付給錦策公司，原告不清楚被告何時交付給錦策公司。如果房屋正常交付，2015年11月1日至2016年4月30日的時間為給錦策公司籌備商場的時間，自2016年5月1日開始計算租金(委托經(jīng)營收益)。錦策公司向原告支付過2016年5月1日起的第一期租金，之后就沒有支付過，但系爭房屋一直由錦策公司控制，且一直在對外出租。本案訴訟的起因就是錦策公司拒絕支付2016年至2017年的房屋租金。
　　為進(jìn)一步查明房屋交付事實(shí)，本院通知錦策公司于2018年12月11日來院說明情況。錦策公司的代理人陳述，預(yù)售合同簽訂同時，原告即與錦策公司簽訂了《委托經(jīng)營管理協(xié)議》，向錦策公司出具了《授權(quán)委托書》，與錦策公司簽訂《房屋委托經(jīng)營交接書》，交接書簽訂的目的是為了讓錦策公司與開發(fā)商(即本案被告)辦理房屋交接手續(xù)，而不需要購房者拿到房屋后再與錦策公司辦理交接。事實(shí)上，被告在辦理竣工驗(yàn)收后即已經(jīng)直接將系爭房屋交付給了錦策公司，交房時間在2015年10月31日之前，然后錦策公司進(jìn)行招商，并于2016年5月1日開始向原告支付委托經(jīng)營收益。原告對錦策公司的陳述不予認(rèn)可。被告對錦策公司的陳述無異議。
　　本院認(rèn)為，原、被告就系爭房屋建立的商品房預(yù)售合同糾紛依法成立并生效。本案爭議焦點(diǎn)為被告是否按約履行了交付房屋的義務(wù)。根據(jù)雙方預(yù)售合同約定，系爭房屋的按約交付須具備三個要件，一是具備合同約定的交付條件，二是履行了合同約定的交付手續(xù)，三是在合同約定的履行期內(nèi)完成交付行為。關(guān)于交付條件，雖然被告提供的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書》和《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書》名稱與合同約定的《竣工備案表》和《房屋實(shí)測報告書》，但其指向內(nèi)容一致(分別為房屋竣工驗(yàn)收以及房屋實(shí)測面積的法律文件)，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定系爭房屋具備了合同約定的交付條件。關(guān)于交付手續(xù)，雖然預(yù)售合同約定應(yīng)由被告向原告交付，但從原告在簽訂預(yù)售合同同時即簽署委托經(jīng)營協(xié)議以及授權(quán)委托書、委托經(jīng)營交接書，實(shí)際收取首期房屋委托經(jīng)營收益以及原告在第一次庭審時關(guān)于交付手續(xù)的陳述等事實(shí)，足以證明原告對于購買系爭房屋后，房屋將直接交由案外人錦策公司經(jīng)營的事實(shí)是明知的，并且同意被告將房屋直接交付給錦策公司使用，這也符合類似房屋交易模式慣例。事實(shí)上，被告確實(shí)已將房屋交付給了錦策公司，原告也承認(rèn)系爭房屋現(xiàn)由錦策公司使用，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被告已經(jīng)完成交房。關(guān)于交付時間，《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書》和《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書》均形成于合同約定的交付期間屆滿之前，錦策公司也認(rèn)可被告于2015年10月31日前將房屋交付給了錦策公司使用，原告與錦策公司簽訂的交接書也在2015年10月31日之前，原告也實(shí)際取得了2016年5月1日起的首期委托經(jīng)營收益，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被告的交付時間在合同約定的交房期限之內(nèi)。原、被告簽訂《房屋交接書》并非雙方約定的房屋交付標(biāo)志，而且從交易慣例看，該交接書主要用途是購房者辦理權(quán)屬證書，而非證明房屋交付事實(shí)，原告主張以《房屋交接書》載明日期為交房日期與事實(shí)不符，本院不予采納。綜上，本院認(rèn)為原告主張被告逾期交房并應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金的訴訟請求依據(jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第七十七條第一款的規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告李某的訴訟請求。
　　案件受理費(fèi)4,124元，由原告李某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：何璐依

書記員：范??一