張新法
楊慧肖（河北正晨律師事務所）
李某某
馬國立
高利平（河北世紀聯(lián)合律師事務所）
危某某
河北卓聯(lián)房地產經紀有限公司

上訴人（原審被告）張新法。
委托代理人楊慧肖，河北正晨律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）李某某。
被上訴人（原審原告）馬國立。
以上二
被上訴人
委托代理人高利平，河北世紀聯(lián)合律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）危某某。
被上訴人（原審被告）河北卓聯(lián)房地產經紀有限公司，住所地石家莊市長安區(qū)談固西街付8號。
上訴人張新法因與李某某、馬國立等確認合同效力糾紛一案，不服橋西區(qū)人民法院（2015）西民商初字第01005號民事判決，向本院提起上訴。
本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結。
一審查明，2014年5月23日李某某（甲方）與卓聯(lián)公司新石中路分公司（乙方）簽訂房屋全程包銷委托合同，合同約定，甲方委托乙方出售其名下位于石家莊市開發(fā)區(qū)新石北路＊＊號4-3-601號的房屋；上述房屋委托出售價格為118萬元；委托期限自2014年5月23日至2014年11月23日；乙方在委托期限內全權負責該房屋銷售，有權代甲方收取意向客戶定金并于簽訂正式買賣合同時轉交甲方。
同日，李某某與卓聯(lián)房地產經紀有限公司（以下簡稱卓聯(lián)公司）工作人員危某某在河北省石家莊市太行公證處公證下簽訂委托書，該公證處出具公證書，上述委托書載明的代理事項為:代為簽署房地產買賣合同及相關文件、提交相關材料、代簽評估報告、代收房款、到銀行辦理開戶手續(xù)；辦理貸款手續(xù)、代簽抵押合同、代收借款款項；代為辦理抵押登記、注銷抵押登記。
后李某某將房屋所有權證、身份證復印件交付卓聯(lián)公司新石中路分公司。
卓聯(lián)公司未售出上述房屋。
2014年12月19日李某某與卓聯(lián)公司橋西公司簽訂房屋全程委托銷售合同，除委托出售價格及委托期限與前述合同不同外，其余內容同前述合同。
2014年7月16日卓聯(lián)公司與張新法簽訂借款合同，合同約定，卓聯(lián)公司向張新法借款70萬元，借款期限6個月，自2014年7月16日至2015年1月15日。
同日，危某某以李某某代理人身份與張新法簽訂抵押擔保借款合同，合同約定，李某某向張新法借款70萬元，借款期限自2014年7月16日起至2015年1月15日止；李某某自愿以坐落于石家莊市開發(fā)區(qū)新石北路＊＊號4-3-601的房屋為上述借款提供抵押擔保。
后危某某代理李某某與張新法就上述房屋辦理了抵押登記，張新法取得石房他證開字第03301＊＊號房屋他項權證。
后張新法據(jù)其與卓聯(lián)公司簽訂的借款合同的約定向該公司提供借款70萬元。
但張新法未依據(jù)危某某代李某某與其簽訂的抵押擔保借款合同的約定向李某某提供借款。
卓聯(lián)公司與張新法簽訂的借款合同到期后，該公司未償還張新法借款本金，雙方于2015年1月15日就上述借款本金另簽訂借款合同，合同約定有借款金額、期限、利率等，另約定以李某某名下坐落于石家莊市開發(fā)區(qū)新石北路＊＊號4-3-601的房產作為上述借款的抵押擔保。
以上借款到期后，卓聯(lián)公司仍未償還被告張新法借款本金，雙方于2015年5月4日就該借款本金再次簽訂借款合同，仍約定以上述房屋作為借款的抵押擔保。
一審認為，李某某與卓聯(lián)公司新石中路分公司簽訂房屋全程包銷委托合同后，向該公司交付房屋所有權證并在公證處公證下為該公司工作人員危某某出具委托書，該行為表明，李某某向危某某出具委托書的本意為授權卓聯(lián)公司代為銷售房屋。
從卓聯(lián)公司與張新法簽訂借款合同當日，其工作人員危某某超越代理權限，持經公證的委托書以李某某代理人身份與張新法簽訂抵押擔保借款合同［該合同包括借款合同（主合同）和擔保合同（從合同）兩部分］和卓聯(lián)公司之后與張新法簽訂的借款合同均明確以李某某的房屋設立抵押分析，卓聯(lián)公司系為自張新法處取得借款，授意其工作人員危某某超越代理權以李某某代理人身份與張新法簽訂抵押擔保借款合同，從上述抵押擔保合同的內容分析，張新法應當知道李某某系以其房屋為其本人向張新法的借款提供抵押擔保，但也不排除張新法怠于審查該合同內容，誤以為上述合同為李某某以其房屋為卓聯(lián)公司借張新法款提供抵押擔保的可能，但在上述情形下，該合同均不符合無效的法律規(guī)定，故不應認定危某某以李某某代理人身份與張新法簽訂抵押擔保借款合同無效，也不應認定基于上述合同辦理抵押登記無效。
張新法未據(jù)上述抵押擔保借款合同的約定向李某某提供借款，上述借款合同未生效，雙方不存在債權、債務關系，在主債權不存在的情況下，張新法當然也不享有抵押權，故張新法應配合李某某注銷抵押登記。
卓聯(lián)公司、危某某超越代理權與張新法簽訂抵押擔保借款合同并辦理抵押登記，屬違約行為，卓聯(lián)公司、危某某應配合注銷抵押登記。
原告李某某確認危某某與張新法之間的抵押行為無效，本院認定危某某以李某某代理人身份與張新法簽訂的抵押擔保借款合同不生效，張新法對抵押房屋不享有抵押權，李某某主張的民事行為的效力與本院認定的民事行為的效力不一致，經向原告釋明變更訴求，原告拒絕變更訴求，故本院依法依據(jù)認定的民事行為的效力進行判決。
房屋登記機關據(jù)本案涉及的抵押擔保借款合同辦理抵押登記，符合法律規(guī)定，李某某與房屋登記機關不存在行政爭議，本案不屬行政訴訟案件，故張新法關于李某某起訴不屬于民事訴訟受理范圍的主張不成立。
一審判決如下:被告張新法、危某某、河北卓聯(lián)房地產經紀有限公司于本判決生效之日起十日內配合原告李某某、馬國立注銷原告名下位于石家莊市開發(fā)區(qū)新石北路＊＊號4-3-601號的房屋的抵押登記；駁回原告李某某、馬國立其他訴訟請求。
本案受理費80元，減半收取為40元，原告李某某、馬國立負擔10元，被告張新法、危某某、河北卓聯(lián)房地產經紀有限公司共同負擔30元。
判后，張新法不服，向本院提起上訴，請求撤銷原判，依法改判駁回李某某與馬國立的全部訴訟請求。
理由為:原判認定事實不清，上訴人依法善意取得李某某、馬國立名下位于石家莊市開發(fā)區(qū)新石北路＊＊號4-3-601房屋的抵押權，該權利合法有效，上訴人已向卓聯(lián)公司支付合理對價并辦理了他項權登記。
李某某、馬國立應向危某某和卓聯(lián)公司另行請求賠償損失。
本院認為，李某某與卓聯(lián)公司新石中路分公司簽訂房屋全程包銷委托合同后，向該公司交付房屋所有權證并在公證處公證下為該公司工作人員危某某出具委托書，其委托內容應理解為與代為銷售房屋有關的行為授權。
卓聯(lián)公司與張新法簽訂借款合同，其工作人員危某某代理李某某簽訂擔保合同超越了李某某授權權限，系超越代理權的行為。
《中華人民共和國合同法》第四十八條 ?規(guī)定:行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權被終止后以被代理人的名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發(fā)生法律效力，由行為人承擔責任。
因此，危某某代理李某某簽訂擔保合同對李某某不發(fā)生法律效力。
李某某、馬國立與危某某簽訂的委托書條款中第1條明確寫明:代為簽署房地產買賣合同及相關文件……，張新法應了解該委托書不是單純的借款抵押擔保委托，而是與房屋買賣有關。
張新法在明知所出借款項與李某某夫婦無關的情況下，接受危某某委托簽字，其未盡到應有的注意義務，其上訴稱是善意取得，本院不予采信。
一審判決結果并無不當。
據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費80元由上訴人負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，李某某與卓聯(lián)公司新石中路分公司簽訂房屋全程包銷委托合同后，向該公司交付房屋所有權證并在公證處公證下為該公司工作人員危某某出具委托書，其委托內容應理解為與代為銷售房屋有關的行為授權。
卓聯(lián)公司與張新法簽訂借款合同，其工作人員危某某代理李某某簽訂擔保合同超越了李某某授權權限，系超越代理權的行為。
《中華人民共和國合同法》第四十八條 ?規(guī)定:行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權被終止后以被代理人的名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發(fā)生法律效力，由行為人承擔責任。
因此，危某某代理李某某簽訂擔保合同對李某某不發(fā)生法律效力。
李某某、馬國立與危某某簽訂的委托書條款中第1條明確寫明:代為簽署房地產買賣合同及相關文件……，張新法應了解該委托書不是單純的借款抵押擔保委托，而是與房屋買賣有關。
張新法在明知所出借款項與李某某夫婦無關的情況下，接受危某某委托簽字，其未盡到應有的注意義務，其上訴稱是善意取得，本院不予采信。
一審判決結果并無不當。

據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費80元由上訴人負擔。

審判長：苑穎新
審判員：周玉杰
審判員：劉云峰

書記員：張曉楠