張新法
楊慧肖（河北正晨律師事務(wù)所）
李某某
馬國(guó)立
高利平（河北世紀(jì)聯(lián)合律師事務(wù)所）
危某某
河北卓聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

上訴人（原審被告）張新法。
委托代理人楊慧肖，河北正晨律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）李某某。
被上訴人（原審原告）馬國(guó)立。
以上二
被上訴人
委托代理人高利平，河北世紀(jì)聯(lián)合律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）危某某。
被上訴人（原審被告）河北卓聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地石家莊市長(zhǎng)安區(qū)談固西街付8號(hào)。
上訴人張新法因與李某某、馬國(guó)立等確認(rèn)合同效力糾紛一案，不服橋西區(qū)人民法院（2015）西民商初字第01005號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審查明，2014年5月23日李某某（甲方）與卓聯(lián)公司新石中路分公司（乙方）簽訂房屋全程包銷委托合同，合同約定，甲方委托乙方出售其名下位于石家莊市開發(fā)區(qū)新石北路＊＊號(hào)4-3-601號(hào)的房屋；上述房屋委托出售價(jià)格為118萬(wàn)元；委托期限自2014年5月23日至2014年11月23日；乙方在委托期限內(nèi)全權(quán)負(fù)責(zé)該房屋銷售，有權(quán)代甲方收取意向客戶定金并于簽訂正式買賣合同時(shí)轉(zhuǎn)交甲方。
同日，李某某與卓聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱卓聯(lián)公司）工作人員危某某在河北省石家莊市太行公證處公證下簽訂委托書，該公證處出具公證書，上述委托書載明的代理事項(xiàng)為:代為簽署房地產(chǎn)買賣合同及相關(guān)文件、提交相關(guān)材料、代簽評(píng)估報(bào)告、代收房款、到銀行辦理開戶手續(xù)；辦理貸款手續(xù)、代簽抵押合同、代收借款款項(xiàng)；代為辦理抵押登記、注銷抵押登記。
后李某某將房屋所有權(quán)證、身份證復(fù)印件交付卓聯(lián)公司新石中路分公司。
卓聯(lián)公司未售出上述房屋。
2014年12月19日李某某與卓聯(lián)公司橋西公司簽訂房屋全程委托銷售合同，除委托出售價(jià)格及委托期限與前述合同不同外，其余內(nèi)容同前述合同。
2014年7月16日卓聯(lián)公司與張新法簽訂借款合同，合同約定，卓聯(lián)公司向張新法借款70萬(wàn)元，借款期限6個(gè)月，自2014年7月16日至2015年1月15日。
同日，危某某以李某某代理人身份與張新法簽訂抵押擔(dān)保借款合同，合同約定，李某某向張新法借款70萬(wàn)元，借款期限自2014年7月16日起至2015年1月15日止；李某某自愿以坐落于石家莊市開發(fā)區(qū)新石北路＊＊號(hào)4-3-601的房屋為上述借款提供抵押擔(dān)保。
后危某某代理李某某與張新法就上述房屋辦理了抵押登記，張新法取得石房他證開字第03301＊＊號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)證。
后張新法據(jù)其與卓聯(lián)公司簽訂的借款合同的約定向該公司提供借款70萬(wàn)元。
但張新法未依據(jù)危某某代李某某與其簽訂的抵押擔(dān)保借款合同的約定向李某某提供借款。
卓聯(lián)公司與張新法簽訂的借款合同到期后，該公司未償還張新法借款本金，雙方于2015年1月15日就上述借款本金另簽訂借款合同，合同約定有借款金額、期限、利率等，另約定以李某某名下坐落于石家莊市開發(fā)區(qū)新石北路＊＊號(hào)4-3-601的房產(chǎn)作為上述借款的抵押擔(dān)保。
以上借款到期后，卓聯(lián)公司仍未償還被告張新法借款本金，雙方于2015年5月4日就該借款本金再次簽訂借款合同，仍約定以上述房屋作為借款的抵押擔(dān)保。
一審認(rèn)為，李某某與卓聯(lián)公司新石中路分公司簽訂房屋全程包銷委托合同后，向該公司交付房屋所有權(quán)證并在公證處公證下為該公司工作人員危某某出具委托書，該行為表明，李某某向危某某出具委托書的本意為授權(quán)卓聯(lián)公司代為銷售房屋。
從卓聯(lián)公司與張新法簽訂借款合同當(dāng)日，其工作人員危某某超越代理權(quán)限，持經(jīng)公證的委托書以李某某代理人身份與張新法簽訂抵押擔(dān)保借款合同［該合同包括借款合同（主合同）和擔(dān)保合同（從合同）兩部分］和卓聯(lián)公司之后與張新法簽訂的借款合同均明確以李某某的房屋設(shè)立抵押分析，卓聯(lián)公司系為自張新法處取得借款，授意其工作人員危某某超越代理權(quán)以李某某代理人身份與張新法簽訂抵押擔(dān)保借款合同，從上述抵押擔(dān)保合同的內(nèi)容分析，張新法應(yīng)當(dāng)知道李某某系以其房屋為其本人向張新法的借款提供抵押擔(dān)保，但也不排除張新法怠于審查該合同內(nèi)容，誤以為上述合同為李某某以其房屋為卓聯(lián)公司借張新法款提供抵押擔(dān)保的可能，但在上述情形下，該合同均不符合無(wú)效的法律規(guī)定，故不應(yīng)認(rèn)定危某某以李某某代理人身份與張新法簽訂抵押擔(dān)保借款合同無(wú)效，也不應(yīng)認(rèn)定基于上述合同辦理抵押登記無(wú)效。
張新法未據(jù)上述抵押擔(dān)保借款合同的約定向李某某提供借款，上述借款合同未生效，雙方不存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，在主債權(quán)不存在的情況下，張新法當(dāng)然也不享有抵押權(quán)，故張新法應(yīng)配合李某某注銷抵押登記。
卓聯(lián)公司、危某某超越代理權(quán)與張新法簽訂抵押擔(dān)保借款合同并辦理抵押登記，屬違約行為，卓聯(lián)公司、危某某應(yīng)配合注銷抵押登記。
原告李某某確認(rèn)危某某與張新法之間的抵押行為無(wú)效，本院認(rèn)定危某某以李某某代理人身份與張新法簽訂的抵押擔(dān)保借款合同不生效，張新法對(duì)抵押房屋不享有抵押權(quán)，李某某主張的民事行為的效力與本院認(rèn)定的民事行為的效力不一致，經(jīng)向原告釋明變更訴求，原告拒絕變更訴求，故本院依法依據(jù)認(rèn)定的民事行為的效力進(jìn)行判決。
房屋登記機(jī)關(guān)據(jù)本案涉及的抵押擔(dān)保借款合同辦理抵押登記，符合法律規(guī)定，李某某與房屋登記機(jī)關(guān)不存在行政爭(zhēng)議，本案不屬行政訴訟案件，故張新法關(guān)于李某某起訴不屬于民事訴訟受理范圍的主張不成立。
一審判決如下:被告張新法、危某某、河北卓聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)配合原告李某某、馬國(guó)立注銷原告名下位于石家莊市開發(fā)區(qū)新石北路＊＊號(hào)4-3-601號(hào)的房屋的抵押登記；駁回原告李某某、馬國(guó)立其他訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)80元，減半收取為40元，原告李某某、馬國(guó)立負(fù)擔(dān)10元，被告張新法、危某某、河北卓聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司共同負(fù)擔(dān)30元。
判后，張新法不服，向本院提起上訴，請(qǐng)求撤銷原判，依法改判駁回李某某與馬國(guó)立的全部訴訟請(qǐng)求。
理由為:原判認(rèn)定事實(shí)不清，上訴人依法善意取得李某某、馬國(guó)立名下位于石家莊市開發(fā)區(qū)新石北路＊＊號(hào)4-3-601房屋的抵押權(quán)，該權(quán)利合法有效，上訴人已向卓聯(lián)公司支付合理對(duì)價(jià)并辦理了他項(xiàng)權(quán)登記。
李某某、馬國(guó)立應(yīng)向危某某和卓聯(lián)公司另行請(qǐng)求賠償損失。
本院認(rèn)為，李某某與卓聯(lián)公司新石中路分公司簽訂房屋全程包銷委托合同后，向該公司交付房屋所有權(quán)證并在公證處公證下為該公司工作人員危某某出具委托書，其委托內(nèi)容應(yīng)理解為與代為銷售房屋有關(guān)的行為授權(quán)。
卓聯(lián)公司與張新法簽訂借款合同，其工作人員危某某代理李某某簽訂擔(dān)保合同超越了李某某授權(quán)權(quán)限，系超越代理權(quán)的行為。
《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條 ?規(guī)定:行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)被終止后以被代理人的名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生法律效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。
因此，危某某代理李某某簽訂擔(dān)保合同對(duì)李某某不發(fā)生法律效力。
李某某、馬國(guó)立與危某某簽訂的委托書條款中第1條明確寫明:代為簽署房地產(chǎn)買賣合同及相關(guān)文件……，張新法應(yīng)了解該委托書不是單純的借款抵押擔(dān)保委托，而是與房屋買賣有關(guān)。
張新法在明知所出借款項(xiàng)與李某某夫婦無(wú)關(guān)的情況下，接受危某某委托簽字，其未盡到應(yīng)有的注意義務(wù)，其上訴稱是善意取得，本院不予采信。
一審判決結(jié)果并無(wú)不當(dāng)。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元由上訴人負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，李某某與卓聯(lián)公司新石中路分公司簽訂房屋全程包銷委托合同后，向該公司交付房屋所有權(quán)證并在公證處公證下為該公司工作人員危某某出具委托書，其委托內(nèi)容應(yīng)理解為與代為銷售房屋有關(guān)的行為授權(quán)。
卓聯(lián)公司與張新法簽訂借款合同，其工作人員危某某代理李某某簽訂擔(dān)保合同超越了李某某授權(quán)權(quán)限，系超越代理權(quán)的行為。
《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條 ?規(guī)定:行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)被終止后以被代理人的名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生法律效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。
因此，危某某代理李某某簽訂擔(dān)保合同對(duì)李某某不發(fā)生法律效力。
李某某、馬國(guó)立與危某某簽訂的委托書條款中第1條明確寫明:代為簽署房地產(chǎn)買賣合同及相關(guān)文件……，張新法應(yīng)了解該委托書不是單純的借款抵押擔(dān)保委托，而是與房屋買賣有關(guān)。
張新法在明知所出借款項(xiàng)與李某某夫婦無(wú)關(guān)的情況下，接受危某某委托簽字，其未盡到應(yīng)有的注意義務(wù)，其上訴稱是善意取得，本院不予采信。
一審判決結(jié)果并無(wú)不當(dāng)。

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元由上訴人負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：苑穎新
審判員：周玉杰
審判員：劉云峰

書記員：張曉楠