上訴人（原審原告）李雪娟，石家莊市襪廠退休工人。
委托代理人劉文舟，河北厚正律師事務(wù)所律師。
委托代理人趙玉杰，河北決策律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）河北興邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱興邦公司），住所地石家莊市橋西區(qū)南小街129號。
法定代表人孫家安，該公司董事長。
委托代理人強英軍，河北佳誠律師事務(wù)所律師。
委托代理人張建，該公司經(jīng)理。

上訴人李雪娟因房屋租賃合同糾紛一案，不服橋西區(qū)人民法院（2015）西民商初字第00595號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，上訴人及其委托代理人、被上訴人委托代理人均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審查明，1998年12月10日，李雪娟、興邦公司簽訂了《河北興邦五金市場商鋪長期租賃合同》五份，李雪娟承租了興邦五金市場內(nèi)總面積400.3平方米的商鋪五套，租金約定180萬元，因存在相關(guān)的原因，興邦公司實際收取租金170萬元，租期均自1999年3月18日至2039年3月17日止。因興邦公司未按期交付，租賃期限順延至2040年9月17日。合同約定，出租的商鋪須經(jīng)有關(guān)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收合格后方可使用，租賃期間商鋪的建筑、水、暖、電設(shè)施的維修由興邦公司負責，李雪娟在保證合同履行及確保被告租金收益的情況下，可以將所租商位轉(zhuǎn)租。上述合同簽訂后，李雪娟向興邦公司支付了租金，興邦公司也按約向李雪娟交付了相應(yīng)的五套商鋪。合同履行前期階段，興邦五金市場內(nèi)人氣興旺，雙方均按約履行了合同的各項義務(wù)。此后，李雪娟租賃的房屋陸續(xù)出現(xiàn)了供水、供暖、房屋漏水、下水道堵塞等問題。在原一審中，法院組織雙方當事人到“河北興邦五金市場”，對李雪娟租賃的房屋進行了現(xiàn)場勘驗，根據(jù)現(xiàn)場勘驗情況，李雪娟租賃的房屋內(nèi)均無法使用水、暖，房屋存在屋頂滲水情況，市場排水管道堵塞，整個市場人氣蕭條。興邦公司主張可以恢復(fù)供暖、供水、房屋可以維修?？梢允柰ㄅ潘?，但是維修工程巨大。
一審認為，租賃合同合法有效，對當事人雙方具有法律約束力。雙方當事人應(yīng)按照合同約定，全面履行自己的義務(wù)。李雪娟履行付款義務(wù)，興邦公司交付房屋，應(yīng)保證承租戶正常使用，但興邦公司未按租賃合同的約定對租賃期間房屋及水、暖等配套設(shè)施進行維修養(yǎng)護，已構(gòu)成違約，應(yīng)當對李雪娟承擔相應(yīng)的民事責任。對李雪娟要求興邦公司履行承諾恢復(fù)供水、供暖、解決房屋漏水，疏通完全堵塞的排水管道，全面維修供電線路保證正常供電的請求，興邦公司表示可以予以恢復(fù)供水、供暖、維修房屋、疏通排水。對于供電設(shè)施的維修責任，根據(jù)約定系興邦公司的責任，興邦公司應(yīng)當予以履行處理。李雪娟以興邦公司未履行恢復(fù)供水、供暖、房屋漏水、疏通排水管道、保證正常供電為由向興邦公司主張民事賠償責任，主張應(yīng)按照1999年其轉(zhuǎn)租房屋的價格與2013年轉(zhuǎn)租房屋價格的價差計算其損失，興邦公司對此并不認可，李雪娟提交的相應(yīng)轉(zhuǎn)租合同不能證實其主張，李雪娟未提交其他證據(jù)證實其損失大小。基此，李雪娟按照房屋轉(zhuǎn)租差價主張賠償損失無事實依據(jù)和法律依據(jù)，對其賠償?shù)恼埱蟛挥柚С?。一審判決如下：一、被告河北興邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后六十日內(nèi)履行對原告李雪娟所承租商鋪的建筑、供水、暖、電設(shè)施及排水的維修疏通責任。二、駁回原告李雪娟的其他訴訟請求。本案受理費2400元，由原告李雪娟負擔。
經(jīng)審理查明，雙方對一審查明的租賃合同的訂立及履行情況無異議。李雪娟陳述自2001年開始沒有供暖，2003年停水，2004年房屋開始漏水，2007年下水道堵塞，2013年供電不正常。并于2013年12月20日訴至法院要求興邦公司恢復(fù)供水、供暖、解決房屋漏水、疏通排水管道、維修供電線路，并賠償損失。

本院認為，《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第一百一十三條規(guī)定：當事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。興邦公司將房屋出租給上訴人，即應(yīng)按合同約定，全面履行自己的義務(wù)，保證承租戶正常使用?，F(xiàn)興邦公司未按租賃合同的約定對租賃期間房屋及水、暖等配套設(shè)施進行維修養(yǎng)護，已構(gòu)成違約，應(yīng)當對上訴人承擔相應(yīng)的民事責任。一審判決其負修繕義務(wù)并無不妥。但同時興邦公司還應(yīng)賠償上訴人因不能正常使用房屋所造成的損失。該損失應(yīng)為上訴人因此減少的收入。
李雪娟一審中提供證據(jù)表明，其1999年出租商鋪的價格是一間一年4萬元，現(xiàn)在為14400元，相差2.56萬元，5間相差12.8萬元。對于李雪娟的舉證，興邦公司雖不認可，但并未提交反證。本院對李雪娟提交的上述租賃合同的真實性予以認可。因該市場在原火車站附近，參照其它商鋪因火車站搬遷的市場因素參與度及商戶使用租賃物情況，酌定興邦公司賠償上訴人總損失的50%，計為每年64000元，折合每月為5333元。雙方在簽訂租賃合同后，因興邦公司晚交一年房，雙方約定：李雪娟少交10萬元的房租，同時合同延長履行一年半。因此可以推定興邦公司可以預(yù)見的損失為每年10萬元，并加延期一年半的收益。本院定損每年6.4萬元應(yīng)未超過興邦公司的合理預(yù)期。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持橋西區(qū)人民法院（2015）西民商初字第00595號民事判決的第一項；
二、撤銷橋西區(qū)人民法院（2015）西民商初字第00595號民事判決的第二項；
三、河北興邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自2014年3月19日起至其對李雪娟所承租物業(yè)修繕完畢之日止，每月月底前賠償李雪娟損失5333元。判決生效當月之前的損失，于判決生效后一個月內(nèi)一次性付清。
一審案件受理費2400元、二審案件受理費2400元，由河北興邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、李雪娟各負擔2400元。
本判決為終審判決。

審判長　　苑穎新 審判員　　周玉杰 審判員　　劉云峰

書記員：張曉楠