上訴人（原審原告）：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住哈爾濱市香坊區(qū)。上訴人（原審被告）：哈爾濱鑫澤基物業(yè)管理有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼xxxx（1-1），住所地哈爾濱市香坊區(qū)哈平路151號龍茂小區(qū)4棟地下3號。法定代表人：李金山，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：韓文柱，男，該公司副經(jīng)理。委托訴訟代理人：張萬友，黑龍江張萬友律師事務所律師。上訴人李某某因與上訴人哈爾濱鑫澤基物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務合同糾紛一案，不服黑龍江省綏化農(nóng)墾法院（2017）黑8105民初299號民事判決，向本院提出上訴。本院于2018年1月3日立案后，依法組成合議庭，因上訴人無新證據(jù)，上訴請求及理由均無變化，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百三十三條之規(guī)定，本院決定不開庭審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

李某某上訴請求：1、被上訴人對超出服務資質(zhì)范疇的服務區(qū)域予以移交（被告的資質(zhì)與其承接的小區(qū)服務面積不符，被上訴人屬于超標準承接）；2、被上訴人取消電梯費與物業(yè)費同時繳納的限制；3、被上訴人公示自2015年1月1日起至今的物業(yè)管理審計報告；4、被上訴人退還上訴人于2015年度、2016年度、2017年度超標準收費部分的物業(yè)費及違約金，合計2,216.88元；一、二審案件受理費均由被上訴人承擔。事實及理由：法律、法規(guī)未規(guī)定物業(yè)費與電梯費必須同時交納，但被上訴人唯恐業(yè)主不交納物業(yè)費，以電梯卡限制業(yè)主乘坐電梯的方式逼迫業(yè)主交納物業(yè)費，其同時收取二項費用不合理；上訴人未享受到物業(yè)公司提供的等價服務；被上訴人收取高級別物業(yè)費，但卻提供最基礎的服務；請求被上訴人給付物業(yè)服務費2,216.00元。鑫澤基物業(yè)公司上訴請求：一、被告具有物業(yè)服務資質(zhì)，不存在原告所稱超出服務資質(zhì)范疇的服務區(qū)域；二、電梯費與物業(yè)費在業(yè)主進戶初次繳納時均為同時繳納，二者到期日也是相同的，業(yè)主使用電梯并接受物業(yè)服務，應當在到期日前繳納相關(guān)費用，并不存在限制；三、物業(yè)公司的收支賬目和審計報告是企業(yè)內(nèi)部信息，沒有義務對外公示，該訴訟請求無法律依據(jù)；四、國務院第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定（國發(fā)〔2017〕7號）已經(jīng)取消了物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)認定，因此不存在公示的問題。物業(yè)收費依據(jù)有政府物價部門的批文，業(yè)主隨時可到物業(yè)辦公室查詢，被告也曾在小區(qū)進行過公示；五、原告要求公示的相關(guān)內(nèi)容無法律依據(jù)，該承接行為是開發(fā)公司與被告之間的企業(yè)行為，與被告對業(yè)主提供的服務不存在關(guān)聯(lián)，原告無權(quán)提出該主張；六、被告已經(jīng)履行了全部物業(yè)管理服務，不存在所謂未提供服務的賠償問題。被告收費是經(jīng)黑龍江省墾區(qū)哈爾濱物價分局以黑墾哈價發(fā)（2015）3號文件的形式確定的物業(yè)服務標準，物業(yè)費為1.5元每月每平方米，被告未超標準收費；七、原告的全部訴訟請求均無法律依據(jù)，因此請求法院駁回其全部訴訟請求，訴訟費由原告自行承擔。李某某向一審法院起訴請求：1、被告對超出服務資質(zhì)范疇的服務區(qū)域予以移交（被告的資質(zhì)與其承接的小區(qū)服務面積不符，被告屬于超標準承接）；2、被告取消電梯費與物業(yè)費同時繳納的限制；3、被告公示自2015年1月1日起至今的物業(yè)管理收支賬目及審計報告；4、被告公示物業(yè)服務資質(zhì)及物業(yè)收費的依據(jù)材料；5、被告公示其與開發(fā)商之間的小區(qū)配套設施及硬件設備交接清單；6、被告退還原告2015年度、2016年度、2017年度超標準收費物業(yè)費并支付違約金合計2,216.88元；7、由被告承擔本案全部訴訟費用。訴訟過程中，原告變更第6項訴訟請求為：被告退還原告2015年度、2016年度、2017年度超標準收取的物業(yè)費1,865.30元，并賠償應退還物業(yè)費利息351.44元。一審法院認定：原告于2014年11月18日與哈爾濱鴻遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同，該公司將位于哈爾濱市香坊區(qū)長江路尚東輝煌城小區(qū)22號樓3單元9層04號的房屋出售給原告。該小區(qū)由哈爾濱鴻遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設。原告于2014年12月31日辦理房屋進戶手續(xù)。被告自進戶之日起為該小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務至今。黑龍江省墾區(qū)哈爾濱物價局依哈爾濱鴻遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出的前期物業(yè)服務收費申請，于2015年5月21日下發(fā)黑墾哈價發(fā)（2015）3號文件，批復同意輝煌城小區(qū)物業(yè)服務執(zhí)行四級收費標準，前期物業(yè)服務按建筑面積1.5元每月每平方米收費，同時對電梯收費標準等作出規(guī)定，收費標準執(zhí)行期限至業(yè)主委員會成立。該小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會。原告的房屋繳費建筑面積為58.68平方米，其于2014年12月31日交納2015年度物業(yè)費1,127.00元（由被告按建筑面積1.6元每月每平方米預收），2015年12月30日交納2016年度物業(yè)費985.00元（按建筑面積1.5元每月每平方米收費，應收1,056.00元，同時以2015年度每月每平方米0.1元差價抵消物業(yè)費71.00元），2017年1月5日交納本年度物業(yè)費1,056.00元。一審法院認為，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。第三條第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。故此，本案原、被告雖未簽訂正式物業(yè)服務合同，但雙方已事實上建立了物業(yè)服務合同關(guān)系，其均應依前期物業(yè)服務合同及業(yè)主手冊之約定享有權(quán)利履行義務。關(guān)于原告請求被告對超出服務資質(zhì)范疇的服務區(qū)域予以移交的問題。國務院于2017年1月12日作出的第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定（國發(fā)〔2017〕7號），將物業(yè)服務企業(yè)二級及以下資質(zhì)認定取消。原告所在小區(qū)并非一級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)方能承接，因此其以被告超出服務資質(zhì)為由，要求移交部分服務區(qū)域，不予支持。關(guān)于原告請求被告取消電梯費與物業(yè)費同時繳納限制的問題。原告所提供證據(jù)顯示系其他個別業(yè)主與被告之間因電梯費、物業(yè)費繳納問題產(chǎn)生爭議，而非原告與被告之間產(chǎn)生爭議，故對此訴訟請求不予支持。關(guān)于原告請求被告公示自2015年1月1日起至今的物業(yè)管理費收支賬目及審計報告的問題。被告給業(yè)主發(fā)放的業(yè)主手冊第五章前期物業(yè)管理服務協(xié)議第一條第一款物業(yè)公司權(quán)利義務部分第八項，明確約定“定期向乙方（業(yè)主）公布物業(yè)管理費收支賬目”。故此，被告應按承諾定期向業(yè)主公布物業(yè)管理費收支賬目。但原告請求同時公示審計報告，因無此項約定，故不予支持。關(guān)于原告請求被告公示物業(yè)服務資質(zhì)及物業(yè)服務費收費依據(jù)的問題。如前所述，物業(yè)服務企業(yè)二級及以下資質(zhì)認定已取消，故原告請求被告公示物業(yè)服務資質(zhì)，不予支持。原告作為業(yè)主向被告交納物業(yè)服務費，其對收費標準享有知情權(quán)。根據(jù)《關(guān)于哈爾濱市物業(yè)服務收費管理辦法的通知》（哈價聯(lián)發(fā)【2013】39號）第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)醒目位置公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、收費標準、收費依據(jù)、以及96365物業(yè)服務監(jiān)督舉報電話和12××8價格舉報電話，接受業(yè)主的監(jiān)督。故，對原告請求被告公示物業(yè)服務收費依據(jù)，予以支持。關(guān)于原告請求被告公示其與開發(fā)商之間關(guān)于小區(qū)配套設施及硬件設備交接清單的問題?！段餀?quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第八十二條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條第（三）項規(guī)定，業(yè)主請求公布、查閱物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況的，人民法院應予支持。故此，原告作為業(yè)主其對小區(qū)共有部分的配套設施及硬件設備享有共有和共同管理的權(quán)利，其請求被告公示相關(guān)交接清單，予以支持。關(guān)于原告請求被告退還2015年度、2016年度、2017年度超標準收費部分物業(yè)費1,865.30元，并賠償應退還物業(yè)費利息351.44元問題?！蛾P(guān)于哈爾濱市物業(yè)服務收費管理辦法的通知》（哈價聯(lián)發(fā)【2013】39號）第十五條規(guī)定，物業(yè)服務監(jiān)管實行日常考評制度，對于連續(xù)兩次考評不合格的物業(yè)服務企業(yè)，給予按級差物業(yè)服務收費標準下浮10%的處理，對于連續(xù)考評不合格的，應降低級差物業(yè)服務等級和收費標準。被告作為物業(yè)服務企業(yè)，其收費標準系經(jīng)黑龍江省墾區(qū)哈爾濱物價局批復同意。原告雖初步證明被告提供的服務確實存在有待改進之處，但未提供證據(jù)證明被告因考評問題被降低級差物業(yè)服務等級和收費標準。原告僅根據(jù)其主觀評斷即要求被告降低收費標準退還物業(yè)費差額并支付相應利息，無法律依據(jù)，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條、第八十二條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第三條第二款，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條第（三）項的規(guī)定，判決：一、被告哈爾濱鑫澤基物業(yè)管理有限公司在哈爾濱市××區(qū)尚東輝煌城小區(qū)物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)醒目位置公示自2015年1月1日起至本判決生效之日止期間的物業(yè)管理費收支賬目，于本判決生效之日起十五內(nèi)履行完畢；二、被告哈爾濱鑫澤基物業(yè)管理有限公司在哈爾濱市××區(qū)尚東輝煌城小區(qū)物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)醒目位置公示物業(yè)服務費收費依據(jù)，于本判決生效之日起十五內(nèi)履行完畢；三、被告哈爾濱鑫澤基物業(yè)管理有限公司在哈爾濱市××區(qū)尚東輝煌城小區(qū)物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)醒目位置公示，其與哈爾濱鴻遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間關(guān)于業(yè)主共有部分小區(qū)配套設施及硬件設備的交接清單，于本判決生效之日起十五內(nèi)履行完畢；駁回原告李某某其他訴訟請求。案件受理費50.00元，由哈爾濱鑫澤基物業(yè)管理有限公司負擔。雙方當事人均未提供證據(jù)。本院查明的事實與一審認定的事實一致。

本院認為：李某某請求鑫澤基物業(yè)公司取消電梯費與物業(yè)費同時繳納無法律依據(jù)，不予支持；其請求鑫澤基物業(yè)公司公示審計報告，無合同依據(jù)及法律依據(jù)，不予支持；李某某的其他上訴請求，一審已經(jīng)充分論述，不再贅述。其上訴請求均不成立，不予支持。鑫澤其物業(yè)公司上訴請求事項，一審已經(jīng)充分論述其合理性，以及法律依據(jù)，不再贅述。其上訴理由不成立，不予支持。綜上，上訴人李某某、鑫澤基物業(yè)公司的上訴理由均不能成立，不予支持。一審認定事實清楚，適用法律正確，一審判決應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。李某某預交的二審案件受理費50.00元，由其負擔。鑫澤基物業(yè)公司預交的二審案件受理費100.00元，由其負擔。本判決為終審判決。

審判長　　趙玉忠
審判員　　周志強
審判員　　李吉鳳

書記員：汪思維