原告李某某。
委托代理人文奇，湖北丁在元律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
被告湖北松滋信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱松滋信達(dá)公司），住所地松滋市新江口鎮(zhèn)言程公園玉嶺北路西28號。
法定代表人項韶軍，松滋信達(dá)公司總經(jīng)理。
委托代理人黃和清、何瑾，湖北今天律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。

原告李某某與被告松滋信達(dá)公司商品房銷售合同糾紛一案，本院于2015年4月7日立案受理后，被告松滋信達(dá)公司在答辯期間對本案管轄權(quán)提出異議，本院經(jīng)審查作出（2015）鄂松滋民初字第00551號民事裁定書，依法駁回了被告松滋信達(dá)公司對本案提出的管轄權(quán)異議，被告松滋信達(dá)公司不服本院裁定，向荊州市中級人民法院提起上訴，荊州市中級人民法院經(jīng)審查裁定：駁回上訴，維持原裁定。本院依法由審判員郭敏擔(dān)任審判長，與審判員陳榮、人民陪審員楊濤組成合議庭，于2015年9月23日公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某某的委托代理人文奇，被告松滋信達(dá)公司的委托代理人黃和清、何瑾到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2013年7月15日，原告李某某與被告松滋信達(dá)公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，被告將其開發(fā)的位于松滋市新江口鎮(zhèn)金松大道南側(cè)與環(huán)湖路東側(cè)交匯處信達(dá)·森林公館6#樓×××號房屋出售給原告。合同約定：房屋建筑面積120.90㎡，單價4360.53元／㎡，房屋總價款527188元。合同約定的付款方式為按揭付款，即原告簽訂購房合同時付清首付款32718.8元，余款200000元通過銀行按揭付款。該合同第八條同時約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年12月1日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將驗收合格并符合合同約定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可以據(jù)實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起60日內(nèi)告知買受人的；2、政府行為及非出賣人所能控制的事件。第九條約定出賣人逾期交房的違約責(zé)任：1、按逾期時間，分別處理：（1）逾期不超過60日，自2014年12月2日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付己交付房屋價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的0.5%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行的，合同繼續(xù)履行，自2014年12月2日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金。2、如因不可抗力因素或政府因素導(dǎo)致出賣人延期交房的，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。
同日，原、被告雙方同時簽訂信達(dá)·森林公館《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議對《商品房買賣合同》第八條作了補(bǔ)充約定。對《商品房買賣合同》第八條中約定的“不可抗力”一詞，雙方同意如下解釋：1、不能預(yù)見，不能避免且不能克服的自然災(zāi)害和事件。2、為遵守、配合政府的法規(guī)、政策的變化或因政府部門有關(guān)機(jī)構(gòu)的行政行為而導(dǎo)致的延誤。遇上述任何二種或多種情況發(fā)生時，《商品房買賣合同》第八條約定的房屋交付期限按不可抗原因?qū)嶋H發(fā)生無限期順延，但出賣人應(yīng)在發(fā)生之日起30日內(nèi)出具政府有關(guān)主管部門發(fā)生不可抗力事件的證明文件，因不可抗力原因?qū)е鲁鲑u人逾期交房，出賣人免除責(zé)任。
合同簽訂后，原告向被告支付327188元首付款，被告于2013年8月11日向原告出具327188元的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票；嗣后，原告與中國建設(shè)銀行股份有限公司松滋支行簽訂《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》，通過按揭貸款的方式將200000元購房款支付給被告。被告于2013年11月2日向原告出具200000元的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票。
2014年8月28日，被告對信達(dá)·森林公館1#、6#、7#、8#樓向松滋市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請辦理建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實證明。2015年1月16日，信達(dá)·森林公館項目的建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理、勘察單位對該項目進(jìn)行了竣工驗收。2015年3月9日，松滋市城鄉(xiāng)規(guī)劃局核發(fā)《單體建筑竣工規(guī)劃核實證明》，認(rèn)為信達(dá)·森林公館1#、6#、7#樓各項指標(biāo)數(shù)據(jù)與批準(zhǔn)文件指標(biāo)一致。2015年3月16日，松滋市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢測站組織建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位對1#、6#、7#、8#樓驗收，經(jīng)驗收組對單位工程進(jìn)行竣工驗收，評定為合格。2015年5月8日，被告取得信達(dá)·森林公館1#、6#、7#樓、景觀聯(lián)排及商業(yè)裙房《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案證明書》。
同時查明，原告于2015年2月3日對涉訴房屋的防盜門、窗戶、欄桿、基建、管道進(jìn)行驗收，驗收結(jié)果為合格。原告于當(dāng)日領(lǐng)取涉訴房屋鑰匙。
原告認(rèn)為被告未按照合同約定的交房條件交付房屋，且逾期交付房屋長達(dá)3個月之久，即要求與被告解除商品房買賣合同，經(jīng)與被告協(xié)商未果，遂起訴至本院，請求判令：1、解除原、被告于2013年7月15日簽訂的商品房買賣合同；2、被告退還原告購房款527188元；3、被告賠償原告違約金32718.8元（首付款的10%）；4、被告退還原告辦理銀行按揭手續(xù)費(fèi)2500元；5、被告承擔(dān)原告己向銀行還款的利息，至被告將購房款返還給原告之日止。

本院認(rèn)為：本案審理的商品房銷售合同糾紛，原、被告爭議的焦點(diǎn)是被告在履行合同過程中是否存在違約行為，雙方簽訂的商品房銷售合同是否達(dá)到解除條件。
原、被告簽訂的《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議已成立并生效，根據(jù)《商品房買賣合同》第八條交付期限約定，“出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年12月1日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用?！北景钢?，被告達(dá)到具備商品房經(jīng)驗收合格條件是2015年3月16日，從形式上看被告存在逾期交房105天，符合合同第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任約定：“逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同”。但合同第八條約定了出賣人可以予以延期的例外情形，合同補(bǔ)充協(xié)議對第八條房屋交付的解釋：因政府部門有關(guān)機(jī)構(gòu)的行政行為而導(dǎo)致的延誤，出賣人可以免責(zé)。本案中被告峻工驗收的申報手續(xù)均在雙方合同約定的履行期間內(nèi)，即使行政機(jī)關(guān)對被告申報的建設(shè)工程存在審核驗收遲延，根據(jù)上述合同約定仍然排除了出賣人的責(zé)任，而補(bǔ)充協(xié)議解釋的排除出賣人的責(zé)任是對合同第八條關(guān)于延期交付的約定。所以，原告不能據(jù)此要求解除合同。從合同實際履行來看，被告達(dá)到行政機(jī)關(guān)交房條件的時間雖然超過了原、被告約定解除合同的最后期限45天，然而，原告簽訂合同的目的是為了取得具有居住使用價值的房屋，被告簽訂合同的目的是為了通過房屋的建設(shè)及銷售獲得相應(yīng)的商業(yè)利益。但本案交易標(biāo)的物是一種特殊的商品即房屋，存在生產(chǎn)周期長、涉及部門多等特點(diǎn)。雙方簽訂合同后，原告除支付首付款外，對下余房款在銀行辦理了抵押按揭貸款；被告為履行合同而完成了相應(yīng)的建設(shè)工程，且在本案訴訟前已具備合同約定的交房條件，原告的合同目的完全能夠?qū)崿F(xiàn)。本院據(jù)此認(rèn)定，被告在履行合同中雖有逾期交房的情形，但不夠成根本違約。再者，原告于2015年2月3日領(lǐng)取涉訴房屋裝修鑰匙，可見原告愿意繼續(xù)履行商品房買賣合同。為促進(jìn)交易進(jìn)行，維護(hù)誠實信用的市場發(fā)展，本院對原告解除商品房買賣合同的請求不予支持。關(guān)于原告主張因行政機(jī)關(guān)的行政行為而導(dǎo)致的延誤（交付）情況發(fā)生時，出賣人應(yīng)當(dāng)在發(fā)生之日起30日內(nèi)通知買受人，由于出賣人未履行通知義務(wù)，所以補(bǔ)充協(xié)議約定的因行政行為導(dǎo)致延誤免責(zé)的約定無效。對此，本院認(rèn)為雙方約定的通知義務(wù)對出賣方而言系合同的附隨義務(wù)，在本案中對雙方的權(quán)利義務(wù)并不產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。
關(guān)于原告各項損失的確定。首先，被告對其建設(shè)工程向松滋市規(guī)劃設(shè)計院提交申請單體驗收在合同履行期內(nèi)，但行政機(jī)關(guān)對該工程的審核驗收超過了合同約定履行期限。其次，雖然合同中約定的交房條件是“該商品房經(jīng)驗收合格”，而合同實際履行過程中存在兩次驗收，證明合同中約定的交房條件并不明確。對此，本院認(rèn)為合同履行過程中存在兩次驗收的實際情況，但兩次驗收的參與人及主體不一致，對于合同一方的買受人而言，其行政機(jī)關(guān)組織的審核驗收更具有證明效力，更能體現(xiàn)公平維護(hù)買受人的合法權(quán)益，本院據(jù)此確認(rèn)被告在履行合同過程中存在延期交付的行為。最后，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議是對出賣人逾期交房的免責(zé)約定，其協(xié)議的真實意思應(yīng)理解為當(dāng)出現(xiàn)行政機(jī)關(guān)的行政行為導(dǎo)致延期交付情況下出賣人可以據(jù)實延期，即免除解除合同責(zé)任，但上述約定并不及于《商品房買賣合同》第九條違約責(zé)任條款中對支付違約金的約定。所以，原告請求被告賠償逾期交房違約金于法有據(jù)，予以支持。根據(jù)合同第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任約定：合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房屋價款萬分之一的違約金為5535元（（527188×1?）元／天×105天）。原告其他訴訟請求均于法無據(jù)，本院不予支持，應(yīng)予駁回。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第一百零七條、第一百一十四條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、由被告湖北松滋信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)向原告李某某支付違約金5535元。
二、駁回原告李某某的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)9650元。由原告李某某負(fù)擔(dān)9559元，被告湖北松滋信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)91元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時按照不服一審判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯：湖北省荊州市中級人民法院，賬號：17×××30，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行荊州市長江大學(xué)支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　郭敏 審　判　員　　陳榮 人民陪審員　　楊濤

書記員：周騰