李進
李波
吳剛（湖北楚秦律師事務所）
熊某美

原告:李進，男，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省竹溪縣。
委托訴訟代理人:李波（系原告李進的堂兄），男，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省竹溪縣，代理權限為一般代理。
委托訴訟代理人:吳剛，湖北楚秦律師事務所律師，代理權限為:增加、變更訴訟請求，參加調(diào)解，代收法律文書。
被告:熊某美，女，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省竹溪縣。
原告李進訴被告熊某美房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年6月23日立案受理后，依法由審判員賀榮明適用簡易程序公開開庭進行了審理，當事人和訴訟委托代理人均到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告李進向本院提出訴訟請求:判決原、被告雙方2013年3月10日簽訂的《購房協(xié)議書》無效，被告返還原告購房款210000元。
事實與理由:2013年3月10日，原、被告雙方簽訂《購房協(xié)議書》一份，約定被告購買原告位于竹溪縣城關鎮(zhèn)守金店村五組的住房一套，原告于2013年3月10日、14日，2014年1月28日分三次共向被告支付購房款210000元。
依照協(xié)議約定，土地使用權證及房產(chǎn)權證由被告負責辦理。
因被告出售給原告的房屋屬小產(chǎn)權房，無法辦理房產(chǎn)權證，導致房屋至今未交付，原告多次要求被告辦證，被告始終未能辦理。
原告要求返還購房款，被告表示同意但至今未予返還。
被告熊某美辯稱:原告所訴訂立合同和已付款情況屬實，但其所訴辦證情況不是事實。
1、自雙方商談購房事宜到簽訂《購房協(xié)議書》，原告自始至終都知道涉案房屋屬小產(chǎn)權房的事實；2、依照協(xié)議約定，原告應先付購房款240000元，余款待交付兩證時支付，因其未足額交付購房款，故被告未為其辦理兩證，且辦證需交納巨額土地出讓金，被告正在籌集之中；3、原告未按約定交付前期購房款已構成違約，應向被告支付違約金20000元。
綜上，請依法駁回原告的訴訟請求，并要求原告支付前期購房款尾款30000元、違約金20000元。
本院認為，結合庭審質(zhì)證和調(diào)查情況，被告出售給原告房屋所占用土地的性質(zhì)屬集體所有的土地，至今未取得土地使用權證書和房屋所有權證書，雙方簽訂的房屋買賣合同違背了土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的相關規(guī)定。
故對原告主張合同無效的證明目的予以采信，對被告主張合同有效，原告應補交購房款并承擔違約責任的證明目的不予支持。
本院認為，當事人訂立、履行合同，應當遵守法律規(guī)定。
本案被告明知所出售房屋屬小產(chǎn)權房，所占用土地的性質(zhì)屬集體所有的土地，至今未取得土地使用權證書和房屋所有權證書，而與原告簽訂房屋買賣合同，雙方簽訂的房屋買賣合同違背了土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的相關規(guī)定，本院依法認定該合同為無效合同。
綜上所述，原告要求認定合同無效，被告應退還購房款210000元的訴請合法有據(jù)，本院依法予以支持。
因無效合同自始至終沒有法律約束力，被告提出合同有效，原告應補交購房款并承擔違約責任的辯解意見，不符合法律規(guī)定，且未提出反訴，本院依法不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第七條 ?、第五十二條 ?第（五）項 ?、第五十六條 ?、第五十八條 ?，和《中華人民共和國土地管理法》第六十三條 ?，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條 ?、第三十九條 ?第二款 ?之規(guī)定，判決如下:
原告李進、被告熊某美于2013年3月10日簽訂的《購房協(xié)議書》無效，原告李進應于判決書生效后30日內(nèi)，將位于竹溪縣城關鎮(zhèn)守金店村五組三樓（被告熊某美所建房屋西單元）房屋一套退還給被告熊某美。
被告熊某美應退還原告李進購房款210000元，限本判決生效后30日內(nèi)支付完畢。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
案件受理費4450元，由原告李進負擔1450元，被告熊某美負擔3000元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于十堰市中級人民法院。
上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預交上訴案件受理費。
收款人:湖北省十堰市中級人民法院，開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰廣場支行，帳號:17×××01；通過郵局匯款的，款匯湖北省十堰市中級人民法院，郵編:442000，地址:十堰市郵電街12號；匯款時須注明匯款用途和一審案號。
上訴人應將注明一審案號的交費憑證復印件同時遞交本院。
上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達預交上訴案件受理費通知）。
本判決發(fā)生法律效力后，當事人必須履行。
一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行。
申請執(zhí)行的期間為二年，該期間從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。

本院認為，結合庭審質(zhì)證和調(diào)查情況，被告出售給原告房屋所占用土地的性質(zhì)屬集體所有的土地，至今未取得土地使用權證書和房屋所有權證書，雙方簽訂的房屋買賣合同違背了土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的相關規(guī)定。
故對原告主張合同無效的證明目的予以采信，對被告主張合同有效，原告應補交購房款并承擔違約責任的證明目的不予支持。
本院認為，當事人訂立、履行合同，應當遵守法律規(guī)定。
本案被告明知所出售房屋屬小產(chǎn)權房，所占用土地的性質(zhì)屬集體所有的土地，至今未取得土地使用權證書和房屋所有權證書，而與原告簽訂房屋買賣合同，雙方簽訂的房屋買賣合同違背了土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的相關規(guī)定，本院依法認定該合同為無效合同。
綜上所述，原告要求認定合同無效，被告應退還購房款210000元的訴請合法有據(jù)，本院依法予以支持。
因無效合同自始至終沒有法律約束力，被告提出合同有效，原告應補交購房款并承擔違約責任的辯解意見，不符合法律規(guī)定，且未提出反訴，本院依法不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第七條 ?、第五十二條 ?第（五）項 ?、第五十六條 ?、第五十八條 ?，和《中華人民共和國土地管理法》第六十三條 ?，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條 ?、第三十九條 ?第二款 ?之規(guī)定，判決如下:
原告李進、被告熊某美于2013年3月10日簽訂的《購房協(xié)議書》無效，原告李進應于判決書生效后30日內(nèi)，將位于竹溪縣城關鎮(zhèn)守金店村五組三樓（被告熊某美所建房屋西單元）房屋一套退還給被告熊某美。
被告熊某美應退還原告李進購房款210000元，限本判決生效后30日內(nèi)支付完畢。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
案件受理費4450元，由原告李進負擔1450元，被告熊某美負擔3000元。

審判長：賀榮明

書記員：于麗