原告(反訴被告)：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省如皋市。
　　委托訴訟代理人：李昊文，上海耶林律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：潘青松，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地湖北省武漢市。
　　原告李某與被告潘青松房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年1月9日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告于起訴時申請財產(chǎn)保全，本院經(jīng)審核后依法采取保全措施。訴訟過程中，被告提起反訴，本院經(jīng)審核后依法受理并予以合并審理。本案于2019年3月7日公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人李昊文、被告潘青松到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告李某向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》；2、判令被告支付2018年9月4日至2018年12月3日期間的租金人民幣(以下幣種均為人民幣)62,500元(按年租金25萬元計算)；3、判令被告支付2018年12月4日至合同解除日(即訴狀送達被告之日)止的租金(按年租金25萬元計算)；4、判令被告支付解約違約金62,500元(按3個月租金計算)；5、判令被告支付2018年1月至2018年12月的物業(yè)管理費18,771.60元(原訴10,771.60元系錯看金額，以物業(yè)費發(fā)票金額為準)。事實與理由：2017年9月1日，原告與上海棒噠建筑裝飾工程有限公司(以下簡稱棒噠公司)簽訂《房屋租賃合同》，約定原告將位于上海市青浦區(qū)盈港路XXX弄XXX號房屋租賃給棒噠公司使用，租期自2017年9月1日起至2022年11月30日止；2017年9月22日，原告與被告(即棒噠公司法定代表人)簽訂《補充協(xié)議》，約定盈港路XXX弄XXX號商鋪租賃方由原來棒噠公司改為潘青松，原支付款項不予退回，除上述規(guī)定外，其余條款均執(zhí)行原租賃合同。合同簽訂后，原告按約交付房屋，但被告僅支付2017年12月4日至2018年9月3日期間的租金，之后租金經(jīng)原告催討仍未付。故為維護原告合法權益，訴至法院作如上訴請。
　　被告潘青松辯稱：同意解除雙方租賃合同，自2018年9月4日至2018年12月被告確實未支付租金，未支付的原因是因為租賃的房屋有長期漏水現(xiàn)象而未解決。雙方合同中沒有關于違約金的約定，不同意支付解約違約金。在被告裝修使用過程中發(fā)現(xiàn)房屋漏水現(xiàn)象，原告認為這是開發(fā)商和物業(yè)的問題，被告向原告、開發(fā)商、物業(yè)提出異議要求維修，但是一直沒有得到解決，因此被告一直沒有支付2018年1月至2018年12月的物業(yè)費，也不同意支付。
　　同時，被告潘青松向本院提出反訴要求：1、判令解除原、被告簽訂的《房屋租賃合同》；2、判令原告退還押金20,800元；3、判令原告支付解約違約金62,500元；4、判令原告支付裝修費用260,000元；5、判令原告支付公司營業(yè)損失120,000元。事實與理由：2017年9月1日，原、被告簽訂位于上海市盈港路XXX弄XXX號商鋪的租賃合同。租賃房屋的主要用途是裝修公司的辦公場所。在之后的裝修過程中，被告發(fā)現(xiàn)房屋屋頂和外墻漏水嚴重，也及時告知了原告來維修，但原告以種種理由和借口未能解決外墻漏水問題。上海又是比較多雨的地區(qū)。碰到雨天，上門客戶看到裝修公司的辦公場所漏水一塌糊涂，導致被告無法正常經(jīng)營。根據(jù)房屋租賃合同第十二條維修養(yǎng)護責任第二點被告發(fā)現(xiàn)房屋及其附屬設施有損壞或故障時應及時通知原告修復；原告應在接到被告通知后三天內(nèi)進行維修。被告多次和原告溝通，但原告不履行合同義務，嚴重違約在先。故被告要提起反訴。
　　針對反訴，原告李某辯稱：同意第一項反訴請求，因被告違約雙方已經(jīng)解除租賃合同；不同意第二項反訴請求，被告拖欠房租，如果雙方結(jié)清各項費用后尚有余款，則退還剩余保證金，如保證金抵扣各項應付費用無結(jié)余，則不予退還；不同意第三、四、五項反訴請求，被告在裝修時發(fā)現(xiàn)房屋滲水情況，但是被告依然持續(xù)使用房屋一年，雖有拖欠但是沒有拒付房租，原告一直積極配合被告向開發(fā)商及物業(yè)反映問題，原告也已將房屋交付被告使用，故原告不存在違約。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：
　　位于上海市青浦區(qū)青浦鎮(zhèn)盈港路XXX弄XXX號商鋪權利人為上海瑞韶投資管理有限公司(以下簡稱瑞韶公司)，2017年9月1日瑞韶公司委托李某簽訂系爭商鋪的租賃協(xié)議，且租賃費用由李某個人代為收取。
　　2017年9月1日，李某(出租方、甲方)與案外人棒噠公司(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定，甲方將坐落于上海市青浦區(qū)盈港路XXX弄XXX號商鋪出租給乙方，建筑面積208.57平方米，用途為辦公，租期自2017年9月1日至2022年11月30日止，2017年9月1日至2017年11月30日為乙方裝修時期，甲方不計取租賃費，租賃費計取時間從2017年12月1日開始，租賃費25萬元/年。甲方原定于2017年9月1日將房屋移交給乙方，根據(jù)現(xiàn)場踏勘，現(xiàn)定于2017年9月4日前將房屋移交給乙方使用，裝修時間及租賃時間根據(jù)新的交房日期進行相應順延。租金付款方式為：2017年9月10日前支付83,300元(第一年度第一季度2017年12月1日至2018年2月28日租金62,500元，押金20,800元)；2018年2月20日支付2018年3月1日至2018年5月31日租金62,500元，2018年5月20日支付2018年6月1日至2018年8月31日租金62,500元，2018年8月20日支付2018年9月1日至2018年11月30日租金62,500元，2018年11月20日支付2018年12月1日至2019年5月31日租金125,000元……物業(yè)費每月7.50元/㎡，由乙方每月自行向物業(yè)部門繳納費用。租賃期間，非乙方原因?qū)е碌呐c房屋質(zhì)量有關的設施損毀，由甲方負責維修，保證乙方的正常使用，所需費用由甲方承擔。如乙方拖欠租金累計達1個月，甲方可終止合同并收回房屋，造成甲方損失，由乙方負責賠償損失。乙方逾期交付租金的，每逾期一周，甲方有權按月租金的0.1%向乙方加收滯納金。合同另約定了其他事項。
　　合同簽訂后，2017年9月4日李某將系爭商鋪交付棒噠公司，后棒噠公司支付押金20,800元及相應租金。
　　2017年9月22日，李某與潘青松簽訂《補充協(xié)議》，約定系爭房屋原租賃乙方由原來“棒噠公司”改為個人“潘青松”，原支付款項不予退回(涉及押金20,800元待合同正常完成后退回給潘青松個人賬戶)，除上述規(guī)定外，其余條款均執(zhí)行原房屋租賃合同。
　　協(xié)議簽訂后，潘青松對系爭商鋪進行裝修，用于裝修公司的辦公場所。潘青松陸續(xù)支付租金至2018年9月3日，物業(yè)費支付至2017年12月31日。后因系爭商鋪漏水嚴重，潘青松搬離系爭商鋪，并于2018年12月25日將商鋪鑰匙郵寄給李某。
　　審理中，原告李某表示：1、確認系爭商鋪的租賃合同相對方是原、被告。2、原告在出租系爭商鋪時已明確告知被告房屋有滲水情況，被告稱其可自行解決，但沒有書面證據(jù)予以證明。在租賃期間，原告也積極配合被告進行維修。為此，原告提供公共設施維修通知單、物業(yè)公司臺賬、物業(yè)費發(fā)票，被告對真實性均無異議，但臺賬顯示2018年6月25日進行維修，被告自2017年12月1日開始租賃，顯示漏水拖了半年才進行維修。3、雙方合同雖未約定解約違約金，但合同租期至2022年，因被告提前退租，房屋至今空置超三個月，因此主張三個月違約金。雖原告2018年12月25日收到被告寄送的系爭商鋪鑰匙，但沒有書面交接，對于合同終止雙方也無合意。
　　被告潘青松表示：1、被告承租系爭商鋪后開始裝修，最早發(fā)現(xiàn)滲水現(xiàn)象是在墻面、頂面裝修時，商鋪1-3層靠盈港路的北外墻及屋頂都有漏水，屋頂后來由物業(yè)統(tǒng)一修復，北外墻至今未修復，且被告就漏水問題與原告進行溝通。為此，被告提供第一次裝修漏水照片、第二次裝修漏水照片、微信聊天記錄，原告對第一次裝修照片真實性不認可，認為房屋是有滲水現(xiàn)象，但被告提供的照片不能確定是系爭商鋪，且滲水現(xiàn)在也未達到影響被告經(jīng)營的程度，事實上是因經(jīng)營戰(zhàn)略改變要去寶山經(jīng)營才退租；對第二次裝修照片真實性不認可，認為系爭商鋪目前仍未出租，現(xiàn)狀仍在，漏水現(xiàn)象沒有被告所說的嚴重；對微信聊天記錄真實性無異議，房屋出現(xiàn)滲水，被告未及時告知原告，待原告得知滲水情況后也積極聯(lián)系相關部門進行維修，被告向原告提出退租后原告告知如退租需要書面通知。2、2018年11月被告就著手搬離，11月底徹底搬完，在12月25日左右快遞商鋪鑰匙，原告也確認2018年12月25日收到被告快遞的鑰匙，期間雙方在微信上也有關于退租事宜的溝通。3、關于反訴請求要求裝修費用及營業(yè)損失，被告無證據(jù)提供。
　　根據(jù)庭審查明的事實，本院認為，依法成立的合同，對當事人均有約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。原告與棒噠公司簽訂的《房屋租賃合同》、原告與被告簽訂的《補充協(xié)議》系雙方當事人真實意思的表示，內(nèi)容未違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應屬合法有效。原、被告均確認本案系爭商鋪的租賃合同相對方為原告李某與被告潘青松，雙方均應按合同約定全面履行自己的義務。
　　關于合同解除問題，原告主張是因被告拖欠租金違約而解除，被告則主張因原告不履行對漏水問題修復義務違約而解除，本院認為，綜合雙方微信聊天記錄、被告所拍攝系爭商鋪漏水照片、被告本身從事房屋裝飾裝修行業(yè)、原告提供物業(yè)維修記錄等可看出：租賃之始，從事裝修行業(yè)的被告對系爭商鋪存在漏水現(xiàn)象這一瑕疵是知曉并接受的；租賃過程中，原告就系爭商鋪漏水問題與開發(fā)商、物業(yè)等相關部門積極溝通力促能夠解決漏水問題，被告亦已邊使用房屋邊對漏水影響部位重新裝修，但由于漏水問題的成因、責任、維修等至今未能根本上解決，雙方協(xié)商一致解除合同，解除時間為原告收到被告所寄的系爭商鋪鑰匙即2018年12月25日，故對雙方要求違約金的訴請，本院均不予支持。合同解除后，已付的押金應當根據(jù)合同約定予以返還。對于被告要求裝修費用、經(jīng)營損失，無事實與法律依據(jù)，本院亦難以支持。被告實際使用房屋期間，理應按約支付相應的租金及物業(yè)費；被告以房屋存在漏水且未修復為由拒絕支付租金、物業(yè)費之主張，于法無據(jù)，本院難以采納。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第九十三條、第一百零七條、第二百一十二條、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告李某與被告潘青松就上海市青浦區(qū)青浦鎮(zhèn)盈港路XXX弄XXX號商鋪簽訂的《房屋租賃合同》、《補充協(xié)議》于2018年12月25日解除；
　　二、被告潘青松應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告李某自2018年9月4日起至2018年12月25日期間的租金人民幣77,778元；
　　三、被告潘青松應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告李某物業(yè)費人民幣18,771.60元；
　　四、原告李某的其余訴訟請求不予支持；
　　五、反訴被告李某應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還反訴原告潘青松押金人民幣20,800元；
　　六、反訴原告潘青松的其余請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件本訴受理費人民幣2,800元，減半收取計人民幣1,400元，由原告負擔人民幣293元，由被告負擔人民幣1,107元；財產(chǎn)保全費人民幣1,145元，由被告負擔。反訴受理費人民幣1,145元，由原告負擔人民幣160元，由被告負擔人民幣985元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　

審判員：徐冬梅

書記員：朱??靜