原告李某某。
委托代理人韓占幸，河北東方偉業(yè)律師事務(wù)所律師。
被告韓某某。
被告滄州市樂某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司。
法定代表人賈文軒。
住所地河北省滄州市運河區(qū)柳莊子新村。

原告李某某訴被告韓某某、滄州市樂某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由助理審判員汪珊獨任審判，公開開庭進行了審理。原告李某某及委托代理人韓占幸、被告韓某某、滄州市樂某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司法定代表人賈文軒到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2013年10月17日，經(jīng)滄州市樂某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司介紹，原告李某某與被告韓某某簽訂房屋買賣合同，該合同第一條寫明甲方（韓某某）自愿將坐落在頤和莊園B1-1-703的房屋出售給乙方（李某某），合同約定由甲方負責更名，更名之前的費用由甲方承擔，更名后的費用由乙方承擔；乙方承諾于2013年10月24日前將房款肆拾壹萬壹仟元（含定金）打給甲方后給予辦理更名事宜；合同履行期間雙方應(yīng)嚴格執(zhí)行，如有一方違約需賠付對方交付定金的雙倍，中介費由違約方支付。原告李某某向被告韓某某交付了5000元定金，被告滄州市樂某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司收取了原告中介費4000元。
另查明，本案涉案房屋頤和莊園B1-1-703室在本案原、被告雙方簽訂房屋買賣合同時尚未建成交付。

本院認為，針對未建成交付的預售商品房的轉(zhuǎn)讓問題，由于從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處預購得預售商品房的預購人并未得到真正的房屋所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓的只是將來取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)利。本案中，原告李某某與被告韓某某就頤和莊園B1-1-703房屋的買賣簽訂合同，由于被告韓某某與商品房開發(fā)企業(yè)之間未簽訂預售商品房買賣合同，借款收據(jù)只能證明雙方存在借貸關(guān)系，被告韓某某未取得合同標的房屋的合法產(chǎn)權(quán)，其欲以轉(zhuǎn)讓的只能是取得該房屋合法產(chǎn)權(quán)的期待權(quán)利。本案的焦點是，被告韓某某是否具有取得頤和莊園B1-1-703產(chǎn)權(quán)的合法期待權(quán)利，原、被告雙方的房屋買賣合同是否具備合同成立的要件。
關(guān)于原告李某某提出本案二被告存在欺詐行為的主張，本院認為，“欺詐”是指以使他人陷于錯誤認識為目的，故意陳述虛構(gòu)實施或者隱瞞真實情況的行為。本案中，原告提供的證據(jù)并不能證明被告韓某某主觀上存在欺詐的故意，同理不能證明被告滄州市樂某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的居間行為存在欺詐故意。
根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》以及《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，商品房預售實行許可制度，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應(yīng)當具備辦理預售登記，取得商品房預售許可證明等條件，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預售合同。因此，預購人購得預售商品房的合法有效途徑是在預售人具備商品房預售條件后與預購人簽訂合法有效的商品房預售合同，本案中的借款收據(jù)不能構(gòu)成證明被告韓某某是頤和莊園B1-1-703預購人的合法有效憑證。原、被告雙方所簽訂的“房屋買賣合同”實質(zhì)為預售商品房的轉(zhuǎn)讓，合同標的應(yīng)是將來取得涉案房屋所有權(quán)的期待權(quán)利，被告韓某某未提供合法有效證據(jù)證明其具有取得頤和莊園B1-1-703房屋所有權(quán)的期待權(quán)利或其他相關(guān)合法權(quán)益，則本案合同標的具有不確定性。依據(jù)合同法解釋（二）第一條的規(guī)定，認定合同成立，人民法院需能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數(shù)量。然而本案涉案合同標的具有不確定性，因此，應(yīng)認定原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同缺乏合同成立要件，合同不成立。合同不成立則不產(chǎn)生依據(jù)合同所發(fā)生的法律關(guān)系，韓某某因該合同而取得的定金5000元應(yīng)返還原告李某某，同時由于合同不成立，合同所約定的定金罰則不再適用，對原告李某某要求被告雙倍返還定金的訴訟請求缺乏法律依據(jù)，本院依法不予支持。房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司作為居間人，對商品房的買賣、預售商品房的轉(zhuǎn)讓等，應(yīng)嚴格按照相應(yīng)的法律、行政法規(guī)所規(guī)定的法定條件進行審核，以維護市場的交易秩序、促進交易的安全有效進行，本案中，滄州市樂某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司未盡到相應(yīng)審核義務(wù)，未促成合同成立，不得要求支付報酬，應(yīng)將收取的原告李某某支付的中介費4000元返還。依照《中華人民共和國合同法》第十二條、第一百三十二條、第四百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條、第二十八條，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十五條、第四十六條的規(guī)定，判決如下：

一、被告韓某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告李某某定金5000元；
二、被告滄州市樂某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告李某某支付的中介費4000元。
如二被告未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費50元，由原告李某某負擔20元，被告韓某某負擔15元，被告滄州市樂某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司負擔15元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于河北省滄州市中級人民法院。
助理審判員　汪　珊

書記員：姚國彥