李某某
李某某
崔長民（河北宏天律師事務(wù)所）
南皮縣悅慶酒店有限公司
董輝（北京澤天律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）:李某某。
上訴人（原審原告）:李某某。
二
上訴人
委托代理人:崔長民，河北宏天律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）:南皮縣悅慶酒店有限公司。
法定代表人:孫文聰，經(jīng)理。
訴訟代表人:段文昌，破產(chǎn)清算組組長。
委托代理人:董輝，北京市澤天律師事務(wù)所律師。
上訴人李某某、李某某因確認合同效力糾紛一案，不服河北省南皮縣人民法院（2014）南民初字第1666號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，2012年12月4日，上訴人與被上訴人簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，上訴人用欠款抵頂房款，且雙方未辦理房屋登記過戶手續(xù)。2011年4月19日、2012年8月20日，被上訴人與中國工商銀行股份有限公司滄州福賓支行簽訂了《最高額抵押合同》和《《最高額抵押合同》變更協(xié)議》，且雙方辦理了抵押物登記手續(xù)，后經(jīng)滄州市中級人民法院（2014）滄民終字第2321號終審判決書，確認了被上訴人與中國工商銀行股份有限公司滄州福賓支行簽訂的《最高額抵押合同》及變更協(xié)議合法有效。上訴人與被上訴人訴爭的房產(chǎn)在該《最高額抵押合同》抵押登記范圍內(nèi)，且該抵押登記在先。根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。本案中，上訴人是用欠款抵頂房款，不能滿足代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外情形，因此，原審判決上訴人與被上訴人簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效并無不當，應(yīng)予以維持。上訴人主張其持其房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議經(jīng)過公證即具有法律效力，無事實和法律依據(jù)，故對其主張不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由上訴人李某某、李某某承擔。
本判決為終審判決。

本院認為，2012年12月4日，上訴人與被上訴人簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，上訴人用欠款抵頂房款，且雙方未辦理房屋登記過戶手續(xù)。2011年4月19日、2012年8月20日，被上訴人與中國工商銀行股份有限公司滄州福賓支行簽訂了《最高額抵押合同》和《《最高額抵押合同》變更協(xié)議》，且雙方辦理了抵押物登記手續(xù)，后經(jīng)滄州市中級人民法院（2014）滄民終字第2321號終審判決書，確認了被上訴人與中國工商銀行股份有限公司滄州福賓支行簽訂的《最高額抵押合同》及變更協(xié)議合法有效。上訴人與被上訴人訴爭的房產(chǎn)在該《最高額抵押合同》抵押登記范圍內(nèi)，且該抵押登記在先。根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。本案中，上訴人是用欠款抵頂房款，不能滿足代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外情形，因此，原審判決上訴人與被上訴人簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效并無不當，應(yīng)予以維持。上訴人主張其持其房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議經(jīng)過公證即具有法律效力，無事實和法律依據(jù)，故對其主張不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由上訴人李某某、李某某承擔。

審判長：冉旭
審判員：張珍
審判員：高寶光

書記員：馮金平