上訴人（一審原告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黃岡市人，個(gè)體養(yǎng)殖戶，住黃岡市。
委托代理人：劉建武，湖北楚吳律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被上訴人（一審被告）：湖北省龍感湖海龍置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：黃岡市龍感湖管理區(qū)交通中路。
法定代表人：李勝華，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：嚴(yán)艷芳，湖北嚴(yán)艷芳律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。

上訴人李某某因與被上訴人湖北省龍感湖海龍置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱海龍開(kāi)發(fā)公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服湖北省黃岡市黃州區(qū)人民法院（2015）鄂黃州龍民初字第00114號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年7月13日受理后，依法組成合議庭，并于2016年8月9日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人李某某及其委托訴訟代理人劉建武，被上訴人海龍開(kāi)發(fā)公司的托代理人嚴(yán)艷芳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某某上訴請(qǐng)求：撤銷原判，依法改判：1、海龍開(kāi)發(fā)公司無(wú)條件交付房屋，并承擔(dān)本人四年來(lái)支付的利息12萬(wàn)余元；2、辦理土地使用權(quán)證，如無(wú)法辦理：（1）解除合同退房、由海龍開(kāi)發(fā)公司返還購(gòu)房本金及利息；（2）若不退房，則自開(kāi)庭之日起由海龍開(kāi)發(fā)公司按日萬(wàn)分之三承擔(dān)違約金，未付3萬(wàn)元房款需辦理土地使用權(quán)證后支付；（3）對(duì)已付款利息及開(kāi)庭前未辦理土地使用權(quán)證的違約金、罰金依法處理。事實(shí)與理由：一、一審法院認(rèn)定口頭約定付清所有購(gòu)房款后交付房屋沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。本人于2012年1月10日取得《房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后，海龍開(kāi)發(fā)公司就沒(méi)有訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，雙方的買賣關(guān)系已完成。本人已支付了總房款476807元的93%，且其他相關(guān)費(fèi)用也已支付，因海龍開(kāi)發(fā)公司未辦理土地使用權(quán)證，余下的3萬(wàn)元房款才未付。一審法院判決由本人支付下欠的3萬(wàn)元房款后，再交付房屋沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。海龍開(kāi)發(fā)公司不交付房屋應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)和賠償責(zé)任。二、海龍開(kāi)發(fā)公司辯稱土地使用權(quán)證不是其不辦理，是因國(guó)土部門不作為是沒(méi)有事實(shí)依據(jù)的。國(guó)土部門的答復(fù)是因海龍開(kāi)發(fā)公司違規(guī)建房導(dǎo)致的。因辦理土地使用權(quán)證是海龍開(kāi)發(fā)公司的義務(wù)，一審法院判決由其協(xié)助本人辦理沒(méi)有法律依據(jù)。
海龍開(kāi)發(fā)公司答辯稱：一、上訴人的部分上訴請(qǐng)求屬增加的訴訟請(qǐng)求，二審法院不應(yīng)審理。二、上訴人主張交付房屋、辦理土地使用權(quán)證后支付下欠的3萬(wàn)元房款沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。3、上訴人主張的利息損失沒(méi)有法律依據(jù)。綜上，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
李某某向一審法院起訴請(qǐng)求：請(qǐng)求依法判令海龍開(kāi)發(fā)公司立即向李某某交付房屋（交付房屋鑰匙，安裝好房屋所有門窗）和土地使用權(quán)證，并賠償李某某利息損失127639元。
一審認(rèn)定事實(shí)，2011年9月25日，李某某向海龍開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買房屋，雙方達(dá)成協(xié)議約定：李某某購(gòu)買海龍開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的楊柳小區(qū)2棟11號(hào)單門獨(dú)院兩間三層樓房一幢，建筑面積321.57平方米，1350元/平方米，房屋總價(jià)款為434120元，李某某共支付184120元（先支付定金4萬(wàn)元），下余25萬(wàn)元由海龍開(kāi)發(fā)公司為李某某辦理房屋按揭貸款。當(dāng)日李某某向海龍開(kāi)發(fā)公司支付購(gòu)房定金4萬(wàn)元，由海龍開(kāi)發(fā)公司向李某某出具了收據(jù)。2011年11月23日，李某某向海龍開(kāi)發(fā)公司支付購(gòu)房款77313元，同時(shí)向海龍開(kāi)發(fā)公司支付契稅、印花稅、辦證費(fèi)、水電安裝費(fèi)共計(jì)22687元。2012年8月30日，李某某向海龍開(kāi)發(fā)公司支付購(gòu)房款36807元。2012年1月10日，海龍開(kāi)發(fā)公司為李某某辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證（房產(chǎn)證號(hào)：房權(quán)證龍房字第××號(hào)），并協(xié)助李某某在中國(guó)工商銀行按揭貸款25萬(wàn)元，李某某將該款支付給海龍開(kāi)發(fā)公司，李某某一直按約向中國(guó)工商銀行償還貸款。李某某仍有3萬(wàn)元購(gòu)房款未向海龍開(kāi)發(fā)公司支付。雙方因土地使用權(quán)證辦理和購(gòu)房款支付與交付房屋順序問(wèn)題發(fā)生糾紛訴至法院。以上事實(shí)由收據(jù)、稅收通用完稅證、個(gè)人購(gòu)房借款擔(dān)保合同、房屋產(chǎn)權(quán)證、李某某銀行還貸明細(xì)憑條、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、情況反映及雙方陳述予以佐證。
一審認(rèn)為，合法的商品房買賣合同受法律保護(hù)，李某某向海龍開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買商品房，雙方雖未簽訂書(shū)面商品房買賣合同，但李某某已向海龍開(kāi)發(fā)公司支付了大部分購(gòu)房款，雙方之間的商品房買賣合同合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。因雙方對(duì)付清購(gòu)房款與交付房屋的履行期限均沒(méi)有約定，雙方又不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十六條的規(guī)定，“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒(méi)有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！崩钅衬骋蠛｝堥_(kāi)發(fā)公司交付房屋（交付房屋鑰匙，安裝好房屋所有門窗）時(shí)應(yīng)同時(shí)向海龍開(kāi)發(fā)公司付清購(gòu)房款3萬(wàn)元。故李某某要求海龍開(kāi)發(fā)公司交付房屋（交付房屋鑰匙，安裝好房屋所有門窗）的訴訟請(qǐng)求，依法予以支持，但海龍開(kāi)發(fā)公司至今未向李某某交付房屋并未違約。李某某要求海龍開(kāi)發(fā)公司交付所購(gòu)房屋土地使用權(quán)證，參照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定，“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！崩钅衬匙鳛樯唐贩康馁?gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日（2011年9月25日）起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。海龍開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助李某某辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。李某某作為商品房購(gòu)買人負(fù)有辦理其所購(gòu)買的商品房所占用的土地的土地使用權(quán)變更登記的主要義務(wù)，海龍開(kāi)發(fā)公司只負(fù)有協(xié)助義務(wù)，海龍開(kāi)發(fā)公司已積極履行其協(xié)助義務(wù)，并未違約，李某某不能以未辦理土地使用權(quán)變更登記為由拒絕支付房款。故李某某要求海龍開(kāi)發(fā)公司賠償原告未收房的利息損失127639元，無(wú)事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，依法不予支持。遂判決：一、湖北省龍感湖海龍置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司向李某某交付楊柳小區(qū)2棟11號(hào)單門獨(dú)院兩間三層樓房一幢（交付房屋鑰匙，安裝好房屋所有門窗），李某某向湖北省龍感湖海龍置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司支付購(gòu)房款3萬(wàn)元。雙方于判決生效之日起15日內(nèi)履行；二、湖北省龍感湖海龍置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司協(xié)助李某某辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。雙方于判決生效之日起30日內(nèi)履行；三、駁回李某某的其他訴訟請(qǐng)求。如逾期不履行判決確定之金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
二審中，上訴人李某某為支持其上訴請(qǐng)求向本院提交了一份貸款主機(jī)查詢信息單，擬證明李某某的25萬(wàn)元購(gòu)房款的付款時(shí)間為2012年2月1日。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被上訴人海龍開(kāi)發(fā)公司對(duì)該證據(jù)無(wú)異議，本院依法予以采信。
本院經(jīng)審理查明，一審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。本院另查，李某某在銀行貸款25萬(wàn)元的發(fā)放時(shí)間為2012年2月10日。海龍開(kāi)發(fā)公司陳述土地使用權(quán)證無(wú)法辦理的原因是：龍感湖國(guó)土資源局認(rèn)為土地沒(méi)有經(jīng)過(guò)招標(biāo)掛程序，要補(bǔ)辦該程序，補(bǔ)交稅費(fèi)。李某某主張利息損失127639元組成為：2012年2月10日貸款25萬(wàn)元至2015年10月底已承擔(dān)利息61786元，以支付現(xiàn)金176807元為本金自2011年12月1日起按月利率0.7%計(jì)算至2015年10月止（計(jì)算了復(fù)息）為65853元。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：
一、海龍開(kāi)發(fā)公司是否構(gòu)成違約，應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任，向李某某支付利息損失127639元。1、李某某未取得土地使用權(quán)證，海龍開(kāi)發(fā)公司應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日內(nèi)；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。本案中，李某某所購(gòu)買的房屋為單門獨(dú)院兩間三層樓房一幢，房屋的權(quán)屬證書(shū)應(yīng)包含房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，雖海龍開(kāi)發(fā)公司于2012年1月10日為李某某辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，但土地使用權(quán)證陳耀東至今未取得。根據(jù)海龍開(kāi)發(fā)公司陳述的事實(shí)，土地使用權(quán)證無(wú)法辦理的原因是其公司土地流讓程序存在問(wèn)題，土地管理職能部門不予辦理。上述事實(shí)可以證明李某某未取得土地使用權(quán)證是由于海龍開(kāi)發(fā)公司的原因?qū)е碌?。因雙方當(dāng)事人沒(méi)有約定辦理房屋所有權(quán)登記的期限，且在2012年1月10辦理房屋所有權(quán)證之前房屋已竣工驗(yàn)收，根據(jù)上述法律第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定，李某某應(yīng)依法在其與海龍開(kāi)發(fā)公司簽訂房屋買賣合同之日即2011年9月25日起90日內(nèi)取得土地使用權(quán)證。由于海龍開(kāi)發(fā)公司的原因?qū)е吕钅衬持两裎慈〉猛恋厥褂脵?quán)證，根據(jù)上述法律的規(guī)定，海龍開(kāi)發(fā)公司應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院認(rèn)定海龍開(kāi)發(fā)公司不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任適用法律有誤。因雙方當(dāng)事人沒(méi)有約定違約金，根據(jù)上述法律第二款規(guī)定，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。因李某某支付的房款總額為404120元，按李某某支付購(gòu)房款的總額參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金超出了李某某主張的利息損失127639元，因此李某某主張的利息損失127639元的訴訟請(qǐng)求在法律規(guī)定范圍內(nèi)，該訴訟請(qǐng)求依法應(yīng)予以支持。2、海龍開(kāi)發(fā)公司未交付房屋的行為是否構(gòu)成違約。因雙方當(dāng)事人沒(méi)有約定合同履行的期限及先后順序，一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十六條的規(guī)定，認(rèn)定海龍開(kāi)發(fā)公司未交付房屋的行為不構(gòu)違約，判決雙方事人同時(shí)履行并無(wú)不當(dāng)。李某某主張海龍開(kāi)發(fā)公司先交付房屋，其再支付下欠的3萬(wàn)元購(gòu)房款的理由不能成立。
二、李某某提出的解除合同的主張應(yīng)否在本案中審理。因李某某在一審法院提出的訴訟請(qǐng)求中沒(méi)有解除合同退房的請(qǐng)求項(xiàng)，其二審提出的解除合同退房的上訴請(qǐng)求屬于增加的獨(dú)立訴訟請(qǐng)求，不屬于二審法院依法審理的范圍，且海龍開(kāi)發(fā)公司亦不同意在本案中一并審理。故本院對(duì)李某某提出的解除合同退房的請(qǐng)求依法不予審理。
綜上所述，一審認(rèn)定適用法律有誤，本院依法予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第六十六條、第一百零九條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省黃岡市黃州區(qū)人民法院（2015）鄂黃州龍民初字第00114號(hào)民事判決第（一）、（二）項(xiàng)即：一、湖北省龍感湖海龍置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司向李某某交付楊柳小區(qū)2棟11號(hào)單門獨(dú)院兩間三層樓房一幢（交付房屋鑰匙，安裝好房屋所有門窗），李某某向湖北省龍感湖海龍置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司支付購(gòu)房款3萬(wàn)元。雙方于判決生效之日起15日內(nèi)履行；二、湖北省龍感湖海龍置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司協(xié)助李某某辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。雙方于判決生效之日起30日內(nèi)履行；
二、撤銷湖北省黃岡市黃州區(qū)人民法院（2015）鄂黃州龍民初字第00114號(hào)民事判決第（三）即：駁回李某某的其他訴訟請(qǐng)求；
三、限湖北省龍感湖海龍置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司在本判決生效后十五日內(nèi)支付李某某違約金（利息損失）127639元；
四、駁回李某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)1426元，二審案件受理費(fèi)2900元，共計(jì)4326元，由湖北省龍感湖海龍置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　張焱奇 審判員　　樊勁松 審判員　　傅焰明

書(shū)記員：吳慧娟