上訴人（原審原告）：李某某。
委托訴訟代理人：胡道海，湖北新天律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：李安全。
委托訴訟代理人：鄧承斌，荊門市掇刀區(qū)掇刀石法律服務(wù)所法律工作者。
原審第三人：江玉蘭。

上訴人李某某因與被上訴人李安全、原審第三人江玉蘭房屋買賣合同糾紛一案，不服荊門市掇刀區(qū)人民法院（2016）鄂0804民初500號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年8月5日立案后，依法組成合議庭，于2016年8月18日公開開庭審理了本案。上訴人李某某及其委托訴訟代理人胡道海、被上訴人李安全及其委托訴訟代理人鄧承斌到庭參加訴訟。原審第三人江玉蘭經(jīng)本院傳票傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某某上訴請(qǐng)求：依法撤銷荊門市掇刀區(qū)人民法院（2016）鄂0804民初500號(hào)民事判決，支持李某某的訴訟請(qǐng)求，即判令李安全交付房屋并將房產(chǎn)證變更至李某某名下，李安全支付違約金5萬元。事實(shí)和理由：一、原審法院對(duì)案件的法律關(guān)系及法律事實(shí)認(rèn)定不清。1、原審法院認(rèn)定本案《房屋買賣協(xié)議》實(shí)質(zhì)是以物抵債協(xié)議錯(cuò)誤。以物抵債是指當(dāng)事人之間達(dá)成的由債權(quán)人受領(lǐng)他種給付以代替原定給付進(jìn)而使原債權(quán)債務(wù)關(guān)系歸于消滅，而必須有原債關(guān)系的存在又是以物抵債的成立必要條件。但本案中李某某與李安全之間簽訂的《房屋買賣協(xié)議》只是普通的房屋買賣合同，并非以物抵債協(xié)議。2、原審認(rèn)為李安全未收到李某某支付購(gòu)房款屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。本案李某某支付購(gòu)房款是通過用李安全兒子李華清欠款來抵付的，在訂立合同當(dāng)天交給了其欠條，李安全也認(rèn)可，并立下收條，原審否定已發(fā)生的客觀事實(shí)，實(shí)為助長(zhǎng)縱容不誠(chéng)信的行為。3、原審認(rèn)為李某某又要求李華清出據(jù)欠條即否定買賣合同關(guān)系，錯(cuò)誤地理解李某某在一審舉出此證據(jù)的證明目的，進(jìn)而認(rèn)定合同效力為未生效更加錯(cuò)誤。二、原審法院認(rèn)為該《房屋買賣協(xié)議》并未生效錯(cuò)誤。合同成立未生效的法源有二，一是附條件的合同在所附條件未成就時(shí)，二是需要經(jīng)行政行為認(rèn)可的，除此無其他根據(jù)，合同法第八條規(guī)定的“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。”此處之法律約束力，是法律直接賦予成立未生效合同法定效力，不是當(dāng)事人約定的合同內(nèi)容效力的體現(xiàn)。本案雙方訂立合同時(shí)并未附任何條件，合同完全符合合同法各項(xiàng)規(guī)定，合同簽訂時(shí)合同即發(fā)生效力。三、原審法院適用法律錯(cuò)誤。原審法院認(rèn)為李某某向李安全主張權(quán)利無事實(shí)依據(jù)也無法律依據(jù)。李某某在原審中已經(jīng)通過舉證足以證明雙方的法律關(guān)系及權(quán)利義務(wù)，原審法院適用民事訴訟法第六十四條之規(guī)定判決駁回李某某訴訟請(qǐng)求，無法令人信服。
李安全辯稱，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院依法駁回上訴，維持原判。
李某某向一審法院起訴請(qǐng)求：判令李安全交付房屋并將房產(chǎn)證變更至李某某名下，判令李安全支付違約金5萬元。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：因李安全與江玉蘭之子李華清欠李某某之夫陳軍的借款，陳軍要求李安全用自己的房屋替其子抵償債務(wù)。2014年5月5日，李某某與李安全簽訂了1份《房屋買賣協(xié)議書》，約定李安全將位于荊門市掇刀區(qū)關(guān)公西路6-4層建筑面積121.01平米的1套房屋，作價(jià)30萬元出售給李某某抵賬；李安全應(yīng)于2014年5月30日前將房屋的房產(chǎn)證、土地使用證（總證復(fù)印件）交付給李某某，于2014年7月1日將房屋交付給李某某；若一方違約，將承擔(dān)違約金5萬元。2014年5月7日，李安全給李某某出具收條一份，收到李某某購(gòu)房款30萬元，并注明實(shí)收25萬元，余款在房屋過戶時(shí)付清。李安全并未收到李某某支付的房款，而是李華清向李某某之夫陳軍出具的合計(jì)20萬元的5份借條。之后，李安全未將房屋的有關(guān)證件交給李某某，未將房屋騰退給李某某，也未辦理房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。李某某之夫陳軍找到李安全之子李華清，重新補(bǔ)辦了7份借條，合計(jì)金額32.90萬元。該7份欠條，包含交付給李安全用于房屋抵賬20萬元的5份借條。
李安全與江玉蘭于1978年3月13日登記結(jié)婚，婚姻關(guān)系持續(xù)至今。位于荊門市掇刀區(qū)關(guān)公西路6-4層的1套房屋于1999年辦理了房產(chǎn)證，房屋所有權(quán)人登記為李安全。
一審法院認(rèn)為，李安全與李某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，是因?yàn)槔畎踩麕椭渥永钊A清償還所欠李某某之夫陳軍的債務(wù)。協(xié)議簽訂之后，李安全并未收到購(gòu)房款，而是其子李華清所出具的欠條。為此，雙方所簽訂的房屋買賣協(xié)議其實(shí)質(zhì)是以物抵債協(xié)議。李安全收回的其子李華清出具的5份欠條未注明還款期限，其還款期限在簽訂抵債協(xié)議時(shí)可視為屆滿。雙方在債務(wù)已屆清償期后約定以物抵債，其本質(zhì)是代物清償。代物清償為實(shí)踐性法律行為，不僅需要當(dāng)事人的合意，還需要履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。李安全雖然與李某某簽訂了“房屋買賣協(xié)議書”，但未向其交付房產(chǎn)權(quán)證件及交付房屋，未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，即未“交付”，故雙方簽訂的以物抵債協(xié)議尚未生效。因協(xié)議尚未生效，故對(duì)李安全是否無權(quán)處分，不再進(jìn)行審查。因此，對(duì)李某某要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議的訴訟請(qǐng)求不予支持。關(guān)于違約責(zé)任，因該協(xié)議尚未生效，對(duì)雙方當(dāng)事人尚無法律約束力，不存在承擔(dān)違約責(zé)任的問題，故對(duì)李某某要求李安全承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求亦不予支持。李某某之夫陳軍在李安全未交付抵賬房屋之后，又重新要求李華清出具了欠條，由此可見，李某某仍向李安全主張權(quán)利，既無事實(shí)依據(jù)，也無法律依據(jù)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：駁回原告李某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)6650元，由原告李某某負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。
本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院另查明，李某某向一審法院提交的李華清出具的借到陳軍現(xiàn)金25.1萬元的借條6張（2013年5月15日至2014年5月5日）及欠貨款7.8萬元的欠條1張（2013年9月15日）。李某某在二審?fù)徶嘘愂鲈?張條據(jù)仍在其手中，李安全2014年5月7日收條中的20萬元系李華清臨時(shí)在其門店用單據(jù)背面寫的20萬元的5張借條，該5張借條的20萬元包含在7張條據(jù)的數(shù)額中，待李華清與其辦理結(jié)算時(shí)將條據(jù)換回。

本院認(rèn)為，“以物抵債”是指?jìng)鶆?wù)人與債權(quán)人約定以債務(wù)人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的財(cái)產(chǎn)折價(jià)歸債權(quán)人所有，用以清償債務(wù)的行為。當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前達(dá)成的以物抵債協(xié)議，該協(xié)議具有擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的，如債權(quán)人以債務(wù)人違反以物抵債的約定而要求繼續(xù)履行以物抵債協(xié)議或?qū)λ种镏鲝埶袡?quán)的，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人達(dá)成以物抵債協(xié)議，在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議，債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認(rèn)所抵之物的所有權(quán)歸自己的，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。
本案中，李華清所寫的欠條注明系欠陳軍的款項(xiàng)，即陳軍是債權(quán)人，李華清是債務(wù)人。李某某與李安全簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定李安全將房屋出售給李某某，并非債務(wù)人李華清與債權(quán)人陳軍之間約定以債務(wù)人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的財(cái)產(chǎn)折價(jià)歸債權(quán)人所有以清償債務(wù)的行為，故《房屋買賣協(xié)議書》不是以物抵債協(xié)議。上訴人李某某認(rèn)為本案非以物抵債協(xié)議，應(yīng)為房屋買賣合同的上訴理由成立，本院予以采信。一審判決認(rèn)定本案為以物抵債協(xié)議，系對(duì)法律規(guī)定的理解有誤，本院予以糾正。
李某某與李安全簽訂《房屋買賣協(xié)議書》后，雖然李安全出具了收到李某某購(gòu)房款30萬元的收條，但李某某與李安全均確認(rèn)未向李安全交付任何款項(xiàng)，僅將李華清出具的20萬元的5張借條交給了李安全。李某某在二審?fù)徶幸嚓愂鲈?張借條系臨時(shí)用其門店的單據(jù)背面所寫，李華清于2013年5月15日至2014年5月5日出具的7張條據(jù)仍在其手中，該5張借條的20萬元包含在7張條據(jù)的數(shù)額中，待李華清與其辦理結(jié)算時(shí)將條據(jù)換回。換言之，雖李安全在收條上注明了實(shí)收25萬元，但該20萬元的真實(shí)條據(jù)仍在陳軍或李某某手中。另外，李某某為本案合同并未支付任何款項(xiàng)，且未得到債權(quán)人陳軍的授權(quán)將李華清的借條用以抵付購(gòu)房款，故李某某并未按《房屋買賣協(xié)議書》的約定履行向李安全交付房款的義務(wù)。李某某認(rèn)為其以李華清的借條已抵付購(gòu)房款的上訴理由，因陳軍未在本案中有確認(rèn)的意思表示，本院不予采信。
《中華人民共和國(guó)合同法》第六十七條規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。因購(gòu)房人李某某未先履行向李安全交付房款的義務(wù)，李安全有權(quán)拒絕其履行交付房屋的要求，故李某某要求李安全向其交付房屋并支付違約金的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。本案中，李安全簽訂《房屋買賣協(xié)議書》時(shí)，其妻江玉蘭沒有簽字，但依照上述司法解釋的規(guī)定，李安全以協(xié)議書上沒有江玉蘭簽字主張《房屋買賣協(xié)議書》無效的抗辯理由，本院不予采信。
綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律不當(dāng)，但裁判結(jié)果正確，故對(duì)上訴人李某某的上訴請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百三十四條規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)6650元，由上訴人李某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　楊紅艷 審判員　　劉永清 審判員　　董菁菁

書記員：程娣