哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
衛(wèi)睿博（黑龍江國(guó)脈匯通律師事務(wù)所）
李某
張雨晴

上訴人（原審被告）哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省哈爾濱市香坊區(qū)亞麻街24號(hào)。
法定代表人李錫江，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人衛(wèi)睿博，黑龍江國(guó)脈匯通律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）李某，住哈爾濱市香坊區(qū)。
委托代理人張雨晴，個(gè)體業(yè)主，住住哈爾濱市香坊區(qū)。
上訴人哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱亞麻房地產(chǎn)公司）因與被上訴人李某房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省哈爾濱市香坊區(qū)人民法院（2014）香民一初字第286號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年3月15日受理后，依法組成合議庭，于2016年5月11日公開開庭審理本案。上訴人的委托代理人衛(wèi)睿博，被上訴人李某的委托代理人張雨晴到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定:李某、亞麻房地產(chǎn)公司于2010年1月26日簽訂了《商品房買賣合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》，合同主要內(nèi)容為:李某購(gòu)買亞麻房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的位于哈爾濱市香坊區(qū)民生路94號(hào)四季上東小區(qū)7棟1單元1503室，建筑面積136.22平方米，總價(jià)款為1048083元。雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》第一條第四款第（二）項(xiàng)中約定:“在買受人按約履行己方義務(wù)的情況下，出賣人承諾自房屋交付日起540日內(nèi)，將買受人房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記辦理完畢。如出賣人或其指定代辦機(jī)構(gòu)未能按前述期限，將買受人之房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記辦理完畢時(shí)，出賣人自逾期之日起按房?jī)r(jià)款總額日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金，直至將買受人之房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記手續(xù)辦理完畢時(shí)止”。合同簽訂之日，李某通過(guò)銀行按揭方式向亞麻房地產(chǎn)公司交付了全部購(gòu)房款。另查明，該房屋于2010年12月31日前已具備了房屋交付條件，李某于2012年3月30日辦理的進(jìn)戶手續(xù)。再查明，亞麻房地產(chǎn)公司于2013年9月29日已經(jīng)完成了到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)的報(bào)備義務(wù)，并取得了該房屋的《商品房銷售許可證》。
本院認(rèn)為:上訴人亞麻房地產(chǎn)公司與被上訴人李某于2010年1月26日簽訂的《商品房買賣合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合同有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行義務(wù)。
一、關(guān)于計(jì)算逾期辦理房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記違約金的起始日期問(wèn)題。
雙方簽訂的《商品房買賣合同》第八條約定，“出賣人應(yīng)當(dāng)在2010年12月31日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人”?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第一條第四款第（二）項(xiàng)中約定:“……買受人按約履行己方義務(wù)前提下，出賣人承諾自房屋交付日起540日內(nèi)將買受人之房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記辦理完畢。如出賣人或其指定的代辦機(jī)構(gòu)未能按照前述期限將買受人之房屋所有權(quán)登記及抵押登記辦理完畢，出賣人自逾期之日起按房?jī)r(jià)款總額日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金，直至將買受人之房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記手續(xù)辦理完畢止。”據(jù)此約定，亞麻房地產(chǎn)公司應(yīng)在2010年12月31日前，將符合雙方約定且經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付給李某使用，并在此時(shí)段開始后540日內(nèi)辦理權(quán)屬登記，而合同及補(bǔ)充協(xié)議中均無(wú)從買受人進(jìn)戶開始順延540日內(nèi)辦理權(quán)屬登記的約定，所以雙方關(guān)于辦理房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記時(shí)限的約定是建立在亞麻房地產(chǎn)公司履行在2010年12月31日前交付房屋義務(wù)的基礎(chǔ)上確定的。因亞麻房地產(chǎn)公司未在合同約定的商品房交付使用后540日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記，構(gòu)成違約，故原審判決認(rèn)定其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任正確，本院予以認(rèn)同。而違約金的起始時(shí)間則應(yīng)按雙方合同的約定，因此，原審判決認(rèn)定違約金的起始日期為合同約定的2010年12月31日后的540日既體現(xiàn)雙方合同約定的本意，也符合公平原則，本院予以確認(rèn)。亞麻房地產(chǎn)公司主張違約金的計(jì)算起始日期應(yīng)為實(shí)際進(jìn)戶之日起計(jì)算540日的主張，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，理由不能成立，對(duì)其該項(xiàng)主張，本院不予支持。
二、關(guān)于逾期辦理所有權(quán)登記及抵押登記違約金計(jì)算截止日期問(wèn)題。
亞麻房地產(chǎn)公司以代辦公司逾期履行代辦義務(wù)，從而導(dǎo)致買受人不能按期辦理房屋所有權(quán)登記及抵押登記，其不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任為由，提出本案違約金計(jì)算截止日期應(yīng)按照《補(bǔ)充協(xié)議》第五條第二款的約定，即2013年9月29日亞麻房地產(chǎn)公司完成備案義務(wù)時(shí)止。
由于雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》第一條第四款第（二）項(xiàng)中約定:“……買受人按約履行己方義務(wù)前提下，出賣人承諾自房屋交付日起540日內(nèi)將買受人之房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記辦理完畢。如出賣人或其指定的代辦機(jī)構(gòu)未能按照前述期限將買受人之房屋所有權(quán)登記及抵押登記辦理完畢，出賣人自逾期之日起按房?jī)r(jià)款總額日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金，直至將買受人之房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記手續(xù)辦理完畢止”，根據(jù)此項(xiàng)約定支付違約金的截止日期應(yīng)至房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記手續(xù)辦理完畢之日。因本案中的代辦公司系亞麻房地產(chǎn)公司所指定，且雙方在上述合同補(bǔ)充條款中約定，如果代辦機(jī)構(gòu)未能按照期限將買受人之房屋所有權(quán)登記及抵押登記辦理完畢應(yīng)由亞麻房地產(chǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。故亞麻房地產(chǎn)公司稱代辦公司的逾期責(zé)任不應(yīng)由其承擔(dān)的主張不能成立。亞麻房地產(chǎn)公司主張違約金計(jì)算截止日期應(yīng)按照《補(bǔ)充協(xié)議》第五條第二款的約定，截止至亞麻房地產(chǎn)公司完成報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案義務(wù)時(shí)止。經(jīng)審查，該條款系雙方針對(duì)采取一次性付款或分期支付房?jī)r(jià)款的買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記的約定，而非對(duì)銀行按揭貸款的約定，因此，該條款不適用于本案。故亞麻房地產(chǎn)公司主張違約金計(jì)算截止日期應(yīng)依照《補(bǔ)充協(xié)議》第五條第二款約定計(jì)算至2013年9月29日亞麻房地產(chǎn)公司完成備案義務(wù)時(shí)止理由不能成立，本院不予支持。因李某起訴時(shí)亞麻房地產(chǎn)公司仍舊沒(méi)有完成上述約定的義務(wù)，原審法院據(jù)此判定違約金暫計(jì)算至李某起訴日期2014年1月20日止并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。
三、關(guān)于亞麻房地產(chǎn)公司主張的違約金數(shù)額過(guò)分高于實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)予以減少的問(wèn)題。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少……”。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條 ?規(guī)定“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?第二款 ?的規(guī)定:“合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”本案中，雙方約定亞麻房地產(chǎn)公司如果遲延履行辦理房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記義務(wù)，應(yīng)按照李某已付房?jī)r(jià)款總額日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)向李某支付違約金。經(jīng)本院審查，中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%。2010年六個(gè)月貸款期限（最短期限）的貸款年利率為4.86%，逾期貸款年率為4.86%×（1+30%）=631.8?（按最低加收30%利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算），雙方約定日萬(wàn)分之一違約金換算成年違約金為365?，通過(guò)上述利息標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)比，可以看出雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)。由于亞麻房地產(chǎn)公司遲延辦理房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記的行為，使李某不能如期取得房屋所有權(quán)證書，勢(shì)必會(huì)影響李某及其家人的戶口遷入、適齡兒童就近入學(xué)、房屋的抵押融資、對(duì)外出售時(shí)稅費(fèi)的額度等，并產(chǎn)生數(shù)額難以確定的損失。且雙方同時(shí)約定了李某如逾期付款，需要根據(jù)逾期時(shí)限的不同承擔(dān)應(yīng)付款日萬(wàn)分之一或者日萬(wàn)分之二的違約金?？梢?jiàn)，合同中關(guān)于亞麻房地產(chǎn)公司對(duì)買受人享有的權(quán)利與其應(yīng)對(duì)買受人承擔(dān)的違約責(zé)任是相適應(yīng)的，符合民事權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的原則。亞麻房地產(chǎn)公司主張的雙方約定違約金數(shù)額過(guò)分高于實(shí)際損失應(yīng)當(dāng)予以減少無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
四、關(guān)于本案是否適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?的問(wèn)題。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定:“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:（一）商品房合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；……”本案中，雙方當(dāng)事人《商品房買賣合同書》、《補(bǔ)充協(xié)議》中明確約定了亞麻房地產(chǎn)公司辦理房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記的時(shí)限及逾期應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，原審判決適用上述司法解釋裁決本案并無(wú)不當(dāng)，本院對(duì)亞麻房地產(chǎn)公司該項(xiàng)上訴請(qǐng)求不予支持。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1257元，由上訴人哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:上訴人亞麻房地產(chǎn)公司與被上訴人李某于2010年1月26日簽訂的《商品房買賣合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合同有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行義務(wù)。
一、關(guān)于計(jì)算逾期辦理房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記違約金的起始日期問(wèn)題。
雙方簽訂的《商品房買賣合同》第八條約定，“出賣人應(yīng)當(dāng)在2010年12月31日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人”?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第一條第四款第（二）項(xiàng)中約定:“……買受人按約履行己方義務(wù)前提下，出賣人承諾自房屋交付日起540日內(nèi)將買受人之房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記辦理完畢。如出賣人或其指定的代辦機(jī)構(gòu)未能按照前述期限將買受人之房屋所有權(quán)登記及抵押登記辦理完畢，出賣人自逾期之日起按房?jī)r(jià)款總額日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金，直至將買受人之房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記手續(xù)辦理完畢止?！睋?jù)此約定，亞麻房地產(chǎn)公司應(yīng)在2010年12月31日前，將符合雙方約定且經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付給李某使用，并在此時(shí)段開始后540日內(nèi)辦理權(quán)屬登記，而合同及補(bǔ)充協(xié)議中均無(wú)從買受人進(jìn)戶開始順延540日內(nèi)辦理權(quán)屬登記的約定，所以雙方關(guān)于辦理房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記時(shí)限的約定是建立在亞麻房地產(chǎn)公司履行在2010年12月31日前交付房屋義務(wù)的基礎(chǔ)上確定的。因亞麻房地產(chǎn)公司未在合同約定的商品房交付使用后540日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記，構(gòu)成違約，故原審判決認(rèn)定其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任正確，本院予以認(rèn)同。而違約金的起始時(shí)間則應(yīng)按雙方合同的約定，因此，原審判決認(rèn)定違約金的起始日期為合同約定的2010年12月31日后的540日既體現(xiàn)雙方合同約定的本意，也符合公平原則，本院予以確認(rèn)。亞麻房地產(chǎn)公司主張違約金的計(jì)算起始日期應(yīng)為實(shí)際進(jìn)戶之日起計(jì)算540日的主張，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，理由不能成立，對(duì)其該項(xiàng)主張，本院不予支持。
二、關(guān)于逾期辦理所有權(quán)登記及抵押登記違約金計(jì)算截止日期問(wèn)題。
亞麻房地產(chǎn)公司以代辦公司逾期履行代辦義務(wù)，從而導(dǎo)致買受人不能按期辦理房屋所有權(quán)登記及抵押登記，其不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任為由，提出本案違約金計(jì)算截止日期應(yīng)按照《補(bǔ)充協(xié)議》第五條第二款的約定，即2013年9月29日亞麻房地產(chǎn)公司完成備案義務(wù)時(shí)止。
由于雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》第一條第四款第（二）項(xiàng)中約定:“……買受人按約履行己方義務(wù)前提下，出賣人承諾自房屋交付日起540日內(nèi)將買受人之房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記辦理完畢。如出賣人或其指定的代辦機(jī)構(gòu)未能按照前述期限將買受人之房屋所有權(quán)登記及抵押登記辦理完畢，出賣人自逾期之日起按房?jī)r(jià)款總額日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金，直至將買受人之房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記手續(xù)辦理完畢止”，根據(jù)此項(xiàng)約定支付違約金的截止日期應(yīng)至房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記手續(xù)辦理完畢之日。因本案中的代辦公司系亞麻房地產(chǎn)公司所指定，且雙方在上述合同補(bǔ)充條款中約定，如果代辦機(jī)構(gòu)未能按照期限將買受人之房屋所有權(quán)登記及抵押登記辦理完畢應(yīng)由亞麻房地產(chǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。故亞麻房地產(chǎn)公司稱代辦公司的逾期責(zé)任不應(yīng)由其承擔(dān)的主張不能成立。亞麻房地產(chǎn)公司主張違約金計(jì)算截止日期應(yīng)按照《補(bǔ)充協(xié)議》第五條第二款的約定，截止至亞麻房地產(chǎn)公司完成報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案義務(wù)時(shí)止。經(jīng)審查，該條款系雙方針對(duì)采取一次性付款或分期支付房?jī)r(jià)款的買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記的約定，而非對(duì)銀行按揭貸款的約定，因此，該條款不適用于本案。故亞麻房地產(chǎn)公司主張違約金計(jì)算截止日期應(yīng)依照《補(bǔ)充協(xié)議》第五條第二款約定計(jì)算至2013年9月29日亞麻房地產(chǎn)公司完成備案義務(wù)時(shí)止理由不能成立，本院不予支持。因李某起訴時(shí)亞麻房地產(chǎn)公司仍舊沒(méi)有完成上述約定的義務(wù)，原審法院據(jù)此判定違約金暫計(jì)算至李某起訴日期2014年1月20日止并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。
三、關(guān)于亞麻房地產(chǎn)公司主張的違約金數(shù)額過(guò)分高于實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)予以減少的問(wèn)題。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少……”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條 ?規(guī)定“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?第二款 ?的規(guī)定:“合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！北景钢?，雙方約定亞麻房地產(chǎn)公司如果遲延履行辦理房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記義務(wù)，應(yīng)按照李某已付房?jī)r(jià)款總額日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)向李某支付違約金。經(jīng)本院審查，中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%。2010年六個(gè)月貸款期限（最短期限）的貸款年利率為4.86%，逾期貸款年率為4.86%×（1+30%）=631.8?（按最低加收30%利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算），雙方約定日萬(wàn)分之一違約金換算成年違約金為365?，通過(guò)上述利息標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)比，可以看出雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)。由于亞麻房地產(chǎn)公司遲延辦理房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記的行為，使李某不能如期取得房屋所有權(quán)證書，勢(shì)必會(huì)影響李某及其家人的戶口遷入、適齡兒童就近入學(xué)、房屋的抵押融資、對(duì)外出售時(shí)稅費(fèi)的額度等，并產(chǎn)生數(shù)額難以確定的損失。且雙方同時(shí)約定了李某如逾期付款，需要根據(jù)逾期時(shí)限的不同承擔(dān)應(yīng)付款日萬(wàn)分之一或者日萬(wàn)分之二的違約金。可見(jiàn)，合同中關(guān)于亞麻房地產(chǎn)公司對(duì)買受人享有的權(quán)利與其應(yīng)對(duì)買受人承擔(dān)的違約責(zé)任是相適應(yīng)的，符合民事權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的原則。亞麻房地產(chǎn)公司主張的雙方約定違約金數(shù)額過(guò)分高于實(shí)際損失應(yīng)當(dāng)予以減少無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
四、關(guān)于本案是否適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?的問(wèn)題。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定:“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:（一）商品房合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；……”本案中，雙方當(dāng)事人《商品房買賣合同書》、《補(bǔ)充協(xié)議》中明確約定了亞麻房地產(chǎn)公司辦理房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記的時(shí)限及逾期應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，原審判決適用上述司法解釋裁決本案并無(wú)不當(dāng)，本院對(duì)亞麻房地產(chǎn)公司該項(xiàng)上訴請(qǐng)求不予支持。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1257元，由上訴人哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：劉松江
審判員：劉炳柏
審判員：安紅霞

書記員：徐翀