原告（反訴被告）：李某某，女，****年**月**日出生，漢族，農(nóng)民，住河北省承德市興隆縣。
委托訴訟代理人：張東瑩，河北
山莊律師事務(wù)所律師。
被告：
興隆縣鑫瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地河北省承德市興隆縣興隆鎮(zhèn)新開街路北（地礦局對(duì)過），統(tǒng)一社會(huì)信用代碼xxxx。
法定代表人劉瑞文，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：楊文軍，
河北瑞峰律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：韓陽，男，****年**月**日出生，漢族，居民，住河北省承德市雙橋區(qū)。
委托訴訟代理人：李志偉，
河北德律律師事務(wù)所律師。
原告李某某與被告韓陽、

興隆縣鑫瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫瑞公司）買賣合同糾紛一案，本院于2017年12月28日作出（2017）冀0822民初1583號(hào)民事判決。原告吳海軍不服該判決，向河北省承德市中級(jí)人民法院提起上訴。河北省承德市中級(jí)人民法院于2018年4月24日作出（2018）冀08民終743號(hào)裁定，發(fā)回重審。被告韓陽提起反訴，本院予以合并審理，依法另行組成合議庭，于2018年11月27日公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某某的委托訴訟代理人張東瑩、被告韓陽的委托訴訟代理人李志偉、被告鑫瑞公司的委托訴訟代理人楊文軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、要求依法確認(rèn)二被告就興隆縣興隆鎮(zhèn)大友新村1號(hào)樓5單元1101室簽訂的商品房買賣合同無效，并由二被告撤回對(duì)該商品房買賣合同的備案；2、要求確認(rèn)興隆縣興隆鎮(zhèn)大友新村1號(hào)樓5單元1101室歸原告所有，被告協(xié)助原告辦理合同備案手續(xù)，并在符合條件時(shí)協(xié)助原告辦理房屋登記手續(xù)。發(fā)回重審后，原告于2018年11月26日變更訴訟請(qǐng)求：1.要求確認(rèn)興隆縣興隆鎮(zhèn)大友新村1號(hào)樓5單元1101室歸原告所有；2.要求被告韓陽賠償原告經(jīng)濟(jì)損失3萬元；3.訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：2012年1月8日，原告與被告鑫瑞公司簽訂商品房買賣合同，約定由原告購買被告鑫瑞公司開發(fā)的大友新村1號(hào)樓5單元1101室住宅一處，房屋的總價(jià)款為299,852.00元。后原告付清了全部房款。2012年8月，被告鑫瑞公司將該房屋交付給原告，原告對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修。因原告長(zhǎng)期在外居住，此房一直處于被鎖的狀況，原告委托劉瑞敏代管該房屋。后原告發(fā)現(xiàn)該房屋的門鎖被他人更換，經(jīng)代管人了解系被告韓陽以其購買原告房屋并備案為由，對(duì)該房屋的門鎖進(jìn)行了更換。因本案爭(zhēng)議房屋已由原告購買，且被告鑫瑞公司也將該房屋交付給原告，該房屋應(yīng)歸原告所有。原告為自己的維護(hù)合法權(quán)益特此提起訴訟。
鑫瑞公司辯稱，原告所訴屬實(shí)，二被告之間的合同是為公司向韓陽借款提供擔(dān)保，不是真實(shí)房屋買賣。同意原告的訴訟請(qǐng)求。
韓陽辯稱，被告韓陽與被告鑫瑞公司以及鑫瑞公司的法定代表人劉瑞文均不存在民間借貸關(guān)系。2015年1月8日，被告韓陽與被告鑫瑞公司就涉案房屋簽訂了商品房買賣合同，并交付了全部購房款，同時(shí)對(duì)涉案房屋的買賣合同進(jìn)行備案。自被告鑫瑞公司將涉案房屋交付給被告韓陽后，該房屋就在被告韓陽的控制之下。2016年5月，韓陽與王嘉興簽訂房屋買賣合同，約定將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給王嘉興，并收取王嘉興部分房款，但未將涉案房屋交付給王嘉興。本案爭(zhēng)議房屋曾被幾次換鎖，劉瑞文向被告韓陽進(jìn)行解釋稱韓陽購買涉案房屋是為了轉(zhuǎn)讓，換鎖是為方便他人看房。綜上，原告所訴不能成立，應(yīng)當(dāng)予以駁回。重審后韓陽提出反訴，要求確認(rèn)興隆縣興隆鎮(zhèn)大友新村1號(hào)樓5單元1101室歸韓陽所有。
李某某對(duì)韓陽的反訴辯稱，二被告之間的房屋買賣合同，不是真實(shí)的房屋買賣合同，實(shí)質(zhì)是為劉瑞文向韓陽借款提供的擔(dān)保，韓陽惡意登記，強(qiáng)占房屋，要求駁回其反訴請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：本案當(dāng)事人爭(zhēng)議房屋為鑫瑞公司開發(fā)的興隆縣興隆鎮(zhèn)大有新村1號(hào)樓5單元1101室（以下簡(jiǎn)稱訴爭(zhēng)房屋）。2012年1月8日，被告鑫瑞公司與原告李某某簽訂商品房買賣合同一份，約定由原告購買訴爭(zhēng)房屋，單價(jià)每平方米2800元，總價(jià)款為299,852.00元，同時(shí)約定首付房款50,000.00元，余款2012年12月31日前付清。被告鑫瑞公司于2012年1月8日出具收到原告給付，房款5萬元的收據(jù)一張，2012年8月4日出具收到原告給付房款129,852.00元的收據(jù)一張，2012年8月29日出具收到原告給付房款120,000.00元的收據(jù)一張，原告與鑫瑞公司均認(rèn)可房款為現(xiàn)金給付，該房款已經(jīng)付清。2012年8月29日，被告鑫瑞公司向原告出具收到原告5單元1101室裝修保證金10,000.00元的收據(jù)一張。2012年被告鑫瑞公司的法定代表人劉瑞文的外甥王嘉興找到
興隆縣萬事通裝飾有限公司要求對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修。2012年9月16日，原告與
興隆縣萬事通裝飾有限公司簽訂裝飾、裝修施工合同一份，約定由
興隆縣萬事通裝飾有限公司對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修，此后涉案房屋的裝修以及驗(yàn)收等事宜均由王嘉興負(fù)責(zé)。2012年12月10日，
興隆縣萬事通裝飾有限公司為原告出具收到裝修工程款42,200.00元收據(jù)一張。劉瑞敏系被告鑫瑞公司的會(huì)計(jì)、鑫瑞公司法定代表人劉瑞文的姐姐以及王嘉興的母親。原告主張因其長(zhǎng)期隨兒子在外地居住，故將訴爭(zhēng)房屋委托劉瑞敏進(jìn)行管理。自2013年至2016年期間，訴爭(zhēng)房屋的水、電、暖的用戶名均為原告李某某。2013年8月2日，興隆縣住建部門對(duì)訴爭(zhēng)房屋的買賣合同進(jìn)行備案，備案合同的購買人為案外人樊小剛。2015年1月8日，鑫瑞公司與韓陽就訴爭(zhēng)房屋簽訂一份商品房買賣合同，約定由被告韓陽購買興隆縣興隆鎮(zhèn)大友新村小區(qū)1號(hào)樓5單元1101室，房?jī)r(jià)每平方米3798元，總價(jià)款為406,729.00元。同日，鑫瑞公司向韓陽出具收到購房款406,729.00元的收據(jù)一張，并向興隆縣住建部門撤銷了樊小剛的合同備案，將二被告簽訂的商品房買賣合同進(jìn)行備案。同日，鑫瑞公司與韓陽另簽訂協(xié)議書一份，鑫瑞公司為甲方，韓陽為乙方，約定：“甲乙雙方于2015年1月8日簽訂了甲方開發(fā)的大有新村項(xiàng)目1號(hào)樓5單元501號(hào)及1號(hào)樓5單元1101號(hào)兩套房購房協(xié)議，乙方已經(jīng)一次性將所購房房款交清甲方，乙方所購房已在興隆縣城建局辦理購房備案手續(xù)。乙方如需將所購房出售或變更至他人名下時(shí)，甲方須無條件協(xié)助乙方辦理相關(guān)的購房手續(xù)變更事宜，不得無故拖延并主張任何收費(fèi)。”2015年6月1日，被告韓陽向興隆縣公安局興隆鎮(zhèn)派出所報(bào)案，稱其購買的位于興隆縣興隆鎮(zhèn)大友新村5單元501號(hào)房屋在2015年5月26日被換了門鎖，訴爭(zhēng)房屋可能也被換鎖。后經(jīng)鑫瑞公司聯(lián)系，由韓陽將訴爭(zhēng)房屋更換了新鎖。2016年5月11日，韓陽與鑫瑞公司法定代表人劉瑞文的外甥王嘉興簽訂買賣協(xié)議書一份，約定由王嘉興以830,000.00元的價(jià)格購買訴爭(zhēng)房屋和同一單元的501室，于合同簽訂當(dāng)日由王嘉興支付購房定金200,000.00元，剩余款項(xiàng)于2016年6月30日前付清。同日，王嘉興向被告韓陽的賬戶轉(zhuǎn)賬200,000.00元。因王嘉興未按約定將剩余款項(xiàng)給付被告韓陽，被告韓陽于2016年8月7日向王嘉興出具告知函一份，其內(nèi)容為：“你與韓陽（）于2016年5月11日簽訂的關(guān)于購買興隆縣大友新村5單元5層501號(hào)房、11層1101號(hào)房的買賣協(xié)議，由于您未能履行協(xié)議約定條款及時(shí)支付購房款，致使協(xié)議終止無效。你方承擔(dān)全部違約責(zé)任，我方按協(xié)議約定有權(quán)另行處置上述房屋，你方已交定金不予返還，因你方在未征得我方同意的情況下，擅自更換門鎖對(duì)5層501房添置家具及生活用品進(jìn)行使用，我方對(duì)此保留進(jìn)一步追究法律責(zé)任的權(quán)利，你方接到此函后三日內(nèi)，將5層501號(hào)房屋內(nèi)自行添置的設(shè)施搬出，并交付我方防盜門全部鑰匙，如到期未搬，未將已占用房交付我方，我方可自行處置房?jī)?nèi)物品，所造成的損失由你方承擔(dān)。”王嘉興在接受人處簽字并捺印。2017年4月6日，被告韓陽與案外人張建金簽訂房屋買賣合同，約定將涉案房屋以530,000.00元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給張建金。張建金交付50萬元房款后，韓陽將訴爭(zhēng)房屋交付給張建金，張建金對(duì)房屋進(jìn)行裝修。2017年5月26日，原告李某某的兒子何燕鵬向興隆縣公安局興隆鎮(zhèn)派出所報(bào)案，稱其母親李某某購買的訴爭(zhēng)房屋的防盜門鎖芯被換，開發(fā)商稱該房屋被劉瑞文抵押給韓陽。后原告提起訴訟。韓陽提交一份于2017年6月29日與張建金解除買賣合同的協(xié)議書，訴爭(zhēng)房屋在原審期間，在韓陽占有控制之下。原告家人自2018年進(jìn)入訴爭(zhēng)房屋，韓陽在房?jī)?nèi)的人員不再控制訴爭(zhēng)房屋。另，另，本案訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)尚不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，已經(jīng)被劃入拆遷征占范圍，2018年9月18日，
興隆縣房屋征收管理辦公室與李某某就訴爭(zhēng)房屋簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議，韓陽對(duì)此提出異議，征收辦進(jìn)行了異議登記。原告認(rèn)為被告韓陽違法侵占訴爭(zhēng)房屋，造成原告為解決本案訴訟，請(qǐng)假發(fā)生交通費(fèi)等損失3萬元，要求韓陽予以賠償。

本院認(rèn)為，（一）、關(guān)于本案管轄權(quán)問題。原告與鑫瑞公司簽訂合同第二十條約定，合同履行發(fā)生爭(zhēng)議，提交承德仲裁委員會(huì)仲裁。由于原、被告在原審中對(duì)法院審理本案均未提出異議，且本案涉及被告韓陽，不受仲裁條款約束，故本案審理，不受仲裁條款約束，本院具有管轄權(quán)。（二）、關(guān)于本案爭(zhēng)議房屋所訂立兩份合同的效力問題。被告鑫瑞公司就訴爭(zhēng)房屋，先后簽訂了兩份商品房買賣合同，均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，其中與韓陽的合同進(jìn)行了備案登記。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定的區(qū)分原則，當(dāng)事人之間訂立的房屋買賣合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。因此，被告鑫瑞公司就爭(zhēng)議房屋訂立的兩份商品房買賣合同，在沒有其他合同無效情形的情況下，兩份合同均應(yīng)為有效合同。原告和被告鑫瑞公司主張二被告之間簽訂的商品房買賣合同，是基于鑫瑞公司法定代表人劉瑞文向被告韓陽借款所作擔(dān)保，雙方名為房屋買賣實(shí)為民間借貸，但原告和被告鑫瑞公司均未能提供充分的證據(jù)證明相關(guān)事實(shí)，二被告就涉案房屋簽訂的商品房買賣合同不能認(rèn)定為實(shí)為民間借貸名為商品房買賣的行為。故被告鑫瑞公司訴爭(zhēng)房屋分別與原告、韓陽簽訂的商品房買賣合同，均為有效合同。（三）、關(guān)于訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)確認(rèn)問題。訴爭(zhēng)樓房系由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造所形成，經(jīng)初始登記后，首先由開發(fā)企業(yè)享有所有權(quán)。大友新村小區(qū)尚未驗(yàn)收合格，鑫瑞公司未就該小區(qū)辦理初始登記，訴爭(zhēng)樓房現(xiàn)也無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，故原告與被告韓陽要求確認(rèn)所有權(quán)的訴訟請(qǐng)求于法無據(jù)，本院不予支持。（四）、關(guān)于原告要求被告韓陽賠償損失問題。根據(jù)原告訴稱，其將訴爭(zhēng)房屋交由劉瑞敏管理，劉瑞敏對(duì)此予以認(rèn)可，同時(shí)劉瑞敏是被告鑫瑞公司的會(huì)計(jì)。在此過程中，被告鑫瑞公司與被告韓陽就涉案房屋簽訂商品房買賣合同，并到興隆縣住建部門就該合同進(jìn)行備案，而后劉瑞敏之子王嘉興在參與過涉案房屋裝修的情況下，又與被告韓陽簽訂了訴爭(zhēng)房屋的買賣合同。韓陽曾就房屋被更換門鎖問題于2015年進(jìn)行報(bào)案，后實(shí)際占用控制訴爭(zhēng)房屋，并非原告所訴強(qiáng)行無權(quán)占有。原告要求韓陽賠償損失的訴訟請(qǐng)求，不予支持。本案的實(shí)質(zhì)，是在兩份合同均為有效合同的情況下，應(yīng)當(dāng)向誰繼續(xù)履行的問題。對(duì)此當(dāng)事人未提出請(qǐng)求，本案不予審理，當(dāng)事人可另行主張權(quán)利。本案經(jīng)本院審判委員會(huì)研究決定，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第十四條，《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第六條之規(guī)定，判決如下：

一、駁回原告李某某的訴訟請(qǐng)求；
二、駁回被告（反訴原告）韓陽的反訴訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100.00元，保全費(fèi)2020.00元，由原告負(fù)擔(dān)；反訴費(fèi)50.00元，由被告韓陽負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省承德市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 馬建民
人民陪審員 韓曉鳳
人民陪審員 楊起旺

書記員： 徐維佳