原告：李秀娟女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住方正縣。
委托訴訟代理人：葛耀光，黑龍江峰光律師事務(wù)所律師。
被告：張某某男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住方正縣。
被告：徐某某女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住日本。
以上二被告委托訴訟代理人：張偉華，黑龍江華鑠律師事務(wù)所律師。
被告：李洪武男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地方正縣，現(xiàn)下落不明。
第三人：張立威男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，住方正縣。
委托訴訟代理人：索錦亮，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，方正縣匡義法律服務(wù)所法律工作者，住方正縣。
第三人：哈爾濱龍躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，所在地方正縣方正鎮(zhèn)城北新區(qū)橋村一號商服樓。
法定代表人：付喜庫，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：周軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司職工，住方正縣。

原告李秀娟與被告張某某、徐某某、李洪武、第三人張立威、哈爾濱龍躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱“龍躍公司”）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年4月25日立案后，依法適用普通程序，于2017年11月10日公開開庭進行了審理。原告李秀娟的委托訴訟代理人葛耀光，被告張某某、徐某某的委托訴訟代理人張偉華，第三人張立威的委托訴訟代理人索錦亮、龍躍公司的委托訴訟代理人周軍到庭參加訴訟。被告李洪武經(jīng)本院公告送達無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李秀娟向本院提出訴訟請求：1.請求法院確認李秀娟與第三人2015年7月16日簽訂的方正縣愛建××樓××單元××室房屋買賣協(xié)議書合法有效，李秀娟對該房屋擁有所有權(quán)；2.請求法院判令張某某、徐某某遷出方正縣愛建××樓××單元××室并且將該房屋恢復原狀；3.請求法院判令張某某、李洪武賠償李秀娟租金損失1萬元，租金從2016年7月16日起至遷出房屋止；4.訴訟費、鑒定費由被告承擔。事實和理由：2012年12月初，李洪武和張立威掛靠龍躍公司開發(fā)方正縣愛建宜居小區(qū)，因李洪武缺乏建設(shè)資金，向李秀娟借款150萬元。2015年7月16日，李洪武因償還不了借款，與李秀娟協(xié)商，變更房屋買賣合同，李洪武的借款變更為購房款，由李秀娟和龍躍公司簽訂房屋買賣合同。李秀娟購買位于方正縣愛建××樓××單元××室房屋一套，其建筑面積121.81平方米，按3880元/平方米計算，價值472622元，此外李秀娟同時繳納了取暖費3593元、電表費400元、水表470元、可視門鈴650元，購房款合計繳納477735元，同時李秀娟向方正縣鴻福物業(yè)有限責任公司繳納了物業(yè)服務(wù)費1462元、供水費120元、衛(wèi)生費60元、燈費60元、電梯費576元、拉運費300元、水電費300元，合計2878元，龍躍公司和張立威直接扣除李洪武工程款472622元沖抵購房款。因李洪武將上述房屋曾抵押給案外人龔殿鵬，簽訂房屋買賣協(xié)議同時李秀娟還幫助李洪武償還了欠龔殿鵬的現(xiàn)金，李秀娟抽回房屋后和第三人簽訂房屋買賣協(xié)議。簽訂房屋協(xié)議的當天，龍躍公司將上述房屋鑰匙交給李秀娟，辦理了房屋入戶手續(xù)，并配合李秀娟將房門鑰匙重新更換新鎖，李秀娟已經(jīng)實際合法占有了上述房屋。2016年7月初，李秀娟要將此房屋對外出租，當其與承租人看房時發(fā)現(xiàn)此房屋門鎖被他人更換，導致承租合同無法履行。同日，李秀娟到派出所報警，經(jīng)調(diào)查，張某某在李秀娟合法擁有上述房屋后，在其不知情的情況下，持李洪武所提供的一份虛假房屋手續(xù)，非法開鎖、換鎖侵占該套房屋并將該房屋非法使用。此房屋被張某某、徐某某非法占有，龍躍公司及張立威根本不知情，且龍躍公司及張立威僅承認李秀娟的買賣協(xié)議。綜上，李秀娟與第三人的房屋買賣協(xié)議合法有效，經(jīng)多次與張某某、徐某某協(xié)商未果，故訴至法院。
徐某某辯稱，1.徐某某取得房屋是基于與李洪武之間的房屋買賣，并不侵犯李秀娟的合法權(quán)益。2015年初時，李洪武稱其在方正縣愛建宜居小區(qū)有工程抵賬房屋對外出售。2015年1月22日，徐某某親屬曾找到張立威核實房屋狀況，張立威出具證明一份，證實由張立威開發(fā)建設(shè)的方正縣愛建宜居小區(qū)高層4號樓1單元1601室和1702室已經(jīng)分到李洪武名下。2015年1月23日，龍躍公司與李洪武簽訂臨時協(xié)議一份，將愛建宜居小區(qū)4號樓1單元1601室的房屋出售給李洪武，房屋價款47.77萬元，付款方式走李洪武愛建宜居工程利潤。當日，李洪武與徐某某簽訂買賣合同一份，將該房屋以46.5萬元的價格出售給徐某某，由第三人龍躍公司出具房款收據(jù)一份，交款單位為徐某某的父親徐鳳昌。簽訂合同的同時，李洪武將該房屋的原始鑰匙進行交付，徐某某接收了該房屋。2015年6月21日，徐某某向小區(qū)物業(yè)交納了物業(yè)費、衛(wèi)生費、提水費等相關(guān)物業(yè)費用。在徐某某取得房屋后，于2015年10月17日與張某某簽訂買房協(xié)議書，將涉案房屋出售給了張某某。由此看出，徐某某在李洪武處購買房屋并接收房屋的時間在李秀娟與李洪武簽訂房屋買賣協(xié)議之前，徐某某已經(jīng)實際取得并占有涉案房屋，后該房屋已經(jīng)處分給他人。在本案存在的龍躍公司分別與李洪武、龔殿鵬和李秀娟之間就涉案房屋簽訂的臨時協(xié)議書，在甲方處均是加蓋方正縣愛建宜居工程管理辦公室的公章和張立威的名章，現(xiàn)李秀娟和第三人僅承認龍躍公司與龔殿鵬、李秀娟之間的臨時協(xié)議書有效，而否認龍躍公司與李洪武之間的臨時協(xié)議，顯然是錯誤的。2.關(guān)于李秀娟就本案提出的訴請的問題。按照一案一訴的原則，同一案件在沒有法律規(guī)定的情況下，不能同案審理兩個及以上的法律關(guān)系?，F(xiàn)李秀娟就本案提出的訴請第一項為確認買賣合同效力，又同時確認李秀娟對該房屋擁有所有權(quán)，此為確認之訴；第二項為請求法院判令張某某、徐某某遷出涉案房屋并將該房屋恢復原狀，此為給付之訴；第三項為請求判令張某某、李洪武賠償租金損失1萬元，租金從2016年7月16日起至遷出房屋止，此為給付之訴。三項訴訟請求為兩種之訴，涉及商品房買賣合同糾紛、合同效力確認糾紛、房屋遷讓糾紛和侵權(quán)賠償糾紛等多個法律關(guān)系。在法律沒有明確規(guī)定和案件合并審理的情況下，不能在同一案件中對多個法律關(guān)系進行審理。3.關(guān)于李秀娟提出的確認合同效力一項，首先作為商品房買賣的房屋，應取得商品房預售許可證，最遲不得超過起訴之前。根據(jù)最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應認定無效?！惫世钚憔晏岢龃_認其房屋買賣合同有效訴請不應得到支持。4.關(guān)于涉案房屋均是經(jīng)過李洪武之手對外出售，出現(xiàn)了同一房屋多次出售的情況存在，李洪武的行為涉嫌合同詐騙，那么本案應中止審理，并將犯罪線索移交公安機關(guān)進行偵查。5.在庭審中，李秀娟及第三人均表示李洪武沒有權(quán)利將房屋對外出售，如果假設(shè)李洪武真沒有處分權(quán)，那么關(guān)于李洪武對外出售的行為存在以下兩種情況：第一種情況，李洪武是涉案工程的實際開發(fā)商之一，在徐某某購買房屋之前就涉案房屋的權(quán)屬問題向另外一位合伙開發(fā)人張立威進行了核實，張立威給徐某某出具證明一份，證實涉案房屋已經(jīng)分到李洪武名下?；谛刨嚴鎭碇v，徐某某可以相信李洪武對涉案房屋具有處分權(quán)，李洪武對外出售房屋的行為是一種表見代理行為，徐某某向李洪武支付購房款后，房屋已經(jīng)交付給徐某某，雙方交易行為已經(jīng)完成，涉案房屋的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到徐某某名下。而且，李秀娟購買房屋也是通過李洪武所購買，支付價款方式為抵頂原欠款和李洪武在龔殿鵬處借款，李秀娟及第三人也承認涉案房屋屬于李洪武所有，僅是李洪武將涉案房屋銷售給徐某某的事情是否由第三人龍躍公司知情，均不影響李洪武將房屋出售徐某某的事實和合同效力。第二種情況，如果李洪武自始至終不具有涉案房屋的所有權(quán)，其無權(quán)對涉案房屋進行處分。徐某某基于開發(fā)商張立威證明的確認和李洪武開發(fā)商的身份，有權(quán)相信李洪武有權(quán)處分房屋，且徐某某支付了對等價款，并實際占有并處分房屋。徐某某在本案中，屬于善意第三人。張某某也是基于徐某某與李洪武之間的房屋買賣協(xié)議而購買涉案房屋，支付相等價款并占有使用房屋至今，張某某一樣屬于善意第三人。那么，雖李洪武不具有所有權(quán)，那么，徐某某和張某某基于善意第三人的身份先后取得涉案房屋的所有權(quán)。在本案中，原告李秀娟僅要求確認其與第三人于2015年7月16日簽訂的房屋買賣協(xié)議書合法有效，卻忽略龍躍公司與李洪武之間的臨時協(xié)議書、李洪武與徐某某之間的房屋買賣協(xié)議、徐某某與張某某之間的房屋買賣協(xié)議，其提出的訴請不能單獨成立。
張某某辯稱，張某某占有房屋是經(jīng)買賣合同合法取得，張某某占有涉案房屋是基于2015年10月17日與徐某某簽訂的買房協(xié)議所取得，在房屋交易過程中，張某某給付了購房款，并實際占有居住，在張某某取得房屋后，于2016年1月31日，交納了2015年度至2016年度供熱費用。由此看出，徐某某在李洪武處購買房屋的時間在李秀娟之前，徐某某已經(jīng)實際取得并占有涉案房屋?，F(xiàn)李秀娟無權(quán)要求張某某遷出涉案房屋并支付租金。其他意見與徐某某一致。
張立威述稱，1.同意李秀娟訴訟請求，這個房屋當時是李秀娟在售樓處簽訂的買賣協(xié)議，而且售樓處已經(jīng)將房屋鑰匙交付給李秀娟，我方認為李秀娟為爭議房屋的實際所有權(quán)人。2.徐某某舉示的李洪武與愛建宜居小區(qū)的協(xié)議書，張立威不認可，李洪武與張立威是合作關(guān)系，2015年1月22日，張立威已經(jīng)給李洪武出具了一份證明，證明涉案兩套房屋歸李洪武所有，2015年1月23日，李洪武與愛建小區(qū)辦公室簽訂協(xié)議是不符合邏輯的，他是無需簽訂這份協(xié)議的，實際我方根本沒有簽訂這份協(xié)議。3.被告方實際占有房屋是事實，但是這種占有是不合法的，本案中涉案房屋確系李洪武所有，但李洪武出售必須由售樓處出具發(fā)票，才有效力否則無效，李洪武找開鎖公司換鎖，被告才入住，所以被告占有不具有合法性。
龍躍公司述稱，我公司當時把房屋賣給李秀娟，當時我、李洪武、張立威、李秀娟還有龔殿鵬均到現(xiàn)場，李洪武欠李秀娟及龔殿鵬錢，本案涉案房屋原始票據(jù)及合同在龔殿鵬手中，李秀娟替李洪武償還了龔殿鵬的錢款，龍躍公司重新出具的購房票據(jù)和買賣合同及房屋鑰匙給李秀娟，李秀娟當場把錢給付龔殿鵬。房屋款扣除了龔殿鵬的錢，剩余的錢償還李秀娟的錢，這套房屋賣給李秀娟。當時所有費用一次性交齊了。方正縣愛建宜居的銷售權(quán)由我公司委托給了張立威，銷售房屋的章均為售樓處的章，我公司沒有出具過以財務(wù)章為標準的售樓票據(jù)，我公司認為蓋有財務(wù)章的售樓票據(jù)是假的。
當事人圍繞訴訟請求，依法提交了證據(jù)，本院組織雙方當事人進行了質(zhì)證，由于李洪武未到庭應訴，應視為放棄質(zhì)證的權(quán)利，對當事人無異議的證據(jù)，即龍躍公司舉示的證據(jù)C1，龍躍公司將愛建宜居的銷售權(quán)委托給張立威的授權(quán)委托書，本院對此證據(jù)予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認定如下：
1.李秀娟舉示證據(jù)A1，2015年7月16日，臨時協(xié)議書及收據(jù)，擬證實：李秀娟在愛建宜居購買了涉案房屋并交付了其他費用。張某某、徐某某質(zhì)證認為：對該份證據(jù)有異議，在2015年1月23日，方正縣愛建宜居工程管理辦公室也曾就該房屋給李洪武出具臨時協(xié)議一份，兩份合同均加蓋了辦公室章和張立威名章，李秀娟舉示的該份證據(jù)產(chǎn)生于李洪武簽訂的合同之后，在原協(xié)議沒有解除或作廢的情況下，不應重新簽訂第二份協(xié)議，在簽訂該協(xié)議之前被告方已取得并占有該房屋且該房屋至今未取得商品房預售許可證，無相關(guān)審批建設(shè)手續(xù)，不能確認該份合同合法有效。張立威及龍躍公司質(zhì)證無異議。本院認為，李秀娟出具的該份證據(jù)有第三人張立威及龍躍公司予以確認，且結(jié)合其舉示的第二份證據(jù)能夠形成完整的證據(jù)鏈條，本院確認該證據(jù)為有效證據(jù)，予以采信。
2.李秀娟舉示的證據(jù)A2，2015年3月7日，龍躍公司與龔殿鵬簽訂的臨時協(xié)議書一份，擬證實：此協(xié)議書已經(jīng)作廢，開發(fā)單位只承認與李秀娟簽訂的協(xié)議書有效。張某某、徐某某質(zhì)證認為：該份證據(jù)為復印件無法與原件核對，我方對真實性有異議，對于該協(xié)議書后添加的，沒有任何人簽字或加蓋公章確認且書寫人不能以個人意見確認其他協(xié)議效力，該份協(xié)議書也同樣加蓋有愛建宜居和張立威名章，因龔殿鵬并沒有作為本案當事人參加訴訟，無法確認該份臨時協(xié)議書是否真實存在，而且按照第三人答辯來講該份協(xié)議書系抵押所用，而非真實買賣，故不能按其書寫內(nèi)容體現(xiàn)證明問題。張立威質(zhì)證無異議。龍躍公司質(zhì)證認為：該份證據(jù)是真實的，當時我在場，能夠證明此份證據(jù)的真實性且所證明問題與李秀娟所說一致。本院認為，該份證據(jù)有第三人張立威及龍躍公司予以確認，本院對其真實性予以確認，且結(jié)合其舉示的第一份證據(jù)，該二份證據(jù)能夠形成完整的證據(jù)鏈條，本院確認該證據(jù)為有效證據(jù)，予以采信。

3.李秀娟舉示的證據(jù)A3，2016年7月16日，方正縣鴻福物業(yè)有限責任公司出具的物業(yè)費收據(jù)一份及水電熱一卡通用戶卡一張，擬證實：李秀娟購買爭議房產(chǎn)后辦理了入戶手續(xù)。張某某、徐某某質(zhì)證認為：對該份證據(jù)有異議，涉案房屋在2015年1月23日已由徐某某接收，在2015年6月21日，方正縣鴻福物業(yè)管理公司已收取徐某某物業(yè)費、提水費、衛(wèi)生費、電梯費等相關(guān)費用，李秀娟舉示的一卡通我方同樣持有且已經(jīng)使用，而原告舉示的該一卡通僅在后面標準4-1-1601，但無用戶名和具體卡號，無法證明該一卡通即為涉案房屋的水電熱使用卡，請法庭對該證據(jù)不予采信。張立威及龍躍公司質(zhì)證無異議。本院認為，經(jīng)本院與方正縣鴻福物業(yè)管理公司核實，李秀娟舉示的物業(yè)費收據(jù)上的名章確系其物業(yè)公司名章，故本院確認該證據(jù)為有效證據(jù)，予以采信。
4.李秀娟舉示的證據(jù)A4，蔣賀的證人證言，擬證實：2015年7月16日，蔣賀與李秀娟一同到愛建宜居4號樓購買的兩套房產(chǎn)，并辦理了入戶手續(xù)，蔣賀之后幫李秀娟更換了門鎖鎖芯，李秀娟通過合法買賣已實際占有房屋。張某某、徐某某質(zhì)證認為：有異議，本案證人與李秀娟系同學關(guān)系，與本案具有利害關(guān)系，證言內(nèi)容具有傾向性；對于其更換鎖芯一事除證人證言外無其他證據(jù)證實，該證人證言系孤證不能作為認定案件事實使用；該房屋原始鑰匙在我處持有并保管，李秀娟不可能拿到該房屋原始鑰匙。張立威質(zhì)證認為：證人證言是真實的。龍躍公司無異議。本院認為：對于李秀娟購買本案涉案房屋的事實結(jié)合以上證據(jù)，能夠形成完整的證據(jù)鏈條，本院予以采信，對其擬證實更換門鎖因系為孤證，本院不予采信，對其擬證實實際占有房屋的問題在本判決論理部分另作闡述。
5.張某某、徐某某舉示的證據(jù)B1，2015年1月22日，張立威給徐某某出具的證明一份，擬證實：徐某某在李洪武手中購買房屋之前親自找到張立威核實該房屋狀態(tài)，張立威證明涉案房屋以分到李洪武名下。李秀娟質(zhì)證認為：真實性需要張立威核對，擬證明問題無異議。張立威質(zhì)證認為：真實性無異議，證明問題有異議，這份證據(jù)不是給徐某某的。龍躍公司質(zhì)證無異議。本院確認該證據(jù)為有效證據(jù)，予以采信。
6.張某某、徐某某舉示的證據(jù)B2，2015年1月23日，龍躍公司與李洪武臨時協(xié)議書，擬證實：第三人將涉案房屋出售給李洪武，價款為47.77萬元。李秀娟質(zhì)證認為：真實性有異議，并且這個爭議房屋李洪武進行買賣不符合事實，因為李洪武和張立威合伙開發(fā)，二人之間不能存在房屋買賣關(guān)系，爭議房產(chǎn)和徐某某沒有關(guān)系，不證明該房產(chǎn)為徐某某所有。龍躍公司質(zhì)證認為：該協(xié)議書為假的，愛建宜居的售樓權(quán)已經(jīng)給張立威了，我公司沒有這個章，我公司也沒有出具這個協(xié)議。張立威質(zhì)證認為真實性有異議。本院認為，李秀娟、張立威及龍躍公司均沒有提出司法鑒定申請，且均沒有提供相反證據(jù)予以反駁，故本院對該證據(jù)確認有效，予以采信。
7.張某某、徐某某舉示的證據(jù)B3，2015年1月23日，李洪武與徐某某簽訂的房屋買賣協(xié)議書一份及房款收據(jù)一份，擬證實：李洪武將涉案房屋以46.5萬元出售給徐某某。李秀娟質(zhì)證認為：真實性有異議，房屋買賣合同必須經(jīng)過房產(chǎn)開發(fā)商及售樓處辦公室出售，其他人無權(quán)出售。收據(jù)的財務(wù)專用章為假的，不存在這個章。如果房屋買賣真實，請徐某某提供當天交付房屋入戶的其他票據(jù)，如沒有房屋買賣的其他配套手續(xù)能夠證實，則該合同是虛假的。張立威質(zhì)證認為：對該證據(jù)不清楚。龍躍公司質(zhì)證認為：我公司所有的項目沒有用財務(wù)專用章出具過賣房發(fā)票，我認為該章是假的。我公司沒有授權(quán)李洪武買賣房屋。本院認為：該證據(jù)系李洪武與徐某某簽訂的房屋買賣合同，因李洪武未到庭，視為放棄質(zhì)證的權(quán)利，對于該證據(jù)的真實性本庭確認有效，對于龍躍公司質(zhì)證其公司沒有用財務(wù)章出具發(fā)票的事實，因其沒有提供證據(jù)證實本庭不予采信，故本院對該證據(jù)確認有效，予以采信。
8.張某某、徐某某舉示的證據(jù)B4，方正縣鴻福物業(yè)管理公司出具的2015-2016、2016-2017年度，兩年的物業(yè)費收據(jù)，擬證實：在徐某某接收房屋后向物業(yè)公司繳納了該房屋的物業(yè)費用，最早繳納日期為2015年6月21日，亦證實已經(jīng)實際占有并使用涉案房屋。李秀娟質(zhì)證認為：真實性有異議，因為李秀娟在2015年7月已經(jīng)繳納了爭議房屋的物業(yè)費等費用，并且物業(yè)公司給李秀娟也出具了票據(jù)，因此認為這份是徐某某后補的虛假的，李秀娟更換鎖芯時為毛坯房，物業(yè)公司不能收取雙份的物業(yè)費，徐某某在答辯中陳述在2015年1月23日交付的房屋，但是物業(yè)費為2015年6月份繳納的，正常情況下應該是在交付房屋的時候交納物業(yè)費，李秀娟是在同一時間辦理的，所以徐某某的收據(jù)應該是假的。對于2015年6月份的物業(yè)費票據(jù)我方保留司法鑒定的權(quán)利。我方還申請調(diào)取方正縣鴻福物業(yè)有限公司在2015年收取涉案房屋小區(qū)物業(yè)費情況的收據(jù)情況。張立威及龍躍公司質(zhì)證認為不清楚情況。本院認為：經(jīng)本院釋明，李秀娟未在指定時間內(nèi)申請司法鑒定，經(jīng)本院與方正縣鴻福物業(yè)管理公司核實，以上物業(yè)費收據(jù)上的名章確系其物業(yè)公司名章，對于李秀娟申請調(diào)取的證據(jù)，因物業(yè)公司沒有留存底根，故對以上證據(jù)本院確認有效，予以采信。
9.張某某、徐某某舉示的證據(jù)B5，2015-2016、2016-2017年度供熱費的增值稅發(fā)票二份，擬證實：涉案房屋以由其實際占有并使用。李秀娟質(zhì)證認為：真實性無異議，該發(fā)票是在李秀娟更換鎖芯之后產(chǎn)生的，這時候由于被告非法占有，不代表被告繳費就合法占有了。張立威、龍躍公司質(zhì)證認為：真實性無異議，但是無法證實該房屋是否為合法占有。本院認為，對該證據(jù)的真實性予以確認，對其待證實的問題在本判決論理部分另作闡述。
10.張某某、徐某某舉示的證據(jù)B6，賣房協(xié)議書一份、收到條2張，擬證實：2015年10月17日，張某某以57萬元在徐某某手中購得愛建宜居4號樓1單元1702室和1601室兩套房屋。李秀娟質(zhì)證認為：真實性有異議，合同簽訂時間為2015年10月17日，房屋價款明顯低于市場正常價款，由于徐某某本身采用非法手段占有房屋，未經(jīng)開發(fā)商同意，任何私下的買賣均是無效的。并且張某某沒有提供相應的銀行流水來證明支付款。張立威、龍躍公司質(zhì)證認為：徐某某沒有合理合法的情況下取得房屋，張某某和徐某某的合同沒有意義。本院認為：對該證據(jù)的真實性予以確認，對其待證實的問題在本判決論理部分另作闡述。
11.張某某、徐某某舉示的證據(jù)B7，原始房屋鑰匙一份，擬證實：買涉案房屋時即取得該房屋的原始鑰匙。李秀娟質(zhì)證認為：無法證實為原始鑰匙，爭議房產(chǎn)的鑰匙由開發(fā)商交付給李秀娟，其已經(jīng)委托同學蔣賀更換鎖芯，本案爭議房屋如果存在其他鑰匙，應該是破壞門鎖后私自安裝的，被告沒有任何證據(jù)證明爭議房屋取得原始鑰匙的合法性，李秀娟可以證明，第三人也能證明鑰匙交付李秀娟。張立威、龍躍公司質(zhì)證認為：我方當時把鑰匙給了李秀娟，認為正常鑰匙的取得途徑應該為開發(fā)商和銷售方。本院認為：該鑰匙無法單獨證明系房屋原始鑰匙，對該證據(jù)不予采信。
12.張某某、徐某某舉示的證據(jù)B8，照片兩張，2015年11月份，被告發(fā)現(xiàn)自己購買的房屋無法持原有鑰匙進入，找到了出售房屋的李洪武，李洪武找開鎖公司重新更換房屋鑰匙。李秀娟質(zhì)證認為：真實性無異議，證明問題有異議，充分證明被告取得房屋的方式是非法的惡意的，因為通過今天庭審李秀娟合法取得鑰匙后更換房屋鎖芯，其對房屋是合理合法的占有，被告占有房屋的手段是通過開鎖公司破壞鎖芯，這種占有進入房屋是明顯侵權(quán)，是非法的。龍躍公司質(zhì)證認為：照片中沒有李洪武，我方把房屋銷售的權(quán)利給了張立威，房屋買賣經(jīng)過開發(fā)商和銷售商才是有效的，這份證據(jù)和本案無關(guān)。張立威質(zhì)證認為：同意龍躍公司觀點，照片更加證明被告非法占有該房屋，這是違法的行為。被告用原鑰匙無法打開門，因為原始鑰匙交給了李秀娟，找開鎖開門本身就違法了，我方不認可。本院認為：經(jīng)本院核實，照片中人員確系李洪武本人，對照片的真實性予以確認，對其待證實的問題在本判決論理部分另作闡述。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的事實，本院認定事實如下：李洪武和張立威掛靠龍躍公司開發(fā)方正縣滿園組團愛建宜居小區(qū)。2015年7月16日，李洪武因無力償還欠李秀娟的借款，與李秀娟協(xié)商，將李洪武的借款變更為購房款，由李秀娟和龍躍公司簽訂房屋買賣合同。李秀娟購買位于方正縣愛建××樓××單元××室房屋一套，其建筑面積121.81平方米，購房款合計477735元，同時李秀娟向方正縣鴻福物業(yè)有限責任公司繳納了物業(yè)費等合計2878元。龍躍公司和張立威直接扣除李洪武工程款472622元沖抵購房款，因李洪武曾將上述房屋抵押給案外人龔殿鵬，故李秀娟簽訂房屋買賣協(xié)議的同時抽回了抵押給龔殿鵬的臨時協(xié)議書，并和龍躍公司、張立威重新簽訂房屋買賣臨時協(xié)議書。另，2015年1月22日，張立威出具證明一份，證實內(nèi)容為：由張立威開發(fā)建設(shè)的方正縣愛建宜居小區(qū)高層4號樓1單元1601室和1702室已經(jīng)分到李洪武名下。2015年1月23日，李洪武出具一份臨時協(xié)議（上蓋有方正縣愛建宜居工程管理辦公室名章、張立威名章及李洪武簽字按?。?，協(xié)議中約定：將愛建宜居小區(qū)4號樓1單元1601室，面積121.81平方米，房屋價款47.77萬元，付款方式走李洪武宜居工程利潤。當日，李洪武與徐某某簽訂買賣合同一份，將該房屋以46.5萬元的價格出售給徐某某，李洪武出具一份蓋有龍躍公司財務(wù)專用章的房款收據(jù)，交款單位為徐某某的父親徐鳳昌。2015年6月21日，徐某某向方正縣鴻福物業(yè)管理有限公司交納了物業(yè)費、衛(wèi)生費、提水費等相關(guān)物業(yè)費用。2015年10月17日，徐某某將上述房屋賣給張某某，并與其簽訂賣房協(xié)議書。后張某某對該涉案房屋裝修并居住至今，并交納了相關(guān)的取暖費及物業(yè)費。
本院認為，合法的買賣關(guān)系受到法律的保護，依法成立的合同自成立時生效，“一房數(shù)賣”中商品房買賣合同均屬有效。根據(jù)雙方當事人提交的證據(jù)及當庭陳述，可認定李秀娟與龍躍公司簽訂的房屋買賣臨時協(xié)議書、李洪武與徐某某簽訂的房屋買賣臨時協(xié)議書、徐某某與張某某簽訂的賣房協(xié)議書，以上均為雙方當事人真實的意思表示，其買賣合同成立并發(fā)生法律效力，均系有效合同。依據(jù)法律規(guī)定，商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶為標準，但是，房屋的轉(zhuǎn)移占有與交付使用，仍然具有明顯的公示公信的現(xiàn)實作用，而爭議房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記，亦未辦理預告登記，那么所有權(quán)歸屬問題的處理原則應為已先行合法占有爭議房屋的確定其所有權(quán)。故結(jié)合本案實際情況，已先行合法占有爭議房屋的買受人為張某某，其已經(jīng)開始承擔合同標的物的毀損、滅失的風險，本案因李洪武違約致使不能實現(xiàn)與李秀娟的合同目的，故李秀娟主張請求確認對方正縣愛建××樓××單元××室擁有所有權(quán)的訴訟請求不能支持。
綜上所述，原告李秀娟的訴訟請求不成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第七十二條，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百三十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第九十二條、第一百四十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條（二）項、第十一條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第六十九條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告李秀娟的訴訟請求。
案件受理費8329元，公告費560元，由原告李秀娟負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于哈爾濱市中級人民法院。

審判長 曹藝玲
人民陪審員 鄭桂香
人民陪審員 高云

書記員： 石志強