原告李某某（反訴被告），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住哈爾濱市香坊區(qū)。
委托訴訟代理人薛萍，黑龍江江銘律師事務(wù)所律師。
被告張某某（反訴原告），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，哈爾濱市第五建筑公司退休工人，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托訴訟代理人任賀鵬，黑龍江率航律師事務(wù)所律師。
被告哈爾濱市第一建筑工程公司，注冊(cè)地哈爾濱市香坊區(qū)中山路68號(hào)，住所地哈爾濱市道里區(qū)泰航路8號(hào)。
法定代表人王敬文，職務(wù)總經(jīng)理。
委托訴訟代理人李連峰，黑龍江東禹律師事務(wù)所律師。

原告李某某（反訴被告）與被告張某某（反訴原告）、哈爾濱市第一建筑工程公司（以下簡(jiǎn)稱市一建公司）合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告李某某（反訴被告）及其委托代理人薛萍，被告張某某（反訴原告）及其代理人任賀鵬，被告市一建公司的委托代理人李連峰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李某某起訴稱：被告張某某自稱其為哈爾濱市第一建筑工程公司（以下簡(jiǎn)稱市一建公司）員工，于2016年7月14日代表市一建公司與原告簽訂一份房屋買賣合同，將市一建公司位于南崗區(qū)王崗鎮(zhèn)新勝村（原小學(xué)），地號(hào)為2-21-10-0633（土地面積為6692.93平方米，房屋占地面積為2740.6平方米）的建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓給原告李某某。雙方約定以院門洞為界，中間延長(zhǎng)線向左的土地使用權(quán)及地上附著物賣給原告所有，右側(cè)土地使用權(quán)及地上附著物為被告所有，門洞雙方共有。轉(zhuǎn)讓總價(jià)格為153萬(wàn)元，原告先支付定金13萬(wàn)元，雙方簽訂合同后3個(gè)月內(nèi)原告付清余款140萬(wàn)元，全部款項(xiàng)付清后雙方辦理公證及相關(guān)過(guò)戶登記手續(xù)。原告交完定金后得知，雙方簽訂的買賣合同違反了《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》，按《合同法》第52條第五項(xiàng)之規(guī)定原告與被告張某某簽訂的合同屬無(wú)效合同，原告向被告張某某提出返還已經(jīng)支付的13萬(wàn)元定金的請(qǐng)求，但被告張某某拒絕返還。因被告哈爾濱市第一建筑工程公司有管理責(zé)任，故要求其承擔(dān)連帶責(zé)任。為維護(hù)自身合法權(quán)益，原告起訴至法院，請(qǐng)求：1、依法判令原告與被告張某某簽訂的買賣合同無(wú)效；2、依法判令被告張某某返還原告定金130000元，賠償利息損失4115.58元，共計(jì)134115.58元；3、判令被告哈爾濱市第一建筑工程公司承擔(dān)連帶責(zé)任；4、訴訟費(fèi)用由二被告承擔(dān)。
被告張某某辯稱：1、原、被告雙方根據(jù)自愿的原則簽訂了房屋買賣合同，簽訂合同時(shí)，原告明知該土地登記的使用權(quán)人為哈爾濱市一建公司五工區(qū)，所以合同符合法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。被告市一建公司法定代表人與張某某多次見(jiàn)面，稱市一建公司并未支付購(gòu)買該土地的任何款項(xiàng)，且在國(guó)有資產(chǎn)登記冊(cè)中也沒(méi)有該土地使用權(quán)的登記，市一建公司不是該土地使用權(quán)的使用權(quán)人，張某某可根據(jù)自身的情況對(duì)外出租出售，但如需市一建公司配合辦理土地使用權(quán)更名過(guò)戶手續(xù)，市一建公司無(wú)法主動(dòng)協(xié)助辦理。2、張某某不應(yīng)返還原告定金及賠償損失。根據(jù)合同法第115條的規(guī)定，買受方違約，轉(zhuǎn)讓方不應(yīng)返還其支付的定金。原告和被告張某某簽訂合同時(shí)，對(duì)土地使用權(quán)人及目前實(shí)際使用人和土地房屋登記的現(xiàn)狀都明確，只是原告一直因自身資金緊張，在交付13萬(wàn)元定金后，剩余140萬(wàn)元未繼續(xù)支付，所以原告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。綜上，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
被告市一建公司辯稱：1、被告張某某擅自出售涉案房屋土地屬無(wú)權(quán)處分，合同效力因違法而無(wú)效。2、市一建公司沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)對(duì)張某某的行為承擔(dān)法律責(zé)任。3、原告要求市一建公司承擔(dān)連帶責(zé)任無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)。4、案件標(biāo)的的土地使用者單位性質(zhì)為國(guó)有，案涉標(biāo)的屬于被告市一建公司，市一建公司不應(yīng)作為本案被告，是獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，保留另行起訴的權(quán)利。綜上，市一建公司既不知曉張某某與李某某簽訂的房屋買賣合同，也沒(méi)有給張某某任何授權(quán)，市一建公司與此案并無(wú)法律上的利害關(guān)系。
反訴原告張某某反訴稱：2016年7月14日，反訴原告張某某和反訴被告李某某簽訂房屋買賣合同。在簽訂合同前，張某某向李某某出示了房屋所有權(quán)證，李某某對(duì)房屋現(xiàn)狀表示認(rèn)可，并自愿簽訂了合同。合同簽訂后，李某某按合同約定，支付了定金13萬(wàn)元。其后，張某某清退了當(dāng)時(shí)承租戶并退還了1年的租金5萬(wàn)元。李某某沒(méi)有按合同約定支付剩余款項(xiàng)，導(dǎo)致張某某的房地產(chǎn)閑置至今。為防止房屋遭人破壞，張某某雇傭他人看護(hù)房產(chǎn)，支付看護(hù)費(fèi)3萬(wàn)元。李某某沒(méi)有按合同約定支付剩余款項(xiàng)，給張某某造成經(jīng)濟(jì)損失，故張某某提出反訴，請(qǐng)求判令：1、反訴被告李某某賠償反訴原告張某某8萬(wàn)元；2、反訴被告李某某承擔(dān)本案反訴的訴訟費(fèi)。
反訴被告李某某辯稱：1、合同無(wú)效的責(zé)任在于張某某，因買賣合同已經(jīng)約定了款項(xiàng)付清后，雙方辦理公證手續(xù)和相關(guān)過(guò)戶手續(xù)。但基于土地的性質(zhì)，無(wú)法辦理公證及相關(guān)的過(guò)戶手續(xù)，李某某按合同法的規(guī)定實(shí)現(xiàn)了先行抗辯權(quán)，停止支付余款140萬(wàn)元的義務(wù)，故合同無(wú)效的責(zé)任在于張某某。2、李某某與張某某簽訂房屋買賣合同時(shí)，并未發(fā)現(xiàn)案涉房屋及土地中有租戶，故對(duì)張某某主張的5萬(wàn)元租金損失不同意支付，即使有損失也是張某某自身造成的。張某某、李某某簽訂的合同沒(méi)有關(guān)于清理租戶的約定，且法律規(guī)定買賣不破租賃，其清理租戶的行為是其個(gè)人行為，損失應(yīng)由其個(gè)人承擔(dān)。張某某主張的3萬(wàn)元房屋看護(hù)費(fèi)用，是由其個(gè)人原因造成，與李某某無(wú)關(guān)。綜上，請(qǐng)求法院駁回反訴原告張某某的反訴請(qǐng)求。
原告李某某為證明其本訴中主張的事實(shí)成立，向本院提交并當(dāng)庭舉示證據(jù)情況及二被告的質(zhì)證情況如下：
證據(jù)一、房屋買賣合同、附圖各一份。意在證明：原告與被告張某某簽訂了房屋買賣合同，約定了標(biāo)的、價(jià)格、雙方具體的權(quán)利義務(wù)以及原告已經(jīng)支付2萬(wàn)元定金的事實(shí)。
被告張某某對(duì)證據(jù)一無(wú)異議。
被告市一建公司對(duì)證據(jù)一的質(zhì)證意見(jiàn)：真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，證明問(wèn)題有異議。該合同標(biāo)明甲方是市一建公司五工區(qū)，故被告張某某無(wú)權(quán)處分，原告明知合同標(biāo)的不屬于張某某，仍簽訂合同，其存在過(guò)錯(cuò)。
證據(jù)二、銀行流水、收據(jù)、匯款回執(zhí)各一份。意在證明：原告與張某某簽訂合同后，支付了剩余的11萬(wàn)元定金。
被告張某某對(duì)證據(jù)二無(wú)異議。
被告市一建公司對(duì)證據(jù)二的質(zhì)證意見(jiàn)：真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，證明問(wèn)題有異議。與被告市一建公司無(wú)關(guān)。
證據(jù)三、土地使用權(quán)證（復(fù)印件）一份。意在證明：原告與被告張某某買賣房屋的土地使用權(quán)人是哈爾濱市一建公司五工區(qū)，市一建公司對(duì)其是該土地的使用權(quán)人是明知的。
被告張某某對(duì)證據(jù)三真實(shí)性無(wú)異議，證明問(wèn)題有異議。該土地雖然登記在市一建五工區(qū)名下，但當(dāng)時(shí)土地的購(gòu)買人為張某某愛(ài)人徐金堂。
被告市一建公司對(duì)證據(jù)三真實(shí)性無(wú)異議，證明問(wèn)題有異議。該證據(jù)不能證明市一建公司對(duì)該宗土地的使用權(quán)是明知的，根據(jù)審查意見(jiàn)可以知道該土地使用權(quán)人確實(shí)為市一建公司。
證據(jù)四、哈爾濱市第一建筑公司工商檔案一份。意在證明：哈爾濱市第一建筑公司屬于國(guó)有公司。
被告張某某對(duì)證據(jù)四無(wú)異議。
被告市一建公司對(duì)證據(jù)四無(wú)異議。
被告張某某為證明辯訴主張的事實(shí)成立，向本院提交并當(dāng)庭舉示證據(jù)情況及原告李某某、被告市一建公司質(zhì)證情況如下：
證據(jù)一、房屋買賣合同一份。意在證明：原告與被告張某某簽訂房屋買賣合同所涉土地及房屋，原告明知該土地登記在市一建公司五工區(qū)名下，仍與被告張某某簽訂合同，雙方意思表示真實(shí)，合同依法有效，不屬于合同無(wú)效情形。應(yīng)適用定金罰則。
原告對(duì)證據(jù)一真實(shí)性無(wú)異議，證明問(wèn)題有異議。李某某與張某某簽訂的合同應(yīng)為無(wú)效。因市一建公司是國(guó)有企業(yè)，其處分資產(chǎn)應(yīng)符合法律規(guī)定。定金罰則適用于合同有效的情形，原告與被告張某某簽訂的合同無(wú)效，故不適用定金罰則。
被告市一建公司對(duì)證據(jù)一的質(zhì)證意見(jiàn)：真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，證明問(wèn)題有異議。該合同標(biāo)明甲方是市一建公司五工區(qū)，故被告張某某無(wú)權(quán)處分，原告明知合同標(biāo)的不屬于張某某，仍簽訂合同，其存在過(guò)錯(cuò)。
證據(jù)二、房屋買賣契約書、國(guó)有土地使用證、黑龍江省單位往來(lái)資金結(jié)算票據(jù)、遺囑、徐金堂身份證復(fù)印件各一份。意在證明：1992年7月23日，被告張某某愛(ài)人徐金堂與哈爾濱市南崗區(qū)王崗鎮(zhèn)新勝村簽訂房屋買賣契約書，該文書約定徐金堂買受本案爭(zhēng)議土地及地上房屋，并交付了2萬(wàn)元的土地有償使用費(fèi)，政府部門下發(fā)國(guó)有土地使用證。徐金堂生前立有遺囑，將其實(shí)際購(gòu)買，但登記在市一建公司五工區(qū)名下的土地使用權(quán)及地上房屋由其妻子張某某繼承。
原告對(duì)證據(jù)二，關(guān)于契約書的真實(shí)性有異議，無(wú)法確認(rèn)當(dāng)時(shí)雙方是否是真實(shí)意思表示簽訂該契約書。關(guān)于資金結(jié)算票據(jù)，交款單位為哈市第一建筑工程公司第二分公司第五工區(qū)，而不是徐金堂。付款時(shí)間為1998年7月20日，與協(xié)議簽訂時(shí)間不符。關(guān)于遺囑真實(shí)性及證明問(wèn)題均有異議，遺囑應(yīng)為被繼承人生前處分合法財(cái)產(chǎn)，而對(duì)案涉土地被繼承人未取得合法使用權(quán)，無(wú)權(quán)處分。關(guān)于土地使用權(quán)證真實(shí)性無(wú)異議，證明問(wèn)題有異議。使用權(quán)人應(yīng)是市一建公司五工區(qū)。
被告市一建公司對(duì)證據(jù)二，關(guān)于契約書真實(shí)性有異議，無(wú)法確認(rèn)當(dāng)時(shí)雙方是否是真實(shí)意思表示簽訂該契約書。關(guān)于資金結(jié)算票據(jù)，交款單位為哈市第一建筑工程公司第二分公司第五工區(qū)，而不是徐金堂。付款時(shí)間為1998年7月20日，與協(xié)議簽訂時(shí)間不符。關(guān)于遺囑真實(shí)性及證明問(wèn)題均有異議，遺囑應(yīng)為被繼承人生前處分合法財(cái)產(chǎn)，而對(duì)案涉土地被繼承人未取得合法使用權(quán)，無(wú)權(quán)處分。關(guān)于土地使用權(quán)證，建筑面積有更改的痕跡，面積應(yīng)以檔案登記為準(zhǔn)。
被告市一建公司未向本院提交并當(dāng)庭舉示證據(jù)。
反訴原告張某某證明其反訴主張的成立，向本院提交并當(dāng)庭舉示證據(jù)情況及反訴被告李某某的質(zhì)證情況如下：
證據(jù)一、房屋租賃協(xié)議書、收條各一份。意在證明：2014年3月1日，張某某與承租人簽訂房屋租賃協(xié)議書，約定承租人租賃本案所涉房屋及土地，年租金為5萬(wàn)元。簽訂后張某某與李某某簽訂房屋買賣合同。2016年7月30日，張某某為履行與李某某的合同，退還承租人5萬(wàn)元租金，承租人確認(rèn)收到。
反訴被告對(duì)證據(jù)一真實(shí)性有異議，反訴被告不清楚承租人是誰(shuí)，二人是否存在真實(shí)的租賃關(guān)系不清楚，不能證明張某某是否向承租人退還了租金5萬(wàn)元的事實(shí)。
證據(jù)二、收條一份。意在證明：因李某某未支付剩余合同款項(xiàng)，張某某雇傭他人看護(hù)房屋及土地，支付看護(hù)費(fèi)3萬(wàn)元。
反訴被告對(duì)證據(jù)二真實(shí)性有異議，看護(hù)人的身份不清楚，證明不了張某某支付了3萬(wàn)元的看護(hù)費(fèi)用，且收條日期有改動(dòng)。
反訴被告李某某在反訴中未向本院提交并舉示證據(jù)。
結(jié)合庭審情況，本院對(duì)原、被告雙方舉示證據(jù)的認(rèn)定意見(jiàn)：原告舉示的證據(jù)一與被告張某某舉示的證據(jù)一一致，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以采信。證據(jù)二，被告張某某無(wú)異議且其為收款方，本院對(duì)該證據(jù)予以采信。證據(jù)三，二被告對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以采信。證據(jù)四，二被告無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)予以采信。被告張某某舉示的證據(jù)一與原告舉示的證據(jù)一一致，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以采信。證據(jù)二，房屋買賣合同加蓋賣方公章，國(guó)有土地使用證加蓋相關(guān)部門公章，黑龍江省單位往來(lái)資金結(jié)算票據(jù)加蓋收款單位財(cái)務(wù)章，本院對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性予以采信。關(guān)于遺囑、徐金堂身份證復(fù)印件，原告及被告市一建公司雖有異議，但未申請(qǐng)鑒定，且未提供相反的證據(jù)，故本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以采信。反訴原告舉示的證據(jù)一，有承租人簽字，反訴被告雖有異議，但未提供相反證據(jù)，故本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以采信。證據(jù)二，該收條落款時(shí)間與實(shí)際時(shí)間不符，反訴原告又未做出合理解釋，故本院對(duì)該證據(jù)不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2016年7月14日，被告張某某以哈爾濱市建一公司五工區(qū)的名義作為甲方，原告李某某作為乙方，雙方簽訂房屋買賣合同，約定房產(chǎn)位于哈爾濱市××××小學(xué)校，總面積6692.93平方米，房屋占地面積為2740.6平方米，地號(hào)為2-21-10-0633，以門洞為界，此院門洞中間延長(zhǎng)線向左的土地面積及地上物甲方自愿賣給乙方李某某，門洞中間延線向右的土地面積及地上物歸甲方所有，門洞方向的使用權(quán)歸甲乙雙方共同所有。房產(chǎn)總價(jià)格為153萬(wàn)元，定金為13萬(wàn)元。于簽訂協(xié)議之日，乙方先付給甲方定金2萬(wàn)元，剩余11萬(wàn)元定金于15日后付給甲方。乙方與協(xié)議簽訂后3個(gè)月內(nèi)將剩余房款140萬(wàn)元全部付清。如甲方違約，定金雙倍退還給乙方，如乙方違約，在3個(gè)月內(nèi)未支付余款140萬(wàn)元，甲方有權(quán)將房子專賣給其他人，13萬(wàn)元定金不予退回。乙方將余款140萬(wàn)交齊后，雙方辦理公證及過(guò)戶手續(xù)。合同簽訂后，李某某依約支付定金13萬(wàn)元。案涉土地使用權(quán)人登記為哈爾濱市建一公司五工區(qū)。
2014年3月1日，被告張某某將案涉房屋出租給案外人。租賃期限為2014年3月1日至2017年3月1日。每年租金5萬(wàn)元。

本院認(rèn)為，案涉土地使用權(quán)人登記為哈爾濱市建一公司五工區(qū)，被告張某某未提供充分的證據(jù)證明其對(duì)案涉土地使用權(quán)及地上定著物具有處分的權(quán)利，且被告哈爾濱市建一公司對(duì)張某某轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及定著物的行為不予認(rèn)可，故其系無(wú)權(quán)處分。因此，原告李某某與被告張某某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)系無(wú)效，張某某應(yīng)將李某某支付的定金返還。關(guān)于李某某主張的利息損失，其明知案涉土地使用權(quán)登記在他人處，亦與張某某簽訂合同，故本院對(duì)該項(xiàng)主張不予支持。關(guān)于李某某主張被告哈爾濱市第一建筑工程公司承擔(dān)連帶責(zé)任，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，故本院對(duì)該主張不予支持。關(guān)于張某某主張的租金損失5萬(wàn)元，無(wú)法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于張某某主張的其他損失3萬(wàn)元，證據(jù)不足，本院不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條、第五十六條、第五十八條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百三十五條、第一百三十九條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告李某某定金13萬(wàn)元；
二、駁回原告李某某的其他訴訟請(qǐng)求；
三、駁回反訴原告張某某的反訴請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)2983元，由被告張某某負(fù)擔(dān)2900元，原告李某某負(fù)擔(dān)83元；反訴案件受理費(fèi)900元，由反訴原告張某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在接到本判決書之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于哈爾濱市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 孟慶瑩
人民陪審員 王麗華
人民陪審員 陳淑華

書記員： 苑明哲