上訴人（原審原告）李某某，農(nóng)民。
委托代理人李軍，河北開原律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）王某某，唐山市開平區(qū)計(jì)生局干部。
委托代理人郗紅雷，河北冀華律師事務(wù)所唐山分所律師。
原審被告郭某，唐山華美陶瓷有限公司工人。

上訴人李某某因確認(rèn)合同無效糾紛一案，不服唐山市開平區(qū)人民法院（2013）開民初字第209號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明，李某某與郭某系夫妻關(guān)系，位于唐山市開平區(qū)新風(fēng)各自樓105-9號(hào)房產(chǎn)系夫妻共同財(cái)產(chǎn)。2009年4月7日，郭某與唐山榮川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《新風(fēng)樓住宅按比例置換房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，約定，新風(fēng)各自樓105-9號(hào)房產(chǎn)建筑面積55.14平方米，應(yīng)置換面積為77.196平方米。各項(xiàng)補(bǔ)償款22719元，待騰空房屋驗(yàn)收合格后，一次性支付。2009年11月4日，被告郭某與王某某簽訂房屋買賣合同，約定，郭某將新風(fēng)各自樓105-9號(hào)房產(chǎn)以23萬元的價(jià)格出售給王某某，郭某放棄拆遷戶的一切權(quán)利，同時(shí)王某某享受拆遷戶的一切權(quán)利。雙方不得反悔，如不能履行合同，違約方支付守約方違約金10萬元。協(xié)議簽訂后，王某某于當(dāng)日將房款交付郭某。2010年8月10日，由于主體變更，二被告與唐山市開平區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)有限公司簽訂《新風(fēng)樓住宅按比例置換房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，應(yīng)置換面積為93.738平方米。協(xié)議簽訂后，有關(guān)新風(fēng)樓105-9號(hào)房產(chǎn)拆遷補(bǔ)償事宜均由王某某辦理。原告訴至法院，要求依法確認(rèn)二被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。
原審法院認(rèn)為，李某某與郭某系夫妻關(guān)系，夫妻對(duì)共同共有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。2009年4月7日，郭某與唐山榮川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《新風(fēng)樓住宅按比例置換房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，2009年11月4日，郭某又與王某某簽訂房屋買賣合同。郭某的行為雖未得到原告的授權(quán)，王某某有理由相信郭某有權(quán)代理原告行駛權(quán)利，郭某的行為構(gòu)成表見代理。依據(jù)當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)市場價(jià)格，王某某向郭某支付了相對(duì)合理的房屋價(jià)款，原告不得以不同意不知道為由對(duì)抗善意第三人。原告的訴訟請(qǐng)求，理據(jù)不足，本院不予支持。遂依照《中華人民共和國合同法》第49條，《中華人民共和國婚姻法》第17條第二款，最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（一）》第17條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決：駁回原告李某某要求確認(rèn)被告郭某、王某某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)916元，由原告負(fù)擔(dān)。
一審判后，李某某不服，提起上訴，請(qǐng)求撤銷原判，依法改判。主要理由：本案訴爭房產(chǎn)屬于上訴人與郭某的共同財(cái)產(chǎn)，上訴人對(duì)該房產(chǎn)依法享有一半份額的產(chǎn)權(quán)。王某某和郭某未經(jīng)上訴人同意，在上訴人毫不知情的情況下，惡意串通，非善意簽訂房產(chǎn)買賣合同。王、郭二人的買賣行為及二人簽訂的買賣合同違反了國家法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)歸于無效，不受法律保護(hù)。一、上訴人主張的事實(shí)依據(jù)：1、房產(chǎn)屬于上訴人與郭某的共同財(cái)產(chǎn)，故置換所得的房產(chǎn)同樣屬于上訴人與郭某共同共有，不可拆分出售。2、王某某與郭某買賣房產(chǎn)未經(jīng)原告同意，上訴人對(duì)此事毫不知情。上訴人與郭某訴前已分居8年（現(xiàn)己離婚），二人沒有來往。郭某謊稱拆遷置換的新房地址是開平區(qū)新開路花園1-2-902室（其實(shí)無此地址），上訴人信以為真。2012年底，當(dāng)上訴人到普光南里社區(qū)找工作人員詢問置換的新房何時(shí)入住時(shí)，才被告知上訴人置換的新房早已被郭某賣給了王某某，上訴人隨即到法院起訴主張權(quán)利。3、證人李某證言可見，中介人己將房產(chǎn)情況告知買受人。買受人王某某明知購買的房產(chǎn)是夫妻共有房產(chǎn)，明知郭某有配偶，未經(jīng)上訴人同意，仍堅(jiān)持購買郭某一人出售的夫妻共有房產(chǎn)，故王某某主觀上具有購買房屋的非善意。4、王某某購買房產(chǎn)的價(jià)款明顯低于市場價(jià)格，其買房未支付合理對(duì)價(jià)。王、郭二人買賣房產(chǎn)時(shí)的市場價(jià)格是每平方米3500元（開發(fā)商給出的價(jià)格，見王某某和郭某簽字的合同），而雙方成交價(jià)格是每平方米2966元，購買房產(chǎn)的價(jià)格大低于市場價(jià)格，如果算上過渡費(fèi)，非合理對(duì)價(jià)因素會(huì)更加凸顯。5、王、郭二人買賣房產(chǎn)，損害了共有人上訴人的利益，二人急求各自所需，故形成惡意串通。6、王、郭二人買賣的房產(chǎn)未依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，未取得權(quán)屬證書。二、上訴人主張的法律依據(jù)：1、《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：④共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；⑥未經(jīng)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。二人的買賣房地產(chǎn)行為及所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同其形式和內(nèi)容均違反了上述法律此類房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制性規(guī)定，買賣合同不具有法律效力。2、《物權(quán)法》第9條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。第95條規(guī)定：共有人對(duì)共同所有的不動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。第97條規(guī)定：處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人同意。第106條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回。郭某擅自處分共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人同意，上訴人作為共有房產(chǎn)的所有權(quán)人，有權(quán)追回共有房產(chǎn)，其主張于法有據(jù)。3、《民法通則》第58條規(guī)定：下列民事行為無效：④惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；⑤違反法律或者社會(huì)公共利益的。依據(jù)上述法律規(guī)定，王、郭二人買賣房產(chǎn)的行為歸于無效。4、《合同法》第52條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：②惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益；⑤違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。故王、郭二人簽訂的房產(chǎn)買賣合同歸于無效。三、原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。1、原審判決錯(cuò)誤的認(rèn)定郭某向王某某出售房產(chǎn)時(shí)，王某某有理由相信郭某有權(quán)代理上訴人行使權(quán)力，郭某的行為構(gòu)成表見代理。（1）上訴人認(rèn)為，原審判決對(duì)上述事實(shí)的認(rèn)定具有明顯的錯(cuò)誤。根據(jù)《合同法》第49條的規(guī)定，構(gòu)成表見代理的，從形式上看，必須是代理人以被代理人的名義訂立合同，而就本案看，郭某并非以上訴人的名義與王某某訂立的合同，而是以自己的名義與王某某訂立合同，故此，不考慮其他因素，僅此一點(diǎn)，本案就不是代理，更別說是表見代理。（2）構(gòu)成表見代理，合同的相對(duì)人在主觀上必須是善意且無過失，而在本案中，王某某主觀上不存在善意、更不存在無過失。如果王某某主觀上沒有非善意的話，其也存在著輕信郭某有代理權(quán)或者因疏忽大意未對(duì)郭某的代理權(quán)進(jìn)行審慎審查的過失。故不構(gòu)成表見代理。（3）即使構(gòu)成表見代理，表見代理行為或者所訂立的合同也應(yīng)當(dāng)在法律的框架之內(nèi)進(jìn)行，而本案涉及的行為與合同均是違反法律效力性強(qiáng)制性規(guī)定的，故無論是否構(gòu)成表見代理，行為及合同均是無效的。（4）買賣房產(chǎn)屬于家庭中的重大事件，對(duì)買方來說，必須征得全體共有人的同意是其購買房產(chǎn)的必備要件，應(yīng)當(dāng)盡到審慎的審查義務(wù)。2、原審判決錯(cuò)誤的認(rèn)定郭某向王某某出售房產(chǎn)時(shí)，王某某支付了合理的房屋價(jià)款。該價(jià)格不是合理對(duì)價(jià)。3、王某某買房主觀上不存在善意。四、原判決適用法律錯(cuò)誤。1、原判決適用《合同法》第49條關(guān)于表見代理的規(guī)定是錯(cuò)誤的，因本案不符合表見代理的任何要件。2、原判決適用最高法院婚姻法解釋（一）第17條第2項(xiàng)是錯(cuò)誤的。（1）此條款規(guī)定第三人主觀上必須是善意的，即無過失的，但就本案而言，王某某主觀上并非具有善意和無過失。（2）此條款規(guī)定的表見代理，但本案中不構(gòu)成表見代理。（3）此條款與婚姻法解釋（三）第11條相抵觸。（4）解釋（一）如與解釋（三）相抵觸，以解釋（三）為準(zhǔn)。五、對(duì)王某某抗辯的意見。上訴人認(rèn)為，王某某的抗辯理由缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，不能成立。六、上訴人現(xiàn)在的居住處境極其惡劣。新風(fēng)樓置換的房產(chǎn)是上訴人祖孫三代的唯一房產(chǎn)，在新風(fēng)樓房產(chǎn)被拆遷以后，開發(fā)商支付的各種過渡費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)等應(yīng)領(lǐng)取的各項(xiàng)費(fèi)用全被郭某一人領(lǐng)取賭光或還了賭債，上訴人祖孫三代目前的居住環(huán)境極其困難。請(qǐng)二審法院依據(jù)事實(shí)和法律，秉公審理此案，依法改判確認(rèn)合同無效，支持上訴人的訴訟請(qǐng)求。
王某某答辯主要稱：1、買賣標(biāo)的不是房屋，而是合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移。2、拆協(xié)字（2009）第105-9號(hào)拆遷協(xié)議及新風(fēng)樓居民住宅補(bǔ)償安置結(jié)算表均由郭某一人簽字，王某某有理由相信郭某有完全的處分權(quán)。3、郭某與上訴人系夫妻，王某某與郭某簽訂買賣合同后三年多時(shí)間，上訴人未向王某某提出過任何異議，也可推斷出上訴人同意郭某簽訂上述協(xié)議。4、王某某與郭某所簽協(xié)議已經(jīng)履行完畢，拆遷人已將房屋登記所需材料報(bào)送給了房屋登記機(jī)關(guān)。5、王某某購買尚未交付的回遷安置房單價(jià)為每平米2900多元，唐山市開平區(qū)2009年當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格也就在2900元左右，購買價(jià)格并不過分低于市場價(jià)格。6、上訴人在上訴狀中陳述自己與原審被告在一審起訴前已經(jīng)分居八年，但其與郭某離婚時(shí)達(dá)成的協(xié)議中明確的分居時(shí)間為2009年4月，這也足以確定上訴人在上訴狀中所陳述的事實(shí)均是虛假陳述。另外，上訴人與原審被告在離婚協(xié)議中約定雙方無房產(chǎn)，這也能夠證明本案標(biāo)的為郭某所有，上訴人不享有權(quán)利?；谏鲜隼碛?，請(qǐng)法庭駁回上訴人的訴請(qǐng)，維持原判。
本院經(jīng)審理，對(duì)原審判決查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，在本案發(fā)生前，被上訴人王某某與原審被告郭某并不相識(shí)，雙方簽訂房屋買賣合同，系經(jīng)參與拆遷改造工作的開平街道辦事處普光里社區(qū)書記李某介紹。李某一審出庭證明，2009年4月，上訴人李某某與郭某要求對(duì)其被拆遷的新風(fēng)各自樓105-9號(hào)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，表示有出賣該房的打算，上訴人并表示之后的手續(xù)交郭某一人辦理，包括簽訂房屋買賣合同。此后，除與被上訴人簽訂的《房屋買賣合同》和《房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》由郭某一人簽字外，在與拆遷方唐山榮川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《新風(fēng)樓住宅按比例置換房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》上，也是由郭某一人簽字。該事實(shí)與李某證言內(nèi)容相吻合?；谝陨鲜聦?shí)，王某某有理由相信郭某有處置該房產(chǎn)的權(quán)利。在向郭某支付相對(duì)合理對(duì)價(jià)后，王某某取得拆遷房補(bǔ)償，屬善意取得。盡管本案涉及房產(chǎn)被拆遷置換后政府尚未對(duì)置換房辦理房產(chǎn)登記，但王某某已依據(jù)合同支付了對(duì)價(jià)、領(lǐng)取了拆遷補(bǔ)償款、選號(hào)接受了置換房，并以房主名義申請(qǐng)了置換房產(chǎn)登記。當(dāng)事人之間房屋買賣合同已實(shí)際履行。上訴人認(rèn)為被上訴人與郭某惡意串通，進(jìn)而要求確認(rèn)雙方房屋買賣合同無效的上訴理由缺乏理據(jù)，本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第170條第1款第（1）項(xiàng)之規(guī)定，本院判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人李某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長 賈寶興
審判員 劉慶武
代理審判員 王國聚

書記員： 李卓函